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房地产估价师《房地产估价基础与实务》考试真题及解析（年新版）2025100总分分150考试时间分钟15115
一、不定项选择题（共题，每题分，共分每题有一个或多个正确答案，错选、漏选均不得分）L GB/T50291-2015）根据《房地产估价规范》（,房地产估价的核心原则包括（）A.独立、客观、公正原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.合法原则ABCD答案:解析根据规范，房地产估价需遵循独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则
2.下列属于房地产实物状况描述的是（）C.5542万元D.5789万元A答案=
367.92/7%=5256解析价值万元
5.住宅部分的总价值为（）A.10800万元B.12000万元C.13500万元D.15000万元A答案15000x60%=90009000x
1.2解析住宅面积二而，总价值二=10800万元
6.开发总成本（不含地价）为（）A.6000万元B.6320万元C.6640万元D.6960万元B答案15000x4000=6000=6000解析建筑成本二万元，专业费用x8%=4806000+480=6480万元，总成本=万元7o.利息计算中，土地取得费用的计息期为（）A.1年B.2年C.
1.5年D.
0.5年B答案解析土地费用在开发初期投入，计息期为整个开发周期2年
8.投资利润的计算基数为（）A.地价+开发成本
9.地价+开发成本+专业费用C.地价+开发成本+专业费用+利息D.地价+开发成本+专业费用+利息+税费B答案解析投资利润二（地价+开发成本+专业费用）x投资回报率10若采用假设开发法，地价计算公式为（）A.开发完成后价值-开发成本-专业费用-利息-利润-税费B.开发完成后价值-开发成本-专业费用-利息-利润C.开发完成后价值-开发成本-专业费用-利息D.开发完成后价值-开发成本-专业费用A答案解析假设开发法地价二开发完成后价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
11.16000，若开发完成后价值为万元开发成本及专业费用为64804001200800万元，利息为万元，利润为万元，税费为万O元，则地价为（）A.6720万元B.7200万元C.7680万元D.8160万元A答案=16000-6480-400-1200-800=6720解析地价万元21020
三、问答题（共题，每题分，共分）
1.简述市场法的基本原理及操作步骤答案与解析:市场法的基本原理是替代原则，即类似房地产的成交价格可作为估价对象价值的参考操作步骤包括2E3-
5.选取可比实例从交易实例中选个与估价对象条件相
1.搜集交易实例收集与估价对象类似的房地产交易案例
3.建立价格可比基础统付款方式、面积单位等似的案例4o.交易情况修正调整非正常交易因素（如急售、关联交易）
5.市场状况调整将可比实例价格调整到估价时点的价格水平
6.房地产状况调整对比估价对象与可比实例在区位、实物、权益上的差异并修正
7.综合求取比准价格对多个可比实例价格进行综合，得出估价对象价值
8.试述房地产抵押估价的注意事项答案与解析房地产抵押估价需特别注意以下事项
1.合法原则确认抵押物的合法性，如土地使用权类型、规划用途等
2.谨慎原则保守估算抵押价值，避免高估
3.优先受偿款扣除需扣除拖欠工程款、已抵押担保的债权等优先受偿款
4.风险提示在报告中披露抵押房地产的变现能力、市场波动等风险
5.估价时点通常为实地查勘之日，但若为预评估，需明确说明
6.报告用途明确报告仅用于抵押目的，不得用于其他用途10330指错题（共处错误，每处分，共分）10以下为某房地产估价报告片段，请指出其中的处错误并说明理由估价对象概况XX XX120of,±估价对象为位于市区的一套住宅，建筑面积2010地性质为划拨，建成于年估价方法选择由于市场交易活跃，本次采用市场法和收益法进行估价32015市场法测算选取了个可比实例，均为周边年后建成的商品房，交易价格分别为L8万元/m；
1.9万元/m；
2.0万元/nf30005%20%收益法测算该住宅月租金元，空置率,运营费用率,资本化6%率取
1.85/nf,
1.75估价结果市场法结果为万元收益法结果为万元/m2,最终
1.8/m7取平均值万元答案与解析:
1.土地性质未修正划拨土地需扣除土地出让金，报告未说明修正过程22015，.可比实例建成时间差异可比实例建成于年后而估价2010对象为年，需进行成新率调整35%,.收益法空置率取值错误住宅空置率通常低于可能高估空置损失410%-15%,20%.运营费用率不合理住宅运营费用率一般为偏局
5.资本化率取值依据不足未说明资本化率的确定方法（如市O场提取法或累加法）
61000.两种方法结果差异未分析市场法与收益法结果差异元/m2,需解释原因
7.最终结果简单取平均应根据方法适用性和数据可靠性调整权重，而非直接平均8报告缺少估价时点未明确估价结果对应的具体日期
9.未说明估价假设如假设估价对象无权利瑕疵，需在报告中披露
10.收益法未考虑租金增长率未考虑未来租金可能上涨，导致价值低估21020
五、计算题共题，每题分，共分150030%,.某商业房地产年有效毛收入为万元，运营费用率资8%52%,56000本化率若未来年净收益每年递增年后转售价值为7%万元，报酬率为,计算该房地产的现值答案与解析15前年净收益1500x1-30%=350第年净收益二万元2350x
1.02=357第年二万元3357x
1.02=
364.14第年二万元4^=
364.14x
1.02-
371.425第万元第年=
371.42x
1.02=
378.85万元25前年净收益现值PVl=350/l+7%+357/l+7%2+
364.14/l+7%3+
371.42/1+7%4+
378.85/1+7%5«
1489.5万元3转售价值现值PV2=6000/1+7%5a
4278.8万元
41489.5+
4278.8*
5768.3总现值二万元22000m2,
081500.某工业用地面积容积率・,土地单价为元/m
23.0,5000现拟改为商业用地，容积率商业用地基准地价为o/m,40%,元经测算，土地用途变更需补缴出让金为新用途地价的计算该地块的评估价值答案与解析:1现状价值
0.8,=2000x1500=300现状容积率土地价值万元2新用途价值
3.0,=2000x5000=1000新容积率土地价值万元3=1000x40%=400补缴出让金万元4=1000-400=600评估价值=新用途价值-补缴出让金万A.土地使用权性质B.建筑物结构类型C.周边教育配套D.房屋装修标准BD答案解析实物状况包括土地形状、建筑物结构、装修等；权益状况包括土地使用权性质；区位状况包括周边配套
3.收益法中，净收益的测算方法包括（）A.直接资本化法B报酬资本化法C.累加法D.市场提取法AB答案解析收益法分为报酬资本化法（未来收益折现）和直接资本化法（净收益除以资本化率）
4.下列情形中，适用成本法估价的是（）A.新开发的土地
8.学校、医院等公益性质房地产C.市场交易活跃的住宅D.在建工程ABD答案解析成本法适用于无市场依据或市场不活跃的房地产，如公益性质、在建工程、新开发土地
5.房地产估价报告中，必须包含的内容有（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.市场背景分析D.估价结果确定过程ABCD答案:解析根据规范，估价报告需包含估价师声明、假设条件、市场分析、结果确定等内容620030%,.某商业房地产年有效毛收入为万元，运营费用率为8%资本化率为,则其价值为A.1400万元B.1750万元C.2000万元D.2500万元B答案200x（1-30%）=140=解析净收益二万元，价值140/8%=
17507.房地产抵押估价中，需扣除的优先受偿款包括（）A.拖欠的工程款
8.已抵押担保的债权数额C.土地出让金D.房产税AB答案解析抵押价值=市场价值-优先受偿款（如拖欠工程款、已抵押债权）
9.下列属于区位因素的是（）A.交通便捷程度10土地平整程度C.周边环境景观D.建筑物朝向AC答案解析区位因素包括位置、交通、环境、配套等；土地平整程度和建筑物朝向属于实物因素11房地产估价报告有效期通常为（）A.6个月
8.1年C.2年D.3年B答案1解析根据规范，估价报告有效期一般为年，从出具之日起计算
10.假设开发法中，开发完成后的价值通常采用（）估算A.市场法B.收益法C.成本法D.基准地价修正法AB答案解析开发完成后的价值可通过市场法或收益法估算，取决于房地产类型
11.房地产价格影响因素中，属于个别因素的是（）A.土地形状B.城市规划C.利率水平D.人口密度A答案解析个别因素如土地形状、建筑物结构；城市规划、利率、人口密度属于区域或宏观因素12100m25000/nf.某住宅建筑面积重置成本为元,成新率f80%,则其现值为（）oA.40万元B.50万元C.60万元D.80万元A答案Wl=100x5000x80%=40解析万元
13.房地产估价程序的第一步是（）A.明确估价基本事项B.搜集估价资料C.实地查勘D.选定估价方法A答案解析估价程序第一步是明确估价目的、对象、时点等基本事项
14.下列属于房地产权益状况的是（）A.土地使用权剩余年限B.房屋所有权归属C.相邻关系D.容积率ABCD答案:解析权益状况包括权利性质、剩余年限、相邻关系、规划限制（如容积率）等
15.市场法中，选取可比实例的数量通常为（）A.1-2个
8.3-5个C.6-8个D.越多越好B3-5答案解析市场法一般选取个可比实例，确保代表性和可比性10L515
二、综合分析题（共题，每题分，共分）根据以下案例，回答问题案例某房地产开发公司拟评估一宗商住用地，土地面积5000m2,规划
3.0,（40%）（60%）容积率用途为商业和住宅周边类似商业用85%30%房租金为元/次天，空置率,运营费用率主宅市场售价为•
1.2/nf24000/nf万元开发周期年，建筑成本为元,专业费用为8%,6%20%建筑成本的贷款年利率,投资回报率
1.该地块的总建筑面积为（）A.15000m2B.18000m2C.20000m2D.25000m2A答案=5000x
3.015000m2解析总、建筑面积二o
2.商业部分的年有效毛收入为（）A.
525.6万元B.
553.8万元C.
584.0万元D.
612.5万元A答案m2,解析商业面积年有效毛收入X=1500040%=6000=6000x8x365x（l-5%）=
525.6万元
3.商业部分的年净收益为（）A.
367.92万元B.
384.24万元C.
410.52万元D.
436.80万元A答案=
525.6x（l-30%）=
367.92解析年净收益万元47%.若商业部分采用收益法，资本化率取,则其价值为（）A.5256万元B.5398万元。
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