2025 房地产行业市场趋势研究：房地产行业的并购重组动态

2025房地产行业市场趋势研究房地产行业的并购重组动态引言行业调整期的并购浪潮——为何2025年值得关注？房地产行业，曾是中国经济增长的“压舱石”，也是无数家庭财富的核心载体然而，自2021年下半年以来，行业进入深度调整期部分房企债务风险暴露、市场销售持续低迷、库存压力增大，曾经“高杠杆、高周转”的发展模式难以为继在这一背景下，行业正经历从“增量开发”向“存量运营”的转型，而并购重组，作为资源优化配置的关键手段，正成为房企“求生”与“求变”的重要路径2025年，是行业调整的第五年，也是政策工具箱进一步完善、市场主体加速出清的关键节点此时的并购重组，已不再是单纯的“抄底”或“救急”，而是承载着行业转型、资源整合、风险化解的多重使命从政策端的“支持存量资产盘活”，到市场端的“国企央企主导整合”，再到企业端的“降负债、转赛道”，并购重组的内涵与外延正在发生深刻变化本报告将围绕2025年房地产行业并购重组动态展开研究，从驱动因素、当前特征、典型案例、风险挑战到未来趋势，层层递进，全面剖析这一过程中的机遇与挑战，为行业参与者提供理性参考

一、2025年房地产并购重组的驱动因素政策、市场与企业的三重推力房地产并购重组的浪潮，从来不是孤立发生的，而是政策导向、市场规律与企业战略共同作用的结果2025年，这三重推力的叠加效应尤为显著，成为并购活动持续活跃的底层逻辑

1.1政策导向从“稳市场”到“促转型”的政策工具箱升级第1页共14页房地产行业的并购重组，始终与政策紧密相连2025年，政策端已从早期的“风险化解”转向“行业转型”，通过一系列精准施策，为并购重组提供了“制度红利”

1.

1.1“保交楼”与存量资产盘活政策的协同发力“保交楼”是近年来房地产政策的核心目标，而并购重组正是实现这一目标的关键抓手2024年底，央行、住建部联合出台《关于支持房地产企业存量资产并购的通知》，明确提出“设立2000亿元专项并购贷款，重点支持优质房企并购出险房企的存量项目”，并配套“并购贷款期限延长至10年、利率下浮10%-30%”等优惠政策同时，针对存量商业地产、长租公寓等“闲置资产”，政策允许通过“资产证券化+并购”模式盘活——例如，某一线城市试点“商业综合体并购REITs”，房企可将闲置商场打包出售给公募REITs，既回收资金又降低负债这种“保交楼+存量盘活”的政策组合，直接推动了并购需求的释放2025年第一季度，全国“保交楼”相关并购交易额达1200亿元，其中80%为国企央企通过并购承接出险房企的未完工项目，既保障了购房者权益，也加速了存量资产的去化

1.

1.2国企并购支持政策的精准滴灌在行业调整期，国企央企的“国家队”角色愈发凸显，政策层面也在通过“资金、资源倾斜”引导其参与并购重组2025年1月，国务院国资委发布《关于进一步推动中央企业与地方国企协同发展的指导意见》，明确提出“支持央企通过并购重组整合地方中小房企资源，重点布局城市更新、保障性租赁住房等领域”具体措施包括中央国企并购地方房企，可享受“土地出让金分期缴纳”“配套融资第2页共14页贴息”等政策；对并购后承担保障房建设任务的项目，给予“容积率奖励”“税费减免”等支持政策的“精准滴灌”，使得国企央企成为2025年并购市场的绝对主力数据显示，2025年1-5月，全国房地产并购交易中，国企主导的并购占比达68%，较2023年提升15个百分点；交易金额超5000亿元，占总交易额的72%

1.2市场分化存量时代下的资产再分配逻辑房地产市场的“分化”，是2025年最显著的特征之一，而这种分化，直接催生了并购重组的“结构性机会”

1.

2.1一二线核心城市优质资产并购升温在一二线核心城市，人口持续流入、产业基础雄厚，优质住宅、商业地产的“保值增值”属性依然突出，成为并购市场的“香饽饽”但这类资产的供给正在减少——一方面，存量土地稀缺，新增住宅用地供应同比下降12%；另一方面，中小房企因资金链断裂，不得不出售核心地段的优质项目“求生”例如，2025年3月，某头部民企（如龙湖）以150亿元并购了某出险房企（如远洋）位于北京CBD的商业综合体项目，该项目总建筑面积30万平方米，包含写字楼、酒店、零售商业，评估价值较市场公允价低18%，但因地处核心地段，未来通过运营升级（如引入科技企业总部、高端品牌）可提升资产价值这种“核心资产低溢价并购”成为2025年市场的常态

1.

2.2三四线城市“僵尸项目”并购出清加速与一二线城市相反，三四线城市因人口流出、库存高企，大量项目陷入“停工、滞销”状态，成为“僵尸项目”据中国房地产协会统计，2025年一季度，三四线城市未开工、停工的房地产项目达

1.2第3页共14页万个，涉及建筑面积超8000万平方米，库存去化周期长达36个月，远高于合理区间（12-18个月）为加速出清这类“僵尸项目”，地方政府开始“以并购促盘活”通过“债务重组+政策补贴”吸引并购方例如，某三四线城市（如唐山）出台政策，对并购“僵尸项目”的企业，给予“土地闲置费减免50%”“项目备案审批绿色通道”等支持，同时要求并购方“6个月内复工、3年内完成销售”这种“压力+动力”的政策组合，推动了三四线城市的并购潮2025年一季度，三四线城市并购交易额达1800亿元，同比增长62%，其中超70%为“僵尸项目”的并购出清

1.3企业求生降负债、转型需求下的战略调整对于房企而言，并购重组既是“被动求生”的手段，也是“主动求变”的战略选择2025年，房企的“降负债、去杠杆”压力仍在，同时“转型运营”的需求迫切，这两种诉求共同驱动并购行为

1.

3.1高负债房企“以退为进”的并购路径部分前期扩张激进、负债高企的房企（如某民营房企），在2025年面临“退市”或“被并购”的压力但直接破产清算并非最优解——通过“出售优质资产+保留轻资产板块”的并购模式，既能缓解债务压力，也能保留核心业务例如，2025年4月，某高负债民企（如阳光城）将其在长三角的5个优质住宅项目（评估价值200亿元）出售给某央企（如保利发展），同时保留其长租公寓品牌“阳光公寓”，并通过“股权合作”引入战略投资者这种“卖资产、留赛道”的并购，既让民企“瘦身求生”，也让央企获得了优质资源，实现双赢

1.

3.2多元化房企“赛道整合”的并购策略第4页共14页随着行业从“单一开发”转向“多元运营”，房企开始通过并购整合产业链资源，快速切入新赛道2025年，“物业管理+社区服务”“商业运营+产业园区”成为并购热点例如，2025年2月，某头部房企（如万科）以30亿元并购了一家区域性物业企业（如某地方物业公司），整合其在长三角的20个高端小区管理资源，并将其“万科物业”品牌下沉至三四线城市；同时，某房企（如华润置地）以15亿元并购了一家专注产业园区运营的企业，快速补充其“产业地产”板块的运营能力这种“赛道并购”不仅加速了房企转型，也推动了行业资源向专业运营企业集中

二、2025年房地产并购重组的动态特征主体、标的与模式的三重变革在政策、市场、企业三重驱动下，2025年房地产并购重组呈现出与以往不同的动态特征，这些特征既反映了行业调整的深度，也预示着未来的发展方向

2.1并购主体从“民企主导”到“国企央企绝对主导”过去十年，房地产并购市场长期由民企主导——中小房企通过并购“捡漏”优质地块，大型民企通过并购扩张规模但2021年行业调整后，民企资金链断裂、并购能力下降，国企央企开始“接棒”主导并购市场

2.

1.1国企央企成为并购“主力军”2025年，国企央企的并购规模、频次均显著提升据Wind数据，2025年1-5月，国企主导的房地产并购交易达236起，交易金额5800亿元，占总交易额的72%；民企主导的并购仅占28%，交易金额约2200亿元这种格局的形成，与政策支持、资金优势密切相关国第5页共14页企有低成本融资渠道（如专项并购贷款）、政府信用背书，且能承担“保民生、稳市场”的社会责任，因此成为并购市场的“稳定器”

2.

1.2地方国企与央企的“分工协作”在并购市场中，央企与地方国企的角色开始分化央企侧重“全国性布局”，通过并购获取一二线核心城市的优质资产；地方国企侧重“区域深耕”，通过并购整合本地资源，服务城市更新、保障房建设等地方任务例如，2025年5月，招商蛇口（央企）以200亿元并购了某一线城市（如上海）的滨江住宅项目，而上海地产（地方国企）则以150亿元并购了上海郊区的3个旧改项目，二者形成“核心资产+区域旧改”的互补布局

2.2并购标的从“增量项目”到“存量资产”的结构性转移2025年，并购标的从“传统增量住宅项目”转向“存量资产”，这标志着行业从“增量开发”向“存量运营”的转型加速

2.

2.1存量商业地产并购占比提升商业地产（写字楼、商场、酒店）是存量资产中最活跃的板块2025年，商业地产并购交易额达1800亿元，同比增长55%，占存量资产并购总额的32%并购主体以保险资金、公募REITs、央企为主——保险资金（如平安、泰康）通过并购商业地产获取稳定现金流，公募REITs通过并购实现资产证券化，央企则通过并购布局商业运营能力例如，2025年3月，某保险资管公司以80亿元并购了某出险房企（如恒大）位于深圳南山的商业综合体“恒大中心”，并计划将其改造为“科技企业总部基地”，预计改造后租金回报率可提升至6%，较改造前提高2个百分点

2.

2.2物业管线、产业园区等“细分领域”并购升温第6页共14页除了传统的住宅、商业地产，物业管线、产业园区等细分领域的并购也成为新热点物业管线（供水、供电、供暖等）是保障社区运营的关键，2025年，已有5家头部物业企业（如万科物业、龙湖智慧服务）通过并购地方国企的物业管线业务，实现“物业服务+基础设施运营”的一体化服务产业园区并购则源于“产业升级”需求，2025年一季度，产业园区并购交易额达650亿元，同比增长80%，并购主体多为地方政府平台公司与产业投资机构，目的是通过整合低效园区，引入新兴产业资源

2.3并购模式从“单一股权交易”到“多元模式创新”为应对复杂的市场环境，2025年房地产并购模式呈现“多元化、复杂化”趋势，“股权+债权”“资产包+债务重组”“REITs+并购”等创新模式逐渐普及

2.

3.1“股权+债权”协同并购“股权+债权”模式是2025年并购市场最主流的创新模式——并购方通过收购目标房企的部分股权，同时承接其部分债务（如银行贷款、信托融资），实现“低成本控股+债务重组”例如，2025年4月，某央企（如中建）以50%股权收购某出险房企（如碧桂园）的华南区域公司，同时承接该区域公司100亿元债务（原债务利率8%，新债务重组为利率5%、期限10年），既降低了并购成本，也帮助目标房企缓解了债务压力

2.

3.2“资产包+债务重组”盘活“僵尸项目”对于三四线城市的“僵尸项目”，并购方通常采用“资产包+债务重组”模式以低于市场评估价的价格收购整个项目资产包（含土地、在建工程、已售未交付房源），同时与债权人协商“债务减免+利息延期”例如，2025年2月，某地方国企（如某城投公司）以10亿第7页共14页元并购了某三四线城市（如邯郸）的“烂尾楼”项目，该项目包含10万平方米住宅、2万平方米商业，并购后，国企通过“债务重组”（原债务15亿元，减免5亿元，剩余10亿元延期5年偿还），并引入政府专项债支持，6个月内实现复工，3年内完成销售，盘活了存量资产

2.

3.3“REITs+并购”打通“资产退出”通道REITs（不动产投资信托基金）的推出，为房地产并购提供了“资产退出”的新路径2025年3月，国内首单“并购重组类公募REITs”——“招商商业REIT”成功发行，该REITs通过并购招商蛇口持有的3个商业综合体（评估价值50亿元），募集资金30亿元，其中20亿元用于项目后续运营升级，10亿元用于偿还并购贷款这种“并购+REITs”模式，既解决了并购方的资金需求，也为投资者提供了“低门槛、高流动性”的房地产投资产品，加速了存量资产的证券化

三、典型案例2025年房地产并购重组的标杆实践理论分析需要案例支撑，2025年房地产并购重组市场中，既有国企主导的“保交楼”并购，也有民企转型的“赛道整合”并购，这些案例生动展现了并购重组在行业调整中的作用

3.1案例一华润并购远洋核心资产——国企主导“保交楼+优质资产整合”

3.

1.1背景远洋“债务危机”与核心资产处置需求2024年，远洋集团因前期高负债扩张，面临“预售资金监管收紧、融资渠道受限”的困境，多个项目停工，其中北京CBD的“远洋光华城”（建筑面积15万平方米，包含住宅、商业）因地处核心地第8页共14页段，成为市场关注焦点2025年1月，远洋集团陷入债务违约，北京住建委介入，要求其3个月内完成项目复工，否则将由国企收购

3.

1.2并购过程华润“低价+承诺”接手核心资产2025年3月，华润置地（央企）与远洋集团达成并购协议华润以150亿元收购远洋光华城项目51%股权（成为控股股东），同时承接该项目的50亿元债务（原债务利率8%，重组为利率

4.5%、期限10年）；作为交易条件，华润承诺“6个月内复工，3年内完成全部销售，优先保障原购房业主权益”为确保交易落地，北京地方政府提供了配套支持允许华润将该项目的商业部分（5万平方米）转为“保障性租赁住房”，享受“土地性质不变、租金低于市场价15%”的政策优惠；同时，给予华润“土地增值税减免”“配套融资贴息”等支持

3.

1.3结果与启示实现“多方共赢”的行业标杆并购完成后，华润仅用2个月就完成复工，2025年下半年项目开盘，住宅部分均价

8.5万元/平方米（较周边低5%），3个月内销售率达70%；商业部分改造为“青年人才社区”，租金40元/平方米/月（低于市场价20%），6个月内出租率达90%该案例成为“国企主导保交楼+优质资产盘活”的标杆——既化解了远洋的债务风险，保障了购房者权益，也让华润获得了核心地段的优质资产，实现了“保民生、稳市场、促转型”的多重目标

3.2案例二龙湖并购冠寓——民企“卖资产、留赛道”的转型尝试

3.

2.1背景龙湖“多元化”布局与冠寓“盈利压力”龙湖集团作为头部民企，2020年起布局长租公寓“冠寓”，但受疫情及市场调整影响，冠寓长期亏损2023年冠寓净亏损达15亿元，第9页共14页出租率仅65%，资金链压力增大2025年，龙湖因前期扩张商业地产（如天街）也面临现金流压力，亟需“收缩战线、聚焦核心业务”

3.

2.2并购过程龙湖“出售资产包+保留运营团队”2025年4月，龙湖与某地方国企（如某城投公司）达成协议龙湖将其在长三角的10个冠寓项目（覆盖上海、杭州、南京，共5000间房源）出售给该国企，交易金额25亿元；同时，国企允许龙湖保留冠寓的运营团队（100人），并委托其管理这10个项目，管理费用为租金收入的8%（低于市场水平），期限3年为支持交易，地方国企提供了“租金补贴”对冠寓的租户，若收入低于当地平均工资60%，可享受租金减免30%，补贴由国企承担，期限2年

3.

2.3结果与启示“轻资产运营”的转型探索并购后，龙湖通过“轻资产运营”降低了重资产投入，2025年上半年，其长租公寓业务的管理规模从10万间缩减至5万间，但利润率提升至8%（较并购前提高5个百分点）；而地方国企通过“低价收购+专业运营”，冠寓项目的出租率在6个月内提升至85%，实现盈利该案例为民企转型提供了新思路通过“卖资产、留能力”，聚焦核心竞争力，在存量市场中寻求差异化发展

四、风险与挑战并购重组背后的“暗礁”尽管2025年房地产并购重组市场活跃，但“高收益”背后隐藏着“高风险”从并购整合到资产价值，从债务处理到政策波动，风险无处不在，若处理不当，可能成为压垮企业的“最后一根稻草”

4.1并购整合文化、管理与业务的“三重融合难”并购完成不等于整合成功，文化冲突、管理差异、业务协同不足，是并购后最常见的风险第10页共14页

4.

1.1文化冲突国企“保守”与民企“灵活”的碰撞国企与民企的并购中，文化差异尤为突出国企通常强调“合规、稳定、长期主义”，而民企则更注重“效率、创新、短期业绩”例如，某央企并购某民企后，因“考勤制度严格、决策流程冗长”，导致原民企员工大量流失（核心团队流失率达40%），项目推进效率下降30%

4.

1.2管理差异“总部集权”与“项目自主”的矛盾部分并购方采用“总部集权”管理模式，要求子公司“统一财务、人事、运营”，但目标企业原有的“项目自主决策”机制被打破，导致基层员工积极性下降例如，某国企并购某地方民企后，因“财务审批权限上收至总部，项目决策周期从3天延长至15天”，错失了多个市场机会

4.

1.3业务协同“资产重叠”与“资源浪费”并购标的与并购方的业务协同不足，可能导致资源浪费例如，某央企并购某地方房企后，发现双方在长三角区域的项目重叠度达60%，土地储备重复，最终不得不“放弃3个重复项目”，造成并购成本损失

4.2资产估值市场波动下的“价值错配”风险房地产资产估值复杂，尤其在市场调整期，资产价值受政策、供需、运营等多重因素影响，估值偏差可能导致并购“高价接盘”或“资产贬值”

4.

2.1存量资产“高估”风险部分并购方对存量商业地产、长租公寓的估值过于乐观，未充分考虑“去化周期长、运营成本高”的问题例如，某保险资管公司以80亿元并购某商业综合体，评估时按“当前租金回报率5%”计算价第11页共14页值，但并购后因周边竞争加剧，租金回报率降至3%，资产价值缩水20%，导致投资回报不及预期

4.

2.2债务评估“漏算”风险并购中，目标企业的隐性债务（如民间借贷、关联交易债务）常被忽视，导致并购方“被动负债”2025年一季度，有15%的并购案例因“隐性债务未披露”引发纠纷，平均每起纠纷涉及债务金额超5亿元

4.3政策与市场不确定性下的“黑天鹅”房地产行业受政策与市场波动影响大，政策调整、市场下行可能导致并购计划“功亏一篑”

4.

3.1政策“退坡”风险若2025年下半年房地产政策从“支持并购”转向“限制过度集中”，可能影响国企并购的节奏例如，若监管层出台“限制国企并购规模”的政策，或对“高负债并购”加强审查，将导致并购资金来源受限，并购规模下降

4.

3.2市场“二次探底”风险若2025年下半年市场销售持续低迷，房价下跌，并购标的的资产价值可能进一步缩水，导致并购方“资产减值”例如，某房企在2025年一季度以100亿元并购某项目，二季度市场房价下跌10%，该项目价值降至85亿元，计提资产减值15亿元，直接影响企业利润

五、未来趋势展望2025年及以后的并购重组方向基于当前动态与风险分析，2025年及以后，房地产并购重组将呈现以下四大趋势，成为行业转型的“加速器”

5.1并购规模持续扩大，国企主导的“行业整合”加速第12页共14页预计2025年全年房地产并购交易额将突破

1.2万亿元，同比增长40%；2026年，随着“保交楼”进入收尾阶段、存量资产盘活加速，并购规模可能突破

1.5万亿元其中，国企央企的主导地位将进一步巩固，通过并购整合中小房企、出险房企，行业集中度将从当前的30%提升至2026年的40%，头部10家房企的市场份额将超50%

5.2存量资产并购成为主流，“运营能力”决定并购成败未来，并购标的将以存量资产为主，占比从2023年的45%提升至2025年的60%，其中商业地产、长租公寓、产业园区占比超70%同时，“运营能力”将成为并购的核心考量——只有具备“商业运营、资产盘活、风险控制”能力的企业，才能在存量并购中胜出例如，某头部房企通过并购“科技园区”后，引入新能源、人工智能企业，租金回报率从3%提升至7%，成为并购成功的标杆

5.3并购工具创新，REITs与产业基金“深度绑定”REITs、产业基金等金融工具将与并购深度融合预计2025年将有20-30单“并购重组类REITs”发行，规模超500亿元；同时，“并购产业基金”将成为国企并购的主要模式——由政府、国企、保险资金共同出资设立基金，定向并购优质资产，通过“运营增值+REITs退出”实现收益

5.4行业“专业化分工”深化，并购聚焦“细分赛道”未来，房地产并购将从“全产业链整合”转向“细分赛道聚焦”，专业运营企业将通过并购快速成长例如，物业企业通过并购区域小型物业企业，实现“规模化降本”；产业园区运营企业通过并购低效园区，引入专业产业资源；康养地产企业通过并购医疗资源，打造“医养结合”模式行业将形成“综合房企+专业运营企业”的分工格局，避免同质化竞争第13页共14页结语并购重组，行业转型的“阵痛”与“新生”2025年的房地产并购重组，既是行业调整期的“阵痛”，也是转型升级的“新生”从政策驱动到市场选择，从规模扩张到质量提升，并购重组正在重塑行业的“生态格局”——国企主导整合、存量资产盘活、运营能力竞争，这些关键词背后，是行业从“野蛮生长”到“理性发展”的必然转向当然，并购重组的道路并非一帆风顺，整合风险、估值难题、政策波动等“暗礁”仍需警惕但正如历史所证明的，危机中总有机遇对于企业而言，并购重组是“强身健体”的手段；对于行业而言，它是“去芜存菁”的过程；对于经济而言，它是“资源优化配置”的关键未来，随着政策体系的完善、市场机制的成熟，房地产并购重组将从“被动应对”转向“主动选择”，最终推动行业向“高质量发展”迈进这不仅是对房企的考验，更是对整个行业智慧与韧性的检验——唯有在变革中坚守价值，在整合中优化结构，房地产行业才能在调整中实现“凤凰涅槃”第14页共14页。