2025 房地产行业研究报告：房地产行业的社会责任履行

2025房地产行业研究报告房地产行业的社会责任履行摘要房地产行业作为国民经济的“压舱石”，其发展不仅关乎经济增长，更直接影响民生福祉与社会稳定随着“房住不炒”定位的深化、“双碳”目标的推进及共同富裕战略的落地，房地产行业正从高速扩张转向高质量发展，社会责任已成为衡量企业核心竞争力的重要标尺本报告以2025年为时间节点，从行业社会责任的内涵与时代价值出发，系统分析当前房地产行业在社会责任履行中的现状与挑战，重点探讨绿色转型、民生保障、社区共建、文化传承、合规治理五大核心方向，并结合典型案例提出优化路径与保障机制，旨在为行业可持续发展提供参考

一、行业社会责任的内涵与时代价值

（一）房地产行业社会责任的核心内涵房地产行业的社会责任并非单一维度的“公益捐赠”，而是企业在追求经济效益的同时，对经济、社会、环境三大维度的全面责任根据国际通用的ESG（环境、社会、治理）框架，其内涵可拆解为经济责任稳定贡献GDP增长、保障财政收入、推动上下游产业链发展（如建筑、建材、家电等）；法律责任合规经营（如土地出让金缴纳、工程质量达标、合同履约）、保障消费者权益（如虚假宣传治理、房屋交付兑现）；伦理责任绿色发展（减少碳排放、节约资源）、民生保障（提供affordable housing）、社区服务（完善公共配套）；慈善责任参与公益事业（如教育、医疗、救灾）、文化保护、助力乡村振兴等第1页共13页这一内涵与“以人民为中心”的发展思想高度契合——房地产不仅是“造房子”，更是“造生活”，企业需在“商业价值”与“社会价值”间找到平衡点，实现“有温度的发展”

（二）新时代赋予房地产社会责任的战略意义服务国家战略的必然要求当前，“双碳”目标、共同富裕、城市更新等国家战略对房地产行业提出明确要求例如，“双碳”目标下，建筑领域碳排放占全国总排放的近20%，房企需通过绿色转型助力实现“30·60”目标；共同富裕背景下，“租购并举”“保障性住房建设”成为民生重点，企业需承担更多“补短板”责任；城市更新中，历史文脉保护、老旧小区改造等任务也需企业发挥资源整合优势重塑行业信任的关键路径过去十年，房地产行业因“高杠杆、高周转”模式积累了诸多问题（如烂尾楼、质量隐患、业主维权等），公众对房企的信任度降至历史低点社会责任的深度履行，是企业修复形象、重建与社会关系的核心手段——通过透明化经营、民生服务落地、公益投入等，让公众看到企业的“社会责任感”，而非单纯追求利润的“逐利机器”推动可持续发展的内在动力随着行业进入存量时代，房企需从“单一开发”转向“城市服务商”社会责任的履行，本质上是企业参与城市治理、社区运营的过程，能帮助企业在存量市场中挖掘新价值（如社区增值服务、旧改项目运营等），实现“从卖房子到卖服务”的转型，为长期发展注入内生动力

二、房地产行业社会责任履行的现状与挑战

（一）当前履行的进展与成效第2页共13页近年来，在政策引导与市场倒逼下，房地产行业社会责任履行已从“被动合规”向“主动实践”转变，具体体现在绿色转型起步加速政策层面，住建部《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》明确要求2025年新建建筑100%执行绿色建筑标准，超低能耗建筑占比达30%企业层面，头部房企率先布局保利发展2024年绿色建筑项目占比超70%，装配式建筑应用面积突破5000万平方米；万科“绿色住宅标准”覆盖90%以上项目，通过光伏建筑一体化（BIPV）实现年减碳超100万吨民生保障力度加大保障房建设成为“重头戏”2024年全国保障性租赁住房竣工套数达200万套，其中超60%由央企、国企主导，如华润置地在15个重点城市建设保障房项目，累计提供房源12万套；龙湖、滨江等民企也通过“配建保障房”模式参与其中，如滨江集团在杭州旧改项目中配建保障房

3.2万套社区服务与公益投入增长房企开始从“开发商”转向“社区运营商”龙湖“善居计划”为200个老旧小区提供适老化改造；碧桂园服务在全国社区运营“四点半课堂”“长者食堂”等服务，覆盖超500万家庭；公益领域，2024年房企慈善捐赠总额超300亿元，其中50%用于教育（如“希望小学”建设）、乡村振兴（如产业帮扶）

（二）面临的突出挑战尽管取得一定进展，但房地产行业社会责任履行仍存在“表层化”“碎片化”问题，核心挑战体现在资金压力下的“责任内卷”第3页共13页多数房企仍面临“债务化解”与“保交楼”压力，资源向“短期生存”倾斜，社会责任投入被压缩例如，2024年部分民企社会责任预算同比下降超30%，绿色建筑、社区服务等重投入项目因成本高、回报周期长而被搁置，导致“社会责任履行质量”与“数量”不成正比转型中的技术与能力瓶颈绿色转型涉及技术创新（如超低能耗建筑、零碳社区）、供应链整合（如绿色建材研发）、成本控制等多重挑战例如，装配式建筑成本较传统方式高10%-15%，多数中小房企难以承担；智慧社区建设需投入大量数字化技术，短期内难以见效，导致企业“想做但不敢做”公众认知与信任修复难度大过去“暴雷”事件导致公众对房企社会责任的“信任阈值”极高2024年某第三方调研显示，仅38%的受访者认为房企“真正重视社会责任”，超60%质疑“社会责任是营销噱头”这种认知偏差使得企业投入的社会责任项目难以转化为品牌价值，形成“投入-回报”恶性循环监管体系与评价机制不完善目前，房地产社会责任评价缺乏统一标准政策层面多为“引导性”要求（如绿色建筑评价标准），但缺乏强制披露与考核机制；行业协会尚未建立系统性ESG评级体系，企业数据披露不透明（如公益投入、社区服务等关键信息缺失），导致社会责任履行“缺乏监督、难以衡量”

三、2025年房地产行业社会责任履行的重点方向第4页共13页面对挑战，2025年房地产行业需立足“高质量发展”主线，聚焦五大核心方向，推动社会责任从“合规性”向“价值性”跨越

（一）以绿色转型引领可持续发展从“减排”到“零碳”绿色发展是房地产行业履行社会责任的“核心战场”，需从“被动达标”转向“主动创新”，构建全链条低碳模式

1.技术创新驱动产品升级超低能耗建筑规模化落地推动“近零能耗建筑”成为新建住宅标配，通过高性能保温材料、新风热回收系统、光伏建筑一体化等技术，实现建筑运行碳减排超60%例如，中国建筑研发的“被动式超低能耗集成技术”，已在全国落地项目超100个，单位面积能耗较国标降低75%存量建筑绿色改造针对城市存量建筑（尤其是2000年前老旧小区），推动“绿色化改造+适老化改造”结合，如加装光伏板、雨水回收系统、智能温控设备，实现“节能、降碳、提质”三重效益2025年，计划完成10万个老旧小区绿色化改造，覆盖居民超2000万户

2.产业链协同构建绿色生态绿色供应链管理要求供应商提供“绿色建材认证”（如低碳水泥、再生钢材），2025年头部房企绿色建材采购占比需达80%以上；建立“供应商ESG评级体系”，将环保指标纳入合作考核，淘汰高污染、高能耗供应商建筑垃圾资源化利用推动“建筑垃圾变资源”，如采用预制构件（减少现场施工垃圾）、再生骨料（用于道路基层、回填土），2025年行业建筑垃圾回收利用率需提升至70%，减少碳排放约5000万吨/年

3.绿色金融工具赋能低碳转型第5页共13页发行“绿色债券”支持低碳项目房企可通过发行碳中和债、绿色ABS等工具，募集资金用于绿色建筑、光伏项目、智慧能源系统建设例如，2024年龙湖发行50亿元碳中和债，用于10个绿色社区建设，预计年减碳20万吨探索“绿色REITs”盘活存量资产将具备条件的绿色建筑、光伏园区等资产发行REITs，实现“绿色资产证券化”，吸引社会资本参与低碳项目投资

（二）以民生保障筑牢共同富裕根基从“保交付”到“惠民生”民生保障是房地产社会责任的“底线责任”，需从“被动配建”转向“主动参与”，构建“租购并举”的民生服务体系

1.保障性住房建设从“量”到“质”聚焦“新市民、青年人”住房需求保障性租赁住房需注重“区位合理、配套完善”，避免“偏远化、隔离化”，如在地铁沿线、产业园区周边布局，租金控制在市场价的80%以内2025年，计划新增保障性租赁住房300万套，其中“职住平衡型”项目占比超50%保障房质量与服务双提升建立保障房“质量追溯体系”，推行“政府监督+第三方评估”机制，杜绝“质量差、配套弱”问题；引入市场化运营，提供“社区养老、托育、就业培训”等配套服务，如华润保障房社区配套建设幼儿园、日间照料中心，实现“住有所居”到“住有宜居”

2.存量房时代的“城市更新”责任旧改项目“留改拆”并重避免“大拆大建”，优先采用“微改造”模式，保留历史风貌、社区记忆，如上海“愚园路更新”项目，通过保留老建筑、植入新业态，实现“老城市新活力”；同步推进适第6页共13页老化改造（如加装电梯、防滑地面）、适儿化改造（如儿童活动空间），提升居民生活质量租赁市场“规范化”与“普惠化”房企需从“开发思维”转向“运营思维”，通过“长租公寓+社区服务”模式，提供“拎包入住、维修响应、社区活动”等增值服务；降低租赁门槛，针对新市民推出“月付租金”“灵活租期”等产品，2025年租赁住房运营规模需突破500万套

（三）以社区共建激活社会治理效能从“卖房子”到“造生活”社区是城市治理的“最后一公里”，房企需从“社区开发者”转向“社区运营商”，成为基层治理的“共建者”与“赋能者”

1.完善社区公共服务配套“15分钟生活圈”全覆盖在新建社区配建“一老一小”设施（如长者食堂、儿童活动中心）、医疗点、便利店等，满足居民基本生活需求；在存量社区推动“资源共享”，如开放企业自持商业体、停车场，与社区居委会合作提供“便民服务站”智慧社区建设提升治理效率通过“数字平台+智能硬件”实现社区治理精细化，如引入AI监控系统（安全预警）、智能垃圾分类设备（资源回收）、线上议事平台（居民参与决策），2025年智慧社区覆盖率需达60%以上

2.培育社区文化与邻里关系“社区文化活动”常态化定期举办“邻里节”“社区运动会”“文化讲座”等活动，打破“城市陌生人社会”隔阂；支持社区志愿者队伍建设，如“银发管家”“儿童陪伴师”，增强居民归属感第7页共13页“社区互助”机制化建立“社区互助基金”，帮助困难家庭；推动“居民自治”，通过业主委员会、楼栋长等角色，让居民参与社区管理，房企提供资源支持而非主导，实现“共建共治共享”

（四）以文化传承守护城市历史文脉从“拆旧建新”到“古今融合”房地产开发需承担“文化传承者”角色，避免“千城一面”，在“开发”中“保护”，在“保护”中“发展”

1.历史建筑保护与活化利用“修旧如旧”保护历史风貌在城市更新中，对历史建筑（如老厂房、古村落、名人故居）进行保护性修缮，避免“商业化改造”破坏文化价值例如，广州“永庆坊”项目，通过保留骑楼建筑、引入非遗工坊，成为“城市文化名片”“文化植入”提升空间价值将历史元素融入现代建筑设计，如在社区园林中设置历史雕塑、在商业街区还原老店铺风貌；开发“文化主题社区”，如“红色文化社区”“非遗体验社区”，让居民在生活中感受文化魅力

2.地域文化的挖掘与传播“在地化设计”展现城市特色在项目规划中融入地域文化符号（如传统建筑纹样、民俗活动），避免“复制粘贴”式的标准化设计；例如，西安某项目以“唐文化”为主题，打造仿唐商业街、唐风园林，成为游客打卡地“文化IP”打造助力城市营销房企可联合文旅部门开发“文化IP项目”，如“文化主题民宿”“非遗文创空间”，通过“房地产+文旅”模式，传播地域文化，带动城市经济发展第8页共13页

（五）以合规治理重塑企业信任体系从“规模扩张”到“稳健经营”合规是社会责任的“底线”，需从“被动合规”转向“主动治理”，通过透明化经营重建公众信任

1.财务透明与风险防控“阳光财务”信息披露建立ESG报告强制披露制度，公开企业社会责任投入（如公益金额、绿色项目成本）、风险防控措施（如债务化解进度、保交楼情况），接受社会监督；2025年，头部房企ESG报告披露率需达100%，中小房企披露率超80%“债务化解”与“社会责任”协同在债务重组中，优先保障“保交楼”“民生项目”资金需求，避免“牺牲社会责任保债务”；例如，某房企在债务重组方案中承诺，将30%偿债资金用于保障房建设，修复公众信任

2.消费者权益与员工权益保障“放心房”建设行动推行“工程质量终身责任制”，建立“业主监督小组”，全程参与工程验收；对房屋质量问题“快速响应、主动赔偿”，2025年行业房屋交付满意度需提升至85%以上“员工友好型”企业建设保障员工合法权益（如工资按时发放、社保足额缴纳），建立“员工成长体系”（如技能培训、晋升通道）；关注员工心理健康，提供心理咨询、团建活动，2025年头部房企员工满意度需达90%以上

四、典型实践案例分析

（一）保利发展绿色+民生双轮驱动的央企担当作为央企龙头，保利发展将社会责任融入“城市综合服务商”战略第9页共13页绿色转型2024年绿色建筑项目占比75%，其中北京某“零碳社区”项目通过“光伏屋顶+地源热泵+智慧能源管理系统”，实现建筑自身碳减排100%，成为行业标杆；民生保障累计建设保障房超50万套，在广州、上海等城市推出“人才房”“安居房”，价格较市场价低30%-40%，帮助超10万新市民实现“住有所居”；社区服务旗下“保利物业”覆盖全国1800余个社区，提供“长者食堂”“四点半课堂”等服务，2024年社区公益活动参与超100万人次

（二）滨江集团“未来社区”模式的民企探索滨江集团以“未来社区”为抓手，推动社会责任从“硬件建设”到“软件服务”的延伸城市更新在杭州旧改项目中，投入超20亿元对10个老旧小区进行“绿色化+适老化”改造，加装电梯200余部，建设社区养老服务中心15个；智慧社区开发“滨江生活家”APP，整合物业、商业、教育资源，提供“线上报修、家政服务、文化活动报名”等功能，2024年社区线上服务覆盖率达90%；文化传承在杭州“滨和社区”打造“宋韵文化主题园区”，保留南宋遗址，引入非遗手作工坊，定期举办“宋韵文化节”，让居民感受历史文化魅力

（三）碧桂园乡村振兴与公益赋能的实践碧桂园以“产业帮扶+社区建设”助力乡村振兴第10页共13页产业振兴在全国16省实施“乡村振兴示范村”项目，通过“企业+合作社+农户”模式，发展特色农业（如广东的荔枝种植、云南的咖啡种植），带动超50万农户增收；教育帮扶捐建“碧桂花溪希望小学”等100所乡村学校，提供“奖学金+营养餐+课外辅导”，2024年资助学生超10万人次；社区基建在乡村建设“文化活动中心”“健康小屋”，组织“乡村医生培训”，改善农村公共服务条件

五、优化路径与保障机制

（一）企业层面构建“ESG战略化”治理体系将社会责任纳入企业战略制定ESG中长期规划（如2030年碳减排目标、保障房建设规模），明确董事会、高管层的责任分工，设立“社会责任专项委员会”；创新社会责任商业模式探索“绿色溢价”“服务增值”等可持续盈利模式，如“绿色住宅”可通过节能费用节约、品牌溢价实现收益；“社区服务”可通过增值服务（如养老、教育）获取稳定现金流；加强社会责任能力建设设立专项资金（如年营收的1%-2%用于社会责任），组建专业团队（如ESG分析师、社区运营专家），与高校、NGO合作开展技术研发与人才培养

（二）政策层面完善“引导+激励+监管”支持体系健全标准与评价机制住建部牵头制定《房地产行业社会责任评价标准》，建立“ESG评级体系”，将社会责任履行情况与企业融资、土地出让、评优评先挂钩；第11页共13页加大政策激励力度对绿色建筑项目给予容积率奖励、税收减免；对保障房、旧改项目提供专项补贴（如每平方米补贴500-1000元）；对积极履行社会责任的企业，优先支持发行绿色债券、REITs；强化监管与问责建立“社会责任失信惩戒机制”，对“保交楼不力”“虚假披露ESG信息”等行为进行约谈、罚款，甚至限制拿地资格

（三）社会层面凝聚“多元主体”协同合力畅通沟通渠道房企需定期与公众、社区、NGO开展“社会责任沟通会”，公开项目进展与问题，听取社会意见；发挥行业协会作用中国房地产协会牵头成立“社会责任工作委员会”，制定行业标准、组织案例分享、开展培训交流，推动企业间经验互鉴；引导公众参与通过“企业开放日”“公益众筹”“社区共建”等活动，让公众参与社会责任项目，形成“企业投入、社会参与、共同监督”的良性循环

六、总结与展望房地产行业的社会责任履行，既是国家战略的要求，也是行业转型的必然，更是企业实现“基业长青”的内在需求2025年，随着绿色转型、民生保障、社区共建等方向的深化，房地产行业将从“野蛮生长”转向“责任生长”，从“单一利润导向”转向“价值多元导向”未来，行业需以“ESG战略”为引领，将社会责任融入开发、建设、运营全链条，通过技术创新、模式创新、治理创新，实现“经济价值、社会价值、环境价值”的统一这不仅是对“房住不炒”定位的践行，更是对“人民对美好生活向往”的回应——当每一家房企都第12页共13页能在“责任”中找到“价值”，房地产行业才能真正实现“与城市共生长，与社会共繁荣”参考文献

[1]住房和城乡建设部.《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》

[2]中国房地产协会.《2024中国房地产企业社会责任报告》

[3]国务院发展研究中心.《房地产行业转型与可持续发展研究》

[4]万科企业股份有限公司.《2024年可持续发展报告》（全文约4800字）第13页共13页。