2025 旅居行业投资前景研究报告

2025旅居行业投资前景研究报告摘要旅居行业作为融合“居住”与“旅行”的新兴赛道，正处于政策红利、消费升级与技术革新的交汇点本报告基于对宏观经济、政策环境、客群需求及产业实践的深度调研，系统分析2025年中国旅居行业的市场现状、驱动因素、投资机会、潜在风险及发展策略研究显示，随着老龄化加速、中产阶级规模扩大及乡村振兴战略推进，旅居行业将迎来“规模扩张+结构升级”的黄金期，但需警惕同质化竞争、运营壁垒与政策波动等挑战报告建议投资者聚焦细分赛道，以“精准定位+差异化服务+数字化运营”为核心，把握康养旅居、文化旅居、乡村旅居等重点领域的投资机遇

一、引言为何关注2025年旅居行业投资前景？

1.1旅居行业的定义与内涵旅居，并非传统意义上“到此一游”的观光旅游，而是以“长期居住”为核心特征的深度体验模式——通常指居民因工作、养老、休闲、教育等需求，在非户籍所在地进行3个月以上的居住生活，兼具“居住”与“在地体验”双重属性与酒店、公寓等短期住宿不同，旅居行业的核心价值在于“场景化服务”通过整合目的地资源（如自然环境、文化特色、医疗配套等），为用户提供超越物理空间的生活体验，例如“候鸟式养老旅居”“文化研学旅居”“城市近郊康养旅居”等

1.2研究背景与意义当前，中国旅居行业正处于从“萌芽”向“爆发”过渡的关键阶段一方面，2023年中国城镇化率达

66.16%，居民人均可支配收入突第1页共11页破

4.9万元，消费从“物质满足”转向“精神体验”，“旅居”作为新消费场景被广泛接受；另一方面，“十四五”规划明确提出“发展银发经济”“推进乡村振兴”，地方政府（如海南、云南、浙江）密集出台旅居产业扶持政策，推动行业从“自发探索”向“政策引导”转型2025年作为“十四五”规划收官年，既是政策红利释放的关键节点，也是行业格局重塑的窗口期在此背景下，深入分析旅居行业的投资前景，对企业制定战略、资本布局方向具有重要参考价值

二、2025年旅居行业市场现状与趋势

2.1市场规模从“小众需求”到“大众市场”的跨越数据增长据艾瑞咨询《2023年中国旅居行业白皮书》，2020-2023年中国旅居市场规模年均复合增长率达

25.3%，2023年市场规模突破8000亿元，预计2025年将突破

1.2万亿元，五年间增长50%以上区域分化一线城市及周边（如北京、上海、广州周边）、二线宜居城市（如昆明、成都、青岛）及乡村振兴重点区域（如浙江莫干山、安徽黟县）成为核心市场，占比超70%；三四线城市及偏远地区仍处于培育期，但政策推动下增速显著（如贵州“生态旅居”项目2023年增速达38%）

2.2客群结构“银发+新中产”双主力崛起银发群体2023年中国60岁以上人口达

2.97亿，占比

21.1%，其中“活力老人”（60-75岁）占比超60%，他们拥有一定储蓄、闲暇时间及健康管理需求，成为旅居市场的核心客群——偏好“气候适宜、医疗便利、节奏舒缓”的目的地，如海南三亚、云南腾冲、广西北海等，年均旅居时长超6个月第2页共11页新中产家庭30-45岁人群占比达52%，以“亲子研学”“周末微度假”“远程办公旅居”为主要需求，偏好“交通便捷、配套完善、文化体验丰富”的近郊或次核心城市，如上海周边的苏州太湖、杭州千岛湖，北京周边的怀来、崇礼等，单次旅居时长多为3-7天Z世代与青年群体占比约15%，偏好“小众文化、冒险体验、社交属性”的旅居场景，如新疆喀什古城、福建霞浦滩涂、甘肃敦煌等，通过“旅居+短视频创作”“旅居+民宿主理人”实现“低成本生活+兴趣变现”，成为行业新增长极

2.3产品供给从“单一住宿”到“全场景服务”升级传统住宿转型连锁酒店（如亚朵、全季）推出“长住套餐”，提供洗衣、家政、社区活动等增值服务；经济型酒店（如家、7天）布局“旅居公寓”，针对家庭客群提供厨房、儿童游乐区等；高端酒店（万豪、洲际）推出“旅居俱乐部”，通过会员制锁定高净值客户专业旅居产品涌现康养社区（如泰康之家、燕达国际）整合医疗资源，提供健康监测、康复护理服务；文化民宿集群（如莫干山“裸心谷”“大乐之野”）结合在地文化，开发手作、非遗体验等课程；乡村旅居综合体（如浙江“安吉乌托邦”）将农田、民宿、研学基地融合，打造“田园生活+亲子教育”场景技术赋能产品创新智慧旅居平台（如“携程旅居”“马蜂窝长住”）通过大数据分析用户偏好，提供个性化行程推荐；智能硬件（如远程监控、智能家居）提升居住便利性，例如海南某旅居社区引入“AI健康监测床垫”，实时监测老人心率、睡眠质量，降低运营风险

2.4政策环境从“鼓励探索”到“规范发展”第3页共11页国家层面“十四五”规划明确提出“发展银发经济”“推进以县城为重要载体的城镇化建设”，将旅居行业纳入“扩大内需”“乡村振兴”战略；2023年文旅部发布《关于推动旅居养老产业发展的指导意见》，要求完善旅居基础设施、规范旅居服务标准地方层面海南以“自贸港”政策吸引旅居客群，推出“59国人员入境免签”“个人所得税优惠”；云南打造“康养旅居示范区”，将大理、腾冲列为重点发展区域；浙江“千万工程”推动乡村旅居，2023年全省乡村旅居项目超2000个，带动村民增收超30亿元

三、2025年旅居行业驱动因素分析

3.1宏观驱动经济基础与社会观念的双重变革经济增长与收入提升2023年中国居民人均GDP突破

1.2万美元，中等收入群体规模达4亿人，具备“旅居消费”的经济能力根据《中国旅居消费趋势报告》，2023年家庭年收入50万元以上群体中，83%有旅居计划，且平均年旅居消费达12万元社会观念转变从“安土重迁”到“流动生活”，年轻一代更注重“生活品质”与“自我实现”，“旅居办公”“旅居创业”“旅居教育”等新兴需求涌现；老龄化背景下，“候鸟式养老”“旅居康复”成为老年人主动选择，而非被动接受，推动旅居客群从“小众”向“大众”扩展

3.2中观支撑基础设施与产业链的协同完善交通网络升级2023年中国高铁运营里程达

4.5万公里，“高铁+旅居”模式兴起，如“北京-三亚”高铁缩短至12小时，带动沿线城市（如郑州、武汉）成为旅居中转站；支线机场建设加速，云南、贵州等旅游大省新增支线机场15个，“航空+旅居”更便捷，例如从成都到腾冲航班每日达8班，机票价格降至300元以下第4页共11页产业链成熟度提升旅居行业已形成“开发-运营-服务”全链条生态开发端，房地产企业（如万科、龙湖）转型“旅居地产”，通过“会员制”锁定客户；运营端，专业旅居运营商（如“途家”“住百家”）整合房源资源，提供标准化服务；服务端，医疗、教育、文娱等配套产业加速融入，例如泰康之家与200+三甲医院合作，云南旅居项目引入非遗传承人驻场教学

3.3微观需求用户体验从“标准化”到“个性化”需求分层细化不同客群需求差异显著——银发族关注“健康管理+安全保障”，新中产关注“亲子教育+社交圈层”，Z世代关注“小众体验+低成本生活”，推动产品从“单一住宿”向“场景化解决方案”转型，例如“带娃旅居套餐”包含儿童托管、自然研学、亲子农场等服务技术提升体验效率大数据与AI技术优化旅居决策，例如“携程旅居”通过用户历史行为数据，自动推荐“适合带老人的三亚旅居社区”“适合亲子的杭州千岛湖民宿”；区块链技术保障旅居权益，例如“旅居积分系统”实现跨平台房源互通、消费积分兑换，提升用户粘性

四、2025年旅居行业投资机会领域

4.1康养旅居老龄化时代的“刚需赛道”市场需求2025年中国60岁以上人口将达

3.2亿，“健康旅居”需求规模预计突破5000亿元目标客群为“活力老人”（60-75岁），他们具备健康管理意识、消费能力强，且对“气候、医疗、环境”要求高投资机会第5页共11页医养结合社区整合“居住+医疗+康复”资源，例如在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区，建设“国际康养旅居社区”，引入国际先进医疗设备与服务，打造“小病不离社区、大病快速转诊”的闭环慢性病旅居基地针对高血压、糖尿病等慢性病患者，在云南腾冲、青海西宁等气候适宜地区，建设“慢性病疗养旅居基地”，通过气候疗法、饮食调理、中医理疗等特色服务，吸引长期居住适老化旅居产品开发“适老化改造”旅居公寓，配备智能监测设备、无障碍设施、紧急呼叫系统，例如上海某企业推出“适老化旅居套餐”，月租8000元含护理服务，2023年入住率达92%

4.2文化旅居在地体验的“价值重构”市场需求文化消费升级推动“深度体验旅居”增长，2023年文化主题旅居客群占比达38%，偏好“非遗文化、民俗体验、历史研学”场景投资机会非遗文化旅居集群依托地方非遗资源，打造“非遗主题旅居社区”，例如福建泉州“闽南文化旅居村”，村民提供“传统闽南菜烹饪”“南音表演教学”等体验服务，游客可参与非遗创作，实现“文化传承+居住体验”融合历史古镇旅居改造对古镇闲置老宅进行“活化利用”，保留建筑原貌，植入“文化民宿+研学基地”功能，例如安徽宏村“古镇旅居计划”，改造200栋老宅为主题民宿，游客可参与徽派建筑修复、宣纸制作等活动，2023年带动古镇旅游收入增长45%红色文化旅居线路结合革命老区资源，开发“红色研学旅居”，例如陕西延安“红色旅居基地”，提供“重走长征路”“革命第6页共11页故事讲解”“红色主题民宿”等服务，吸引亲子家庭与党员群体，2023年接待量同比增长60%

4.3乡村旅居乡村振兴的“新引擎”市场需求乡村振兴战略推动“乡村旅居”从“小众体验”向“大众消费”渗透，2023年乡村旅居客群中，城市家庭占比达75%，偏好“田园生活、农事体验、亲子互动”投资机会闲置农房改造项目通过“政府引导+企业运营+村民参与”模式，将闲置农房改造为“田园民宿”“共享农庄”，例如浙江“莫干山民宿集群”，2023年改造农房超500栋，带动村民人均增收

1.2万元，形成“民宿+农产品电商+农事体验”的产业链田园综合体整合“农业种植、休闲采摘、亲子游乐”资源，打造“田园旅居”，例如四川“丹巴藏寨田园综合体”，游客可参与苹果采摘、藏羌织绣体验，入住藏式民宿，2023年接待游客超100万人次，带动当地农产品销售增长30%乡村康养旅居依托乡村生态资源，开发“森林康养旅居”“中医药康养旅居”，例如广西巴马“长寿旅居基地”，利用当地富硒水资源与长寿文化，吸引老年人长期居住，2023年康养旅居业务收入突破5亿元

4.4城市近郊旅居短途出行的“流量入口”市场需求一线城市及周边客群偏好“周末微度假”，2023年“1-3小时车程内旅居”订单占比达68%，客群以“年轻家庭”“远程办公人群”为主投资机会第7页共11页近郊康养社区在城市周边建设“低密康养社区”，配备健身中心、健康食堂、老年大学，例如北京怀柔“雁栖湖康养社区”，距离市区1小时车程，主打“自然疗愈+社区社交”，2023年开盘即售罄，均价达3万元/㎡亲子研学旅居开发“亲子主题旅居”，整合“儿童乐园、自然教育、科普基地”资源，例如上海青浦“朱家角亲子旅居小镇”，引入“自然探索营”“非遗手作工坊”，2023年周末入住率超90%远程办公旅居为“数字游民”打造“远程办公+旅居”空间，例如杭州“未来科技城旅居公寓”，提供高速网络、共享会议室、主题社群活动，吸引长三角地区远程办公者，2023年会员复购率达85%

五、2025年旅居行业潜在风险与挑战

5.1政策不确定性土地、产权与税收的“三重门槛”土地性质限制多数旅居项目依赖“商业用地”，产权仅40-50年，而长住需求需“70年住宅用地”，政策模糊导致项目合规风险；部分地区“集体建设用地入市”试点进展缓慢，影响乡村旅居项目落地税收与户籍政策跨区域旅居涉及社保、医保转移问题，部分城市尚未实现“异地医保直接结算”；旅居客群的子女入学、户籍迁移政策不明确，降低家庭客群意愿

5.2市场竞争加剧同质化与“低端内卷”产品同质化大量资本涌入导致“康养小镇”“旅居公寓”遍地开花，但服务内容趋同（如均提供“棋牌、书法、体检”等基础服务），缺乏差异化竞争力，例如某调研显示，62%的旅居项目存在“服务内容重复”问题第8页共11页价格战与盈利压力部分企业通过“低价引流+高隐性消费”获取客户，导致行业口碑受损；同时，土地成本、人力成本、运营成本上涨，挤压企业利润空间，2023年约30%的旅居项目处于亏损状态

5.3运营管理难题标准化与个性化的平衡服务标准化旅居服务涉及“住宿、餐饮、医疗、教育”等多领域，需统一服务标准，但不同客群需求差异大（如老人需要24小时护理，年轻人需要社交活动），标准化难度高季节性波动北方地区冬季寒冷，“候鸟式旅居”集中在南方，导致冬季房源空置率达50%以上；部分乡村旅居项目受雨季、农忙影响，旺季（4-10月）与淡季（11-3月）入住率差距超80%

5.4配套设施不足医疗、教育与交通的“短板”医疗资源不均三四线城市及乡村旅居目的地医疗资源薄弱，缺乏三甲医院、专科诊所，难以满足老人就医需求；例如云南腾冲某旅居社区，周边仅1家县级医院，急诊响应时间超2小时，影响客群信任度教育配套缺失亲子旅居客群关注“教育资源”，但多数旅居目的地缺乏优质学校，家长需“带娃+上学”两地奔波，降低家庭选择意愿

六、2025年旅居行业投资策略建议

6.1精准定位客群从“全人群覆盖”到“细分场景深耕”客群画像清晰化通过大数据分析目标客群特征，例如“银发康养”需聚焦“60-75岁、有慢性病、月均消费1-2万元”；“亲子研学”需锁定“3-12岁儿童家庭、年消费5-10万元”，避免盲目扩张场景差异化设计结合地方资源打造独特场景，例如海南三亚主打“滨海康养+国际医疗”，浙江莫干山主打“江南文化+田园生第9页共11页活”，新疆喀什主打“丝路文化+小众体验”，形成“一地一特色”的差异化竞争力

6.2强化产业链协同构建“旅居+”生态系统跨界资源整合与医疗、教育、文娱等机构建立合作，例如“康养旅居”联合保险公司推出“旅居意外险+健康管理”套餐，“文化旅居”与高校合作开发“非遗研学课程”，提升服务附加值轻资产运营模式采用“租赁+改造+运营”模式，避免重资产投入风险，例如某企业通过“长期租赁闲置农房+改造为民宿”，2023年在浙江丽水布局50栋民宿，运营成本降低40%，入住率达85%

6.3数字化运营提升效率与用户体验智慧服务系统开发“旅居服务APP”，整合预订、健康监测、社区活动、紧急呼叫等功能，例如海南某旅居社区引入“AI管家”，通过用户行为数据推荐个性化服务，客户满意度提升至92%会员体系搭建通过“会员积分+权益互通”锁定客户，例如“旅居积分可兑换全国房源、体检服务、旅游线路”，增强用户粘性，某头部企业会员复购率达78%，远超行业平均55%

6.4合规化经营应对政策风险政策动态跟踪密切关注土地、税收、户籍政策变化，例如海南自贸港政策调整时，及时调整项目规划，利用“人才落户”政策吸引旅居客群；合作模式创新与地方政府合作开发“产城融合”项目，通过“企业运营+政府配套”降低政策风险，例如某企业与云南腾冲政府合作，政府提供土地优惠，企业负责医疗配套建设，实现“政企双赢”

七、结论2025年旅居行业的“机遇与未来”第10页共11页2025年，中国旅居行业将迎来“规模扩张+结构升级”的黄金十年从市场规模看，政策红利、消费升级与技术创新将驱动行业持续增长，预计2025年市场规模突破

1.2万亿元；从结构看，“康养旅居”“文化旅居”“乡村旅居”等细分赛道将成为增长主力，满足不同客群的深度需求然而，行业也面临同质化竞争、运营壁垒与政策不确定性等挑战投资者需以“精准定位+差异化服务+数字化运营”为核心策略，聚焦细分场景，强化产业链协同，合规化经营，方能在行业变革中抓住机遇未来，随着“旅居+”模式的深化与“流动生活”观念的普及，旅居行业将从“单一住宿服务”向“全场景生活解决方案”转型，成为推动消费升级与乡村振兴的重要力量字数统计约4800字（注本报告数据来源于艾瑞咨询、头豹研究院、文旅部公开数据及行业调研案例，部分预测基于趋势分析，仅供参考）第11页共11页。