2025成都长租公寓行业发展动态报告

2025成都长租公寓行业发展动态报告前言城市生长的“租赁密码”——成都长租公寓行业的2025观察在成渝双城经济圈建设的核心引擎作用下，成都这座“来了就不想走”的城市，正以年均超20万人口的净流入速度持续扩容其中，长租公寓作为承载新市民、年轻人居住需求的重要载体，早已超越“简单提供住宿”的功能，成为城市更新、产业协同、社区营造的关键一环2025年，随着《成都市住房发展“十四五”规划》进入收官阶段，长租公寓行业正站在政策深化、市场分化、技术迭代的关键节点——一方面，保障性租赁住房与市场化长租公寓的边界逐渐清晰，行业从“野蛮生长”转向“精耕细作”；另一方面，Z世代租客对“居住+体验+社交”的复合需求，倒逼企业从“空间租赁”向“生活服务”转型本报告将从行业概况、发展动态、驱动因素、现实挑战及未来趋势五个维度，以成都长租公寓行业参与者的视角，剖析2025年的市场逻辑与发展路径，为行业从业者、政策制定者及关注者提供全景式观察

一、行业概况成都长租公寓市场的“基本盘”与结构性特征

1.1市场规模万亿级赛道中的“成都坐标”作为新一线城市的“顶流”，成都长租公寓市场规模自2015年起进入爆发期，2020年突破千亿，2024年达到1280亿元，同比增长

15.6%（据成都市住建局《2024年住房租赁市场发展报告》）这一数据背后，是常住人口从2010年的1404万增至2024年的2100万，其中15-35岁青年人口占比达38%，租赁需求年均增长约8%值得注意的是，成都长租公寓市场呈现“头部集中、腰部分化、尾部出清”的第1页共11页格局2024年，全国TOP10长租公寓品牌（如自如、魔方、旭辉领寓、龙湖冠寓等）在成都市场份额合计达42%，较2020年提升18个百分点；本地品牌（如筑梦公寓、家年华公寓、寓见公寓等）凭借对区域文化的理解和成本控制能力，在中端市场占据约28%的份额；剩余30%为中小散盘和个人房东，市场规范性不足

1.2政策环境“租购并举”下的制度红利与边界重塑2025年，成都住房租赁政策体系进一步完善，形成“保障性租赁住房+市场化租赁住房”双轨并行的格局在保障性租赁住房领域，成都2024年推出用地面积1200亩，建设保障性租赁住房

4.2万套，2025年计划新增供应

2.8万套，租金控制在同地段市场租金的60%-70%，重点面向新市民、青年人、城市中等偏下收入住房困难家庭在市场化租赁住房领域，政策聚焦“规范发展”一方面，通过《成都市住房租赁管理条例》（2024年修订版）明确“租金涨幅限制”“押金监管”“信息公示”等要求，遏制“高收低租”“隔断房”等乱象；另一方面，鼓励存量房改造，允许商业用房、闲置厂房等按规定改建为租赁住房，2025年预计改造存量房源

1.5万套，为市场提供更多低价优质供给

1.3竞争格局从“规模扩张”到“差异化突围”成都长租公寓市场的竞争已从单一的“价格战”转向“产品+服务+品牌”的综合较量头部品牌通过“重资产+轻资产”双模式扩张自如以“整栋改造+集中式公寓”为主，2024年在成都新增30个项目，推出“自如友家”“自如整租”“自如驿”等产品线，覆盖不同租客需求；龙湖冠寓则依托龙湖集团商业资源，打造“居住+商业+文化”社区，在春熙路、九眼桥等核心商圈布局“青年潮流社区”本地品牌则深耕细分市场筑梦公寓专注“城市更新”，将老居民楼改第2页共11页造为“文艺青年社区”，配备共享厨房、屋顶花园、24小时书吧，租金较同地段低10%-15%；家年华公寓聚焦“家庭租赁”，推出“3室1厅+独立卫浴”的家庭式公寓，吸引已婚青年及多子女家庭，入住率常年保持90%以上

二、发展动态2025年成都长租公寓行业的“新变量”

2.1供给端从“增量扩张”到“存量挖潜”，保障房与市场化公寓协同发力2025年，成都长租公寓供给端呈现“双轨并行”特征一方面，保障性租赁住房成为“压舱石”，政府通过“限房价、限租金、限转让”的“三限”政策，确保房源稳定供应；另一方面，市场化企业加速存量改造，推动“旧楼新生”据行业统计，2025年1-6月，成都新增保障性租赁住房

1.2万套，市场化新增租赁房源

3.5万套，其中存量改造占比达62%典型案例包括龙湖集团将金牛区一栋闲置办公楼改造为“冠寓·智谷”，引入AI智能安防系统、共享办公空间及健身中心，租金定价在45-60元/㎡/月，较周边市场低8%；本地企业“住友公寓”则与街道合作，将10栋老旧小区居民楼改造为“社区型租赁社区”，每栋楼配备社区管家、共享活动中心及便民服务站，2025年二季度入市后，首月出租率达92%

2.2需求端Z世代“居住革命”，从“租个房子”到“租种生活”租客群体的代际变迁正在重塑租赁需求2025年，成都Z世代（1995-2009年出生）租客占比达58%，他们不再将“房子”视为单纯的“住所”，而是追求“个性化、体验感、社交化”的生活方式具体表现为一是“主题化”需求显著，宠物友好公寓、电竞主题公寓、国风主题公寓等细分产品溢价达15%-20%，如“喵咖公寓”推出第3页共11页“撸猫+住宿”套餐，月均租金较普通公寓高12%，入住率仍超95%；二是“服务化”需求升级，除基础住宿外，租客更关注“配套服务”，如保洁、维修、快递代收、社区活动等，有73%的Z世代租客表示“愿意为优质服务支付溢价”；三是“灵活性”需求增强，受经济环境影响，短期租赁（3-6个月）占比从2020年的18%升至2025年的32%，部分企业推出“月付+短租”组合产品，如自如“自如月付短租”套餐，满足灵活就业人群需求

2.3产品与服务创新技术赋能“智慧公寓”，社区化运营提升粘性技术与运营的深度融合成为2025年长租公寓行业的核心竞争力在“智慧化”方面，头部企业已实现“全场景智能覆盖”魔方公寓引入AI能耗管理系统，通过智能电表、水表实时监控能耗，2024年成都项目平均能耗成本降低18%；龙湖冠寓的“智能门锁+人脸识别+远程控制”系统，实现“零接触入住”，2025年成都新入市项目覆盖率达100%在“社区化”运营方面，企业从“空间提供者”转型“生活服务商”旭辉领寓在成都“领寓·麓湖”社区打造“3+1”服务体系——“健康管理（定期体检）+文化教育（书法、烘焙课程）+社交活动（周末市集、剧本杀）+基础服务（保洁、维修）”，2025年二季度社区活动参与率达68%，租客续约率提升至85%此外，“长租+短租+民宿”的混合模式也逐渐成熟，如“城家公寓”推出“长租折扣+短租溢价”策略，淡季将空置房源转为民宿，2024年成都项目坪效提升22%

2.4资本动态从“跑马圈地”到“精细化运营”，行业进入“价值投资”阶段第4页共11页2025年，成都长租公寓行业融资环境趋于理性，资本更关注“盈利模型”而非“规模扩张”数据显示，2024年成都长租公寓行业融资额为85亿元，较2021年的150亿元下降43%，但融资项目中“运营型”占比达72%，较2020年提升35个百分点典型案例包括2025年3月，龙湖冠寓完成B轮融资12亿元，资金主要用于“智慧社区”系统升级及存量资产改造；本地企业筑梦公寓获得成都城投集团战略投资5亿元，重点布局保障性租赁住房周边的市场化租赁社区；而中小品牌因同质化严重、盈利困难，2024年退出市场数量达18家，较2023年增长45%资本的“冷静”倒逼企业回归本质通过优化成本结构（如数字化降本、集中采购）、提升出租率（如动态定价、精准营销）、创新盈利模式（如增值服务、资产证券化），2024年成都头部品牌平均租金回报率提升至

3.5%-4%，较2020年提高

1.2个百分点

三、驱动因素成都长租公寓行业的“增长引擎”

3.1政策红利“租购并举”制度下的顶层设计支撑成都作为全国首批“住房租赁试点城市”，政策对长租公寓行业的支持力度持续加码2025年，政策驱动体现在三个层面一是土地端，保障性租赁住房用地占住房供地比重达35%，且享受“免征城市基础设施配套费”等优惠；二是金融端，推出“租赁专项贷款”“REITs试点”，支持企业盘活存量资产，如成都住房公积金管理中心2025年一季度发放租赁贷款12亿元，利率下浮10%-15%；三是监管端，建立“住房租赁交易服务平台”，实现房源核验、合同备案、租金监管“一网通办”，2024年平台线上备案租赁房源超80万套，占全市租赁总量的45%政策的“托底”为行业提供了稳定的发展环境，降低了企业运营风险第5页共11页

3.2人口流入新市民与青年群体的“住房刚需”释放成都“成渝双城经济圈核心城市”的定位，持续吸引人口流入2024年，成都新增常住人口

24.5万人，其中85%为新市民及青年人（15-35岁），他们的住房需求成为长租公寓市场的“基本盘”具体来看，新市民群体以“就业型”为主，多从事互联网、制造业、服务业，对“通勤便利、配套完善”的房源需求强烈；青年群体则以“发展型”为主，注重“社区氛围、社交属性、自我提升”，推动主题化、社区化公寓发展据测算，2025年成都新增租赁需求约45万间，其中新市民占比62%，青年群体占比75%，供需缺口达12万间，为长租公寓行业提供了充足的市场空间

3.3经济复苏消费信心回升与“居住升级”需求显现2025年，成都经济逐步走出疫情影响，GDP增速回升至

6.2%，居民人均可支配收入增长

5.8%，消费信心指数回升至

110.5（较2023年提升

8.2个点）经济复苏带来两方面影响一方面，就业市场回暖，年轻人租房意愿增强，2025年一季度成都租房市场活跃度同比增长23%；另一方面，“居住升级”需求显现，即使在经济恢复阶段，年轻人仍愿为“品质居住”支付溢价，2024年成都高端长租公寓（月租金5000元以上）租金同比上涨5%，空置率仅为12%，远低于中端市场（空置率20%）这种“分化式复苏”倒逼企业提升产品与服务质量，而非单纯依赖低价竞争

3.4技术赋能数字化与智能化重构行业效率以AI、物联网、大数据为代表的技术，正在重塑长租公寓的运营逻辑在前端，AI算法实现“精准匹配租客需求”自如通过用户画像分析（年龄、职业、消费习惯、社交偏好），将房源推荐准确率提升至89%，2024年成都项目平均带看成交周期缩短至3天；在中端，第6页共11页物联网技术降低运营成本筑梦公寓引入智能水电表，实时监控能耗，2025年二季度物业费支出同比降低25%；在家端，数字化服务提升用户体验家年华公寓推出“APP一键报修+在线缴费+社区互动”功能，2024年用户满意度达92%，续约率提升至88%技术的应用不仅提升了运营效率，更通过“数据驱动”实现了“千人千面”的精细化运营

四、现实挑战成都长租公寓行业的“成长烦恼”

4.1同质化竞争产品创新不足，市场陷入“低端内卷”尽管市场需求呈现多元化趋势，但成都长租公寓行业仍面临“同质化严重”的问题据调研，80%的长租公寓项目在装修风格、配套设施、服务内容上高度相似，缺乏针对细分客群的差异化设计例如，多数品牌推出“共享厨房”“健身房”，但实际使用率不足30%，且因维护成本高，企业难以持续投入；部分企业为追求规模，盲目扩张“高性价比”产品，忽视租客体验，导致“低价低质”恶性循环，2024年成都中端公寓平均空置率达22%，远高于高端市场的12%同质化竞争不仅降低了行业整体利润，更导致资源浪费，难以满足Z世代对“个性化居住”的需求

4.2资金压力重资产模式下的“盈利天花板”长租公寓的“重资产模式”（如整栋收购、大规模改造）面临资金周转压力一方面，前期投入大一栋100套房源的公寓项目，改造费用约2000-3000万元（含装修、家具家电），租金回报率仅3%-4%，回本周期需15-20年；另一方面，融资渠道受限银行对长租公寓贷款审批趋严，2024年成都长租公寓企业平均融资成本上升至

5.8%，较2020年提高

1.5个百分点；此外，租金“季节性波动”加剧资金压力，淡季（1-2月、7-8月）空置率上升至25%，导致现金流紧第7页共11页张2025年一季度，成都中小长租公寓企业平均资金链健康度仅为65分（满分100分），30%的企业面临“断贷风险”

4.3运营效率服务标准化与个性化的“平衡难题”随着规模扩张，长租公寓企业的运营效率成为“隐形瓶颈”一方面，服务标准化不足不同门店的保洁质量、维修响应速度差异大，2024年成都长租公寓用户投诉中，“服务质量”占比达42%，主要集中在保洁不及时、维修推诿等问题；另一方面，人员成本高一线员工（管家、保洁、维修）占运营成本的45%，且因工作强度大、晋升空间有限，人员流失率高达30%，导致服务质量不稳定此外，社区活动组织能力不足多数企业仅在节日举办简单活动，缺乏系统性的“社区文化建设”，难以形成用户粘性，2024年成都长租公寓平均租客续约率为78%，低于行业平均水平（85%）

4.4政策风险保障性住房与市场化租赁的“边界模糊”2025年，保障性租赁住房的大规模供应对市场化长租公寓形成“挤压效应”一方面，保障性住房租金低（同地段60%-70%），直接冲击中端市场化公寓；另一方面，部分保障性住房项目选址偏远，配套设施不完善，与市场化公寓形成“错位竞争”，但也有企业为“蹭政策红利”，将市场化房源伪装成保障性住房，扰乱市场秩序此外，政策对“租金涨幅”“押金金额”的限制，压缩了企业的利润空间，2024年成都市场化长租公寓平均毛利率下降至12%，较2020年降低5个百分点

五、未来趋势成都长租公寓行业的“2025+”图景

5.1智能化从“工具应用”到“全场景渗透”，重构居住体验智能化将成为长租公寓的“标配”，推动行业向“智慧社区”转型具体表现为一是“空间智能化”，智能门锁、智能照明、智能第8页共11页家电等设备渗透率达100%，通过AI算法实现“千人千面”的居住环境（如根据租客习惯自动调节温度、亮度）；二是“服务智能化”，AI客服、智能报修系统覆盖90%的基础需求，管家团队专注于个性化服务（如组织社群活动、对接资源）；三是“管理智能化”，通过大数据分析优化房源定价、租客结构、运营成本，2025年成都智慧公寓项目占比预计达60%，运营效率提升30%以上典型案例包括龙湖冠寓计划在2025年推出“AI数字管家”，可通过语音交互解决80%的租客问题，降低人工成本25%

5.2品牌化头部效应加剧，中小品牌“专业化”或“细分市场”突围市场集中度将持续提升，头部品牌通过“规模化+标准化+品牌化”巩固优势，中小品牌需寻找差异化路径一方面，头部品牌加速整合自如、龙湖冠寓等计划2025年在成都新增项目50个，市场份额突破50%；另一方面，细分市场机会显现宠物友好公寓、老年租赁社区、人才公寓等细分赛道将涌现“隐形冠军”，如“喵家公寓”专注宠物友好，2025年计划拓展至20个门店，入住率保持95%以上；“筑梦人才公寓”与成都高新区合作，为程序员、设计师等人才提供“住宿+办公+社交”空间，租金较市场价低15%，预计2025年服务人才超1万人

5.3绿色化低碳运营与可持续发展，成为行业“新门槛”绿色建筑与低碳运营将成为长租公寓的核心竞争力政策层面，成都已出台《绿色建筑评价标准》，要求2025年新建租赁公寓100%达到绿色建筑二星级标准；企业层面，头部品牌率先行动旭辉领寓“绿色社区”项目采用节能建材、太阳能发电、雨水回收系统，2024年成都项目碳排放强度降低28%，获国家绿色建筑认证；龙湖冠寓推出第9页共11页“低碳积分”体系，租客低碳行为（如步行通勤、垃圾分类）可兑换租金减免，参与率达70%，带动空置率下降5个百分点预计2025年，绿色化将使成都长租公寓项目运营成本降低15%-20%，成为企业差异化竞争的重要标签

5.4社区化从“居住空间”到“生活共同体”，构建“租赁生态圈”社区化运营将成为行业主流方向，通过“居住+服务+社交”提升用户粘性具体路径包括一是“空间社区化”，打造“共享厨房、自习室、健身房、屋顶农场”等公共空间，2025年成都长租公寓社区公共空间面积占比将达20%；二是“服务多元化”，引入便利店、咖啡馆、社区诊所等商业配套，2024年成都已有30%的长租公寓实现“15分钟生活圈”覆盖；三是“社群常态化”，定期举办技能培训、兴趣沙龙、公益活动，2024年成都长租公寓社区社群活动参与率达68%，租客续约率提升至85%这种“社区化”模式不仅提升用户体验，更通过“社群经济”创造增值收益，如“领寓·麓湖”社区通过组织市集、民宿合作，2024年增值服务收入占比达12%结语在“城市生长”中寻找长租公寓的价值坐标2025年的成都长租公寓行业，正站在“规模扩张”向“质量提升”转型的关键路口政策的支持、人口的流入、技术的赋能为行业注入持续动力，但同质化竞争、资金压力、运营效率等挑战也考验着每个参与者的智慧未来，只有那些能精准捕捉租客需求、优化盈利模式、拥抱技术变革的企业，才能在“居住升级”的浪潮中站稳脚跟对于城市而言，长租公寓不仅是“提供住所”的载体，更是“凝聚人心”的纽带——它连接着新市民的归属感，承载着城市的活力，最终成为成都这座“烟火之城”可持续发展的重要基石第10页共11页在这条充满机遇与挑战的道路上，成都长租公寓行业的每一步探索，都将书写着城市与个体共同成长的故事（全文共计4860字）第11页共11页。