2025年养老地产风口行业前景展望

2025年养老地产风口行业前景展望前言老龄化浪潮下的产业机遇与时代命题当清晨的阳光透过窗帘缝隙洒进房间，李阿姨（化名）在智能床垫的震动下自然醒来——昨晚她起夜三次，床垫传感器已将数据同步至社区健康管理平台，家庭医生半小时后就会上门问诊厨房里，AI烹饪助手根据她的体检报告自动搭配了低盐低脂早餐，而社区食堂的专车正准时在楼下等候，司机是经过专业培训的银发管家，不仅负责接送，还会陪她聊聊天、提醒吃药这样的场景，或许在2025年的中国城市社区中已不再陌生根据国家统计局数据，截至2023年底，中国60岁及以上人口达

2.97亿，占总人口的

21.1%；预计到2025年，这一数字将突破

3.2亿，占比超过22%，进入深度老龄化社会与此同时，中国城镇化率已达

66.16%（2023年），老年人口的空巢化失能化趋势显著，传统居家养老+子女照料的模式面临严峻挑战在此背景下，养老地产作为连接养老服务与居住空间的核心载体，正从边缘行业快速走向社会关注的风口本报告将从行业发展现状、驱动因素、市场需求、政策环境、竞争格局、风险挑战及未来趋势等维度，全面剖析2025年中国养老地产行业的前景我们相信，养老地产不仅是商业机遇，更是回应老吾老以及人之老的时代命题，需要以专业理性的态度探索可持续发展路径，让每一位老年人都能在尊严与温暖中安享晚年

一、中国养老地产行业发展现状与驱动因素

（一）行业发展现状需求爆发与供给不足并存

1.市场需求持续增长，老龄化加速催生刚性需求第1页共12页中国养老市场已从小众需求转变为大众刚需根据艾瑞咨询《2024年中国养老产业研究报告》，2023年中国养老相关市场规模达

8.3万亿元，预计2025年将突破10万亿元，其中养老地产作为重要组成部分，市场规模年复合增长率超15%从需求端看，老年群体的养老诉求呈现多层次、多元化特征城市老年群体经济条件较好的活力老人（60-75岁，健康、有储蓄、追求品质生活）偏好旅居养老文化养老，希望在不同城市享受季节性居住与社交；半失能老人（75-85岁，部分生活需协助）更关注社区嵌入式照护，需要便捷的医疗资源与日常照料；失能失智老人（85岁以上）则对专业机构的医疗护理、康复服务有强需求农村老年群体占全国老年人口的

58.5%（2023年），由于城乡养老资源差距显著，他们更倾向于居家养老+村级互助模式，但对适老化改造、基础医疗配套的需求同样迫切

2.行业规模稳步扩张，但供给端存在结构性矛盾尽管市场需求旺盛，养老地产行业仍处于初级发展阶段，供给端呈现三多三少特征中端产品多，高端产品少目前市场上约60%的养老地产项目定位中端，面向有一定储蓄但不富裕的老年群体，而针对活力老人的高端社区（如泰康之家的CCRC持续照料社区）和针对失能老人的专业护理机构仍供不应求单一服务多，综合服务少多数项目聚焦居住+基础照料，但缺乏医疗+康复+文化+社交的一体化服务体系，导致住有所养难以落地第2页共12页短期租赁多，长期持有少部分开发商将养老地产作为短期现金流工具，通过出售小户型公寓快速回笼资金，忽视了养老服务的持续性运营，影响服务质量稳定性

3.区域发展不均衡，一线城市与新一线城市成核心战场从区域分布看，养老地产呈现东部领先、中西部追赶的格局2023年，长三角、珠三角、京津冀地区的养老地产项目占全国总量的62%，其中上海、北京、广州、深圳、杭州等城市的项目数量占比超40%这些城市具有三大优势老年人口基数大（如上海60岁以上人口占比达

25.1%）、经济水平高（消费能力强）、政策支持力度大（土地、税收优惠多）相比之下，中西部城市的养老地产仍处于探索阶段，更多依赖政府补贴，市场化程度较低

（二）行业驱动因素政策、经济、技术与社会观念的共振

1.政策红利密集释放，构建行业发展四梁八柱近年来，国家层面密集出台政策支持养老产业发展，为养老地产提供制度保障顶层设计明确方向《十四五国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出发展银发经济，推动养老产业高质量发展，明确养老地产需与社区养老服务设施、医疗卫生机构统筹规划；《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》进一步要求支持建设适老化住宅、社区养老服务中心和专业化养老机构土地政策突破瓶颈2023年自然资源部发文，允许存量集体建设用地、闲置厂房等改造为养老机构，土地使用年限可延长至50年；部分城市（如成都、重庆）试点弹性土地出让，降低开发商拿地成本第3页共12页税收与金融支持对养老机构提供增值税、房产税、城镇土地使用税减免；鼓励银行发行养老专项信贷，支持养老地产项目融资，2023年相关贷款规模突破5000亿元

2.经济基础日益雄厚，消费能力支撑市场升级随着中国居民人均可支配收入增长（2023年达

3.9万元，较2012年翻番），老年群体的养老消费能力显著提升支付意愿增强据《2024年中国老年人消费行为报告》，72%的城市老年人愿意为品质养老服务支付月收入的20%-30%，其中健康管理文化娱乐和旅居体验是主要消费方向财富积累为支撑2023年中国居民储蓄存款余额达

136.3万亿元，老年群体持有大量储蓄资产（60岁以上群体储蓄占比约35%），为养老地产支付提供资金保障

3.技术创新赋能行业，重塑养老服务模式AI、物联网、大数据等技术的应用，正在改变传统养老服务的低效、高成本问题智慧养老场景落地智能床垫、跌倒报警器、远程问诊系统等设备已在部分社区试点，如上海某社区通过智能手环+AI算法，将独居老人的意外风险预警准确率提升至92%数字化管理提升效率头部企业（如泰康之家）通过智慧养老平台整合居民健康数据、服务需求与供应链管理，使单床运营成本降低18%，服务响应速度提升50%

4.社会观念转变，从被动养老到主动规划传统养儿防老观念逐渐弱化，新一代老年人（60后、70后）更注重自主养老品质养老第4页共12页健康意识增强超80%的城市老年人将健康管理列为养老首要需求，愿意为预防保健、康复理疗支付费用社交需求凸显孤独感是老年人的主要心理问题，65%的受访者表示希望在养老过程中保持社交圈，这推动了老年大学兴趣社群等配套服务的发展

二、中国养老地产市场需求深度分析

（一）需求主体画像不同老年群体的核心诉求差异

1.活力老人（60-75岁，健康、有闲、有产）追求品质生活+自主社交核心诉求摆脱传统家庭束缚，享受旅居、学习、社交的自由生活，注重居住环境的适老化与社区配套的便利性典型特征月均收入8000元以上，有一定储蓄和房产，时间自由，愿意为体验感个性化付费市场机会开发候鸟式旅居养老社区文化主题养老公寓，配套老年大学、医疗体检中心、社交活动中心等设施

2.半失能老人（75-85岁，部分生活需协助）聚焦便捷照护+熟悉环境核心诉求希望在熟悉的社区环境中养老，同时获得日常照料+基础医疗的便捷服务，对离家近、熟人多有强偏好典型特征收入以退休金为主，部分有子女但不在身边，对上门服务社区食堂日间照料需求迫切市场机会打造社区嵌入式养老服务中心，与周边医院、药店合作建立绿色通道，提供居住+照护+医疗的一体化服务

3.失能失智老人（85岁以上）依赖专业护理+安全保障第5页共12页核心诉求24小时专业医疗护理，安全防护（防跌倒、防走失），康复训练，临终关怀等服务，对医疗资源的依赖度最高典型特征多数无自主支付能力，依赖子女或政府补贴，居住环境需严格适老化改造（防滑地板、无障碍设施、智能监护）市场机会建设医养结合型养老机构，与三甲医院共建康复中心，提供长期照护床位，政府购买服务是主要盈利模式

（二）需求场景演变从单一居住到全周期服务

1.居家养老场景适老化改造与智慧化升级现状中国90%的老年人选择居家养老，但传统住宅适老化不足（如无扶手、无防滑、无紧急呼叫系统），导致安全风险高趋势居家养老+社区服务融合，通过适老化改造（政府补贴+市场化服务）和智慧设备（智能门锁、燃气报警器）提升安全性；社区日间照料中心提供助餐、助浴、康复等上门服务，形成15分钟养老圈

2.社区养老场景嵌入式服务与邻里社交现状社区养老是9073养老格局（90%居家、7%社区、3%机构）的核心，但多数社区服务设施不完善，服务同质化严重趋势一社区一中心模式，整合日间照料、医疗保健、文化娱乐等功能，引入银发管家时间银行等服务模式，打造熟人社区，增强老年人归属感

3.机构养老场景专业化与个性化并重现状机构养老占比仅3%，但面临服务质量参差不齐收费高床位紧张等问题，且传统机构重居住轻照护，难以满足失能老人需求第6页共12页趋势CCRC持续照料退休社区成为主流，提供从独立生活到专业护理的全周期服务；医养结合深度融合，三甲医院与养老机构共建绿色通道，康复、护理、安宁疗护等专业服务能力提升

三、中国养老地产行业竞争格局与典型模式

（一）主要参与者类型四类主体的差异化竞争

1.房地产开发商转型养老服务商的传统房企代表企业万科（随园嘉树）、泰康（泰康之家）、远洋（椿萱茂）、龙湖（椿山万树）优势资金雄厚，有土地资源和开发经验；模式以养老地产开发+服务运营双轮驱动，打造高端CCRC社区（如泰康之家）或中端持续照料社区，通过会员制、长期租赁盈利；挑战养老服务运营经验不足，服务标准化难度大，重资产模式资金压力大

2.医疗健康企业依托专业优势切入养老领域代表企业华润健康、光大养老、复星康养优势有医疗资源（医院、医生、药品），懂健康管理与医疗护理；模式以医养结合为核心，建设医疗+养老综合体，如医院附属养老部、康复护理院，承接医保患者和自费客户；挑战缺乏养老社区运营经验，与传统房企在地产开发环节存在冲突

3.保险企业长期资金支持下的规模扩张型玩家代表企业泰康、平安、合众思壮优势保险资金周期长、成本低，可支持长期养老社区建设；第7页共12页模式通过保险产品+养老服务绑定客户，如泰康幸福有约保险计划，客户购买保险即可获得养老社区入住权；挑战保险产品与养老服务的协同性需优化，客户转化率低

4.互联网科技企业技术赋能下的轻资产运营代表企业阿里（养老大脑）、京东（京惠保）、平安好医生优势技术能力强，擅长数据整合与平台搭建；模式以智慧养老平台为核心，提供健康监测、远程问诊、服务调度等SaaS服务，赋能传统养老机构或开发社区养老APP；挑战缺乏线下服务场景，落地能力弱，盈利模式不清晰

（二）典型模式案例分析

1.泰康之家保险+养老+医疗闭环模式模式特点通过保险产品（幸福有约）+养老社区+三甲医院构建生态闭环，客户购买保险后可锁定养老社区入住权，同时享受泰康系医院的医疗资源；运营数据截至2023年底，泰康之家已在29个城市布局养老社区，总床位超2万张，入住率达90%以上，单社区年均运营成本约2000元/平方米；优势保险资金提供长期资金支持，医疗资源保障服务质量，会员制模式保证客户稳定性

2.万科随园嘉树CCRC+社区嵌入式双轨模式模式特点以CCRC社区（如北京随园嘉树）为核心，同时在城市核心区布局小型社区嵌入式养老服务中心（如随园嘉树·小站），满足不同老年群体需求；服务体系整合独立生活+协助生活+专业护理+康复医疗服务，配套老年大学、兴趣社群等，形成全周期照料；第8页共12页盈利模式CCRC社区通过会员费（30-50万元）+月费（8000-15000元）盈利，社区嵌入式服务通过收费服务（助餐、助浴、康复）盈利

3.日本DMM科技+养老+文旅跨界模式模式特点借鉴日本介护保险体系，结合DMM的互联网技术与文旅资源，打造康养旅居项目；案例在北海道、冲绳等自然环境优美的地区建设养老社区，提供短期疗养+长期居住服务，通过智能设备监测健康数据，与当地医院合作提供紧急医疗支持；启示中国可借鉴其科技赋能+场景创新思路，开发气候友好型文化主题型养老社区

四、中国养老地产行业面临的风险与挑战

（一）政策不确定性规划落地与执行差异风险点部分地方政府政策支持停留在口号层面，土地、税收优惠落实不到位；养老服务标准不统一，监管体系不完善，导致市场乱象（如养老地产名不副实，实为普通住宅销售）应对建议企业加强与地方政府沟通，参与政策制定；关注试点城市（如上海、成都）的政策创新，优先布局政策明确的区域

（二）运营成本高企人力与医疗资源瓶颈风险点养老服务对专业人才需求大（护理员、康复师、社工），人力成本占比达40%-60%，且人才流失率高；医疗资源紧张，尤其在二三线城市，养老机构与医院合作难度大，导致医疗服务成本上升第9页共12页应对建议引入智慧养老技术降低人力成本（如智能护理设备替代部分人工）；与社区医院、乡镇卫生院签订长期合作协议，建立绿色通道；开展护理员培训计划，提升人才稳定性

（三）服务标准化难需求差异与个性化矛盾风险点老年群体需求差异大（健康状况、经济水平、生活习惯），导致服务难以标准化；部分企业过度追求高端化，忽视中低端市场需求，市场定位模糊应对建议建立需求分层模型，针对不同老年群体设计差异化服务包（如活力套餐护理套餐）；通过模块化服务（基础服务+可选增值服务）平衡标准化与个性化

（四）盈利模式单一短期现金流压力大风险点多数养老地产项目前期投入大（土地、建设、设备），回报周期长（通常8-10年），短期现金流压力大；依赖销售+会员费模式，若市场遇冷，资金链易断裂应对建议探索多元化盈利模式，如服务收费+保险合作+政府购买服务；采用轻资产运营（输出管理、品牌），降低资金压力；与保险公司合作，通过保险资金+长期租赁模式分散风险

五、2025年中国养老地产行业未来趋势展望

（一）短期趋势（1-3年）智慧化与社区化加速渗透

1.智慧养老设备普及，服务效率显著提升技术应用AI健康监测（如智能手表实时监测心率、血压）、物联网安防（如智能门锁自动识别老人身份）、大数据健康管理（为老人建立电子健康档案）将在80%以上的社区养老项目中落地；效果单社区服务人员配比可降低20%-30%，紧急事件响应时间从平均1小时缩短至15分钟，服务满意度提升15%以上第10页共12页

2.社区嵌入式养老成为主流，15分钟养老圈成型布局大型房企与地方政府合作，在新建社区中强制配建养老服务设施（如社区照料中心、康复站），在老旧社区通过适老化改造+服务引入升级；服务内容提供助餐、助浴、助医、助行基础服务，结合老年食堂日间托老等，满足80%老年人的日常养老需求

（二）中期趋势（3-5年）医养结合深化，CCRC模式规模化

1.医养结合从形式合作到深度融合医院与养老机构共建三甲医院在养老社区设立分院或科室，提供小病不出社区、大病绿色通道服务；养老机构配备执业医生和护士，实现日常健康管理+急症转诊一体化；医保政策突破探索长护险与养老地产结合，将护理服务费用纳入医保报销范围，降低失能老人家庭负担

2.CCRC持续照料社区规模化发展市场规模预计2025年CCRC社区数量将达500个，总床位超10万张，服务对象以活力老人为主，占比约60%；服务体系从独立生活到专业护理的全周期服务，会员费+月费模式成熟，客户复购率达85%以上

（三）长期趋势（5年以上）跨界融合与产业生态构建

1.银发经济跨界融合，养老场景多元化文旅+养老开发康养旅居文化养老项目，将旅游与健康管理结合，如海南的冬季避寒养老社区、云南的中医药康养基地；教育+养老老年大学与养老社区联动，开设书法、舞蹈、智能手机等课程，打造学习型养老社区；第11页共12页金融+养老保险、基金、REITs等金融工具深度参与，如以房养老REITs产品，实现资产盘活+养老保障双重功能

2.农村养老地产破局，城乡互助模式兴起现状农村养老资源匮乏，留守老人占比超70%，但土地成本低、环境宜居，具备发展潜力；模式城市老人下乡+农村老人进城互助模式，如旅居养老+代际互助，城市活力老人到农村养老，同时帮助照料农村留守老人，实现资源互补结语以专业与温度共筑银发时代的美好未来2025年的中国养老地产行业，正站在风口与十字路口——既是人口老龄化浪潮下的必然机遇，也是需要解决服务质量盈利模式社会价值等多重命题的挑战我们相信，真正的行业前景，不仅在于商业规模的扩张，更在于让老年人有尊严、有品质、有温度地生活的初心未来，养老地产的发展需要多方协作政府需完善政策支持与监管体系，企业需平衡商业利益与社会责任，技术需持续赋能服务创新，社会需营造积极老龄化的文化氛围唯有如此，才能让每一位老年人在银发时代中，真正实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐的美好愿景，让养老地产不仅成为一个风口行业，更成为一个有温度、有担当的社会价值载体（全文约4800字）第12页共12页。