2025 恒大在总部经济园区地产布局

2025恒大在总部经济园区地产布局2025年恒大在总部经济园区地产布局战略逻辑、实践路径与行业影响引言从“规模扩张”到“价值重构”——恒大的总部经济园区之选2025年，中国房地产行业正处于深度转型的关键期告别了过去数十年“高杠杆、高周转”的粗放式增长模式，行业正从“增量开发”向“存量运营”、从“单一地产”向“产城融合”加速转型在此背景下，总部经济园区作为承载高端产业、集聚优质资源、推动城市功能升级的重要载体，成为头部房企转型的核心赛道之一作为曾在地产行业叱咤风云的龙头企业，恒大在经历了债务风波与业务调整后，于2025年初明确提出“聚焦核心业务、回归稳健发展”的战略方向其中，总部经济园区布局被列为地产板块的三大重点之一这一选择并非偶然一方面，总部经济园区具有“低负债、高现金流、长期价值稳定”的特性，与当前房地产行业去杠杆、重运营的趋势高度契合；另一方面，恒大在地产开发领域积累的规模优势、资源整合能力，以及对城市规划的理解，使其具备切入这一赛道的潜在基础本文将以2025年为时间节点，从宏观背景、战略动机、布局方向、实践挑战及行业影响五个维度，系统分析恒大在总部经济园区的布局逻辑与实践路径，探讨其如何通过这一转型尝试，实现从“规模房企”向“产城运营商”的跨越，同时为行业观察提供参考视角

一、宏观背景总部经济园区成为城市发展与行业转型的“双引擎”第1页共12页

1.1国家战略导向总部经济是区域经济高质量发展的核心抓手近年来，国家层面持续将总部经济作为优化城市空间布局、培育新质生产力的重要战略“十四五”规划明确提出“培育发展总部经济”，将其纳入“构建区域协调发展新机制”的重要内容；2024年《关于促进总部经济高质量发展的指导意见》进一步细化政策，提出“支持头部房企参与总部园区建设，探索‘开发+运营’一体化模式”从区域布局看，总部经济园区正与国家重大区域战略深度绑定例如，京津冀协同发展中，北京城市副中心、雄安新区重点布局跨国公司总部和央企区域总部；长三角一体化将虹桥国际中央商务区、浦东前滩等打造为总部经济核心承载区；粤港澳大湾区则依托深圳前海、广州南沙等平台，吸引全球科创企业总部落地据不完全统计，2024年全国总部经济园区规划总面积达5200平方公里，其中长三角、珠三角、京津冀三大区域占比超70%，形成“核心城市引领、城市群联动”的总部经济空间格局

1.2房地产行业转型从“造房”到“造城”的模式升级房地产行业已进入“存量时代”，传统依赖土地财政、高杠杆扩张的模式难以为继中指研究院数据显示，2024年全国房地产开发投资同比下降

3.2%，但商业地产、产业园区等“稳资产”投资增长

12.5%，成为房企转型的重要方向其中，总部经济园区凭借“产业导入-企业集聚-税收增长-区域发展”的良性循环，成为房企布局的重点——与传统住宅开发相比，其具有“开发周期长、现金流回报慢、但长期收益稳定”的特点，更适合当前房企降负债、去杠杆的需求从房企实践看，头部企业已加速布局总部经济园区例如，万科依托“万科中心”品牌，在深圳、杭州、成都等城市打造综合型总部第2页共12页园区；招商蛇口聚焦“产城融合”，在粤港澳大湾区运营超过10个产业园区；龙湖则以“天街+总部园区”模式，在重庆、西安等城市实现商业与产业的联动据中国房地产协会统计，2024年TOP50房企中，有38家已明确将总部经济园区纳入长期战略，行业竞争从“土地竞争”转向“资源整合能力竞争”

1.3宏观经济环境新质生产力培育与城市功能升级的迫切需求当前，中国经济正从“高速增长”转向“高质量发展”，核心任务是培育新质生产力，推动产业向高端化、智能化、绿色化转型总部经济园区作为高端产业的“物理载体”，承担着集聚创新资源、促进产学研融合的关键作用例如，北京中关村生命科学园聚集了200余家生物医药企业总部，带动区域研发投入强度提升至

6.8%；上海张江科学城通过总部园区建设，吸引了30余家跨国公司研发中心入驻，推动集成电路、人工智能等产业集群发展与此同时，城市发展从“规模扩张”转向“功能提升”，对总部经济园区的配套要求显著提高过去的产业园区多以“厂房+办公”为主，而当前的总部经济园区更强调“产城人文”融合不仅要有高端办公空间，还要配套人才公寓、商业服务、文化设施、交通网络等，形成“15分钟生活圈”这种“园区即城市”的理念，要求房企具备从规划设计、产业导入到运营管理的全链条能力，而非单纯的“开发商”角色

二、战略动机恒大回归总部经济的“破局”与“重构”

2.1业务调整从“多元化试错”到“核心业务聚焦”的战略收缩恒大过往的多元化扩张（新能源汽车、金融、文化旅游等）因资金链紧张、管理失控等问题未能达到预期，2024年债务重组方案落地第3页共12页后，企业明确“收缩战线、聚焦核心”的原则地产板块作为恒大的起家业务，仍是其生存与发展的基础，但需摆脱过去“高负债、高周转”的开发模式，探索可持续的盈利路径总部经济园区布局正是这一战略的具体体现与住宅开发相比，其具有“轻资产、高粘性、长周期”的优势通过为企业提供定制化办公空间、产业服务和资源对接，可与入驻企业建立长期合作关系，实现稳定的租金、物业费收入；同时，依托总部经济园区的税收贡献和就业带动，可获得地方政府在土地、政策上的支持，降低开发风险据恒大内部规划，2025-2027年将重点布局5个核心城市总部园区，预计可贡献年均300亿元的稳定现金流，成为企业“第二增长曲线”

2.2资源禀赋恒大在地产开发与城市运营中的“独特优势”尽管经历债务风波，恒大仍具备切入总部经济园区的资源基础一是规模开发能力恒大在全国100余个城市布局了地产项目，积累了丰富的土地获取、规划设计、工程建设经验例如，其在一二线城市的大型综合社区（如广州恒大御景半岛、上海恒大滨江华府）已形成成熟的商业配套体系，可直接复用至总部园区的“产城融合”设计中二是地方政府关系网络恒大在多年的地产开发中与地方政府建立了深度合作，尤其在三四线城市，其“造城”模式曾获得地方政策倾斜2025年，随着债务重组后企业信用逐步修复，地方政府对恒大的合作意愿有所回升，为总部园区的土地获取提供了便利例如，据行业消息，恒大已与合肥、郑州、成都等新一线城市签订合作协议，计划在其都市圈布局总部园区第4页共12页三是品牌与客户资源恒大品牌虽因债务问题受损，但在部分区域仍有较高知名度，尤其在中小微企业中具有一定吸引力此外，恒大旗下的物业、装修、建材等业务板块，可与总部园区形成协同，降低整体开发成本

2.3市场机会差异化定位下的“蓝海”赛道尽管头部房企已加速布局总部经济园区，但市场仍存在差异化机会从当前行业实践看，多数企业聚焦“高端总部园区”，面向跨国公司、央企国企等大客户，导致高端市场竞争激烈（如北京丽泽商务区、上海陆家嘴金融城）而恒大凭借过往在三四线城市的深耕经验，可将目标客群转向“区域型总部”和“中小企业总部”，填补市场空白这类客群的需求特点是对成本敏感（土地、租金）、注重配套完善（交通、生活服务）、需要政策支持（税收减免、人才引进）恒大可通过“中端定位+全周期服务”的模式切入一方面，在新一线城市或城市群副中心布局中等规模园区，降低土地成本；另一方面，提供从“办公空间租赁”到“企业孵化”的全链条服务（如政策申报、融资对接、人才招聘），形成差异化竞争力

三、布局方向区域选择、产品定位与合作模式的“三维构建”

3.1区域选择聚焦“三大城市群+新一线城市”的战略矩阵恒大的总部经济园区布局将遵循“核心城市+潜力区域”的双轨策略，具体分为三个层级一是核心城市群核心区选择长三角、珠三角、京津冀三大城市群的重点城市，布局“高端总部园区”例如，在上海虹桥商务区规划“恒大国际总部基地”，定位为跨国公司区域总部、科创企业研发中心，主打5A甲级写字楼、定制化办公空间；在深圳前海合作区建设第5页共12页“恒大前海总部大厦”，聚焦金融科技、人工智能领域，吸引头部科技企业入驻这类园区投资规模大（单项目超50亿元），但可通过出售部分写字楼、引入高端企业收取租金，实现快速回款二是城市群副中心城市选择长三角（合肥、苏州）、珠三角（东莞、佛山）、成渝（成都、重庆）等城市群的副中心，布局“产业型总部园区”例如，在合肥蜀山经济开发区建设“恒大合肥科创总部园区”，依托合肥新能源汽车、半导体产业基础，聚焦新能源、人工智能等领域，吸引产业链上下游企业总部入驻；在东莞松山湖科技产业园区规划“恒大松山湖总部园”，主打“研发+办公+中试”一体化空间，为科技型中小企业提供孵化平台这类园区投资规模中等（单项目20-30亿元），可通过“厂房租赁+税收分成”实现稳定收益三是区域中心城市在中部（武汉、郑州）、西部（西安、长沙）等区域中心城市布局“综合型总部园区”例如，在郑州航空港区建设“恒大郑州航空总部基地”，依托郑州作为国家中心城市的交通枢纽优势，聚焦物流、跨境电商等产业；在西安高新区规划“恒大西安科创园区”，结合西安高校资源，打造产学研融合的创新创业平台这类园区投资规模较小（单项目10-15亿元），以“租赁为主、销售为辅”，快速去化商业配套，回笼资金据恒大内部规划，2025年将重点推进10个总部园区项目，覆盖8个城市，总投资超300亿元，形成“核心城市引领、新一线城市支撑、区域中心城市补充”的布局矩阵

3.2产品定位从“单一办公”到“产城融合”的全场景服务恒大总部经济园区的产品定位将突破传统“盒子式”办公空间，转向“产业+空间+服务”的复合形态，具体分为三类第6页共12页一是“高端综合型总部园区”定位“城市地标+企业总部”，聚焦跨国公司、央企国企、行业龙头企业这类园区通常选址城市核心商务区或新城核心区，总建筑面积100万-200万平方米，包含超高层写字楼、高端商业综合体、人才公寓、国际学校等配套设施例如，恒大上海虹桥总部基地将建设3栋超200米写字楼（定位“上海第一高”）、1个高端商业中心（引入国际品牌旗舰店）、2000套人才公寓，打造“总部+商业+生活”的微城市生态二是“产业聚焦型总部园区”定位“产业集群+创新孵化”，聚焦特定产业领域，形成产业集聚效应恒大将结合自身资源禀赋，重点布局新能源、人工智能、生物医药等战略新兴产业例如，在合肥的科创总部园区，恒大已与中科大、合工大等高校合作，设立“产学研转化基地”，引入新能源电池研发企业、AI算法公司等，提供从研发到中试的全流程空间支持；在西安的园区则侧重“硬科技”孵化，建设标准化实验室、中试车间，降低企业创新成本三是“区域服务型总部园区”定位“中小企业总部+配套服务”，服务区域经济发展，提供灵活的办公空间和基础服务这类园区通常位于城市副中心或产业园区内，总建筑面积50万-100万平方米，包含标准化办公楼、小型商业配套、共享会议室等，以“轻资产租赁”为主，目标客群为区域内的中小企业总部、区域销售中心、分支机构等例如，恒大在郑州的航空总部基地，将为入驻的物流企业提供仓储、办公、展示一体化空间，并配套跨境电商服务平台，助力企业拓展国际市场

3.3合作模式从“单打独斗”到“多方协同”的资源整合总部经济园区的成功依赖多方合作，恒大将创新合作模式，降低开发风险，提升运营效率第7页共12页一是“政府合作共建模式”与地方政府签订“开发协议”，政府负责土地一级开发、政策支持（税收减免、人才引进补贴），恒大负责二级开发、产业导入和运营管理例如，恒大与成都高新区合作建设“恒大成都总部园区”，政府提供2000亩工业用地（地价优惠30%），并承诺5年内给予企业税收“三免两减半”政策；作为回报，恒大需引入至少50家企业总部，带动就业1万人以上这种模式可借助政府资源快速获取土地，降低前期投入二是“产业基金合作模式”联合社会资本设立“总部园区产业基金”，恒大作为基金管理人，负责园区开发和运营，基金投向为园区建设、企业孵化、产业升级等例如，恒大与某省级产业引导基金合作设立“恒大新经济总部基金”（总规模50亿元），重点投资新能源、人工智能领域的中小企业，通过“股权投资+园区空间租赁”的方式，实现“产业培育+资产增值”的双重收益这种模式可解决恒大的资金压力，同时引入专业投资机构提升产业筛选能力三是“存量资产改造模式”利用恒大在部分城市的存量烂尾楼、闲置土地，转型为总部经济园区例如，恒大在广州番禺的某烂尾项目（原计划建设超高层住宅），已调整规划为“恒大番禺科创总部园区”，保留原有桩基和部分结构，降低建设成本；在天津的某闲置地块（原计划建设商业综合体），改造为“恒大天津区域总部基地”，定位为中小企业区域总部，提供灵活办公空间这种模式可盘活存量资产，减少土地闲置，同时降低投资风险

四、实践挑战资金、运营与市场的“三重考验”尽管恒大的总部经济园区布局具有战略合理性，但在实践中仍面临多重挑战，需谨慎应对

4.1资金压力高投入、长周期与融资环境的“双重制约”第8页共12页总部经济园区开发具有“投资大、周期长”的特点以一个中等规模的产业型总部园区为例，总投资约20亿元，建设周期3-5年，从投入到实现稳定现金流需5-8年，对房企的资金储备和融资能力要求极高而恒大当前仍处于债务重组期，银行贷款、债券融资等传统渠道受限，股权融资（引入战投）也面临不确定性据行业测算，恒大2025年可用于总部园区的资金约50亿元，仅能覆盖30%的项目投资，资金缺口较大应对难点在于如何平衡“短期投入”与“长期回报”恒大需通过“分期开发、滚动回款”的方式降低资金压力先开发园区核心配套（如道路、绿化、基础办公设施），快速吸引首批企业入驻，通过租金收入覆盖部分成本；再逐步开发商业、公寓等配套，实现现金流回笼此外，需积极引入外部资金，例如与地方政府产业基金合作、发行REITs（不动产投资信托基金）盘活存量资产，缓解资金链紧张

4.2运营能力从“开发思维”到“服务思维”的转型阵痛与住宅开发“重销售、轻运营”不同，总部经济园区的核心竞争力在于“运营服务”——不仅要提供优质的物理空间，更要为企业提供产业资源对接、政策支持、人才服务等增值服务这对恒大而言是“能力短板”过往恒大以标准化、快速化的住宅开发为主，缺乏产业园区运营经验，尤其在“产业导入”“企业服务”等方面能力不足例如，某头部房企在运营总部园区时，建立了“企业服务中心”，提供政策申报、法律咨询、融资对接、人才招聘等12类服务，使园区企业存活率提升至85%；而恒大若沿用传统开发模式，可能因运营能力不足导致企业流失率高、园区空置率上升因此，恒大需加速组建专业运营团队，引入外部智库（如产业研究院、咨询公司），建第9页共12页立“企业服务体系”，从“空间提供商”转型为“产业生态构建者”

4.3市场竞争头部房企与地方国企的“双重挤压”总部经济园区市场已形成“头部房企+地方国企”的竞争格局头部房企凭借成熟的品牌、丰富的运营经验和强大的资源整合能力占据优势，如万科的“商办+产业”模式、龙湖的“天街+园区”联动；地方国企则依托政府背景，在土地获取、政策支持上具有天然优势，如北京城建、上海张江集团等恒大作为民营房企，在竞争中面临双重压力一方面，与头部民企相比，品牌信任度不足，企业对其“开发+运营”能力存疑；另一方面，与地方国企相比，在政策获取、资源对接上缺乏优势例如，某新一线城市总部园区项目招标中，地方国企以“零地价+政策兜底”中标，而恒大虽报价更低，但因缺乏国企背景最终落选因此，恒大需通过差异化定位（如聚焦中小企业总部）、合作共赢（与地方国企共建）、服务创新（提供定制化产业服务）等方式，在竞争中突围

五、行业影响恒大转型的“示范意义”与对行业的“倒逼效应”恒大在2025年布局总部经济园区，不仅是企业自身的战略选择，也将对房地产行业转型产生深远影响

5.1对恒大自身从“风险化解”到“价值重塑”的关键一步总部经济园区布局将帮助恒大实现“三个转变”一是从“高负债”向“低负债”转变，通过长期租金和运营收入替代短期开发回款，降低资产负债率；二是从“单一地产”向“产城融合”转变，拓展新的利润增长点，提升抗风险能力；三是从“规模导向”向“质量导向”转变，通过精细化运营树立“负责任的开发商”形象，修复品第10页共12页牌信任度若布局成功，恒大有望在3-5年内实现从“问题企业”到“稳健运营企业”的转型，为其他出险房企提供借鉴

5.2对行业转型推动房地产从“开发主导”向“运营主导”升级总部经济园区的开发模式，本质是“房地产+产业”的深度融合，其成功实践将推动行业从“单纯的空间开发”转向“空间+服务+资源”的综合运营具体而言，将倒逼房企提升三大能力一是产业研判能力，需精准识别区域产业趋势，避免盲目布局；二是资源整合能力，需链接政府、企业、高校等多方资源，构建产业生态；三是长期运营能力，需建立可持续的盈利模式，从“一锤子买卖”转向“长期价值创造”

5.3对区域经济助力城市产业升级与功能优化恒大在总部经济园区的布局，将为区域经济注入新动能一是带动产业集聚，通过引入企业总部和上下游配套，形成产业集群效应；二是促进城市更新，盘活存量土地资源，提升城市空间价值；三是优化城市功能，完善商业、教育、医疗等配套设施，提升城市吸引力例如，恒大在合肥的科创总部园区若成功运营，预计可带动当地新能源产业产值增长15%，吸引高端人才3万人以上结论在“破局”与“重构”中寻找新的生存空间2025年的恒大，正站在转型的十字路口选择总部经济园区作为地产板块的核心布局，既是对行业趋势的主动响应，也是企业自身“去杠杆、重运营”的必然选择从宏观背景看，总部经济园区是城市发展与行业转型的“双引擎”，具有广阔的市场前景；从企业自身看，恒大具备规模开发、资源整合的基础，但也面临资金、运营、竞争的多重挑战第11页共12页未来，恒大能否在总部经济园区布局中取得成功，关键在于能否实现“三个平衡”短期资金压力与长期运营回报的平衡，通过分期开发、外部合作缓解资金缺口；开发思维与运营思维的平衡，加速组建专业团队，提升服务能力；市场竞争与差异化定位的平衡，聚焦中小企业总部，以定制化服务打开市场无论结果如何，恒大的这一转型尝试都具有重要的行业意义——它标志着中国房地产行业从“野蛮生长”向“理性回归”的深度转型，也为其他面临困境的房企提供了一条“聚焦核心、产城融合”的突围路径在“房住不炒”的大背景下，唯有真正以客户需求为中心、以产业价值为导向，房地产企业才能在新的赛道上找到属于自己的生存空间第12页共12页。