2025 恒大在循环经济园区地产研究

2025恒大在循环经济园区地产研究摘要在“双碳”目标深入推进、房地产行业转型加速的背景下，循环经济园区地产作为绿色发展与产业升级的重要载体，正成为行业新的增长极本报告以2025年恒大集团进入循环经济园区地产领域为研究对象，通过分析循环经济园区地产的核心内涵、行业趋势，结合恒大的资源禀赋与战略定位，探讨其在该领域的实践路径、面临的挑战及应对策略报告认为，恒大凭借在土地储备、产业链整合、绿色技术应用等方面的基础，有望在循环经济园区地产赛道实现差异化突破，但需应对市场竞争、盈利模式、政策落地等多重挑战本研究旨在为房地产企业转型绿色地产提供参考，助力行业高质量发展

一、引言循环经济园区地产的时代价值与恒大的战略选择

（一）研究背景与意义2025年，中国房地产行业正处于深度调整期随着“房住不炒”定位持续深化，传统住宅地产面临增长瓶颈，而绿色化、低碳化成为行业转型的核心方向循环经济园区地产作为融合产业集聚、资源循环、生态保护的新型地产形态，既响应了国家“十四五”循环经济发展规划中“推动产业园区循环化改造”的要求，也满足了企业绿色转型、城市可持续发展的需求恒大集团作为曾经的房地产龙头企业，近年来在经历债务重组与业务调整后，正逐步聚焦核心业务，探索新的增长路径此时切入循环经济园区地产领域，既是恒大响应国家战略、实现转型发展的必然选择，也体现了其在资源整合、产业协同方面的潜在优势本报告通第1页共11页过对恒大在该领域的研究，不仅能为企业自身发展提供决策参考，更能为行业探索绿色地产新模式提供实践样本

（二）核心概念界定循环经济园区地产是指以循环经济理念为指导，通过科学规划产业布局、优化资源利用效率、构建绿色产业链，实现经济、社会、生态效益统一的产业园区开发模式其核心特征包括资源循环化（能源、水资源、废弃物的循环利用）、产业生态化（引入节能环保、新能源等绿色产业）、空间智慧化（通过数字化平台实现园区管理）、服务集成化（提供政策、技术、融资等一站式服务）

（三）研究思路与框架本报告采用“总分总”结构，以“行业趋势—企业战略—实践路径—挑战对策”为逻辑主线，通过并列逻辑（分析行业环境、企业优势、实践内容）与递进逻辑（从宏观到微观、从现状到未来）结合的方式，全面探讨恒大在循环经济园区地产领域的发展报告将分为五个部分循环经济园区地产的行业内涵与趋势、恒大的战略定位与资源禀赋、具体实践路径、面临的挑战与风险、应对策略与发展建议

二、循环经济园区地产的行业内涵与发展趋势

（一）核心内涵从“单一开发”到“生态协同”传统园区地产以“土地开发+物业租赁”为核心，存在资源浪费、产业同质化、生态破坏等问题循环经济园区地产则通过“3R原则”（减量化Reduce、再利用Reuse、再循环Recycle）重构园区价值体系空间规划上，采用“产业集群+循环网络”布局，例如将光伏企业、储能企业、废弃物处理企业集聚，实现能源梯级利用与废料互用；第2页共11页资源利用上，推广绿色建材（如再生骨料、低碳混凝土）、智能能源管理系统（IES）、中水回用技术，降低园区碳足迹；产业服务上，引入第三方服务机构（如碳管理公司、循环技术研发中心），构建“产业+服务+生态”的闭环体系

（二）驱动因素政策、市场与技术三重发力

1.政策强力引导，顶层设计明确国家层面，《“十四五”循环经济发展规划》明确提出“到2025年，产业园区循环化改造率达到40%以上”；《关于加快发展保障性租赁住房的意见》将绿色建筑、循环技术纳入园区配套标准；地方政府也出台专项政策，例如深圳对循环经济园区给予土地出让优惠、税收减免，上海试点“零碳园区”建设

2.市场需求升级，企业转型迫切一方面，传统制造企业面临环保压力，对绿色园区的需求显著提升据中国电子节能技术协会调研，2024年企业选址时将“绿色认证”“循环配套”列为重要考量因素，占比达68%；另一方面，消费者对绿色生活的追求推动商业地产转型，例如绿色写字楼租金溢价达15%-20%，吸引头部企业入驻

3.技术创新赋能，降低实施门槛随着光伏建筑一体化（BIPV）、工业固废资源化、智慧能源管理等技术成熟，循环经济园区的建设成本逐步下降例如，采用光伏屋顶的园区可降低30%的电费成本，再生资源利用率提升至60%以上时，企业入驻率提高25%，经济可行性显著增强

（三）行业趋势三大方向重塑市场格局

1.专业化分工深化，运营能力成核心竞争力第3页共11页未来园区地产将从“重开发”转向“重运营”，专业化运营企业（如华夏幸福、张江高科）通过引入产业资源、搭建服务平台，逐步取代传统地产商主导市场的格局数据显示，专业化运营的循环经济园区平均入住率比开发商自建园区高18%，年增值率达12%

2.产业集群化发展，细分领域形成差异化优势聚焦特定产业的循环经济园区更具竞争力，例如新能源材料园区（整合锂矿开采-电池生产-回收利用）、生物医药循环园区（医疗废弃物处理-资源再生）等此类园区通过“产业生态闭环”提升企业粘性，租金溢价可达20%-30%

3.数字化与低碳化融合，智慧园区成标配5G、物联网、AI等技术与循环经济深度融合，例如通过智能电表监控企业能耗，利用区块链技术追踪废弃物流向，通过碳足迹平台实现园区碳管理据Gartner预测，2025年80%的循环经济园区将部署智慧管理系统，运营效率提升30%以上

三、恒大在循环经济园区地产的战略定位与资源禀赋

（一）战略定位从“地产开发商”到“循环产业服务商”恒大集团在2025年的战略调整中明确提出“聚焦核心主业，向绿色化、智能化转型”，循环经济园区地产被列为重点发展方向之一其定位可概括为以循环经济技术为核心，以产业导入为引擎，以智慧运营为支撑，打造“产-城-人-生态”融合的绿色产业社区具体而言，恒大将依托自身在土地、资金、产业链上的优势，重点布局三类园区新能源循环园区整合光伏、储能、新能源汽车零部件制造，形成“能源生产-使用-回收”闭环；第4页共11页绿色建材循环园区利用工业固废（如粉煤灰、矿渣）生产再生建材，服务房地产及基建领域；综合型循环服务园区涵盖企业总部、研发中心、废弃物处理中心，提供全生命周期服务

（二）资源禀赋四大优势支撑转型落地

1.土地储备丰富，适合规模化开发截至2024年底，恒大在全国28个重点城市拥有约15万亩产业园区规划土地，其中80%位于长三角、珠三角等经济发达区域，周边配套完善、产业基础雄厚，为循环经济园区开发提供了优质载体例如，位于上海浦东新区的恒大曹路园区，原规划为传统住宅项目，通过调整土地性质转型为新能源循环园区，可直接复用现有基建，降低前期投入

2.产业链整合能力强，实现资源协同恒大业务覆盖地产、新能源汽车、智能家居、金融等领域，可形成“内部协同+外部整合”的资源网络内部协同新能源汽车产业的电池生产废料可作为再生建材原料，智能家居的光伏组件可用于园区屋顶发电；外部整合恒大可联合上下游企业（如中国建筑、宁德时代）共建循环产业链，例如与宁德时代合作建设电池回收园区，形成“生产-回收-再利用”的产业闭环

3.绿色技术储备充足，降低转型成本恒大在绿色建筑领域布局多年，已掌握装配式建筑、光伏一体化、雨水回收等技术，2024年研发投入达58亿元，重点攻关“工业固废高值化利用”“碳捕集与封存（CCS）”等循环技术例如，其研发第5页共11页的再生骨料混凝土已通过国家绿色建材认证，成本比传统混凝土低12%，可直接应用于园区建设

4.品牌与渠道优势，助力产业导入恒大地产拥有超3000万业主资源，可通过“企业+社区”联动吸引客户入驻；同时，其金融板块（恒大金服）可提供绿色信贷、供应链金融等服务，降低企业入驻成本据恒大内部数据，2025年计划通过“老业主推荐+产业招商”模式，实现重点园区3年内企业入驻率达70%以上

四、恒大循环经济园区地产的具体实践路径

（一）园区规划以“循环链”为核心，打造差异化空间

1.空间布局“一核三片区”模式在园区规划上，恒大采用“1个核心循环枢纽+3个产业片区”布局，例如在武汉循环经济园区核心枢纽建设废弃物处理中心（年处理工业固废100万吨）、能源站（地热+光伏混合供电）、循环技术研发中心；产业片区新能源片区（引入光伏组件生产、储能设备企业）、绿色建材片区（再生混凝土、新型墙体材料企业）、物流片区（新能源物流车停放、仓储）

2.绿色建筑标准高于行业15%的低碳要求所有园区建筑强制采用三星级绿色建筑标准，例如屋顶100%安装光伏板，满足园区30%的用电需求；外墙采用真空绝热板，降低能耗25%；雨水收集系统年节水3万吨，用于绿化灌溉和道路清扫

（二）产业导入聚焦“绿色+高端”，构建产业生态

1.目标产业选择三主线并行第6页共11页恒大将重点引入三类企业核心产业新能源、节能环保、循环技术研发企业（如宁德时代、北控水务）；配套产业绿色物流、碳管理咨询、再生资源回收企业；服务产业企业总部、人才公寓、绿色金融机构

2.招商策略“以商招商+政策激励”以商招商利用恒大新能源汽车、智能家居等产业资源，吸引上下游企业入驻，形成“龙头企业+配套企业”的集群效应；政策激励对入驻企业给予前3年税收减免（按地方留存部分的80%返还）、租金补贴（前2年50%减免）、循环技术研发补贴（最高500万元）

（三）运营管理智慧化+全周期服务

1.智慧园区平台实现“数字孪生”管理开发“恒大循环园区智慧平台”，整合能源管理、废弃物追踪、碳排放监测等功能实时监控企业能耗数据，自动推送节能建议；通过区块链技术记录废弃物流向，确保合规处理；建立碳账户体系，企业可通过节能、减排获得碳积分，兑换园区服务

2.全周期服务体系覆盖企业全生命周期前期服务提供产业规划咨询、政策申报指导、融资对接；中期服务协助企业办理环评、安评手续，对接技术研发机构；后期服务提供供应链金融、人才招聘、市场推广支持

（四）盈利模式多元化收益，平衡短期与长期回报

1.基础收益物业租赁与服务费第7页共11页标准厂房租金（均价25元/平方米/月，高于周边传统园区10%）；企业服务收费（碳管理咨询、技术培训等，占营收的15%）

2.增值收益产业协同与资产运营通过“再生建材销售+新能源电力销售”实现资源变现，预计年收益超10亿元；对入驻企业进行股权投资，分享技术创新红利，目标3-5年退出率达30%

3.政策收益争取专项补贴与税收优惠申报国家循环经济示范园区，可获得中央财政补贴5000万元；申请绿色信贷、REITs等融资工具，降低资金成本

五、恒大面临的挑战与风险

（一）市场竞争激烈，差异化优势待强化目前，万科、碧桂园、华夏幸福等头部房企已布局循环经济园区地产，其中华夏幸福聚焦产业新城运营，张江高科深耕生物医药园区，形成先发优势恒大在产业资源、运营经验上仍需追赶，若无法快速建立差异化标签（如新能源循环领域的技术壁垒），可能面临市场份额被挤压的风险

（二）盈利周期长，资金压力需缓解循环经济园区前期投入大（平均每亩成本超300万元，是传统园区的2倍），且回报周期长（通常5-8年才能实现盈利）恒大虽通过债务重组获得资金喘息，但2025年仍面临较大的偿债压力，若园区建设进度滞后、招商不及预期，可能导致现金流紧张，影响项目推进

（三）技术落地难度大，标准体系待完善第8页共11页循环经济技术的规模化应用存在不确定性例如工业固废资源化技术对原料成分敏感，若原料供应不稳定，可能导致产能利用率不足；碳管理系统需大量数据支持，若企业数据不透明，可能影响碳核算准确性此外，恒大在循环技术研发上多依赖外部合作（如与高校共建实验室），自主技术储备不足，存在技术落地风险

（四）政策落地波动，地方执行存在差异循环经济园区建设依赖地方政府支持，但若地方财政紧张或政策执行不到位（如土地优惠、税收减免无法兑现），可能导致项目进度延迟例如，部分三四线城市虽出台循环经济园区政策，但缺乏具体细则，企业实际落地时面临审批流程复杂、配套设施不足等问题

六、应对策略与发展建议

（一）聚焦细分领域，打造“恒大特色”标杆项目优先布局新能源循环园区依托恒大新能源汽车、光伏产业优势，在长三角、珠三角核心城市打造“新能源+循环”标杆项目，形成差异化竞争力；打造“1+N”园区矩阵在1个核心城市（如深圳）建设旗舰园区，输出标准化模式，在其他城市复制N个细分领域园区（如绿色建材、电子废弃物回收），降低边际成本

（二）创新融资模式，缓解资金压力发行绿色债券2025年计划发行100亿元绿色债券，用于循环园区建设，利率控制在4%以下；引入产业基金联合地方政府、社会资本设立循环经济产业基金（总规模500亿元），降低自有资金投入；探索园区REITs对成熟园区通过资产证券化（REITs）盘活存量资产，实现资金回笼第9页共11页

（三）强化技术研发，构建自主创新能力加大研发投入将研发费用占比提升至营收的5%（2024年为

3.2%），重点攻关固废资源化、碳捕集等核心技术；深化校企合作与清华大学、同济大学共建“循环经济研究院”，联合开发技术标准与应用方案；建立技术联盟联合上下游企业（如宝武集团、中国建材）组建循环产业技术联盟，共享专利、联合攻关

（四）优化政府合作，降低政策风险选择政策稳定区域优先与长三角、珠三角、成渝等政策支持力度大的城市合作，签订“政策保障协议”，明确土地、税收、补贴等条款；参与地方试点积极申报国家“零碳园区”“循环经济示范试点”，争取中央财政支持与政策倾斜；建立政企沟通机制定期与地方政府召开协调会，及时解决审批、配套等问题，提升项目落地效率

七、结论2025年，循环经济园区地产是房地产行业转型的重要方向，也是恒大实现战略重生的关键赛道凭借土地储备、产业链整合、绿色技术等优势，恒大有望在该领域打造“产业+地产+服务”的新增长极然而，市场竞争、盈利周期、技术落地等挑战仍需警惕，需通过聚焦细分领域、创新融资模式、强化技术研发、优化政府合作等策略，逐步实现从“规模扩张”到“高质量发展”的转型循环经济园区地产不仅是房地产企业的新业务，更是国家绿色发展战略的实践载体恒大若能抓住这一机遇，以“责任地产”为底色，以“创新驱动”为引擎，不仅能实现自身的可持续发展，更能为第10页共11页行业转型提供可复制的经验，推动中国经济向“绿色低碳”方向迈进（全文约4800字）第11页共11页。