2025 物业管理行业养老服务融合发展研究

2025物业管理行业养老服务融合发展研究

1.引言老龄化背景下的行业变革与融合机遇

1.1研究背景中国老龄化进入深度发展阶段根据国家统计局数据，截至2023年底，我国60岁及以上人口达

2.97亿，占总人口的

21.1%；预计到2025年，这一数字将突破

3.2亿，占比超过23%，其中失能半失能老人数量将超过4000万，空巢老人占比达30%以上与此同时，传统养老模式面临多重挑战家庭养老功能因城镇化、少子化持续弱化，“421”家庭结构下子女照护压力剧增；机构养老资源分布不均，2023年全国养老机构床位总量约813万张，每千名老人床位仅

28.5张，且服务同质化、收费高、环境陌生等问题，导致部分老人“不愿去”“去不起”在此背景下，“居家社区养老”成为主流趋势——国家《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》明确提出“9073”养老格局，即90%老人居家养老、7%社区养老、3%机构养老而物业管理行业作为社区服务的“天然载体”，拥有贴近居民、熟悉环境、资源整合能力强等优势，正成为打通居家社区养老“最后一公里”的关键力量

1.2研究意义从“空间管理”到“社区服务”的价值重构物业管理行业长期以“安保、保洁、维修”等基础服务为主，同质化竞争激烈，利润空间持续压缩随着房地产市场进入存量时代，物业企业亟需拓展新业务场景养老服务融合不仅是物业企业转型的重要方向，更是响应国家老龄化战略、提升社区服务品质的必然选择对老人而言，能在熟悉的社区环境中获得“在地养老”的安全感与尊严；对物业企业而言，可通过增值服务提升客户粘性、开辟新盈第1页共11页利增长点；对社区而言，能构建“15分钟养老服务圈”，促进邻里互助与社区和谐本研究聚焦2025年物业管理行业与养老服务的融合发展，通过分析现状、模式、挑战与对策，为行业实践提供参考，推动“物业+养老”成为社区养老的主流模式

2.融合发展的必要性与可行性需求驱动与优势支撑

2.1养老服务需求升级从“生存保障”到“品质生活”当前老年人需求已从单一的“生活照料”向“全场景服务”延伸，呈现“三化”特征专业化失能半失能老人对医疗护理、康复理疗需求激增，2023年社区居家医疗护理服务占比达62%，较2019年提升28个百分点；个性化健康老人更注重精神慰藉与社会参与，如老年大学、社区活动、文化娱乐等需求年增速超15%；智慧化“互联网+养老”成为新趋势，85后、90后老年群体（“新老人”）对远程监测、智能设备、线上服务的接受度超70%传统养老服务体系难以满足这些需求家庭照护缺乏专业技能，机构养老与居家场景脱节，社区服务多停留在“免费体检”“节日慰问”等浅层层面，专业化、个性化、智慧化服务供给不足

2.2物业管理行业转型从“基础服务”到“社区生态运营”物业企业具备天然的社区服务优势，可概括为“三近”贴近老人小区居民中老年人占比普遍超30%，物业员工与老人长期接触，易建立信任关系；贴近场景小区公共空间（如闲置活动室、架空层）、设施设备（电梯、无障碍通道）为养老服务提供物理载体；第2页共11页贴近数据通过门禁系统、停车管理等掌握居民基本信息，可精准识别老年群体，建立健康档案此外，头部物业企业已开始探索“物业+增值服务”，如万科、绿城等通过“睿服务”“幸福生活服务平台”积累了超千万用户数据，具备向养老服务延伸的技术与运营基础2023年，我国物业企业中已有超500家开展养老相关业务，市场规模突破800亿元，年增速达25%，显示出强劲的发展潜力

2.3融合发展的基础条件政策、技术与社会共识三重支撑政策层面国家及地方政府密集出台支持政策，如《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》明确“支持物业企业承接社区养老服务设施运营”；2024年住建部、民政部联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，将养老服务纳入物业考核指标，为融合发展提供制度保障技术层面物联网、大数据、AI等技术成熟，智能床垫、跌倒报警器、健康监测手环等设备成本下降30%，社区智慧养老系统部署难度降低；5G网络覆盖超99%的城市社区，为远程问诊、视频陪伴等服务提供技术支撑社会层面“银发经济”崛起，2023年我国老年消费市场规模达

7.5万亿元，且“为老服务”从“被动接受”转向“主动选择”，居民对社区养老服务的接受度从2019年的45%提升至2023年的68%，为融合发展奠定社会基础

3.融合发展的主要模式与实践路径多元探索与创新实践

3.1“基础服务+养老延伸”模式从“物业服务”到“养老场景渗透”第3页共11页这是最基础的融合模式，物业企业在现有服务中嵌入养老元素，无需大规模投入，适合多数中小型物业企业具体包括生活照料服务提供助餐（如社区食堂）、助浴（上门助浴）、助洁（定期家庭保洁）等基础服务例如，北京某物业企业为60岁以上老人推出“爱心助餐”，每日提供两餐，价格比市场价低30%，解决独居老人“吃饭难”问题；健康管理服务与社区医院合作，定期开展免费体检、慢病管理、用药提醒等服务上海某小区物业联合社区卫生服务中心，为80岁以上老人建立电子健康档案，实时监测血压、血糖数据，异常时自动预警并联系家属；安全保障服务升级社区安防系统，如加装智能门禁（人脸识别）、电梯语音呼叫（紧急求助）、公共区域监控（夜间照明增强）等，保障老人居家安全优势成本低、易落地，适合服务多数健康及半失能老人；局限服务专业性不足，难以满足重度失能老人需求

3.2“专业机构+物业落地”模式从“单一服务”到“资源整合联动”这是行业主流融合模式，物业企业通过与专业养老机构合作，引入医疗、康复、护理等专业资源，提升服务深度具体路径包括共建社区养老服务中心物业提供场地（如闲置的社区活动中心），养老机构提供人员与服务，共同运营“嵌入式”服务中心例如，万科物业与泰康之家合作，在10个城市的社区内设立“泰康之家·社区养老服务站”，提供康复理疗、日间照料、文娱活动等服务，2023年服务超5万人次；第4页共11页引入专业医疗资源与医院、诊所合作，开通“绿色就诊通道”，提供上门医疗、家庭医生签约等服务绿城服务与当地三甲医院合作，为小区老人提供“1小时内上门问诊”服务，2024年服务满意度达92%；联合开展适老化改造针对高龄、失能老人家庭，物业与养老机构合作提供免费或低价适老化改造（如防滑地面、扶手安装、智能监测设备），2023年全国物业企业累计完成适老化改造超12万户优势专业度高，可满足多样化需求；局限合作协调成本高，需平衡物业与机构利益

3.3“智慧平台+数据赋能”模式从“人工服务”到“科技驱动服务”随着智慧技术普及，物业企业通过搭建智慧养老平台，实现服务精准化、智能化核心应用包括智能监测系统部署智能床垫（监测睡眠质量、离床状态）、智能手环（监测心率、定位）等设备，实时采集老人健康数据，异常时自动推送至家属与物业深圳某物业企业通过智能监测系统，2023年成功预警327起老人意外事件，响应时间平均仅15分钟；线上服务平台开发“养老服务小程序”，整合助餐、保洁、医疗、文娱等服务，支持在线预约、费用支付、服务评价北京某物业企业的“幸福养老”小程序上线半年，注册用户超2万户，月均服务订单量达5万单；大数据分析通过分析老人行为数据（如活动轨迹、消费习惯、健康指标），为老人提供个性化服务方案例如，针对独居老人，系统自动推送“每日问候”“健康打卡”提醒，对频繁外出的老人标记为“高风险”并加强关注第5页共11页优势提升服务效率，降低人力成本，增强老人体验；局限初期投入高，数据安全与隐私保护需加强

3.4“社区场景+适老化改造”模式从“环境管理”到“空间价值重构”物业企业通过改造社区环境，打造适老化生活场景，提升老人居住舒适度具体措施包括公共空间改造拓宽消防通道（保障紧急救援）、增加休息座椅（每50米1处）、安装遮阳避雨设施（覆盖主要活动区域）、优化照明（夜间亮度提升50%）；设施设备升级电梯加装语音报层系统、无障碍按钮，公共卫生间增设扶手、紧急呼叫按钮，地下车库设置“老人专用车位”（靠近电梯口）；打造特色养老场景建设“老年活动中心”（配备棋牌室、书画室、康复室）、“社区食堂”（提供营养配餐）、“邻里互助站”（组织低龄老人服务高龄老人）杭州某小区通过改造，打造“适老化社区花园”，种植易采摘蔬菜、设置无障碍健身器材，老人日均活动时长增加2小时优势改善社区整体环境，提升老人生活品质；局限改造资金投入大，部分小区因产权问题（如架空层归属）难以推进

4.当前融合发展面临的主要挑战现实瓶颈与深层矛盾

4.1政策体系不完善标准缺失与监管滞后服务标准不统一目前各地物业养老服务标准多停留在“指导意见”层面，缺乏全国统一的服务规范（如服务内容、收费标准、人员资质），导致企业服务质量参差不齐例如，某物业企业在不同城市第6页共11页的“助餐服务”价格从10元/餐到25元/餐不等，老人与家属投诉率达18%；扶持政策落地难虽然国家层面鼓励物业企业参与养老服务，但地方政府在财政补贴、税收优惠、场地支持等方面落实不到位调研显示，仅32%的物业企业获得过养老相关补贴，且补贴金额普遍低于预期（平均仅占服务成本的15%）；监管机制不健全物业养老服务涉及民政、卫健、市场监管等多部门，但缺乏明确的监管主体与协同机制，导致服务质量、安全事故等问题难以追责2023年，全国因物业养老服务引发的纠纷达

1.2万起，主要涉及服务缩水、收费争议、安全事故等

4.2资源整合能力不足人才、资金与数据“三缺”专业人才短缺物业养老服务需要护理员、康复师、社工等专业人才，但物业行业普遍存在“人员流动性大、薪资水平低”问题，导致专业人才“引不进、留不住”2023年，物业企业养老服务人员缺口达40万人，持证护理员占比不足20%；资金投入与盈利模式单一养老服务前期投入大（如适老化改造、设备采购），回报周期长（平均3-5年），而物业企业盈利模式仍以基础物业费为主，增值服务占比不足10%，难以支撑养老业务持续投入数据显示，78%的物业企业认为“资金不足”是养老服务拓展的首要障碍；数据共享与安全难题老人健康数据涉及隐私安全，但物业与医院、社区卫生服务中心等机构的数据共享机制尚未建立，导致“信息孤岛”，影响服务连续性例如，某小区物业采集的老人健康数据因无法与社区医院互通，导致重复检查、用药冲突等问题

4.3服务供给同质化内容单一与接受度低第7页共11页服务内容缺乏针对性多数物业企业养老服务集中在“免费体检”“节日慰问”等浅层服务，难以满足不同老人需求调研显示，仅23%的物业企业能提供“个性化服务方案”，而健康老人、半失能老人、失能老人的需求差异被忽视；传统观念制约服务推广部分老人对“物业养老”存在抵触心理，认为“物业是管理方，不是服务方”，且家属更倾向于选择专业养老机构而非物业提供的服务2023年，仅41%的老人愿意接受物业上门服务，主要顾虑是“隐私泄露”“服务不专业”；品牌信任度不足物业企业长期以“管理”为主，缺乏养老服务经验，导致老人与家属信任度低某第三方调研显示，65%的老人认为“物业养老服务不如专业机构可靠”

4.4技术应用水平低系统建设与安全风险并存智慧养老系统建设滞后多数物业企业智慧养老系统功能单一（仅实现基础监测），缺乏整合医疗、康复、文娱等多场景的综合平台例如，某物业企业的“智慧养老系统”仅能监测心率，无法与社区医院对接，也无法提供康复指导等服务；数据安全与隐私保护隐患智能设备采集的老人数据存在泄露风险，2023年全国发生3起智慧养老数据泄露事件，涉及超10万条老人信息，引发社会对数据安全的担忧；技术成本与维护难题智能设备（如监测手环）价格虽下降，但长期维护（电池更换、系统升级）成本仍较高，且部分老年用户因操作复杂放弃使用

5.推动融合发展的对策建议政策、资源、服务与技术协同发力

5.1完善政策支持体系强化顶层设计与落地保障第8页共11页制定全国统一的服务标准由住建部、民政部牵头，制定《物业服务企业养老服务标准》，明确服务内容（如助餐、护理、康复等）、服务流程、人员资质、收费标准等，建立“基础服务+增值服务”分类标准，为企业提供明确指引；加大财政扶持与税收优惠对物业企业承接社区养老服务设施运营的，给予3-5年税收减免（如增值税、企业所得税）；对适老化改造、智慧养老系统建设等项目，按投入的20%-30%给予补贴，补贴上限不超过100万元/社区；建立跨部门协同监管机制明确民政部门为物业养老服务主管部门，联合住建、卫健、市场监管等部门建立“双随机、一公开”监管机制，对服务质量、安全事故、数据安全等进行定期检查，对违规企业实施信用惩戒

5.2强化资源整合能力破解人才、资金与数据瓶颈构建“政产学研用”协同育人机制政府牵头，物业企业与职业院校、养老机构合作，开设“养老服务管理”定向培养班，对物业员工开展免费职业技能培训（如护理、康复、应急处理），考核通过后给予每人1000-3000元补贴；创新多元化融资渠道推广“物业养老+PPP模式”，政府提供场地、政策支持，企业负责运营，共享收益；鼓励社会资本设立“养老服务发展基金”，对物业企业养老项目给予低息贷款或股权融资；建立社区数据共享平台由地方政府主导，整合物业、医院、社区卫生服务中心、民政部门数据，建立“老人健康档案”共享系统，明确数据使用权限与安全责任，实现“一次采集、多方共享”

5.3深化服务供给改革提升专业化与个性化水平第9页共11页推动服务内容分层分类根据老人健康状况（健康、半失能、失能）、需求类型（生活照料、医疗护理、精神慰藉）提供差异化服务包，如“基础服务包”（助餐、保洁）、“专业服务包”（康复、医疗）、“定制服务包”（个性化照护），满足不同老人需求；加强宣传引导与信任建设物业企业通过社区讲座、体验活动、家属座谈会等方式，普及物业养老服务优势；邀请专业机构对服务质量进行认证，定期公示服务数据（如满意度、投诉率），提升老人与家属信任度；打造“熟人养老”社区氛围组织“低龄老人服务高龄老人”互助活动，建立“邻里照护积分”制度（服务时长可兑换物业费减免、社区服务等），增强老人社会参与感，构建“有爱、有温度”的社区养老环境

5.4加快智慧技术应用保障安全与提升效率构建社区智慧养老服务平台整合智能监测（健康、定位）、线上服务（预约、支付）、线下配送（助餐、保洁）等功能，开发统一的“社区养老服务APP”，支持多终端访问（老人、家属、物业、医院）；建立数据安全与隐私保护机制采用区块链技术对老人数据进行加密存储，明确“最小必要”数据采集原则，家属可自主选择数据共享范围，对泄露数据的企业实施高额罚款；降低技术使用门槛开发“适老化”操作界面（语音交互、简化流程），物业员工定期上门协助老人使用智能设备，对高龄老人提供“一对一”培训，提升技术普及率

6.结论与展望迈向“有温度的社区养老”新生态

6.1主要研究结论第10页共11页物业管理行业与养老服务融合发展，是应对人口老龄化、推动社区居家养老转型的必然趋势，具备需求驱动、优势支撑、政策保障的现实基础当前行业已形成“基础服务延伸”“专业机构合作”“智慧平台赋能”“适老化改造”等多元模式，但仍面临政策标准缺失、专业人才短缺、服务同质化、技术应用不足等挑战通过完善政策体系、整合资源、深化服务、技术赋能等对策，可推动融合发展从“探索阶段”迈向“成熟阶段”

6.2未来发展展望预计到2025年，我国“物业+养老”市场规模将突破1500亿元，形成“政策引导、企业主导、专业支撑、科技赋能”的融合发展生态服务专业化专业养老机构与物业企业深度合作，形成“基础服务+专业服务+应急服务”的全链条服务体系；模式多元化除现有“基础+延伸”“机构+落地”模式外，将涌现“物业+保险”“物业+文旅”等跨界融合模式；技术智能化AI、物联网、大数据技术广泛应用，实现老人健康实时监测、风险智能预警、服务精准匹配；生态社区化“物业+养老”成为社区标配服务，推动形成“15分钟养老服务圈”，让老人在熟悉的社区环境中安享晚年，实现“在地养老”的尊严与品质未来，物业管理行业将从“空间管理者”转变为“社区生活服务商”，在满足老人需求的同时，实现自身价值重构，为应对人口老龄化贡献“物业力量”（全文约4800字）第11页共11页。