2025恒大：行业资源稀缺性对恒大发展的制约与突破

2025恒大行业资源稀缺性对恒大发展的制约与突破引言站在行业周期与资源困局的十字路口2025年的中国房地产行业，正经历着自“房住不炒”政策实施以来最深刻的结构性调整从“增量开发”转向“存量运营”，从“高杠杆扩张”转向“高质量发展”，行业的“马太效应”日益凸显——头部房企凭借更优质的资源储备、更稳健的财务结构和更清晰的战略转型路径，逐步站稳脚跟；而那些在周期波动中暴露资源短板的企业，则面临着前所未有的生存压力作为曾经的行业“龙头”，恒大在2025年的处境尤为典型这个曾以“规模为王”“多元化扩张”为标签的企业，在经历了2021年以来的债务危机后，正试图通过债务重组、资产处置和战略收缩“自救”，但行业资源的稀缺性——无论是土地、资金、政策还是客户信任——已成为其绕不开的“生死命题”本文将从行业资源稀缺性的核心内涵出发，系统分析2025年背景下，土地、资金、政策、客户与品牌、供应链五大资源对恒大发展的具体制约，并结合行业趋势与企业实践，探索恒大突破资源困局的可能路径我们的核心观点是房地产行业的资源稀缺性已从“外部约束”转变为“生存必需”，恒大的突破不仅需要“被动化解危机”，更需要“主动重构资源壁垒”——在存量竞争中找到新的资源锚点，在转型中重建可持续的资源获取能力

一、行业资源稀缺性的内涵从“增量红利”到“存量博弈”的核心转变第1页共15页要理解2025年恒大面临的资源制约，首先需要明确“行业资源稀缺性”的具体指向在房地产行业的不同发展阶段，资源的定义与稀缺逻辑截然不同2010年前行业处于“增量开发”黄金期，土地、资金、政策均为“宽松资源”——城镇化率快速提升带来大量土地需求，银行信贷宽松支撑高杠杆扩张，政策红利（如棚改货币化）持续释放2010-2020年“房住不炒”提出后，资源稀缺性开始显现，但更多是“结构性稀缺”——核心城市土地稀缺、优质融资渠道稀缺，但头部房企仍能通过规模效应和多元化布局缓解矛盾2021年后至今行业进入“存量运营”转型期，资源稀缺性演变为“系统性稀缺”——土地从“可无限获取”变为“核心城市存量土地+低效资产盘活”，资金从“高杠杆依赖”变为“低息融资+资产证券化”，政策从“鼓励发展”变为“风险防控+合规优先”，客户从“盲目购房”变为“理性挑剔”，供应链从“依附扩张”变为“共生共赢”对于恒大而言，其2025年的资源困局，本质上是“增量时代的资源依赖”与“存量时代的资源能力”之间的严重错配当行业从“规模驱动”转向“质量驱动”，恒大曾经赖以生存的“土地储备规模”“高杠杆融资”“多元化品牌”等资源，在新的稀缺逻辑下反而成为“负累”——土地储备大量位于三四线城市的“文旅+地产”项目，在人口流出、去化困难的背景下，土地价值严重缩水，且存量土地占比过高，难以快速变现；资金结构高负债（2025年仍未完全化解的债务规模超5000亿元）导致融资渠道枯竭，融资成本飙升，现金流持续紧张；第2页共15页政策合规过往的“高周转”“预售资金挪用”等操作留下合规隐患，2025年政策对“保交楼”“债务重组”的严格监管，进一步压缩其政策空间；客户信任因项目延期交付、质量问题引发的“信任危机”尚未修复，购房者对恒大的品牌认知仍停留在“高风险”标签，客户资源持续流失；供应链关系长期拖欠供应商款项（2025年仍有超300亿元应付账款）导致合作关系破裂，建材供应、工程建设等环节面临“断供”风险可以说，2025年的恒大，正站在“资源重构”的十字路口——存量资源（土地、资金、客户）被稀释，新资源（合规能力、运营效率、品牌信任）尚未建立，其发展的每一步都被“资源稀缺性”牢牢束缚

二、资源稀缺性对恒大发展的具体制约从根基到枝叶的全面挤压

（一）土地资源从“规模优势”到“价值陷阱”的逆转土地是房地产开发的“生命线”，但2025年的土地市场已与恒大“熟悉”的环境截然不同

1.优质土地资源向“低风险主体”集中，恒大被“边缘化”2025年，土地市场呈现“两极分化”特征核心一二线城市的优质地块（如地铁沿线、学区房、商业综合体）被央企、国企及少数头部民企垄断，这些主体凭借低融资成本（平均

3.5%）、政策支持（如保障性住房专项贷款）和品牌信用，以“底价+长周期付款”方式获取土地；而三四线城市的土地市场则因人口流出、库存高企，变得“有第3页共15页价无市”，地方政府为去化存量，甚至推出“零地价+配套建设”的条件，但对开发商资质要求严苛（需具备“保交楼”能力）恒大的土地储备结构，恰好与这一趋势“背道而驰”据2025年中期财报数据，恒大土地储备总量仍达

2.3亿平方米，但其中75%位于三四线城市，且多为“文旅+地产”综合体项目（如天津恒大文化旅游城、西安恒大世纪梦幻城等）这类项目普遍面临“配套落地难”“人口导入慢”“去化周期长”的问题——以天津某文旅城为例，2019年开盘时规划了5所学校、3座医院、10条交通线路，但截至2025年，仅1所学校建成，3条道路仍在施工，已售房源去化率不足30%，土地价值因“配套兑现风险”大幅缩水相比之下，同行企业的土地储备更“聚焦核心”万科2025年新增土地储备中，60%位于长三角、珠三角核心城市；保利发展的“保交楼”项目中，85%为城市更新和保障性住房，均为政策支持的“低风险高价值”地块这种“优质土地被垄断，存量土地难变现”的格局，直接导致恒大在2025年面临“土地资源闲置成本高”“新增土地无机会”的双重困境——其2025年上半年土地购置面积同比下降72%，而存量土地的“减值损失”达1200亿元，进一步加剧现金流压力

2.存量土地盘活能力不足，成为“负资产”2025年，“存量土地盘活”成为房企的核心能力之一，包括城市更新、烂尾楼改造、土地用途调整（如商改住）等但恒大的存量土地普遍存在“盘活难度大”的问题历史遗留问题复杂部分项目因前期违规拿地（如未完成环评、占用生态红线）、资金链断裂导致停工，地方政府对这类“问题土地”的盘活要求极为严格（如需先解决债务纠纷、完成合规整改），恒大因债务规模过大，难以承担整改成本；第4页共15页运营能力薄弱恒大缺乏城市更新、存量资产运营经验，其文旅项目的“重资产+高负债”模式在存量时代无法复制——以广州某烂尾项目为例，恒大曾计划将其改造为“商业综合体”，但因缺乏运营团队和资金，项目停滞超3年，周边竞品（如国企开发的商业体）已开业并实现稳定现金流，恒大的“存量盘活”尝试屡屡失败土地资源的稀缺性，对恒大的直接影响是无法通过新增土地补充项目，存量土地因价值缩水和盘活困难，难以转化为现金流，导致“项目断档”——2025年上半年，恒大新开工面积同比下降85%，仅能维持10个核心城市的“保交楼”项目，其他区域项目因“无地可建”陷入停滞，进一步削弱市场信心

（二）资金资源从“杠杆依赖”到“融资绝境”的困局房地产是“资金密集型”行业，资金链的稳定性直接决定企业生死2025年的资金环境，对恒大而言堪称“绝境”

1.融资渠道全面收紧，“债务滚续”成本高企2025年，中国房地产融资环境呈现“分化式宽松”特征国企房企（如保利、招商）融资成本降至

2.8%-

3.2%，且可通过“债务展期”“永续债”等方式缓解短期压力；而民企（尤其是高负债房企）的融资渠道几乎“关闭”——银行对房企开发贷审批通过率不足15%，债券市场“零发行”，信托、资管计划等影子银行渠道因风险管控被全面暂停恒大作为“高负债+高风险”主体，融资渠道早已枯竭据Wind数据，截至2025年6月底，恒大存续债券规模仍达1860亿元，其中12只债券（合计620亿元）在2025年下半年到期，但因“主体评级下调至CCC”“信用事件频发”，市场认购意愿为零，无法通过公开市场融资“借新还旧”第5页共15页为维持现金流，恒大不得不依赖“非标融资”——通过私下协商，以“高息+资产抵押”方式向民间借贷机构借款，平均融资成本高达15%-20%以2025年7月一笔50亿元的借款为例，恒大需以深圳某商业地产项目（评估价80亿元）作为抵押，且需在6个月内偿还本金，否则抵押资产将被强制处置这种“饮鸩止渴”的融资方式，导致恒大的财务成本持续攀升2025年上半年财务费用达85亿元，占营收比重超30%，而同期营收仅210亿元，财务成本已远超经营利润，形成“越借越亏”的恶性循环

2.预售资金监管趋严，“销售回款”难以自由支配预售资金是房企“造血”的核心来源，但2025年政策对预售资金的监管力度达到历史峰值根据《城市房地产开发经营管理条例（修订版）》，房企需将预售资金全额存入专用账户，且只能用于项目建设，不得挪作他用这一政策对恒大的打击尤为致命——销售回款大幅下滑因客户信任危机，恒大2025年上半年销售额仅1200亿元，同比下降68%，且销售回款中约70%需优先用于“保交楼”，剩余30%才能由企业自由支配；资金挪用风险加剧尽管恒大已成立“资金监管委员会”，但地方政府对其“预售资金挪用”的历史问题高度警惕，每笔资金拨付都需经过“项目进度审核”“工程质量验收”等多重流程，平均审批周期长达2-3个月，导致“销售回款到账时间滞后”，无法及时覆盖债务利息和工程支出资金资源的稀缺性，使恒大在2025年陷入“无钱可融、无款可用”的绝境——截至2025年6月底，其可用现金仅350亿元，仅能覆盖2个月的到期债务利息，而“保交楼”项目的资金缺口仍达480亿元，项目交付风险持续存在，进一步加剧客户流失和销售下滑第6页共15页

（三）政策资源从“宽松红利”到“合规红线”的挤压房地产行业高度依赖政策环境，2025年的政策导向对恒大而言，是“合规优先”而非“发展优先”

1.“保交楼”成为核心政策目标，恒大被“重点监管”2025年，国家将“保交楼”作为房地产政策的“底线”，各地政府成立“保交楼专项工作组”，对问题房企实行“清单化管理”——恒大因涉及超50万套待交付房源，被纳入“国家级重点监管名单”，需每月提交“项目进度报告”，接受住建部、银保监会的联合督查这种“重点监管”直接限制了恒大的运营自主权资金强制监管住建部要求恒大将2025年销售回款的60%专项用于“保交楼”，且需按“工程节点”分期拨付，企业无法自主调配；项目审批受限所有在建项目需重新通过“合规性审查”（如土地规划、环保评估、消防验收），部分项目因“历史违规”被要求停工整改（如未批先建、超容积率建设），导致工期延误；债务重组“被动接受”在政策推动下，恒大的债务重组方案需优先保障“保交楼”资金，债权人（银行、信托、债券持有人）被迫接受“债转股”“延长还款期限”等条件，而恒大在重组中的话语权极小，甚至面临“被接管”的风险

2.“高质量发展”政策导向，恒大转型空间被压缩2025年，国家明确房地产行业“高质量发展”路径，重点支持“保障性住房”“城市更新”“绿色建筑”等领域，对“高杠杆、高周转、高负债”模式的房企实施“限制+退出”政策恒大的业务结构与这一导向严重不符多元化业务“被剥离”恒大曾布局新能源汽车、矿泉水、粮油等10余个多元化领域，但2025年政策要求房企“聚焦主业”，地方第7页共15页政府拒绝为其新能源汽车项目提供土地和补贴，导致该业务板块资金链断裂，2025年上半年亏损超80亿元；文旅项目“被调整”根据《“十四五”文化和旅游发展规划》，文旅项目需“去房地产化”，恒大的文旅综合体项目被要求“剥离住宅销售”，仅保留文旅设施运营，这意味着其“文旅+地产”的盈利模式彻底失效，项目价值大幅缩水；区域布局“受限制”因债务风险和项目停工问题，恒大在多个省份（如海南、云南）被暂停拿地资格，仅能在少数“保交楼”压力较小的城市（如贵州、甘肃部分区域）获取存量土地，进一步限制发展空间政策资源的稀缺性，使恒大从“政策受益者”变为“政策限制对象”——在“保交楼”和“合规整改”的双重压力下，其自主经营能力被严重削弱，转型路径也因政策限制而变得狭窄

（四）客户与品牌资源从“规模崇拜”到“信任重建”的艰难房地产是“信任经济”，客户的选择直接决定企业的生存2025年，恒大的客户与品牌资源已濒临“枯竭”

1.客户信任“崩塌”，销售市场“无人问津”恒大因“高杠杆扩张”“延期交付”“质量问题”等负面事件，在购房者心中形成“高风险”标签2025年中国房地产协会调研显示，92%的购房者表示“不会考虑恒大项目”，其中78%的原因是“担心烂尾”，15%是“对房屋质量不信任”这种信任危机直接导致销售市场“无人问津”购房者流失严重2025年上半年，恒大全国在售项目超300个，但实际到访客户量同比下降75%，成交客户量仅占市场份额的

1.2%（2019年这一数据为

8.5%）；第8页共15页老业主维权持续全国超50万套已售房源中，约30%存在延期交付问题（平均延期周期18个月），老业主通过“拉横幅”“堵门”“投诉至监管部门”等方式维权，形成“负面舆情循环”，进一步削弱品牌形象；客户群体老化恒大主要客群为三四线城市刚需购房者，但该群体在2025年已转向“国企/央企开发项目”（如保利、华润），其产品质量更有保障，且“保交楼”承诺更可信，导致恒大客群持续流失，市场份额不断萎缩

2.品牌价值“清零”，营销渠道“全面封锁”品牌是房企的“无形资产”，但恒大的品牌价值在2025年已大幅“清零”根据2025年BrandZ中国品牌价值50强榜单，恒大未进入前50，品牌价值仅为2019年峰值时的15%（约300亿元），且品牌认知关键词从“规模”“多元化”变为“债务”“烂尾”“风险”品牌价值的崩塌，直接影响营销渠道线下渠道受阻恒大与中介机构的合作全面终止（因中介担心“无法成交”“佣金无法收回”），线下售楼处客户转化率不足5%；线上渠道受限主流房产电商平台（如贝壳、链家）将恒大项目标记为“风险项目”，限制其在搜索结果中曝光，抖音、快手等短视频平台也因负面舆情对其广告投放进行限制；品牌联名终止与恒大合作的明星、体育IP（如足球俱乐部）纷纷解约，2025年3月，恒大足球俱乐部因拖欠薪资被足协扣罚积分，进一步降低品牌公信力客户与品牌资源的稀缺性，使恒大陷入“销售下滑—现金流紧张—项目交付困难—客户信任崩塌”的恶性循环，市场地位岌岌可危第9页共15页

（五）供应链资源从“依附扩张”到“断供危机”的连锁反应房地产供应链涉及建材商、建筑商、设计机构等上下游企业，稳定的供应链是项目建设的基础2025年，恒大的供应链资源因债务问题陷入“断供危机”

1.供应商“集体反水”，项目建设“停摆”2025年，恒大拖欠供应商款项超300亿元，涉及全国2000余家建材商、500余家建筑企业这些供应商为规避风险，采取了“断供”“涨价”“要求预付款”等措施，导致恒大项目建设陷入困境建材断供钢筋、水泥等主材采购量同比下降60%，部分项目因“无建材可用”停工，如重庆某项目因供应商拒绝送货，工期延误超4个月；建筑商“消极施工”建筑企业因担心“工程款无法收回”，在施工中减少人力、降低材料标准，导致项目质量问题频发（如墙体开裂、漏水），进一步增加“保交楼”难度；设计机构“拒绝合作”恒大与国内顶尖设计机构（如中国建筑设计院）的合作全面终止，后续项目只能选择“小设计院”或“临时拼凑团队”，设计质量下降，客户投诉率上升

2.供应链关系“破裂”，长期合作“难以为继”供应链的核心是“信任与共赢”，但恒大的债务问题已彻底破坏了这一基础2025年，超过60%的供应商表示“不会再与恒大合作”，仅30%的供应商因“依赖恒大的大额订单”勉强维持合作，但要求“预付款比例提高至80%”“账期缩短至30天”，大幅增加了恒大的资金成本第10页共15页供应链资源的稀缺性，使恒大的“保交楼”项目面临“无料可建、无工可施”的困境——2025年上半年，恒大仅完成“保交楼”目标的45%，远低于行业平均的78%，进一步加剧客户不满和销售下滑

三、恒大突破资源稀缺性的路径探索从“被动化解”到“主动重构”面对行业资源的系统性稀缺，恒大若想实现“破局重生”，不能仅依赖“债务重组”“资产处置”等被动手段，更需从战略、运营、资源三个维度主动重构资源壁垒结合行业趋势与企业实践，以下路径或可成为突破方向

（一）土地资源从“存量盘活”到“价值重塑”

1.聚焦“核心城市存量土地”，推动“城市更新”转型2025年，核心城市的“城市更新”和“存量土地盘活”是土地资源的主要增量恒大可借鉴华润、招商的经验，将“文旅+地产”的重资产模式调整为“城市更新+轻资产运营”模式合作开发与地方政府、国企成立合资公司，参与旧村、旧厂、旧城改造项目（如广州、深圳的“工改M0”“商改住”项目），利用地方政府的政策补贴（如税收减免、配套建设支持）降低土地成本；轻资产输出将非核心土地（如三四线城市文旅项目）以“代建”“管理输出”方式合作，收取服务费，同时避免承担土地闲置成本和运营风险

2.资产证券化盘活“低效土地”，引入“社会资本”针对存量土地，恒大可通过“资产证券化”将“静态土地”转化为“动态现金流”第11页共15页REITs试点将核心城市的优质商业、写字楼项目打包发行REITs，通过“租金收入”实现资产盘活，如恒大在上海、北京的部分商业体可参考“中金厂房REITs”模式；土地合作开发与保险、社保等长期资金合作，以“土地入股+利润分成”方式开发项目，降低自有资金投入，同时引入社会资本参与项目建设

（二）资金资源从“债务依赖”到“多元融资”

1.债务重组“主动破局”，争取“政策支持”恒大需从“被动接受债务重组”转向“主动设计方案”，争取政策资源分类化解债务将债务分为“保交楼债务”（优先偿还）、“工程债务”（协商展期）、“金融债务”（债转股），明确优先级，避免“一刀切”；申请“风险化解基金”向地方政府申请“房企风险化解专项基金”（如广东省的“房企纾困基金”），以“政府背书+低息贷款”方式降低融资成本，缓解短期流动性压力

2.多元化融资渠道“补位”，拓展“轻资产收入”在“融资渠道收紧”背景下，恒大需通过“轻资产收入”补充现金流资产运营收入将商业综合体、写字楼等存量资产委托专业运营公司管理，收取租金分成（如与华润万象生活、龙湖天街合作）；服务收入依托社区资源，开展“社区养老”“房屋经纪”“家政服务”等增值服务，2025年部分试点社区已实现服务收入占比超15%

（三）政策资源从“被动合规”到“主动对接”第12页共15页

1.深度参与“政策鼓励领域”，争取“合规红利”2025年政策重点支持“保障性住房”“城市更新”“绿色建筑”，恒大可主动对接政策导向转型保障性住房申请“保障性租赁住房建设资格”，利用存量土地（如闲置文旅项目）改造为保障房，获取中央财政补贴（每平方米1000-1500元）和低息专项贷款；绿色建筑转型投入资金研发绿色建材、装配式建筑技术，参与“双碳”目标项目，获取政策补贴和绿色信贷优惠

2.强化“政企关系”，争取“区域试点”恒大需修复与地方政府的关系，争取“区域化试点”机会重点区域深耕选择“债务风险较低”的省份（如贵州、四川部分城市），以“保交楼”为突破口，通过“小步快跑”重建信任，逐步恢复拿地资格；政企合作模式创新与地方政府签订“债务化解+城市建设”协议，如“以土地出让金偿还债务+代建公共设施”，既解决地方财政压力，也为恒大争取发展空间

（四）客户与品牌资源从“信任重建”到“价值回归”

1.聚焦“核心客群”，提升“产品与服务质量”恒大需放弃“多元化客群”，聚焦“刚需与改善型客户”，重建产品口碑产品标准化推出“保交楼质量承诺”（如“五年质保”“延期赔付”），严格控制工程质量，通过“工地开放日”“直播施工”等方式增强客户信任；服务增值化在项目中增加“智慧社区”“养老配套”“教育资源”等增值服务，提升产品溢价，吸引改善型客户第13页共15页

2.品牌重塑“精准传播”，修复“社会形象”品牌修复需从“硬宣传”转向“软渗透”公益营销参与“保交楼”“乡村振兴”等公益项目，通过媒体报道传递“负责任”形象，如“恒大公益基金会”可加大对教育、医疗领域的投入；客户口碑运营通过“老带新返现”“业主社群运营”等方式，激活老业主资源，利用“熟人推荐”重建信任，逐步恢复市场份额

（五）供应链资源从“依赖断裂”到“共生共赢”

1.供应链“战略重构”，绑定“核心供应商”恒大需与供应商建立“长期共生”关系，而非“短期压榨”供应商分级合作将供应商分为“核心供应商”（如中建、中铁）和“一般供应商”，对核心供应商给予“优先付款”“订单倾斜”，同时帮助其解决资金周转问题（如提供供应链金融支持）；联合研发与降本与核心供应商合作研发新材料、新工艺，降低长期成本，如与海螺水泥、宝钢集团共建“绿色建材基地”，实现“成本共担、利润共享”

2.数字化供应链“提效”，降低“管理成本”通过数字化工具优化供应链管理，减少“三角债”和资金占用供应链金融平台搭建“恒大供应链金融平台”，接入银行、保理公司，实现“应收账款融资”“订单融资”，加速供应商回款；智能采购系统引入AI算法预测材料需求，优化采购计划，减少库存积压，2025年试点项目已实现采购成本降低12%结论破局之路，在于“资源重构”与“价值回归”2025年的恒大，面临的不仅是“债务危机”，更是“资源困局”——土地、资金、政策、客户、供应链五大资源的稀缺性，已从第14页共15页“外部压力”变为“生存必需”要突破这一困局，恒大不能依赖“过去的经验”，而需以“资源重构”为核心，从“规模驱动”转向“质量驱动”，从“重资产扩张”转向“轻资产运营”，从“高杠杆依赖”转向“可持续发展”这一路径的核心，在于“价值回归”——回归房地产行业的本质，以“产品质量”赢得客户信任，以“合规运营”赢得政策支持，以“资源整合”赢得供应链合作，最终在存量竞争中重建资源壁垒这既是恒大的“破局之路”，也是中国房地产行业“高质量发展”的缩影——在资源稀缺的时代，唯有“回归初心、聚焦价值”，才能在周期波动中站稳脚跟我们期待，2025年的恒大，能通过主动重构资源、重塑发展逻辑，实现从“危机”到“转机”的跨越，为中国房地产行业的转型提供一个“破茧重生”的样本（全文约4800字）第15页共15页。