2025 物业管理行业康养社区服务研究

2025物业管理行业康养社区服务研究

一、引言老龄化浪潮下的行业转型与时代命题当清晨的阳光透过社区的银杏叶洒在85岁的张爷爷身上，他正坐在康养服务站的窗边，看着社区志愿者帮他调试好智能血压仪，屏幕上跳动的数字显示“135/85mmHg”，比昨天稳定了5个单位不远处，几位老人围坐在活动室里，跟着社区康养师学习八段锦，轮椅上的李奶奶跟着节奏轻轻扭动腰部，脸上的笑容比秋日的阳光还要温暖这一幕，是当下越来越多中国城市社区正在发生的真实场景——随着人口老龄化进程的加速，“康养社区”不再是遥远的概念，而是与每个家庭、每个社区紧密相关的民生议题根据国家统计局数据，截至2024年底，我国60岁及以上人口达

2.97亿，占总人口的

21.1%，其中65岁及以上人口

2.17亿，占比

15.4%，已进入深度老龄化社会与此同时，传统养老模式面临诸多瓶颈机构养老床位缺口达300万张，且收费高昂、远离社区生活；居家养老中，“421家庭结构”导致子女照护压力剧增，空巢老人、独居老人的安全与情感需求难以满足在此背景下，物业管理行业凭借“贴近社区、服务日常、资源整合”的天然优势，正成为破解康养服务难题的重要力量从2018年万科“随园嘉树”、绿城“幸福生活服务体系”试水康养社区，到2023年龙湖“椿山万树”、碧桂园服务“康养社区战略升级”，头部物业企业已在康养服务领域探索出多条路径但行业整体仍处于“从基础服务向专业康养延伸”的转型阶段，服务标准不统

一、专业人才短缺、资源整合能力弱等问题突出本报告以“2025物业管理行业康养社区服务”为核心，通过分析政策环境、市场需求、第1页共13页现存痛点与发展路径，为行业转型提供系统性参考，助力构建“有温度、有品质、可持续”的康养社区服务生态

二、政策与市场双轮驱动物业管理行业的康养机遇物业管理行业进入康养社区服务，既是应对老龄化社会的时代必然，也是行业自身拓展服务边界、实现价值升级的战略选择从政策导向到市场需求，多重因素正在形成“双轮驱动”的发展势能

（一）政策层面顶层设计为行业转型“铺路搭桥”国家层面已将“养老服务”纳入“十四五”规划重点任务，明确提出“推动居家社区养老服务网络建设”“支持物业企业发展老年餐配送、助浴、家政等社区居家养老服务”2023年《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》进一步指出，要“鼓励物业服务企业拓展居家社区养老服务功能”，为物业企业进入康养领域提供政策依据地方政府则通过具体措施加速落地北京2024年发布《关于支持物业服务企业发展养老服务的实施意见》，明确对开展助餐、助浴、健康监测等服务的物业企业给予最高200万元补贴；上海推行“物业服务+养老服务”试点，将康养服务纳入社区公共服务配套，要求新建小区按每百户15平方米标准配建康养服务站；杭州、广州等地将康养服务纳入物业企业信用评价体系，优先支持具备条件的企业承接政府购买服务项目政策红利的持续释放，不仅降低了物业企业转型的试错成本，更明确了“物业服务企业是居家社区养老服务重要提供者”的行业定位

（二）市场层面老年人需求升级催生“社区康养”蓝海随着“银发经济”的崛起，老年人对社区康养的需求已从“基础生活照料”向“健康管理、精神慰藉、社交互动”全维度延伸艾瑞咨询《2024年中国康养社区消费趋势报告》显示，72%的老年人更倾向第2页共13页于“在熟悉的社区环境中养老”，而非机构养老；85%的城市老年人希望社区能提供“健康监测、慢病管理、紧急救援”等基础服务，63%的失能半失能老人需要“上门护理、康复理疗”，58%的低龄老人期待“老年学堂、兴趣社团”等社交活动从支付能力看，我国城市老年人年均可支配收入达

4.2万元，其中35%用于“健康与养老消费”，且这一比例仍在提升以北京、上海等一线城市为例，社区康养服务的付费意愿显著2024年调查显示，78%的老年人愿意为“定期健康体检+紧急响应服务”支付每月200-500元，65%愿意为“康复理疗+上门护理”支付每月500-1000元市场需求的爆发，为物业企业提供了广阔的服务空间——当社区成为老年人生活的“核心圈”，康养服务自然成为“刚需”

（三）行业自身从“基础服务”到“生态服务”的价值延伸传统物业管理行业长期面临“服务同质化、利润空间窄”的困境，而康养服务具有“高粘性、高附加值”的特点一旦老年人形成对社区康养服务的依赖，不仅服务复购率高，还能带动家政、零售、保险等关联业务增长数据显示，头部物业企业通过康养服务的增值业务收入占比已从2020年的8%提升至2024年的15%，且毛利率比传统服务高10-15个百分点更重要的是，康养服务是物业企业“社区生态构建”的关键一环通过为老年人提供“健康监测、生活照料、精神陪伴”，物业企业能深度链接社区居民（尤其是低龄老人与高龄老人形成互助），增强社区归属感正如一位物业从业者所说“当我们的员工能叫出每位老人的名字，知道他们的降压药该何时吃、喜欢吃甜豆浆还是咸粥，社区就不再是冰冷的居住空间，而是有温度的‘熟人社会’”

三、现存痛点从“基础服务”到“康养生态”的跨越障碍第3页共13页尽管机遇显著，但物业管理行业在向康养社区服务转型的过程中，仍面临着“专业能力不足、资源整合困难、运营模式单一”等多重挑战这些痛点不仅制约着服务质量的提升，更成为行业规模化、标准化发展的“拦路虎”

（一）服务能力“传统思维”与“专业需求”的脱节多数物业企业的康养服务仍停留在“基础生活照料”阶段，与老年人对“专业健康管理”的需求存在明显断层具体表现为健康服务“表面化”部分企业仅提供“定期测量血压、发放宣传手册”等基础服务，缺乏对老年人健康数据的系统记录与分析例如，某二线城市物业企业的康养服务中，健康监测仅覆盖60%的老人，且数据未与医院系统打通，导致老人突发疾病时，无法快速调取历史健康信息，延误救治时机专业人才“引不进、留不住”康养服务需要医学、护理、康复等专业人才，但物业企业普遍面临“招聘难”问题一方面，传统物业人员对康养知识了解不足，缺乏专业培训；另一方面，康养服务工作强度大（如上门护理需爬楼、夜间应急响应）、薪酬待遇低（一线城市护理员月薪约4000-6000元，低于家政服务），导致年轻人才不愿入行，50岁以上非专业人员占比超70%适老化改造“形式化”部分企业在社区改造中仅加装扶手、防滑垫等基础设施，但未考虑老年人个性化需求例如，为方便轮椅通行而拓宽楼道，却忽略了狭窄单元门的宽度；安装智能监测设备时，未提供语音控制、大字显示等适老设计，导致老人不会使用

（二）运营模式“单打独斗”难以形成服务闭环第4页共13页康养社区服务涉及“医疗、护理、康复、社交”等多领域资源，需要多方协同，但多数物业企业仍处于“单打独斗”的运营阶段，缺乏整合资源的能力与平台与医疗机构“合作浅”部分物业企业虽与社区医院签订合作协议，但多为“简单转诊”，未建立长期协作机制例如，老人突发慢性病时，物业无法快速联系到家庭医生；社区医院的医生也因工作繁忙，难以定期上门坐诊，导致“医养分离”，服务效率低下服务链条“不完整”从健康监测到康复护理，从生活照料到精神慰藉，康养服务是一条长链条，但多数物业企业仅覆盖其中1-2个环节例如，某头部物业企业虽提供“健康监测+老年餐配送”，但未引入康复师、心理咨询师，导致老人出院后无法获得专业康复指导，或因缺乏社交活动产生孤独感盈利模式“单一化”当前物业企业康养服务收入主要依赖“基础服务费+增值服务收费”，占比超80%，而“保险合作分成、政府购买服务、企业共建共享”等创新模式应用不足10%某企业负责人坦言“我们的康养服务就像‘卖单点’，每个服务项目单独收费，老人接受度低，企业盈利空间也有限”

（三）技术赋能“智慧工具”与“实际需求”的错位智慧康养是提升服务效率的关键，但部分物业企业在技术应用中存在“重硬件轻服务”“重数据轻分析”的问题系统“功能冗余”多数企业引入智能手环、紧急呼叫器等设备，但平台功能复杂，老人操作困难例如，某企业的健康监测系统包含APP、小程序、智能终端等多个入口，老人需要记住多个账号密码，最终因“不会用”而闲置，设备利用率不足30%第5页共13页数据“孤岛化”健康数据分散在智能设备、医院系统、物业后台等多个平台，未实现互联互通一位社区医生表示“老人在物业测的血压数据，我们医院系统查不到；在医院做的检查报告，老人也不知道怎么同步给物业，导致数据无法形成连续健康档案，影响服务精准度”技术“成本高回报低”智慧康养设备采购成本高（单套系统年均投入超10万元），且用户付费意愿低（70%的老人认为“免费基础服务”更实用，付费购买增值服务的比例不足20%），导致多数企业陷入“投入-回报”的恶性循环

四、发展路径构建“三维一体”的康养社区服务体系面对痛点，物业管理行业需从“服务能力、资源整合、技术赋能”三个维度发力，构建“基础保障+专业服务+生态协同”的康养社区服务体系，实现从“简单服务”到“系统解决方案”的跨越

（一）维度一夯实基础服务能力，打造“有温度的康养社区”基础服务是康养社区的“立身之本”，需从“标准化、个性化、人性化”三个层面提升服务质量，让老年人感受到“社区即家”的温暖服务标准化建立“分级服务清单”参考《居家养老服务质量基本规范》国家标准，结合社区老年人年龄、健康状况、家庭结构等维度，制定“基础服务+进阶服务+定制服务”三级清单基础服务覆盖所有老年人，包括每日健康监测（血压、血糖、心率）、助餐助浴（营养配餐、上门助浴）、安全巡检（燃气检测、夜间应急响应）等，确保“基本需求有保障”；第6页共13页进阶服务针对半失能、慢性病老人，提供康复理疗（按摩、针灸）、慢病管理（用药提醒、定期复诊）、心理疏导（每周1次心理咨询）等，满足“专业需求有支撑”；定制服务针对高龄、独居老人，提供“1对1”专属照护（如陪同就医、代购代办）、兴趣社群（书法班、合唱队）、家庭支持（子女培训、家庭照护者喘息服务）等，实现“个性需求有满足”某试点社区通过“分级服务清单”，使老年人满意度从65%提升至89%，其中80岁以上高龄老人对“专属照护”的好评率达92%人才专业化构建“1+N”复合型团队打破“物业人员=保洁/保安”的传统认知，建立“1名康养师+N名专业志愿者/合作专家”的服务团队核心团队招聘专业护理员（需持证上岗，优先选择退休护士、康复师），负责日常健康监测、基础护理；外部资源与社区医院签订“驻点服务协议”，每周安排医生坐诊2次、护士上门服务1次；引入康复机构、心理咨询师，提供“按需派驻”服务；组织退休教师、医生等“银发志愿者”，开展兴趣教学、健康科普某头部物业企业通过“专业培训+激励机制”，将护理员月薪提高至8000-10000元，并提供“技能等级晋升通道”，使护理员流失率从45%降至18%环境适老化打造“全场景友好社区”从“物理环境”到“人文环境”全面改造物理环境在公共区域加装防滑地板、扶手、紧急呼叫按钮，单元门设置“人脸识别+语音确认”门禁，方便老人独立通行；在楼栋内第7页共13页设置“健康角”（配备血压仪、轮椅借用点），在社区花园规划“无障碍步道”“休息驿站”；人文环境推行“代际融合”计划，组织低龄老人帮扶高龄老人，开展“祖孙互动日”“青少年康养体验课”，让社区充满活力；建立“老人记忆档案”，记录老人的生活习惯、兴趣爱好、家庭故事，在服务中体现“个性化关怀”

（二）维度二整合多方资源，构建“全链条服务生态”康养社区服务不是“独角戏”，需要政府、企业、社会组织等多方协同，形成“资源共享、优势互补”的服务生态医养联动打通“健康管理-诊疗-康复”闭环与社区卫生服务中心、三甲医院建立深度合作，构建“15分钟医疗圈”双向转诊机制物业健康监测数据异常时，自动触发“紧急响应”，由社区医生1小时内上门评估，严重情况通过绿色通道转诊至合作医院；家庭医生签约为老人免费签约家庭医生，提供“定期巡诊+线上咨询+慢病管理”服务，2024年北京某社区通过该模式，使老人门诊量下降23%，急诊率下降18%；康复对接与康复医院合作，为术后老人提供“社区康复+上门康复”服务，缩短住院时间，降低康复成本社区共建引入“专业机构+社会力量”打破“物业包办”的传统模式，引入专业机构提供细分服务与养老机构合作在社区内设置“日间照料中心”，为全失能老人提供“日托+短期托养”服务；与周边养老机构共建“医养联合体”，实现“康复后回家、轻症不入院”；第8页共13页与社会组织联动引入老年大学、心理咨询机构、法律援助中心等，定期开展“健康讲座、心理沙龙、防诈骗培训”；联合公益组织发起“银龄互助计划”，鼓励低龄老人为高龄老人提供陪伴服务商业融合探索“服务+消费”盈利模式从“单一服务收费”转向“多元盈利”，例如保险合作与商业保险公司合作，推出“康养服务+保险”产品，老人购买保险可享受折扣服务，企业获得保费分成；会员制服务推出“康养会员体系”，会员享受“健康监测、康复护理、老年餐配送”等打包服务，年费约2000-5000元，提升客户粘性；社区团购整合老年需求，开展“适老化商品团购”（如智能辅具、无糖食品），企业收取服务费，实现“服务+消费”双向收益

（三）维度三技术赋能服务，打造“智慧康养平台”通过“数据驱动”提升服务效率与精准度，让智慧技术真正服务于老人需求，而非增加负担轻量化智能设备降低使用门槛选择操作简单、成本可控的智能设备，例如一键呼叫器设计成手表、手环、门铃等老人熟悉的形态，一键即可呼叫物业、医院或紧急联系人，无需复杂操作；健康监测终端配备语音播报、大字显示功能，支持“语音录入数据”（如“我今天吃了降压药”），方便视力、听力退化的老人使用；智能床垫铺设在老人床垫下，监测心率、呼吸、翻身次数，异常时自动报警，避免夜间意外数据互通平台构建“健康档案+服务调度”中枢第9页共13页开发“社区康养服务平台”，实现数据整合与高效调度健康档案系统自动汇总老人的健康监测数据、就诊记录、用药情况，形成“一人一档”，医生可随时调取，避免重复检查；智能调度系统根据老人需求自动分配服务人员，例如“独居老人今日血压异常”，系统自动派单给附近的护理员上门查看；家属端APP为子女提供“实时查看老人健康数据、服务记录、紧急报警”功能，增强家属信任感，某企业通过该功能，使家属满意度提升至95%AI辅助决策提升服务精准度引入AI技术对健康数据进行分析，例如健康风险预警通过历史数据对比，自动识别老人潜在健康风险（如血压持续升高），提前推送干预建议；服务需求预测根据季节、老人身体状况，预测服务需求高峰（如冬季呼吸道疾病高发期增加上门巡诊频次），提前调配资源；个性化推荐根据老人兴趣、健康状况，推荐合适的康养活动（如“糖尿病老人可参加周三的低糖食谱分享会”）

五、案例借鉴从“试水”到“深耕”的实践探索头部物业企业已在康养社区服务领域积累了宝贵经验，其成功模式可为行业提供参考以下选取三家典型企业案例，分析其转型路径与核心优势

（一）万科物业“随园嘉树”——医养结合的标杆模式万科物业自2015年起布局康养社区服务，核心产品为“随园嘉树”康养社区，通过“医养结合+持续照料”实现差异化竞争服务体系整合三甲医院资源，在社区内设立“健康管理中心”，配备全科医生、康复师，提供“日常体检+慢病管理+紧急救第10页共13页援”服务；与周边医院建立“绿色通道”，实现“小病不出社区，大病快速转诊”；运营模式采用“会员制+租赁制”双模式，会员可享受基础服务，租赁客户（如“旅居养老”）享受短期康养服务；引入“CCRC（持续照料退休社区）”理念，为老人提供“独立生活-协助生活-专业护理”的全周期服务；技术赋能开发“随园云”智慧平台，整合健康监测、服务调度、家属端APP，实现数据互通与精准服务；2024年新增AI语音助手，支持老人通过语音控制设备，降低使用门槛截至2024年底，万科物业已在全国30个城市运营58个康养社区，服务老人超2万人，平均入住率达85%，成为行业标杆

（二）绿城服务“幸福生活服务体系”——社区生态的深度融合绿城服务以“社区康养+生活服务”为核心，通过“服务+资源整合”构建幸福生活生态服务特色将康养服务融入社区日常，例如“幸福课堂”开设“老年书法、智能手机使用”等课程，“幸福食堂”提供“低糖、低盐”老年餐配送，“幸福管家”为独居老人提供“每周3次上门探访”服务；资源整合与本地老年大学、康复机构、超市建立合作，推出“康养服务包”（如“体检+老年餐+康复理疗”套餐），满足不同老人需求；2024年联合保险公司推出“康养意外险”，保费由企业补贴50%，降低老人负担；第11页共13页人才培养设立“绿城学院”，开展“康养护理员专项培训”，内容涵盖基础护理、应急处理、老年心理等，培训后考核上岗，持证率达100%绿城服务的康养服务收入占比从2020年的8%提升至2024年的16%，客户复购率达82%，印证了“社区生态融合”模式的有效性

（三）龙湖智慧服务“椿山万树”——适老化细节的极致打磨龙湖智慧服务聚焦“适老化细节”，通过“小而美”的服务打动老人环境改造在社区内设置“无障碍卫生间”（配备紧急呼叫按钮、扶手）、“记忆门诊”（帮助老人记忆用药时间、重要事项）、“宠物陪伴角”（缓解孤独感）；针对雨天路滑，物业人员提前铺设防滑垫、撒融雪剂，确保老人出行安全；服务创新推出“银发代办”服务，为老人代购药品、代缴水电费、预约挂号，解决“出门难”问题；组建“银发巡逻队”，由低龄老人担任志愿者，在社区内巡逻，提醒邻居注意安全；情感关怀定期举办“金婚庆典”“生日会”，为老人建立“社区记忆墙”，记录重要生活瞬间；针对失独老人，安排“一对一”结对帮扶，让老人感受到“社区即家人”龙湖“椿山万树”项目的老人满意度达98%，复购率超90%，其“以细节打动人心”的服务理念，为中小物业企业提供了转型参考

六、结论与展望迈向“有尊严、有温度”的康养社区未来从张爷爷每天的血压监测到李奶奶在康养站的合唱排练，物业管理行业的康养社区服务正在悄然改变老年人的生活本报告通过分析政策、市场、痛点与路径，揭示了这一转型的必然性与可行性当老龄化浪潮席卷而来，当“9073”养老格局（90%居家养老、7%社区养第12页共13页老、3%机构养老）成为共识，物业管理行业凭借“贴近社区、服务日常、资源整合”的优势，正从“物业服务者”向“康养服务生态构建者”转变未来，行业需持续在“服务专业化、运营生态化、技术轻量化”三个方向发力通过专业人才培养与服务标准化，让康养服务“有质量”；通过整合医疗、商业、社会组织资源，让服务“有温度”；通过简化智能设备操作与数据互通，让技术“有价值”唯有如此，才能真正实现“让老年人在熟悉的社区里安享晚年”的目标，让康养社区服务成为物业管理行业新的增长极，为应对老龄化社会贡献“物业力量”正如一位物业从业者在社区康养服务站开业时所说“我们做的不仅是服务，更是一份责任——让每一位老人都能在社区里活得有尊严、有品质，这就是我们工作的意义”这或许就是物业管理行业康养社区服务的终极价值所在用专业守护健康，用温度温暖晚年，让社区真正成为“家”的延伸（全文约4800字）第13页共13页。