2025 物业管理行业医养结合服务实践研究

2025物业管理行业医养结合服务实践研究

一、引言物业管理行业医养结合服务的时代背景与研究意义

（一）老龄化加速社区养老需求迎来爆发式增长2025年的中国，正站在深度老龄化社会的关键节点根据国家统计局数据，截至2024年底，我国60岁及以上人口已达

2.97亿，占总人口的

21.1%，其中65岁及以上人口

2.17亿，占比

15.4%预计到2025年，这一数字将突破3亿，失能半失能老人数量将超过4000万，空巢老人占比超30%家庭养老的传统模式正面临“421”家庭结构的承重压力——年轻子女既要应对职场竞争，又需照顾老人，时间与精力的双重透支，使得“居家养老但缺乏专业照护”成为普遍痛点与此同时，社区作为老年人生活的主要场景，其养老服务能力的强弱直接关系到千万家庭的幸福感物业管理行业作为社区服务的“最后一公里”，长期扎根于居民生活场景，拥有贴近老人、熟悉社区环境、资源整合能力强等天然优势当老龄化遇上社区场景，“物业+养老”的医养结合模式应运而生，它不仅是对传统物业服务的升级，更是破解社区养老难题的现实选择

（二）政策红利驱动从“顶层设计”到“落地支持”近年来，国家层面密集出台政策，为物业企业参与医养结合服务提供制度保障2023年《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》明确提出，“支持物业服务企业拓展养老服务”“推动社区养老服务设施与物业服务企业对接”；2024年《关于进一步推进医养结合发展的指导意见》进一步细化，要求“鼓励物业企业与基层医疗卫生机构、养老机构合作，提供家庭医生签约、健康监测、康复护理第1页共13页等服务”地方政府也积极响应北京、上海、广州等城市率先试点“物业+养老”服务，通过补贴物业企业服务成本、提供场地支持、简化审批流程等方式，降低行业探索门槛政策的“东风”之下，物业企业不再是单纯的“服务提供者”，更成为医养结合服务体系的重要“节点”这种“自上而下”的政策引导与“自下而上”的市场需求，共同构成了物业管理行业探索医养结合服务的时代背景

（三）研究意义为行业转型提供实践路径与理论参考当前，物业管理行业正面临“服务同质化”“增长瓶颈”等挑战，而医养结合服务作为高附加值、高需求的细分领域，为行业开辟了新的增长空间但实践中，物业企业在切入医养结合服务时，常因缺乏成熟模式、专业能力不足、资源整合困难等问题“望而却步”本研究立足2025年行业发展现状，通过分析物业管理行业开展医养结合服务的背景、需求、实践模式、面临的挑战及解决路径，旨在明确行业定位厘清物业企业在医养结合服务体系中的角色与价值；提炼实践经验总结头部企业的成功案例，为中小物业企业提供可复制的操作模板；提出发展建议从政策、企业、社会协同层面，为行业可持续发展提供参考

二、物业管理行业医养结合服务的现状与核心需求

（一）行业发展现状从“概念探索”到“规模落地”经过近5年的发展，物业管理行业医养结合服务已从早期的“试点探索”进入“规模化落地”阶段据中国物业管理协会2024年数第2页共13页据，全国已有超60%的头部物业企业（如万科、绿城、龙湖、碧桂园服务等）布局医养结合业务，覆盖全国300余个城市，服务老年家庭超200万户具体表现为服务场景从“单一社区”向“多场景延伸”早期物业医养服务多集中于社区内的健康咨询、文娱活动，如今已拓展至居家上门护理、社区康复中心、老年食堂、适老化改造等全场景，形成“社区+居家”双服务体系服务内容从“基础关怀”向“医疗级服务”升级2024年，物业企业引入的医疗资源占比提升至45%，较2020年增长28个百分点，包括家庭医生签约、慢病管理、康复理疗、紧急救援等，部分头部企业已具备“医疗+养老”双资质服务模式从“企业单打独斗”向“多方协同”发展物业企业与社区卫生服务中心、养老机构、保险公司、药企等建立合作，形成“物业+医院+养老机构+科技公司”的生态联盟，资源整合能力显著增强

（二）核心需求分析从“老人”到“家庭”的多维度诉求医养结合服务的本质是“满足老年人及家庭对健康、照护、尊严的需求”，其核心诉求可拆解为“健康管理”“照护支持”“情感陪伴”三大维度

1.健康管理从“被动就医”到“主动预防”随着老年群体健康意识提升，单纯的“生病就医”已无法满足需求，更需要“预防-监测-干预”的全周期健康管理具体表现为基础健康监测60岁以上老人中，85%患有高血压、糖尿病等慢性病，需定期监测血压、血糖等指标物业企业通过配备智能健康设第3页共13页备（如智能手环、血压仪）、组织定期体检，可实现健康数据实时追踪慢病管理服务针对糖尿病、高血压患者，物业企业可联合社区医生提供用药提醒、饮食指导、运动建议等服务，降低急性并发症风险紧急救援需求我国每年因意外跌倒导致的老年伤害超400万例，物业企业的安保团队可通过“一键呼叫”“智能定位”等技术，为老人提供快速救援支持

2.照护支持从“生活照料”到“专业护理”失能半失能老人对专业照护的需求最为迫切，主要包括居家照护针对行动不便但无需住院的老人，物业企业可提供助餐、助浴、助洁、助行等基础生活照料，以及专业的康复护理（如翻身、按摩、鼻饲管护理等）短期托养双职工子女常面临“临时照护难”问题，物业企业可开设“日间照料中心”“喘息服务站”，为老人提供几小时至几天的集中照护，缓解家庭压力适老化改造70%的老年伤害源于居家环境隐患（如地面湿滑、缺乏扶手），物业企业可提供家庭适老化改造服务，包括防滑地面铺设、智能马桶安装、紧急呼叫系统设置等

3.情感陪伴从“物质满足”到“精神慰藉”孤独感是老年群体的常见心理问题，尤其空巢老人占比高的社区，情感需求更为突出文娱社交活动组织书法、合唱、手工等兴趣小组，定期举办节日活动，帮助老人建立社交圈；第4页共13页心理疏导服务引入社工或心理咨询师，通过定期访谈、团体辅导等方式，缓解老人焦虑、抑郁情绪；代际互动联合社区学校、幼儿园，开展“祖孙互动”“老物件分享”等活动，增强老人与家庭、社会的连接

三、物业管理行业医养结合服务的实践模式探索当前，物业企业探索医养结合服务的模式可分为“基础服务嵌入”“专业服务延伸”“智慧化赋能”三大类，各类模式因资源禀赋、目标客群不同而各具特色

（一）基础服务嵌入模式依托既有资源，实现“物业服务+养老”融合此类模式以物业企业现有服务体系为基础，通过增加养老相关内容，实现服务升级，适合资源有限、以“普惠性”服务为主的中小型物业企业

1.与社区医疗机构合作共建“健康服务站”操作方式物业企业免费提供场地（如社区活动中心、闲置商铺），与社区卫生服务中心签订合作协议，由医院派驻医生、护士定期坐诊，物业人员协助引导、登记、健康数据录入等典型案例北京某社区物业与社区卫生服务中心合作，在社区大堂设立“健康服务站”，每周

一、

三、五上午由全科医生坐诊，提供血压测量、慢病咨询、用药指导等服务，累计服务老人超3000人次，家庭医生签约率提升至65%优势成本低、操作简单，无需额外投入大量资金；不足医疗资源有限，难以满足复杂医疗需求，服务持续性依赖医院派驻人员的稳定性

2.开发“养老服务套餐”，打包基础生活照料与健康关怀第5页共13页操作方式物业企业针对社区老年家庭推出“养老服务包”，包含助洁、助餐、定期健康监测、紧急呼叫等基础服务，通过物业费捆绑或单独收费（如每月200-500元）的方式推广典型案例上海某物业企业推出“银龄守护计划”，为65岁以上老人提供每月3次上门助洁、每周1次助餐、免费使用社区健康小屋等服务，套餐推出半年内覆盖社区30%的老年家庭优势服务标准化程度高，易形成规模效应；不足服务深度不足，难以满足专业医疗或重度照护需求，需与其他专业机构合作补充

（二）专业服务延伸模式整合外部资源，提供“医疗+养老”专业化服务此类模式以物业企业为核心枢纽，整合医院、康复机构、护理院等专业资源，提供医疗级、个性化的养老服务，适合具备一定资源整合能力的中大型物业企业

1.“物业+康复护理”提供上门康复与机构托养服务操作方式物业企业与康复医院、护理院签订合作协议，由专业康复师上门为失能老人提供康复训练（如肢体功能锻炼、语言康复），或接收需短期托养的老人至合作护理院，物业负责日常起居照料与家属沟通典型案例万科随园嘉树物业在杭州某项目中，与当地护理院合作，为社区8名失能老人提供“居家康复+机构托养”服务老人在护理院接受专业康复治疗，物业定期派护理员协助转院、取药，并每日与家属同步康复进展，家属满意度达92%优势服务专业性强，可满足重度照护需求；第6页共13页不足需投入资金与专业人员对接，合作机构的服务质量难以把控

2.“物业+适老化改造”从“硬件改造”到“智慧化升级”操作方式物业企业联合养老机构、装修公司，为社区老年家庭提供“免费评估+定制改造+设备安装”服务，改造内容包括地面防滑、扶手安装、智能监测设备（如烟雾报警器、水浸传感器）等，并提供后续维护服务典型案例绿城服务在杭州某社区推出“适老化改造进家庭”项目，通过“政府补贴+企业让利+家庭承担部分费用”的模式，为50户高龄、失能老人家庭完成改造，改造后老人居家跌倒风险降低70%，紧急救援响应时间缩短至15分钟内优势提升居住安全性，降低照护难度，增强用户粘性；不足前期投入大，改造标准不统一，需长期维护

（三）智慧化赋能模式技术驱动，构建“线上+线下”一体化服务体系随着物联网、大数据、AI技术的发展，智慧养老成为物业医养结合服务的重要方向，通过“智能设备+平台管理+线上服务”，实现服务精准化与效率提升

1.“智能健康监测+远程问诊”实现健康数据实时化操作方式为社区老人免费配备智能手环、智能血压仪等设备，实时监测心率、血压、定位等数据，数据同步至物业健康管理平台，医生可远程查看数据并给出干预建议，紧急情况自动触发报警典型案例龙湖智慧服务在重庆某社区试点“智慧养老平台”，为200位独居老人配备智能手环，其中37位老人出现心率异常、定位第7页共13页异常等预警，物业及时介入联系家属或社区医生，避免了3起意外事件发生优势服务效率高，降低人工成本，可提前预警风险；不足设备成本高，部分老人对智能设备接受度低，数据隐私保护需加强

2.“线上服务平台+线下服务团队”打通服务“最后一公里”操作方式物业企业开发“养老服务APP”，整合健康咨询、护理预约、紧急呼叫、文娱活动报名等功能，线下组建专业服务团队（护理员、康复师、社工），线上线下联动响应老人需求典型案例碧桂园服务在广东某社区推出“银龄APP”，老人可通过APP预约上门护理、购买老年餐、参加社区活动，物业根据APP数据优化服务，例如根据老人活跃度推荐活动，根据用药记录提醒服药，服务响应速度提升40%优势服务响应快，个性化程度高，可积累用户数据优化服务；不足平台开发与运营成本高，需培养专业技术与运营团队

四、物业管理行业医养结合服务的挑战与解决路径尽管物业医养结合服务已取得一定进展，但在实践中仍面临诸多挑战，需从人才、资金、政策、标准等维度协同破解

（一）核心挑战“专业能力”与“可持续性”的双重瓶颈

1.专业人才匮乏“懂物业”与“懂养老”的复合型人才不足医养结合服务需要既懂物业管理又懂医疗护理、康复、社工等专业知识的复合型人才，但目前行业存在“三缺”问题缺医疗人才仅28%的物业企业配备全职医生或护士，多数依赖合作机构派驻，服务稳定性差；第8页共13页缺护理人才养老护理员薪资低（全国平均月薪约4000元）、社会认可度低，物业企业难以招聘到持证上岗的专业护理员；缺管理人才医养服务涉及医疗、养老、物业多领域，需具备跨行业管理经验的人才，目前行业存量不足

2.资金投入大前期成本高，盈利模式不清晰物业医养结合服务的投入主要包括硬件投入适老化改造、智能设备采购等，单户家庭改造成本约5000-2万元，社区健康中心建设成本约50-200万元；人力成本专业护理员、康复师薪资占比超60%，人力成本高；运营成本服务补贴少，多数项目依赖物业费补贴或企业自有资金，盈利周期长（平均3-5年）

3.政策协同不足资源对接不畅，标准缺失医疗资源对接难社区卫生服务中心与物业企业的合作多为“临时协议”，缺乏长期机制，医院难以提供持续的技术支持；医保政策不匹配目前医养结合服务中，居家护理、康复理疗等项目尚未纳入医保报销范围，老人自费意愿低；服务标准缺失行业缺乏统一的医养服务标准（如护理流程、服务质量评价指标），导致服务质量参差不齐，用户信任度低

（二）解决路径多方协同，构建可持续发展生态

1.人才培养“校企合作+内部培训+激励机制”相结合校企合作物业企业与医学院校、职业院校合作开设“养老服务管理”定向班，定向培养医疗护理、康复等专业人才，企业承担学费并提供实习岗位；内部培训对现有物业员工开展医疗知识、护理技能培训，考核通过后颁发证书，将培训成果与绩效挂钩；第9页共13页激励机制提高护理员薪资待遇（如设立“护理员星级制度”，星级越高薪资越高），提供职业发展通道（如从护理员晋升为护理主管），增强人才吸引力

2.资金模式“政府补贴+市场化收费+社会资本”多元投入争取政府补贴申请地方政府“养老服务专项补贴”“适老化改造补贴”，降低前期投入成本；创新收费模式探索“基础服务费+增值服务费”“会员制收费”“保险支付”等模式，例如与商业健康险合作，为用户提供“保险+服务”打包方案；引入社会资本通过PPP模式（政府与社会资本合作）引入资金，共同建设社区医养服务中心，或成立合资公司运营医养项目

3.政策与标准“政策引导+行业自律+试点示范”推动规范发展推动政策落地物业企业应主动对接民政、卫健部门，争取税收优惠、场地支持等政策；政府层面需出台细则，明确物业企业在医养结合服务中的权责与补贴标准；制定行业标准中国物业管理协会可牵头制定《物业医养结合服务标准》，规范服务流程、质量评价、风险防控等，例如统一护理员资质要求、健康数据管理规范；开展试点示范选择典型城市或社区开展“物业医养结合试点”，总结成功经验后在全国推广，通过示范效应提升行业信心

五、典型案例万科随园嘉树“医养结合服务模式”实践

（一）项目背景从“物业服务”到“养老服务”的转型探索万科随园嘉树是万科旗下专注于“社区养老”的品牌，2018年起在全国布局“物业+医养”服务，截至2024年底，已在15个城市落地32个项目，服务老年家庭超5万户其核心目标是“让长者在熟悉的第10页共13页社区环境中获得专业的养老服务”，通过整合万科物业的社区资源与随园养老的专业能力，构建“居家-社区-机构”三位一体的医养服务体系

（二）服务内容“1+3+N”模式的实践

1.“1个核心”以社区健康管理中心为枢纽在每个项目社区内设立“随园健康管理中心”，配备全科医生、护士、康复师、社工等专业人员，提供基础医疗、慢病管理、康复理疗、健康监测等服务中心每日开放，为老人提供免费血压、血糖测量，每周组织健康讲座、用药咨询，每月开展一次体检

2.“3大延伸”居家、机构、社交服务全覆盖居家服务提供“助餐、助浴、助洁、助行”基础照料，以及上门康复护理（如压疮护理、鼻饲管护理），服务人员均持证上岗，收费标准低于市场均价20%；机构托养在社区内设立“日间照料中心”和“短期托养床位”，为需临时照护的老人提供24小时照护服务，配备康复设备与医疗通道，与三甲医院建立绿色通道；社交活动组织“银龄学堂”（书法、绘画、智能手机教学）、“兴趣小组”（合唱、舞蹈）、“节日活动”（中秋、重阳）等，缓解老人孤独感，目前社区内老人参与活动的出勤率达65%

3.“N项特色”满足个性化需求智慧养老为80岁以上老人免费配备智能手环，实时监测心率、定位、跌倒情况，数据同步至健康管理中心，异常情况自动报警；适老化改造联合公益组织为高龄、失能老人家庭提供免费适老化改造，改造后老人居家安全事故发生率下降80%；第11页共13页代际互助与社区学校合作开展“祖孙互动”活动，组织小学生定期探访老人，通过陪伴与互动丰富老人精神生活

（三）成效与经验用户满意度与企业效益双提升用户层面项目覆盖社区老人满意度达95%，家庭医生签约率提升至78%，紧急救援响应时间缩短至10分钟内；企业层面医养服务带动物业费收缴率提升15%，老年家庭增值服务收入占比达12%，成为新的利润增长点；经验总结万科的成功得益于“专业能力+资源整合+标准化服务”，通过内部培养与外部合作解决人才问题，依托成熟的服务体系降低运营风险，最终实现“服务用户、提升企业价值”的双赢

六、结论与展望物业管理行业医养结合服务的未来发展方向

（一）结论医养结合是物业行业转型的必然选择物业管理行业开展医养结合服务，既是应对老龄化社会需求的必然举措，也是自身实现服务升级、拓展市场空间的重要路径从实践来看，物业企业通过基础服务嵌入、专业服务延伸、智慧化赋能等模式，已探索出一定的可行路径，但在专业人才、资金投入、政策协同等方面仍面临挑战未来，物业企业需以“用户需求”为核心，以“专业能力”为支撑，以“政策支持”为保障，通过多方协同构建可持续的医养服务生态，最终实现“社区养老服务最后一公里”的优质供给

（二）展望2025年后的三大发展趋势服务专业化物业企业将加大医疗资源投入，逐步实现“基础服务+专业医疗+康复护理”一体化服务，医疗人员占比将从目前的28%提升至40%以上；第12页共13页模式标准化行业将形成“普惠型+高端型”两类服务标准，普惠型服务覆盖多数老年家庭，高端型服务满足高收入群体需求，服务质量评价体系将逐步完善；生态开放化物业企业将从“单打独斗”转向“生态联盟”，与医院、养老机构、科技公司、保险公司等深度合作，构建“医养+保险+科技”的新型服务模式，实现资源共享与价值共赢

（三）呼吁多方协同，共筑社区养老服务新生态物业管理行业医养结合服务的发展，需要政府、企业、社会三方共同努力政府需完善政策支持体系，企业需提升专业服务能力，社会需形成“尊重老人、支持养老”的良好氛围唯有如此，才能让千万老年家庭在社区中安享幸福晚年，让物业管理行业在服务社会中实现更高价值（全文约4800字）第13页共13页。