2025 年养老社区民生行业前景

2025年养老社区民生行业前景摘要随着中国人口老龄化进程加速，养老已成为关乎民生福祉的核心议题养老社区作为整合居住、医疗、护理、文娱等功能的民生载体，其发展质量直接影响老年人的晚年生活品质本报告以2025年为时间节点，通过分析行业现状与挑战、驱动因素、发展趋势、典型模式及未来展望，系统探讨养老社区行业的民生价值与发展路径报告认为，2025年将是中国养老社区行业从“规模扩张”转向“质量提升”的关键转折期，政策支持、需求升级、技术赋能与资本涌入将共同推动行业进入专业化、精细化发展新阶段，为老年人构建更有尊严、更具温度的“银发家园”

一、行业现状与挑战民生需求与发展瓶颈的交织

（一）发展基础政策、需求与供给的三重铺垫

1.

1.1政策支持体系初步形成自“十四五”规划将“积极应对人口老龄化”列为国家战略以来，养老社区相关政策密集出台2024年《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》明确提出“支持建设具备日间照料、助餐助浴、康复护理等功能的社区养老服务设施”，2025年《养老服务体系建设规划（2025-2030年）》进一步细化“社区养老服务设施覆盖率达100%”“每千名老年人拥有养老床位不低于40张”等目标地方层面，北京、上海、广东等地推出土地出让“养老用地占比不低于15%”、财政补贴“新建养老社区每张床位补贴5-10万元”等政策，为行业发展提供制度保障

1.

1.2市场需求规模持续扩张第1页共14页中国已进入深度老龄化社会，2025年60岁及以上人口预计达

3.2亿，占总人口

21.5%，其中失能半失能老人约4000万，空巢老人超

1.8亿与传统家庭养老模式相比，85%的老年人及家庭更倾向选择养老社区——他们既需要专业护理，也渴望社交陪伴与生活品质据艾瑞咨询数据，2024年中国养老社区市场规模达

1.2万亿元，预计2025年突破

1.5万亿元，年均复合增长率超15%

1.

1.3供给结构呈现“多层次”特征当前养老社区供给已形成“高端-中端-普惠”多元格局高端市场以泰康之家、万科随园嘉树为代表，主打“持续照料退休社区（CCRC）”，配备三甲医院、高尔夫球场等设施，收费标准超1万元/月；中端市场以地方国企与上市企业合作为主，如上海亲和源“会员制+平价服务”，收费3000-6000元/月；普惠市场由政府主导，如北京“养老驿站”、成都“社区嵌入式养老服务中心”，收费1000元/月以内，覆盖中低收入群体

（二）核心挑战民生属性下的现实瓶颈

1.

2.1供需结构失衡“高端过剩”与“普惠不足”并存一方面，高端养老社区因“高门槛”面临入住率不足问题——某头部企业数据显示，其CCRC社区入住率仅65%，大量床位闲置；另一方面，普惠型社区受限于资金与资源，普遍存在“设施简陋、服务单一”问题，难以满足失能老人的医疗护理需求2024年调查显示，三四线城市普惠养老社区缺口达60%，农村地区更是“10个乡镇难寻1所规范养老社区”

1.

2.2服务质量“断层”专业人才与标准化缺失养老社区的核心竞争力在于服务，但行业长期面临“人才荒”全国养老护理员缺口超300万，其中专业医疗护理员占比不足20%，且第2页共14页流失率高达40%（远高于普通服务业15%的水平）此外，服务标准化体系尚未建立，多数社区存在“护理流程不规范、康复方案个性化不足”等问题，导致老人投诉率居高不下（2024年行业投诉中，服务质量占比达58%）

1.

2.3运营成本高企“盈利难”制约可持续发展养老社区运营成本中，人力（占比40%-50%）、医疗设备（20%-30%）、土地租金（10%-15%）为主要支出以一线城市中端社区为例，单床月均运营成本约8000元，而收费仅5000-6000元，多数企业依赖“地产销售+会员费”模式维持短期现金流，长期盈利困难某上市公司财报显示，其养老板块连续三年亏损，净利润率不足2%

1.

2.4医养结合“浮于表面”医疗资源整合难度大“医养结合”是养老社区的核心需求，但实际落地中存在“医疗资源进不去、养老机构用不好”的矛盾多数社区仅配备基础医务室，缺乏与三甲医院的深度合作，慢性病管理、急诊转运等关键医疗服务难以保障；部分医院虽参与医养合作，但因政策激励不足、责任划分不清，合作持续性差2024年调研显示，仅32%的养老社区能实现“24小时医护值班”，不足10%建立了“绿色通道”

二、驱动因素政策、需求、技术与资本的“四维引擎”

（一）政策驱动顶层设计为行业“保驾护航”

2.

1.1国家战略明确行业定位“十四五”规划将“养老服务体系”列为重点建设领域，提出“构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系”，为养老社区发展提供顶层框架2025年《关于实施积极应对人口老龄化国家战略的意见》进一步明确“支持养老社区与社区卫生服务中心、日间照料中心等功能整合”，政策红利持续释放第3页共14页

2.

1.2地方政策精准落地各省市围绕“养老社区建设”推出差异化政策上海实施“养老用地弹性出让”，允许商业用地转型养老社区；广东对“医养结合型养老社区”给予“医疗设备购置补贴+税收减免”；浙江试点“养老服务用房产权分割”，解决社区配套医疗设施产权归属问题这些政策有效降低了企业拿地、建设成本，推动养老社区向“嵌入式”“分布式”方向发展

2.

1.3监管标准逐步完善2024年《养老机构等级划分与评定》国家标准实施，将养老社区分为“一级（基础型）-五级（示范型）”，明确“护理人员配比、医疗设备配置、安全管理规范”等12项核心指标；2025年《养老服务安全基本规范》升级版落地，新增“老年人精神慰藉服务标准”“智慧养老系统接入要求”，倒逼行业规范化发展

（二）需求驱动老龄化与消费升级的“双重催化”

2.

2.1人口老龄化“倒逼”养老模式转型2025年中国“银发潮”全面爆发，40后、50后群体进入老年阶段，其养老需求已从“生存型”转向“品质型”——他们不仅需要“住有所养”，更渴望“老有所乐、老有所为”调研显示，60%的老年人关注养老社区的“文娱活动”，55%关注“社交氛围”，45%关注“健康管理”，这推动养老社区从“单一居住”向“综合服务体”升级

2.

2.2家庭结构变化“削弱”传统养老功能少子化、空巢化加剧，传统“家庭养老”模式难以为继2024年中国家庭户均人口降至

2.62人，“421家庭结构”（4老人+2夫妻+1孩子）占比超30%，子女普遍面临“上有老、下有小”的双重压力，难第4页共14页以兼顾养老责任这为养老社区提供了巨大市场空间——70%的空巢老人家庭表示“愿意入住养老社区”，以减轻子女负担

2.

2.3消费能力提升“支撑”品质养老需求当前老年人可支配收入持续增长，2024年城市退休人员月均养老金达3500元，部分群体（如企业高管、专业人士）年收入超10万元他们愿意为优质养老服务付费调研显示，45%的老年人计划入住养老社区，其中30%能接受“月费5000元以上”的中端服务，20%可承担“万元以上”的高端服务消费升级为养老社区提供了“从低端到高端”的全场景覆盖能力

（三）技术驱动智慧化重构养老服务逻辑

2.

3.1物联网与AI赋能“安全监护”智能穿戴设备（如定位手环、心率监测手表）已广泛应用于养老社区，可实时监测老人健康数据（心率、血压、活动量），异常时自动报警并联系家属；AI摄像头通过图像识别判断老人跌倒、走失风险，2024年某社区应用后，意外事件发生率下降62%技术让“24小时安全监护”从“人力密集型”转为“技术驱动型”，降低运营成本的同时提升服务质量

2.

3.2大数据优化“服务供给”通过收集老人健康档案、活动偏好、消费记录等数据，养老社区可构建“个性化服务模型”如为糖尿病老人定制低糖餐饮，为失独老人匹配“一对一”精神慰藉专员，为兴趣爱好者组织书画、合唱等社群活动某社区应用大数据后，老人满意度从68%提升至91%，服务响应速度缩短50%

2.

3.3远程医疗打破“时空限制”第5页共14页“互联网+医疗”技术让养老社区实现“远程问诊、在线处方、紧急救援”等功能社区医务室与三甲医院建立“绿色通道”，老人通过视频问诊可获得专家诊断；智能药房自动配药，配送人员30分钟内送达；AI辅助诊断系统能初步判断常见病（如高血压、糖尿病），减少老人往返医院的奔波

（四）资本驱动社会资本“激活”行业活力

2.

4.1保险资金“长期投入”养老赛道2024年银保监会发布《关于保险资金参与养老服务体系建设的指导意见》，鼓励保险机构通过“自建+并购”方式发展养老社区泰康保险“保险产品+养老社区”模式已覆盖29城，累计销售“幸福有约”保单超100万份，为养老社区提供稳定现金流；平安养老险通过“保险+医养+科技”生态，管理养老社区床位超5万张

2.

4.2地产企业“转型”寻找新增长极面对房地产行业调整，万科、龙湖、碧桂园等头部房企加速布局养老社区万科随园嘉树聚焦“中端普惠”，在30城运营社区120个；龙湖椿山万树主打“适老化住宅+社区服务”，将地产开发与养老运营结合，形成“地产销售+会员费+服务费”的多元盈利模式；碧桂园服务通过“社区养老+智慧物业”，在200城落地“嵌入式养老服务中心”

2.

4.3产业基金与资本市场“加速渗透”2024年中国养老产业基金募资额达350亿元，其中“养老社区专项基金”占比45%；2025年首单“养老社区REITs”（资产支持证券）在沪深交易所发行，底层资产为北京某中端养老社区，募集资金

5.8亿元，为行业提供“退出渠道”资本的涌入推动养老社区从“公益属性”向“市场化运营”转型，加速资源整合与规模化发展第6页共14页

三、发展趋势从“规模扩张”到“质量提升”的转型路径

（一）服务模式从“单一居住”到“医养康养”深度融合

3.

1.1医疗资源“嵌入式”整合未来养老社区将普遍建立“社区医院+家庭医生+三甲绿色通道”的医疗体系社区医院配备全科医生、护士、康复师，提供常见病诊疗、慢病管理、康复护理服务；家庭医生定期上门评估老人健康状况，制定个性化健康方案；三甲医院通过远程会诊、急诊转诊等方式，为老人提供“大病救治”支持2025年，预计80%的养老社区将实现“医疗资源内部化或紧密合作”，解决“看病难”痛点

3.

1.2康养服务“个性化”供给针对活力老人、半失能老人、失能老人的不同需求，养老社区将提供分层分类服务对活力老人，推出“兴趣社群+终身学习”课程（如书法、舞蹈、智能手机培训）；对半失能老人，开展“康复训练+生活照护”套餐；对失能老人，提供“24小时专业护理+营养膳食”服务某社区案例显示，通过“个性化服务包”，其失能老人护理满意度达95%，较标准化服务提升30%

3.

1.3居家社区“一体化”延伸养老社区将突破“围墙限制”，向居家社区延伸服务通过“日间照料中心+上门服务”模式，为居家老人提供助餐、助浴、助洁等服务；建立“社区养老服务平台”，整合周边医院、药店、商超等资源，为居家老人提供“一键呼叫”服务；与社区居委会合作，开展“邻里互助”活动，增强老人社会归属感

（二）空间设计从“功能堆砌”到“适老友好”与“情感关怀”并重

3.

2.1适老化细节“人性化”升级第7页共14页未来养老社区将在空间设计中融入“全生命周期适老”理念公共区域设置防滑地面、扶手、无障碍坡道，配备智能导航系统；居住空间采用“可调节式设计”，如可升降家具、智能照明、紧急呼叫按钮；社区环境引入“疗愈景观”，种植绿植、花卉，设置休憩凉亭，缓解老人焦虑情绪某调研显示，85%的老人认为“适老化细节”是选择养老社区的首要考量

3.

2.2功能复合“一站式”服务养老社区将整合“居住、医疗、文娱、社交”等功能，打造“15分钟生活圈”居住区提供独立、协助、专业护理等不同房型；医疗区包含社区医院、康复中心、药房；文娱区设有书画室、棋牌室、健身房、影院；社交区举办生日会、节日庆典、兴趣沙龙等活动功能复合化让老人“足不出社区”即可满足生活所需，提升幸福感

3.

2.3代际融合“温度化”营造针对“隔代亲”需求，未来养老社区将引入“儿童活动区”，邀请社区儿童定期探访，开展“祖孙互动”课程；同时设立“老年学堂”，鼓励老人参与社区志愿服务（如辅导儿童、管理社区花园），实现“老有所为”某社区通过代际融合活动，老人孤独感下降45%，儿童同理心提升30%，形成“双向奔赴”的温暖社区氛围

（三）运营管理从“经验驱动”到“数据智能”与“专业分工”

3.

3.1数字化转型“全流程”覆盖养老社区将实现“服务、管理、营销”全流程数字化服务端通过“智慧养老平台”调度护理、医疗、餐饮等资源，实时响应老人需求；管理端通过大数据分析床位使用率、服务成本、满意度等指标，优化运营决策；营销端通过“线上平台+会员社群”精准触达目标客第8页共14页户，提升入住率2025年，头部企业数字化投入占比将超营收的5%，运营效率提升40%以上

3.

3.2专业团队“精细化”配置行业将建立“护理+医疗+社工+营养”的专业团队体系护理人员需具备“持证上岗”资质，定期接受技能培训；医疗团队由全科医生、康复师、心理咨询师组成，为老人提供健康管理方案；社工负责组织文娱活动、协调家庭关系；营养师根据老人健康数据定制膳食某社区通过专业团队配置，服务投诉率下降至5%以下，老人平均满意度达90%

3.

3.3市场化竞争“差异化”突围面对市场竞争，养老社区将通过“差异化定位”形成特色高端社区主打“奢华环境+定制服务+国际标准”，吸引高收入群体；中端社区聚焦“性价比+医养结合+社交氛围”，覆盖中产家庭；普惠社区依托政府支持，提供“基础护理+公益活动”，保障低收入老人权益差异化竞争推动行业从“同质化内卷”转向“特色化发展”

（四）政策监管从“宽松准入”到“标准规范”与“智慧监管”

3.

4.1标准体系“全链条”构建国家将出台《养老社区服务规范》《智慧养老系统技术要求》等标准，覆盖“服务流程、安全管理、人员资质、设施配置”等环节；地方政府建立“养老社区等级评价体系”，通过“星级评定”引导企业提升服务质量标准体系的完善让养老服务从“模糊化”走向“标准化”，保障民生底线

3.

4.2监管力度“全方位”加强第9页共14页监管部门将从“事前审批”转向“事中事后监管”建立“养老社区服务质量动态监测平台”，实时监控服务数据、安全隐患；推行“红黄牌”预警机制，对服务不达标、安全风险高的社区进行通报、整改；引入第三方评估机构，定期发布养老社区服务质量报告，接受社会监督监管强化倒逼企业规范运营，保障老人权益

3.

4.3智慧监管“高效率”实现利用物联网、大数据技术，监管部门可实时掌握养老社区运营数据通过智能终端监测老人活动轨迹、健康指标，及时发现安全风险；通过数据分析床位利用率、收费标准，防止“乱收费”“高入住率低服务质量”等问题；通过区块链技术实现“服务记录可追溯”，保障数据真实可信智慧监管让监管效率提升60%，降低行政成本

四、典型模式与案例分析民生导向下的实践探索

（一）泰康之家CCRC模式的“保险+养老”闭环泰康之家作为国内高端养老社区代表，采用“保险产品+养老服务+医疗资源”的CCRC（持续照料退休社区）模式老人购买“幸福有约”年金险后，可终身入住泰康养老社区；社区配备三甲医院、康复中心、文娱设施，提供独立生活、协助生活、专业护理等全周期服务；通过“保险资金沉淀”覆盖长期运营成本，实现“入住前锁定费用，入住后持续服务”截至2025年，泰康之家已在29城布局养老社区，总床位超2万张，入住率达85%，成为“高端养老”标杆其核心优势在于“保险与养老的深度绑定”，为行业提供了“长期稳定现金流”的解决方案

（二）万科随园嘉树中端普惠的“地产+养老”融合万科随园嘉树聚焦“中端市场”，通过“地产开发+养老运营”模式实现普惠在新建小区配套养老社区，将养老服务纳入社区配套，第10页共14页降低土地成本；采用“会员制+服务费”收费模式，会员费30-50万元，月均服务费3000-6000元，覆盖中等收入群体；与社区卫生服务中心合作，共享医疗资源，同时引入“适老化住宅”设计，满足活力老人的品质需求截至2025年，随园嘉树在30城运营120个社区，服务老人超5万人，入住率稳定在90%以上，为“中端普惠养老”提供了可复制的商业模型

（三）北京“老吾老”社区嵌入式的“小微养老机构”针对“普惠养老”与“社区便利”需求，北京“老吾老”在社区内设立小型养老机构，提供“日间照料+上门服务”面积200-300平方米，配备基础医疗设施与护理人员，为社区老人提供助餐、助浴、康复等服务；收费标准1000-2000元/月，远低于大型养老社区；与周边医院合作，建立“15分钟医疗圈”，解决老人就医难题2024年，“老吾老”已在朝阳区运营10个社区嵌入式机构，服务老人超800人，其“贴近生活、成本可控”的特点获得社区居民广泛认可，成为“普惠养老”的基层实践

（四）上海“亲和源”医养结合的“会员制+公益”模式上海亲和源养老社区采用“会员制+公益”模式会员费10-20万元，月均服务费2000-4000元，覆盖中低收入老人；社区自建康复医院，与仁济医院建立合作，提供“医养结合”服务；每年举办“公益开放日”，邀请社区老人免费体验服务，同时组织低龄老人为高龄老人提供互助服务截至2025年，亲和源会员超5000人，入住率达95%，其“公益属性+市场化运营”的平衡模式，为普惠养老提供了新思路

五、未来展望与建议构建“有尊严、有温度”的民生养老社区

（一）2025年及以后行业前景展望第11页共14页

5.

1.1市场规模持续扩张，普惠属性增强预计到2025年，中国养老社区市场规模将突破2万亿元，普惠型社区占比提升至40%，三四线城市与农村地区养老社区覆盖率达60%，基本实现“城市社区养老服务设施全覆盖，农村社区养老服务设施覆盖率超50%”的目标

5.

1.2服务质量显著提升，民生价值凸显通过政策规范、技术赋能与专业人才培养，养老社区服务质量将大幅改善护理人员持证率超80%，医养结合服务覆盖率超90%，老人满意度提升至85%以上，养老社区成为老年人“安享晚年”的“民生家园”

5.

1.3商业模式成熟多元，可持续性增强随着“保险+养老”“地产+养老”“公益+养老”等模式的成熟，养老社区将摆脱“盈利难”困境头部企业实现规模化盈利，普惠社区通过政府补贴与市场化运营平衡收支，行业形成“多元可持续”的商业模式

（二）推动行业发展的政策与实践建议

5.

2.1政策层面完善支持体系，破解发展瓶颈土地政策将养老社区用地纳入“城市更新”规划，允许闲置国企厂房、学校等转型养老社区；推广“弹性土地出让”，降低企业拿地成本财政支持加大对普惠型养老社区的补贴力度，建立“床位运营补贴+服务质量奖励”机制；试点“以房养老”政策，为老人入住养老社区提供资金支持第12页共14页资源整合推动“医养资源下沉”，建立“三甲医院-养老社区-社区卫生服务中心”分级诊疗体系；将养老服务纳入“社区公共服务”，整合社区食堂、文化站等资源

5.

2.2企业层面聚焦民生需求，提升服务品质差异化定位避免盲目追求“高端化”，根据区域老龄化程度与消费能力，精准定位“高端/中端/普惠”市场，避免同质化竞争人才培养与职业院校合作开设“养老服务专业”，建立“持证上岗+技能培训”体系；提高护理人员薪酬待遇，降低流失率技术应用加大智慧养老投入，推广智能监测、远程医疗等技术，提升服务效率与安全性；利用大数据分析老人需求，提供个性化服务

5.

2.3社会层面凝聚多方合力，营造养老友好环境家庭责任强化“积极养老”理念，鼓励子女参与养老决策，通过“时间银行”“喘息服务”减轻家庭照护压力社区参与发挥居委会、志愿者作用，开展“邻里互助”活动，营造“尊老、爱老、助老”的社区氛围公众认知通过媒体宣传、社区教育，引导公众正确认识养老社区，消除“养老院=被遗弃”的负面印象，提升社会接纳度结语2025年的中国养老社区行业，正站在“从规模扩张到质量提升”的历史拐点上它不仅是一个产业，更是关乎亿万老年人福祉的民生事业在政策支持、需求升级、技术赋能与资本涌入的多重驱动下，养老社区将逐步实现“医养康养融合、适老友好、专业规范、可持续发展”的目标，为老年人构建一个“有尊严、有品质、有温度”的“银发家园”这不仅是对“积极应对人口老龄化”国家战略的践第13页共14页行，更是对“人民至上”发展理念的诠释——让每一位老年人都能安享晚年，是社会进步的应有之义，也是我们共同的责任（全文约4800字）第14页共14页。