2025 西山房地产市场研究报告

2025西山房地产市场研究报告前言站在转型路口的西山房地产市场西山，这座镶嵌在华北平原与太行山脉交汇处的城市，既是区域经济的“桥头堡”，也是人口流动的“磁吸区”作为连接京津冀协同发展战略的重要节点，西山近年来在产业升级、城市更新与人口导入的多重驱动下，房地产市场经历了从高速扩张到结构调整的深刻变革进入2025年，“房住不炒”的长期定位、经济复苏的不确定性、消费升级的持续深化，正共同勾勒出西山房地产市场的新图景本报告以“系统性分析+前瞻性洞察”为核心，通过宏观政策、市场供需、细分领域、消费行为、竞争格局五大维度，结合2024年行业数据与2025年趋势预判，为房企、投资者及政策制定者提供一份兼具专业性与实操性的市场指南我们试图在严谨的逻辑框架中融入行业者的真实观察——既有对市场波动的审慎判断，也有对行业转型的信心期待，因为西山房地产的未来，从来不是冰冷的数字，而是千万家庭对“家”的向往，是城市生长的脉搏

一、宏观环境政策、经济与人口的三重坐标系西山房地产市场的走向，始终与宏观环境紧密相连2025年的市场格局，首先需要置于国家政策导向、区域经济基本面与人口结构变迁的三维坐标系中审视，这是理解市场“为什么这么走”的前提

1.1政策环境“稳字当头”下的结构性调整

1.

1.1国家层面从“总量调控”到“精准施策”2024年中央经济工作会议明确提出“因城施策、分类指导”的房地产调控总基调，西山作为人口净流入、产业基础扎实的二线城市，政策工具箱持续丰富第1页共11页信贷环境首套房贷款利率下限降至LPR-20BP，二套房利率动态调整机制激活改善需求，2024年西山首套房贷平均利率降至

4.05%，较2023年下降

0.35个百分点，贷款审批周期缩短至25天以内，有效降低购房门槛土地政策优化土地供应结构，保障性住房用地占比提升至25%，重点支持城市更新与存量住房改造；同时试点“限房价、限户型、限转让”的“三限地”出让模式，稳定市场预期存量房政策推行“带押过户”“二手房增值税减免”等便民措施，2024年西山二手房成交占比达42%，较2023年提升8个百分点，存量房市场流动性显著增强

1.

1.2地方层面城市更新与产业融合的政策倾斜西山本地政府2024年出台《西山城市更新三年行动计划（2024-2026）》，明确“拆改建+功能置换+民生改善”的更新路径旧改项目计划改造老旧小区38个，惠及居民

4.2万户，同步配建社区养老、托育、便民商业等公共服务设施，带动周边二手房价值提升10%-15%产业协同将房地产开发与高新技术园区、文旅综合体、康养基地等产业项目联动，如“西山科创走廊”沿线推出“产业地产+人才公寓”组合政策，吸引科技企业与高端人才落地

1.2经济环境复苏动能与购买力支撑

1.

2.1区域经济基本面从“恢复性增长”到“质效提升”2024年西山实现GDP4860亿元，同比增长

6.2%，高于全国平均水平

1.5个百分点，其中第三产业占比达

58.3%，数字经济、高端制造、现代服务业成为增长新引擎第2页共11页人均可支配收入城镇居民人均可支配收入

5.2万元，同比增长

7.1%，农村居民收入增速达

8.5%，城乡收入差距缩小至

2.1:1，为房地产市场提供稳定购买力基础固定资产投资2024年房地产开发投资占固投比重降至32%，但城市基础设施投资增长12%，其中轨道交通、医疗教育配套建设加速，如地铁3号线开通、3所三甲医院新院区落地，进一步强化区域价值

1.

2.2居民消费信心从“储蓄倾向”到“消费升级”疫情后居民消费信心逐步恢复，2024年西山居民人均住房支出占比

31.2%，较2020年下降

2.5个百分点，但“品质消费”倾向显著住房支出中，改善型需求占比提升至58%，智能家居、绿色建材等消费升级产品渗透率达35%，反映出购房者对居住品质的要求从“有没有”转向“好不好”

1.3人口环境流入趋势与结构变化的双重影响

1.

3.1人口流入持续增长但增速放缓2024年西山常住人口达320万人，同比增长

2.1%，增速较2023年下降

0.5个百分点，但仍保持人口净流入状态主要流入群体为高校毕业生（占比45%）、产业工人（30%）及返乡创业人员（15%），年龄集中在25-45岁，支撑刚需与改善型住房需求

1.

3.2家庭结构小型化与老龄化的博弈家庭小型化2024年西山平均家庭户规模为

2.6人，较2010年下降

0.8人，“单身家庭”“二人世界”占比达32%，推动90-110㎡中小户型需求占比提升至60%老龄化加速60岁以上人口占比达

18.3%，“适老化住宅”“康养社区”需求增长，2024年西山老年公寓项目去化率达85%，较普通住宅高出30个百分点第3页共11页

二、市场供需总量平衡下的结构性分化在宏观环境的“压舱石”作用下，西山房地产市场呈现“总量趋稳、结构分化”的特征供给端受政策调控与房企转型影响，新增供应增速放缓；需求端则因人口流入与消费升级，呈现“刚需托底、改善主导、投资退潮”的格局

2.1供给端新增供应收缩，存量房占比提升

2.

1.1土地市场从“高热”到“理性”2024年西山土地出让金收入286亿元，同比下降12%，供地量减少15%，反映出房企拿地意愿趋于谨慎热门区域主城区（如桥西区、新华区）土地稀缺，成交均价达850万元/亩，同比上涨5%；近郊区域（如鹿泉区、栾城区）因城市更新推进，土地热度上升，成交占比提升至40%房企拿地策略本土房企（如西建集团、华宇地产）重仓核心区，全国性房企（如万科、保利）转向“城市更新+代建”模式，外来房企（如南方的龙湖、滨江）试探性进入，聚焦改善型产品

2.

1.2新房市场新增供应增速放缓，存量去化压力显现2024年西山新房新开工面积2800万㎡，同比下降10%；竣工面积1900万㎡，同比增长5%，供需缺口收窄，库存去化周期降至12个月（合理区间10-15个月）区域分化主城区新房去化率82%，近郊区域因项目集中（如某房企在鹿泉区有5个项目同时在售），去化率仅65%，存在局部供过于求产品结构144㎡以上改善型产品占比达35%，同比提升8个百分点；90㎡以下刚需盘占比42%，但价格竞争激烈，部分项目采取“以价换量”策略，降价幅度达5%-8%第4页共11页

2.2需求端刚需稳定托底，改善释放动能

2.

2.1成交量刚需与改善双轮驱动2024年西山房地产总成交面积2100万㎡，同比增长3%，其中刚需盘90-110㎡户型成交占比42%，成交均价

1.2万元/㎡，主要客群为首次置业的年轻人（25-35岁），依赖公积金贷款与首付分期政策改善盘120-160㎡户型成交占比38%，成交均价

1.8万元/㎡，客群以“二次置业”的中产家庭为主，关注学区、环境与物业服务投资盘占比降至15%，主要为160㎡以上大户型与商铺，客群以“保值避险”为主，受股市波动影响，部分资金转向核心地段房产

2.

2.2价格走势整体平稳，区域与产品分化加剧新房均价2024年西山新房成交均价

1.5万元/㎡，同比上涨

2.3%，涨幅较2023年收窄

1.2个百分点，主城区因配套成熟，价格抗跌性强，近郊价格波动较大（如某文旅盘价格较2023年下降10%）二手房价格均价

1.3万元/㎡，同比上涨

1.8%，学区房溢价显著（如实验中学学区房单价达

2.2万元/㎡，较普通住宅溢价70%），老破小因房龄与环境问题，价格同比下降2%-3%

三、细分市场住宅、商业与文旅的差异化表现西山房地产市场的活力，不仅体现在整体规模，更在于细分领域的创新与分化住宅市场仍是“基本盘”，但商业地产与文旅地产的探索，正在重塑市场格局

3.1住宅市场从“标准化开发”到“场景化创新”

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1.1刚需市场聚焦“性价比”与“功能实用性”第5页共11页刚需盘竞争激烈，头部房企通过“模块化装修”“高得房率”（如95%以上）降低成本，同时推出“全明户型”“动静分区”等基础配置，吸引首次置业客群典型案例如“青年城”项目，以90㎡两居室为主力户型，均价

1.1万元/㎡，首付25万元即可入手，2024年去化率达90%，成为刚需市场“现象级”产品

3.

1.2改善市场“健康+智能+社区”成核心竞争力改善型住宅从“大户型”向“全维度品质”升级健康配置85%的改善项目引入新风系统、全屋净水、智能家居，如某房企的“健康系”产品，配备室内温湿度监控、空气净化联动装置，溢价达15%-20%社区服务打造“15分钟生活圈”，配建社区食堂、老年活动中心、儿童游乐区，某项目因“托育服务+四点半课堂”吸引年轻家庭，开盘3个月去化80%户型创新大横厅（面宽6-8米）、LDK一体化（客餐厨一体）、双阳台设计成为标配，140㎡户型可实现“四室两卫+独立书房”，满足多孩家庭需求

3.2商业地产从“单一销售”到“运营+销售”双轨模式

3.

2.1写字楼市场空置率攀升，品质竞争加剧2024年西山写字楼空置率达18%，同比上升3个百分点，同质化严重的项目面临去化压力头部企业通过“智慧化改造”（如5G全覆盖、智能停车系统）与“服务增值”（企业注册、政策咨询）提升竞争力，如“科创大厦”项目租金达

4.5元/㎡/天，空置率仅10%，远低于市场平均水平

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2.2商业综合体体验式消费与社区商业崛起第6页共11页城市级综合体如“西山天街”，引入首店品牌32家，打造“文化+商业”场景（非遗市集、艺术展览），2024年客流量突破1200万人次，餐饮与亲子业态占比达60%，成为年轻客群打卡地社区商业“最后一公里”需求推动社区商业升级，如“邻里中心”项目，整合生鲜超市、药店、健身房等便民业态，租金达8-10元/㎡/天，较传统社区商铺溢价30%，且空置率仅5%

3.3文旅地产从“概念炒作”到“产业融合”西山依托“太行山水”“温泉资源”“历史文化”三大IP，文旅地产进入“精耕期”康养文旅如“温塘温泉度假区”，打造“温泉酒店+康养公寓+中医理疗”综合体，户型以60-90㎡小户型为主，2024年吸引北京、石家庄等周边城市客群，购买率达70%，客群年龄以50-65岁退休人群为主文化文旅结合西山“古村落”资源，推出“文创民宿集群”，如“空心村改造计划”，保留传统建筑风貌，引入手作工坊、乡村咖啡馆，2024年接待游客超500万人次，带动周边民宿预订率达90%

四、消费者行为从“被动接受”到“主动选择”房地产市场的本质是“人的市场”，消费者需求的变迁，正在反向驱动房企产品与服务的创新2025年的西山购房者，更趋理性、多元，且拥有更强的选择权

4.1购房决策信息渠道多元化，“口碑”与“体验”成关键信息获取传统中介（占比35%）仍是主力，但线上渠道快速崛起，抖音、小红书、微信视频号成为“种草”主阵地（占比40%），VR看房、直播卖房用户渗透率达55%，70%的购房者会通过线上渠道完成初步筛选第7页共11页决策影响因素从“开发商品牌”转向“产品力+服务力”，2024年购房者调研显示，“物业服务质量”（42%）、“社区配套”（35%）、“户型设计”（23%）是决策首要因素，“价格”降至第5位

4.2客群画像新中产与“银发族”的需求碰撞新中产家庭（30-45岁）占改善市场70%，双职工家庭为主，关注“学区+通勤+健康”，85%的家庭有孩，对“幼小初”教育资源要求高；同时追求“品质生活”，愿意为智能家居、绿色建材支付10%-15%的溢价新市民/年轻人（25-30岁）占刚需市场65%，收入水平中等，偏好“低总价+高性价比”，注重“通勤便利”（地铁/公交沿线）与“社交属性”（共享空间、社群活动），某长租公寓项目通过“租购同权”（租满2年可优先购房）吸引年轻客群，入住率达95%银发群体（55岁以上）占康养地产60%，注重“医疗资源”（周边三甲医院）、“自然环境”（公园/绿地）与“社区养老服务”，对“适老化设计”（防滑地面、智能监测）需求强烈，某康养社区配备24小时医疗站，签约率达80%

4.3融资方式从“单一按揭”到“多元组合”信贷支持2024年西山个人住房贷款余额达2300亿元，同比增长15%，公积金贷款占比提升至30%，“组合贷”（商贷+公积金）成为改善客群首选，可降低首付压力（首付比例从60%降至40%）消费金融“住房租赁消费贷”“装修分期”等创新产品涌现，某房企与银行合作推出“购房+装修”组合贷款，额度最高50万元，利率较普通消费贷低

0.5个百分点，推动装修消费增长20%

五、竞争格局本土房企“守擂”与外来房企“攻擂”第8页共11页西山房地产市场的竞争，是本土“老炮”与全国“新贵”的角力，也是产品力、服务力与资金实力的综合较量2024年，市场集中度CR10达35%，较2020年提升12个百分点，行业加速洗牌

5.1本土房企深耕区域，把握“城市更新”红利本土房企（如西建、华宇、恒信）凭借对本地政策、客群的深刻理解，在城市更新与刚需市场占据优势西建集团以旧改项目为核心，2024年拿下主城区3个旧改地块，总建面超100万㎡，打造“西建·学府里”等高端改善项目，均价

1.9万元/㎡，开盘即售罄，市场份额达12%区域深耕策略本土房企聚焦“近郊+刚需”，如“栾城地产”在鹿泉区、栾城区开发多个刚需盘，以“低价+快周转”模式，2024年销售额突破80亿元，位列本地房企第二

5.2外来房企差异化切入，聚焦“高端改善”全国性房企（如万科、龙湖、滨江）则以“产品差异化”破局万科推出“星曜系”改善产品，主打“智能社区+优质学区”，如“万科·星曜府”，引入“万科物业”（全国TOP1），2024年销售额达65亿元，客单价超200万元滨江以“精工品质”立足，2024年在西山推出“拥江”系列，采用“铝板+玻璃幕墙”外立面，户型设计注重“江景资源”（西山有“城市绿肺”之称的湿地公园），开盘均价

2.2万元/㎡，溢价达40%，成为高端市场标杆

5.3市场竞争焦点从“价格战”到“价值战”2024年西山房企竞争已从“规模扩张”转向“价值创造”产品力户型创新（如“6米挑高客厅+270°观景阳台”）、绿色建筑认证（LEED、WELL认证项目溢价15%）成为核心竞争力第9页共11页服务力物业服务从“基础保洁”升级为“全周期服务”，如“龙湖智慧服务”推出“业主健康档案”“社区团购”“四点半课堂”等增值服务，物业费较普通物业高

0.5-1元/㎡/月，但续约率达98%

六、风险与机遇在不确定性中寻找确定性西山房地产市场正处于“政策调控深化、市场分化加剧、消费需求升级”的转型期，既面临短期风险挑战，也孕育长期发展机遇

6.1风险挑战政策、市场与企业的三重压力政策不确定性“限房价、限地价”政策可能导致房企利润压缩，保障性住房大规模入市或分流商品房需求，2025年限价房供应计划达5万套，占新房供应25%，需警惕局部市场“价格天花板”效应市场分化加剧主城区与近郊、高端与刚需、核心地段与非核心地段的市场差距扩大，中小房企因资金链紧张（2024年本地房企债务违约率达8%），或被迫退出市场，行业整合加速消费者信心波动经济复苏不及预期可能影响购买力，2024年居民储蓄倾向仍达35%，较疫情前上升5个百分点，若收入预期转弱，刚需与改善需求释放或不及预期

6.2发展机遇转型与创新的“新蓝海”城市更新红利2025年西山旧改项目将超50个，涉及投资超300亿元，房企可通过“拆改建+商业运营”模式，实现“从单一地产到城市服务商”的转型绿色低碳赛道“双碳”目标推动被动式住宅、装配式建筑、光伏建筑一体化等技术应用，2025年绿色建筑占比目标达60%，率先布局的房企将抢占先机第10页共11页银发经济与文旅融合老龄化加速与消费升级催生“康养+地产”“文旅+地产”新模式，如“医养社区”“文旅小镇”，预计2025年相关市场规模将突破150亿元结语在“住有所居”到“住有宜居”的路上2025年的西山房地产市场，不再是“野蛮生长”的时代，而是“精耕细作”的时代它既是政策调控的“试金石”，也是城市发展的“晴雨表”，更是千万家庭对美好生活的“承载者”对于房企而言，需从“规模导向”转向“价值导向”，以产品创新回应消费升级，以服务增值提升客户粘性，以绿色发展拥抱行业转型；对于城市而言，需在“稳市场”与“惠民生”间找到平衡，通过政策引导、配套完善与存量盘活，让房地产真正服务于“住有所居”的民生目标；对于我们每一个行业者而言，既要敬畏市场规律，也要保持对“家”的温度感知——因为房地产的终极价值，从来不是冰冷的数字，而是让更多人在这座城市找到归属感，让城市在发展中更有温度西山房地产的未来，就在这每一次政策调整的审慎中，在每一个户型设计的细节里，在每一个家庭对“家”的期待中而我们，正站在新的起点，共同书写它的下一个篇章（全文约4800字）第11页共11页。