2025 旅居行业行业集中度研究

2025旅居行业行业集中度研究

一、引言旅居行业发展浪潮下的集中度命题

1.1研究背景与意义随着中国经济发展进入新阶段，消费升级与人口结构变化正深刻重塑旅游与居住的边界“旅居”不再是单一的“旅游+居住”概念，而是融合了健康养老、文化体验、休闲度假、乡村振兴等多重需求的复合业态数据显示，2024年中国旅居市场规模突破

1.2万亿元，较2019年增长超60%，预计2025年将达

1.5万亿元，年复合增长率保持在15%以上在这一快速扩张的赛道上，行业集中度是衡量市场结构、竞争格局与资源配置效率的核心指标高集中度意味着头部企业掌握更多资源与话语权，能推动行业标准化与服务升级；低集中度则可能伴随同质化竞争与资源浪费因此，研究2025年旅居行业集中度，不仅能揭示行业发展规律，更能为企业战略布局、政策制定提供参考

1.2核心概念界定旅居行业指以“居住”为核心，结合“旅游”“生活服务”“健康管理”等要素，为消费者提供跨区域、长期或季节性居住体验的服务产业，涵盖旅居地产（产权式酒店、度假公寓、康养社区）、旅居服务（行程规划、生活配套、社区运营）、文化旅居（民俗体验、研学旅行）、康养旅居（医疗资源整合、健康监测）等细分领域行业集中度通常以“集中度指数”（如CRn，即前n家企业市场份额之和）衡量，反映市场中少数企业对资源、客户与利润的掌控第1页共11页程度本报告重点分析CR5（前5家企业）、CR10（前10家企业）及区域集中度差异

二、旅居行业发展现状规模扩张与结构分化并存

2.1市场规模与增长趋势2024年，中国旅居行业呈现“全域渗透、分层增长”的特点整体规模市场规模达

1.2万亿元，其中旅居地产占比45%（5400亿元），康养旅居占比30%（3600亿元），文化旅居占比15%（1800亿元），其他细分领域占比10%（1200亿元）增长驱动老龄化加速（60岁以上人口占比达

21.1%）推动康养旅居需求激增，2024年同比增长28%；消费升级下，“90后”“00后”成为旅居主力，偏好个性化、深度化体验，带动文化旅居增速达22%；政策层面，“十四五”规划明确“发展银发经济”“推进文旅融合”，多地政府推出旅居地产支持政策（如海南自贸港对旅居项目的税收减免、云南对康养旅居企业的土地优惠），进一步刺激市场扩张

2.2细分领域发展特点

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2.1旅居地产资本密集，头部房企主导市场特点以“产权分割+会员制”或“长期租赁+托管运营”模式为主，依托优质自然或人文资源（如海南三亚、云南西双版纳、浙江莫干山）形成聚集效应竞争格局大型房企凭借资金与品牌优势快速切入，如万科“度假租赁平台”、碧桂园“旅居社区”、绿城“康养旅居小镇”，2024年CR5达25%，较2020年提升12个百分点；中小房企则多聚焦区域市场，如四川蓝光发展在成渝地区的“旅居公寓”，区域集中度达40%

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2.2康养旅居资源整合能力决定竞争力第2页共11页市场特点融合“居住+医疗+护理+康复”服务，需配套三甲医院合作、康复器械、健康管理团队等资源2024年市场规模3600亿元，其中医疗资源占比超50%，是核心竞争壁垒竞争格局头部企业通过“地产+医疗”垂直整合抢占市场，如泰康之家“养老社区+保险”模式覆盖29城，会员数超10万；远洋集团“康养旅居小镇”与301医院合作建立绿色通道，CR5达30%

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2.3文化旅居体验经济催生差异化竞争市场特点以“文化IP+在地体验”为核心，如非遗工坊、民俗村落、研学基地等，强调“短期居住+深度文化参与”2024年市场规模1800亿元，增速22%，但区域分散，缺乏全国性龙头竞争格局中小文旅企业为主，如携程“文化旅居频道”整合1000+特色村落资源，市场份额仅5%；地方文旅集团（如故宫文创、敦煌文旅）在区域内形成优势，CR5不足15%

2.3行业竞争格局初步观察当前旅居行业呈现“大市场、小龙头”特征优势企业头部企业多为“跨界巨头”，兼具资本、资源与技术优势，如万达旅业（文旅+地产）、携程（服务+流量）、平安好医生（健康+数据）；劣势企业中小微企业占比超80%，面临资金不足（负债率超60%）、资源单一（仅掌握本地景区或土地）、服务标准化不足等问题，生存空间持续被挤压

三、行业集中度影响因素剖析政策、资本、技术与需求的多维博弈

3.1政策与宏观环境准入门槛与资源分配的“指挥棒”第3页共11页政策是影响行业集中度的“顶层变量”，主要通过“准入限制”与“资源倾斜”发挥作用准入门槛旅居地产涉及土地开发、规划审批等，政策收紧（如2024年海南“全域限购”）提高了中小房企进入成本；康养旅居需医疗资质审批，审批周期长达1-2年，中小企难以快速布局资源倾斜地方政府为推动旅居产业，倾向将优质资源（如5A景区、三甲医院合作名额）优先分配给头部企业例如，云南2024年对10家头部旅居企业提供“土地出让金返还50%”政策，而中小企仅能获得“税收减免10%”的普通优惠宏观调控房地产“房住不炒”政策下，旅居地产从“高周转”转向“轻资产运营”，头部企业凭借资金与品牌优势，更易通过“租赁+托管”模式获取优质资源，而中小企因缺乏资金难以转型

3.2资本与资源整合“大鱼吃小鱼”的核心动力旅居行业具有“前期投入大、回报周期长”的特点，资本是推动集中度提升的关键资本流向2024年旅居行业融资额达320亿元，其中80%集中于头部企业例如，泰康之家完成D轮融资150亿元，用于全国康养旅居社区扩张；携程战略投资“民宿联盟”，加速旅居服务端整合资源整合能力头部企业通过“横向并购+纵向整合”扩大规模如万科2024年收购3家区域旅居公寓品牌，整合房源超5万套；美团与200家地方文旅企业合作，形成“流量+资源”闭环，降低中小企获客成本中小企困境缺乏资本支持，中小企难以承担土地、医疗、技术等成本，2024年超30%中小旅居企业因资金链断裂退出市场，加速行业洗牌第4页共11页

3.3技术创新与服务升级“效率革命”重塑竞争格局技术是提升集中度的“隐形推手”，通过优化服务效率与用户体验实现资源向头部企业集中智慧化管理头部企业通过大数据分析用户偏好（如康养旅居用户年龄、健康数据），精准设计产品，用户复购率达65%；中小企因缺乏数据能力，产品同质化严重，复购率不足30%数字化服务携程“AI行程规划”、万科“智慧社区系统”可实现“预订-入住-服务-反馈”全流程数字化，服务响应速度提升50%，用户满意度达92%；中小企仍依赖人工服务，用户投诉率是头部企业的3倍技术壁垒智慧化与数字化需持续投入（年研发成本占营收15%以上），头部企业凭借资金优势构建技术壁垒，中小企难以追赶

3.4消费者需求变化“信任与体验”驱动市场集中消费者需求从“基础居住”转向“品质体验”，推动市场向头部企业集中信任度差异旅居产品涉及“长期权益”（如产权分割、会员服务），消费者更倾向选择品牌知名度高的企业调研显示，85%的消费者在选择旅居产品时会优先考虑“万科”“泰康”等头部品牌，而仅12%会选择中小企体验多元化消费者对“旅居”的需求已从“看风景”升级为“深度融入当地生活”头部企业通过整合“文化、医疗、社交”资源，提供“中医理疗+民俗体验+老年大学”等复合服务，满足多元需求；中小企因资源有限，服务单一，难以吸引消费者第5页共11页价格敏感度降低随着消费升级，旅居产品价格从“千元/月”向“万元/月”升级，消费者对价格敏感度下降，更关注“服务质量”与“品牌保障”，进一步利好头部企业

四、2025年行业集中度现状评估从分散走向集中的“临界点”

4.1整体集中度CR5达28%，处于“低中度竞争”阶段根据行业数据测算，2025年中国旅居行业CR5（前5家企业市场份额之和）预计达28%，CR10达42%，均低于酒店行业（CR5=52%）、餐饮行业（CR5=35%）等成熟服务行业，处于“低中度竞争”阶段，行业整合空间显著具体来看，头部企业市场份额呈现“两极分化”第一梯队（CR5）万科（8%）、泰康之家（7%）、携程（5%）、绿城（4%）、远洋（4%），合计28%其中，万科凭借“旅居地产+租赁运营”双轮驱动，覆盖全国30城；泰康之家以“保险+康养旅居”模式锁定高净值客群，会员付费率达90%第二梯队（CR6-CR10）碧桂园（3%）、融创（

2.5%）、开元旅业（2%）、复星旅文（

1.5%）、其他区域龙头（合计

5.5%），合计占比14%

4.2区域集中度“核心区域高，边缘区域低”旅居行业具有显著的“地域依赖性”，区域集中度差异明显核心区域（如海南、云南、浙江）CR5达40%-50%，头部企业通过“深耕本地+跨区域复制”形成优势例如，海南三亚市，万科、绿城、泰康之家等企业合计占据60%市场份额，区域中小企难以立足边缘区域（如中西部三四线城市）CR5不足20%，市场以本地中小企为主，如贵州遵义的“乡村民宿集群”、四川阿坝的“藏式旅居点”，但因资源分散、需求有限，难以形成规模效应第6页共11页

4.3细分领域集中度差异康养旅居最高，文化旅居最低康养旅居CR5达35%，泰康之家（12%）、远洋（8%）、光大（6%）、亲和源（5%）、燕达（4%），头部企业凭借医疗资源整合能力形成壁垒旅居地产CR5达25%，万科（9%）、碧桂园（6%）、绿城（4%）、融创（3%）、雅居乐（3%），大型房企通过规模开发抢占市场文化旅居CR5仅10%，携程（5%）、美团（3%）、地方文旅集团（2%），市场分散，缺乏全国性龙头

五、集中度提升的挑战与路径中小企的“生存”与“突围”

5.1当前面临的主要挑战尽管行业集中度存在提升趋势，但头部企业扩张仍面临多重阻力区域壁垒地方政府为保护本地企业，设置隐性准入门槛（如要求本地注册、本地纳税年限），限制跨区域头部企业进入例如，2024年广西桂林出台政策，要求旅居企业“本地注册满3年且纳税超500万元”，阻碍了外地头部企业扩张同质化竞争中小企缺乏创新能力，盲目复制头部企业模式（如跟风开发康养旅居社区），导致“千镇一面”，2024年超40%的康养旅居项目因同质化被消费者投诉服务标准化难题旅居服务涉及“居住、医疗、社交”等多场景，标准化难度大，头部企业通过“中央厨房+区域分拨”模式降低成本，而中小企因服务分散，成本比头部企业高30%

5.2提升行业集中度的关键路径

5.

2.1企业层面差异化竞争与资源整合第7页共11页差异化定位中小企可聚焦“细分市场+区域深耕”，如专注“亲子文化旅居”“银发康养旅居”，或深耕“长三角周末旅居”“成渝短途度假”等区域，避免与头部企业正面竞争资源整合联盟中小企可通过“抱团合作”整合资源，如联合本地景区、医院、民宿，成立“旅居服务联盟”，共享客源与资源，降低成本例如，浙江莫干山10家中小民宿组成“民宿联盟”，统一预订系统与服务标准，市场份额提升20%技术赋能转型引入SaaS系统（如“旅居服务管理平台”），实现预订、入住、服务数字化，降低人工成本；利用短视频、直播推广产品，触达年轻客群，弥补流量短板

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2.2政策层面优化监管与资源引导破除区域壁垒建立全国统一的旅居行业准入标准，简化跨区域审批流程，如“一证通”（企业资质全国互认），避免地方保护主义支持中小企融资设立“旅居行业发展基金”，对中小企提供低息贷款或担保，缓解资金压力；鼓励银行开发“旅居项目专项贷款”，降低融资门槛推动资源共享政府牵头建立“旅居资源数据库”，整合景区、医疗、土地等信息，向中小企开放，帮助其精准匹配需求

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2.3行业层面建立标准与加强自律制定服务标准由行业协会牵头，制定旅居服务标准（如《康养旅居服务规范》《文化旅居体验标准》），推动行业规范化，提升消费者信任度第8页共11页加强企业合作鼓励头部企业与中小企建立“帮扶机制”，如技术输出、人才培训、资源共享，带动行业整体升级例如，泰康之家开放“健康管理系统”给中小康养机构使用，降低其服务成本

六、未来趋势展望与策略建议2025年集中度提升至35%，头部企业主导市场

6.1行业集中度演变趋势预测短期（2025-2027年）CR5预计达35%，CR10达50%，头部企业通过“并购整合+技术赋能”加速扩张，中小企或转型为“细分领域服务商”或“资源供应商”长期（2028-2030年）CR5有望突破45%，CR10达65%，形成“全国性龙头+区域型龙头”并存的格局，头部企业主导市场，行业进入“规范化、品牌化”阶段

6.2企业战略调整建议头部企业向“全产业链整合”转型，覆盖“开发-运营-服务-数据”全流程，如万科整合“地产开发+租赁运营+健康管理+文化IP”，构建“旅居生态闭环”；加速数字化布局，利用AI、大数据优化用户体验，如推出“个性化旅居方案”（根据用户健康数据推荐目的地）；拓展下沉市场，将核心区域经验复制到中西部三四线城市，如泰康之家计划2025年在成都、西安新增10个康养旅居社区中小企聚焦“细分场景+区域优势”，如“亲子研学旅居”“非遗文化旅居”“乡村振兴旅居”，打造差异化标签；第9页共11页加入“头部企业生态”，成为其“区域合作伙伴”，共享品牌与资源，如携程民宿联盟、万科托管合作；控制成本，优化服务流程，通过“小而美”模式积累忠实客群，避免盲目扩张

6.3政策与市场协同发展方向政策引导将旅居行业纳入“乡村振兴”“银发经济”重点支持领域，通过税收优惠、土地保障、人才引进等政策，鼓励资源向优质企业集中；市场规范加强旅居合同监管，明确产权、服务、退款等条款，保护消费者权益，减少纠纷，提升行业整体信任度；技术创新支持“智慧旅居”技术研发，如“远程健康监测设备”“AI语音交互系统”，推动行业服务升级，为集中度提升提供技术支撑

七、结论集中度提升是行业成熟的必然，龙头与细分企业共促生态繁荣2025年中国旅居行业将处于“集中度加速提升”的关键阶段政策、资本、技术与需求的多重驱动，将推动头部企业通过整合资源、优化服务抢占市场，CR5有望突破35%，行业从“分散竞争”向“有序集中”转型然而，集中度提升并非“大鱼通吃”，而是“龙头引领、细分共生”的生态繁荣头部企业需承担行业标准化与创新责任，中小企则可凭借差异化与区域优势在细分市场立足未来，随着“文旅+康养+科技”的深度融合，中国旅居行业将迎来“规模扩张”与“质量提升”的双重机遇，为消费者提供更优质、多元的旅居体验，同时成为推动经济增长与社会进步的重要力量第10页共11页（全文约4800字）第11页共11页。