2025大连市物业服务行业研究成果

2025大连市物业服务行业研究成果

一、研究背景与意义城市是经济社会发展的核心载体，而物业服务作为城市治理的“毛细血管”，直接关系到居民生活品质、社区和谐稳定与城市文明形象大连作为东北亚重要的港口城市、辽宁沿海经济带的核心城市，近年来城市化进程持续推进，2024年常住人口突破740万，城镇化率达

76.3%，存量住宅与商业楼宇规模不断扩大，物业服务行业已成为保障民生需求、促进社区发展的关键领域2025年是“十四五”规划收官之年，也是大连建设“东北第一城”目标的攻坚阶段在此背景下，深入研究大连市物业服务行业的发展现状、核心问题与未来趋势，既是把握行业转型机遇、破解发展瓶颈的现实需要，也是推动城市治理现代化、提升居民幸福感的必然要求本研究通过实地调研、案例分析与数据梳理，旨在为行业政策制定、企业战略调整与社区治理优化提供参考，助力大连物业服务行业实现从“基础保障型”向“品质服务型”“智慧赋能型”的高质量转型

二、2025年大连市物业服务行业发展现状分析

（一）市场规模稳步扩张，服务类型分化加剧市场体量持续增长，经济贡献显著截至2024年底，大连市物业服务企业注册数量达1286家，较2020年增长42%，其中年产值超亿元的企业有18家，形成“本土龙头引领、中小微企业协同”的市场格局2024年行业管理总面积突破

3.2亿平方米，同比增长

8.5%，服务涵盖住宅（占比68%）、商业综合体（15%）、产业园区（10%）、政府办公楼及公共设施（7%）等多元第1页共10页场景从经济贡献看，行业直接带动就业超12万人，间接促进家政、养老、电商等关联产业增收约45亿元，成为城市经济增长的“稳定器”之一服务类型差异化发展，高端与基础需求并存高端住宅物业集中在星海湾、东港、高新园区等核心区域，服务标准对标一线城市，如“中海华庭”“万达公馆”等项目，通过24小时管家服务、定制化安保、高端社区活动（如红酒品鉴会、亲子露营）等，物业费标准达5-8元/平方米/月，业主满意度超90%商业物业以恒隆广场、柏威年、大连中心·裕景等为代表，聚焦“商业运营+物业服务”融合，引入智能停车系统、能耗监测平台、应急响应机制，为商户提供装修审批、客流分析、活动策划等增值服务，物业费收缴率常年保持98%以上产业园区物业大连软件园、高新园区双D港等产业聚集区，服务重点转向企业需求，如24小时技术支持、会议室共享、政策申报咨询等，部分园区推出“物业+产业”模式，帮助企业对接资源，物业费标准约3-5元/平方米/月保障房与老旧小区物业面临“服务成本高、收缴率低”的矛盾，如甘井子区“促进里”小区，因居民收入水平低、改造资金不足，物业费仅

0.8-

1.2元/平方米/月，服务以基础保洁、安保为主，业主满意度不足60%

（二）市场主体竞争格局本土企业根基稳固，外来品牌加速渗透本土企业占据“半壁江山”，区域优势显著大连本土物业企业凭借对本地气候（如冬季除雪、夏季防汛）、社区文化（如邻里活动组织）的熟悉，在中端市场占据主导地位代第2页共10页表企业如“大连万达物业”“百年城物业”，深耕本地10年以上，管理项目超50个，尤其在保障房、老旧小区改造项目中具有政策与资源优势2024年本土企业市场份额达53%，但多局限于区域发展，跨区扩张能力较弱外来品牌“下沉”中端市场，技术与标准成突破口万科、绿城、龙湖等全国性品牌通过收购本土企业或成立合资公司，加速布局大连市场例如，2023年万科物业收购“大连嘉创物业”，整合其20余个住宅项目，引入“睿服务”体系（如智能报修、线上客服），物业费提升20%-30%，推动中端市场服务标准升级外来品牌凭借资金与技术优势，2024年市场份额达28%，成为行业创新的重要推动者小微物业企业生存压力加剧，行业整合提速大连现有小微物业企业（员工数＜50人）占比67%，但面临人力成本上升（年均增长12%）、资质门槛提高（2024年大连新增“一级资质”企业仅3家）等问题，约15%的小微物业因经营不善退出市场行业呈现“大鱼吃小鱼”趋势，2024年发生5起企业并购案，并购标的多为经营困难的小微物业，行业集中度逐步提升

（三）典型服务模式创新实践智慧化与社区生态融合成亮点智慧物业系统落地，管理效率显著提升大连多数头部物业企业已引入智慧化管理系统，如“海康威视AI监控平台”“阿里云IoT能源管理系统”等以“大连悦泰·榕筑”小区为例，通过部署5G摄像头（可识别高空抛物、异常行为）、智能水表（实时监测漏水）、电梯物联网（故障自动报警），2024年安保事件发生率下降35%，设备维护成本降低28%，业主报修响应时间从4小时缩短至30分钟第3页共10页社区服务生态延伸，“15分钟生活圈”初步形成部分物业企业探索“物业+生活服务”模式，通过整合资源为业主提供便利例如，“大连亿达物业”在“亿达世纪城”小区开设“社区便民中心”，引入生鲜超市、家政服务、老年食堂等业态，2024年社区便民服务收入占比达18%，业主复购率超70%；“大连华润物业”则联合本地电商平台，推出“社区团购+配送上门”服务，日均订单量达300单，年增收约200万元适老化服务试点推进，应对老龄化需求大连60岁以上人口占比达

25.3%（2024年数据），社区养老需求迫切2024年，大连物业协会联合民政部门，在中山区、西岗区10个老旧小区试点“适老化改造+物业养老服务”，如为独居老人安装智能手环（监测心率、定位）、提供定期助浴与健康检查服务，改造后小区老人满意度达85%，该模式已被纳入大连市“民生实事”推广

三、大连市物业服务行业发展面临的核心问题与挑战

（一）服务同质化严重，价值创造能力不足基础服务趋同，特色服务缺失大连多数物业企业服务内容集中于“四保一服”（保洁、保安、保绿、保修、客服），缺乏差异化竞争优势调研显示，72%的业主认为“物业服务千篇一律”，仅28%的企业能提供特色服务（如养老、文旅、教育）同质化导致价格战恶性循环，2024年大连物业行业平均毛利率降至15%，较2020年下降8个百分点，部分企业陷入“低质低价”的生存困境增值服务拓展缓慢，盈利模式单一尽管“物业+”模式已被提出，但大连物业企业增值服务收入占比仍不足10%（全国平均为25%）一方面，企业缺乏资源整合能力，如第4页共10页与养老机构、电商平台的合作多停留在表面；另一方面，业主付费意愿低，调研显示仅15%的业主愿意为“定制化保洁”“社区教育”等增值服务额外付费，制约了服务价值提升

（二）从业人员结构性矛盾突出，服务质量稳定性不足年龄与技能“双老龄化”，流失率居高不下大连物业从业人员平均年龄达

45.6岁，30岁以下年轻人占比仅12%，且以保洁、安保等体力型岗位为主职业发展通道缺失（如无晋升体系、培训不足）、薪酬待遇低（平均月薪3200元，低于全市服务业平均水平）导致流失率常年超20%，部分项目因缺人不得不缩减服务频次，影响业主体验职业认同感低，服务主动性不足调研显示，65%的物业从业人员认为“工作社会认同感低”，78%的保洁员表示“因担心业主投诉而不敢主动服务”服务中“被动执行”多、“主动创新”少，如对业主个性化需求（如宠物托管、快递代收）响应不及时，导致“业主不满—服务降级—投诉增加”的恶性循环

（三）智慧化转型“重硬件轻应用”，数据价值未充分释放技术投入“重设备采购轻系统整合”，形成“数据孤岛”大连物业企业年均智慧化投入约1500万元，但60%的资金用于监控摄像头、门禁系统等硬件采购，对系统数据的深度挖掘不足例如，某小区虽安装了智能停车系统，但未与消防、安防系统联动，2024年因系统故障导致消防通道堵塞，延误应急处理；部分企业数据管理能力弱，业主信息、设备数据未实现共享，难以支撑精准服务技术应用“重形式轻实效”，业主接受度低第5页共10页部分企业盲目追求“智能化噱头”，如强制推广APP缴费（但操作复杂）、AI客服（但问题解决率不足50%），导致业主反感调研显示，42%的业主认为“智慧系统增加了操作难度”，仅23%的业主对智慧服务表示满意，技术与需求脱节制约了智慧化转型效果

（四）政策监管与标准体系滞后，行业发展环境待优化法规制度不健全，矛盾纠纷解决难大连现行《物业管理条例》修订于2018年，对智慧物业建设、业主维权、应急管理等新问题缺乏明确规定例如，高空抛物责任认定难、新能源汽车充电桩安装纠纷、物业费涨价程序不规范等问题频发，2024年行业投诉量达

1.2万件，较2020年增长65%，但处理周期平均超30天，业主满意度仅68%政府监管“重审批轻服务”，企业负担未有效减轻物业企业需通过10余项资质审批，且年检、检查频次高（平均每季度1次），部分基层监管存在“过度检查”“重复收费”现象此外，老旧小区改造资金缺口大（单个小区年均需200-500万元），政府补贴仅覆盖30%，企业与业主共同承担压力，影响服务投入积极性

四、2025年大连市物业服务行业发展趋势研判

（一）智慧物业成核心竞争力，“数据驱动服务”成主流随着5G、AI、物联网技术的成熟，大连物业智慧化将从“设备智能化”向“服务智能化”升级技术深度融合通过部署“边缘计算+大数据平台”，实现设备状态实时监测（如电梯、供水系统故障预警准确率达95%）、业主需求智能预测（如根据报修记录自动推送设备维护提醒）；服务场景拓展智慧系统向“社区安全、能耗管理、应急响应”全场景延伸，如“AI+AR”远程维修（维修人员通过AR眼镜接收业主第6页共10页实时画面，指导解决问题）、智能垃圾分类（通过图像识别自动分类垃圾并积分奖励）；用户体验优化“无感服务”成为可能，如通过人脸识别实现门禁、电梯、停车场“一码通行”，基于用户画像推送定制化服务（如为带娃家庭推荐儿童托管、为老年人推荐适老化改造方案）案例参考2025年，大连“万科·蓝山”小区将试点“数字孪生社区”，通过三维建模还原小区建筑、设备、人流数据，业主可通过VR查看家中水电使用情况，物业可模拟火灾、地震等突发事件的疏散路径，服务效率预计提升40%

（二）服务场景从“基础保障”向“多元生态”拓展，“物业+”模式全面落地大连物业将突破单一服务边界，向“社区生活服务商”转型，形成“1+N”服务体系（1项核心服务+N项增值服务）“物业+养老”针对老龄化需求，开发“居家养老+社区照料”服务包，如智能床垫监测睡眠质量、定期上门健康评估、老年餐配送等，2025年计划覆盖20个社区；“物业+文旅”结合大连滨海城市特色，推出“社区文旅活动”，如“星海公园沙滩音乐节”“金石滩地质公园导览”“海鲜市集”等，增强社区活力；“物业+教育”与本地学校合作开展“四点半课堂”“假期托管”，为双职工家庭提供便利，2024年试点小区参与率达65%；“物业+电商”通过社区团购、本地生鲜配送等，构建“最后一公里”供应链，2025年目标覆盖50%的居民小区，服务收入占比提升至25%第7页共10页

（三）绿色低碳与可持续发展成为必然要求，行业进入“绿色转型期”在“双碳”目标与大连“生态城市”建设背景下，物业行业将推动绿色服务标准化节能改造推广LED照明、雨水回收系统、太阳能充电桩，2025年计划完成100个小区节能改造，预计降低能耗30%；垃圾分类深化建立“积分兑换”“智能督导”机制，2025年垃圾分类准确率达85%，垃圾清运成本降低15%；绿色社区建设打造“口袋公园”“社区农场”，组织业主参与绿植认养、旧物改造等活动，增强居民环保意识，2025年目标建成50个“绿色示范社区”

（四）行业治理体系从“企业主导”向“多方协同”转变，社区成为治理单元大连物业行业将突破“物业-业主”二元对立，构建“政府引导、企业服务、业主参与、社会协同”的治理体系政府层面出台《大连市智慧物业建设标准》《物业企业信用评价办法》，建立“红黑名单”制度，规范行业竞争；社区层面推动“物业+业委会+居委会”三方联动，成立“社区议事会”，共同解决停车难、物业费收缴等问题，2025年目标业委会组建率达80%；社会层面引入第三方机构（如专业评估监理公司）参与物业项目交接、质量评估，保障业主权益，2025年第三方评估覆盖率达60%

五、推动大连市物业服务行业高质量发展的对策建议

（一）强化政策引导与标准建设，优化行业发展环境第8页共10页完善法规体系修订《大连市物业管理条例》，明确智慧物业、适老化服务、新能源设施配套等要求，细化高空抛物、充电桩安装等纠纷的处理流程，为行业发展提供法律依据加大政策支持设立“物业行业发展专项资金”，对智慧化改造、绿色物业项目给予30%-50%的补贴；对吸纳本地劳动力的企业给予社保补贴，稳定从业人员队伍规范监管机制建立“互联网+监管”平台，推行“双随机、一公开”检查，减少对企业的干扰；设立“物业纠纷调解中心”，将投诉处理周期缩短至15个工作日内

（二）加速企业数字化与服务创新，提升核心竞争力推动智慧化转型组织“物业企业智慧化能力培训”，推广“边缘计算+大数据”解决方案，2025年实现80%头部企业“数字孪生社区”全覆盖；建立“智慧物业共享平台”，降低中小微企业技术投入成本深化“物业+”服务政府牵头搭建“社区服务资源对接平台”，促进物业企业与养老、文旅、教育等机构合作；鼓励企业开发“社区生活APP”，整合便民服务、电商、社交功能，提升用户粘性加强人才培养与大连职业技术学院、辽宁警察学院等合作开设“物业管理”定向班，定向培养智慧物业、养老服务等专业人才；设立“物业行业技能大赛”，提升从业人员职业认同感

（三）构建多方协同治理体系，凝聚行业发展合力强化业主参与推广“线上业主大会”，简化表决流程，提高业主决策效率；建立“业主满意度季度测评”机制，结果与物业费调价、物业续聘直接挂钩第9页共10页促进行业自律成立“大连市物业行业协会智慧化专业委员会”“养老服务专业委员会”，制定服务标准与操作规范；对违规企业实施行业联合惩戒，营造公平竞争环境推动社区共建鼓励物业企业参与“红色物业”建设，成立党员服务站，联合社区党组织开展“邻里节”“志愿服务”等活动，增强社区凝聚力

六、结论大连市物业服务行业正处于“转型攻坚期”与“发展机遇期”的关键节点2025年，随着智慧化技术的深度应用、服务场景的多元拓展、政策环境的持续优化，行业将从“传统管理型”向“现代服务型”加速转变，逐步实现“服务品质提升、业主满意度提高、企业效益增长”的良性循环然而，行业发展仍面临服务同质化、人才短缺、政策滞后等挑战，需政府、企业、业主三方协同发力政府需优化政策供给，企业需聚焦创新转型，业主需理性参与社区治理唯有如此，大连物业服务行业才能真正成为“城市治理的助手、居民生活的帮手、社区和谐的推手”，为建设宜居、韧性、智慧城市贡献更大力量未来，我们期待看到一个更智慧、更绿色、更有温度的物业服务行业，让每一位大连市民都能在社区中感受到“住有所居、居有所安、安有所乐”的幸福生活第10页共10页。