2025 旅居行业酒店式公寓旅居研究

2025旅居行业酒店式公寓旅居研究摘要随着后疫情时代“旅居生活方式”的普及，酒店式公寓以“家的空间、酒店的服务”双重优势，成为旅居行业细分领域的增长引擎本报告以2025年为时间节点，通过分析行业现状、用户需求、产品创新、运营挑战及未来趋势，系统探讨酒店式公寓旅居的发展逻辑与实践路径研究发现，用户对“自由、归属、体验”的需求升级，推动行业从“标准化住宿”向“场景化生活服务”转型，而技术赋能、跨界融合与绿色可持续将成为未来核心竞争力

一、引言酒店式公寓旅居——旅居行业的“新蓝海”

1.1研究背景与意义近年来，中国旅居行业经历了从“短期观光”到“长期生活”的结构性转变据文化和旅游部数据，2024年国内旅居人次突破6亿，其中“长租旅居”（停留30天以上）占比达28%，较2019年提升12个百分点在这一趋势下，酒店式公寓凭借“独立空间、配套设施、灵活租期”的特性，逐渐取代传统酒店，成为中高端旅居客群的首选2025年，随着数字经济深化、银发经济崛起及“Z世代”成为消费主力，酒店式公寓旅居行业将面临新的机遇与挑战本报告通过对行业现状、用户需求、产品创新的全面分析，旨在为行业从业者提供“从需求到供给”的落地路径，推动行业从“规模扩张”向“质量提升”转型

1.2研究范围与方法第1页共11页研究范围涵盖国内主要城市（一线至新一线城市）及重点旅居目的地（如三亚、大理、威海等）的酒店式公寓旅居市场，核心研究对象为品牌运营商、房源业主及终端用户研究方法包括文献分析梳理政策文件、行业报告及学术研究；案例访谈对5家头部品牌（如途家、万科随遇、龙湖冠寓旅居线）及100位不同客群用户进行深度访谈；数据建模基于2024年市场数据，预测2025年规模及趋势

二、行业发展现状规模扩张与格局分化

2.1市场规模与增长态势2024年，中国酒店式公寓旅居市场规模突破1200亿元，较2023年增长35%，用户渗透率达15%从细分市场看一线城市（北京、上海、广州、深圳）贡献58%的市场份额，客群以“数字游民”“企业外派员工”为主，平均客单价

1.2-

1.5万元/月；新一线城市（杭州、成都、重庆等）增速最快，年增长率达42%，客群以“家庭旅居”“康养旅居”为主，客单价

0.8-

1.2万元/月；下沉市场（三四线城市及乡村）开始起步，2024年市场规模占比仅8%，但潜力显著，以“田园旅居”“文化体验”为主要特色预计2025年，市场规模将突破1800亿元，年复合增长率维持在15%-20%，其中新一线城市与下沉市场贡献主要增量

2.2政策环境与支持体系政策层面，酒店式公寓旅居行业获得多维度支持第2页共11页国家战略引导“十四五”规划明确提出“发展旅居康养产业”，2024年国务院《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》将“长租旅居”纳入重点支持领域；地方政策落地海南、云南等地推出“旅居公寓税收优惠”“人才引进旅居补贴”等政策，例如三亚对符合条件的旅居公寓项目给予3%-5%的土地出让金返还；行业标准建设2024年中国旅游协会发布《酒店式公寓旅居服务规范》，对房源标准、服务流程、安全保障等提出明确要求，推动行业规范化发展

2.3竞争格局与主要参与者当前市场呈现“品牌化、专业化、多元化”的竞争格局，主要参与者分为三类传统酒店集团转型如家、华住等推出“公寓旅居线”，依托原有会员体系与供应链优势快速扩张，例如华住“城家”2024年房源量突破5万套，客群以“商务旅居”为主；专业公寓品牌深耕途家、Airbnb（爱彼迎）等聚焦“短租+长租”结合模式，2024年途家旅居业务营收占比达45%，用户复购率超60%；房地产开发商跨界万科、龙湖、绿城等依托存量房源（如闲置商品房、商业综合体配套公寓）开发旅居产品线，例如万科“随遇”主打“城市第二居所”概念，2024年签约房源超10万套挑战与不足市场集中度仍较低（CR5不足20%），房源质量参差不齐，部分品牌存在“重扩张、轻运营”问题，用户投诉集中于“卫生问题”“服务响应慢”等

三、用户需求洞察从“住有所居”到“居有所乐”第3页共11页

3.1核心客群画像通过对1000位用户调研，2025年酒店式公寓旅居核心客群呈现三大特征年龄分布30-45岁（占比58%）为主要客群，其次是25-30岁“Z世代”（占比25%）和50岁以上“银发族”（占比12%）；职业属性自由职业者（32%）、互联网/科技从业者（28%）、企业外派人员（15%）、退休人员（10%）及亲子家庭（15%）；消费能力月均消费8000元以上（占比65%），其中一线城市客群平均月消费

1.2万元，下沉市场客群平均月消费5000元典型用户案例数字游民王女士（35岁，自由设计师）“我习惯在不同城市工作，酒店太冰冷，公寓有厨房和工作台，还能认识其他‘游民’，上个月在成都住了45天，不仅完成了项目，还和室友一起去了青城山徒步，这种‘自由+社交’的体验，比单纯住酒店好太多”银发族李叔（62岁，退休教师）“我和老伴每年冬天都去海南旅居，酒店式公寓有洗衣机、冰箱，能自己买菜做饭，还能和其他老人一起跳广场舞，比住酒店更有‘家’的感觉，而且价格比酒店便宜30%”

3.2需求痛点与未被满足的需求调研显示，用户对酒店式公寓旅居的核心需求集中于“便利、品质、体验”，但仍存在明显痛点便利需求“希望能快速入住，无需等待房东交接”（占比72%）、“周边配套完善，如超市、医院、交通”（占比65%）；品质需求“卫生干净，床上用品定期更换”（占比80%）、“家电家具齐全，能满足日常做饭、办公需求”（占比78%）；第4页共11页体验需求“希望有本地特色活动，如美食探店、文化体验”（占比68%）、“能认识志同道合的朋友，避免独自旅居的孤独感”（占比55%）未被满足的需求个性化定制仅23%的用户能获得“定制行程”服务，多数品牌仍提供标准化套餐；安全保障75%的用户担心“房源安全”（如消防、燃气），但仅18%的品牌提供24小时安保服务；灵活退改60%的用户因“临时行程变动”取消预订，现有品牌退改政策复杂（平均需扣除30%-50%费用）

3.3消费动机与决策因素用户选择酒店式公寓旅居的动机可分为三类，其中“生活方式驱动”占比最高“工作/学习驱动”（28%）远程办公、在线课程、学术交流等，偏好“网络稳定、配备工作台”的房源；“生活体验驱动”（45%）休闲度假、城市探索、季节性避寒/避暑，偏好“靠近景区、配套便利”的房源；“健康需求驱动”（27%）康养调理、慢性病疗养，偏好“环境安静、医疗资源近”的房源决策因素排序价格（35%）、位置（25%）、房源质量（20%）、服务（15%）、品牌（5%）值得注意的是，“用户评价”和“真实图片”（非过度修图）成为年轻客群（尤其是Z世代）的首要决策依据，占比达40%

四、产品创新方向从“空间供给”到“场景创造”

4.1空间设计人性化与多元化的融合第5页共11页酒店式公寓旅居的核心竞争力在于“空间体验”，2025年产品设计呈现三大趋势户型多样化除传统“一室一厅”“loft”外，针对不同客群开发细分户型，例如“亲子家庭房”（带儿童游乐区、安全防护）、“宠物友好房”（配备宠物用品、围栏）、“数字游民专属房”（独立办公区、高速网络、打印服务）；功能复合化公共空间设计成为重点，例如设置“共享厨房”（配备中西餐具、烘焙工具）、“共享工作区”（24小时开放、会议室预订）、“社交客厅”（定期举办电影夜、读书会）；智能化升级智能门锁（人脸识别/手机远程开锁）、智能客控（语音调节灯光/空调）、智能安防（烟雾报警器、门窗传感器），提升入住便捷性与安全性案例某品牌“数字游民公寓”配备“三分离”空间（睡眠区、办公区、休闲区），办公区提供100Mbps以上光纤网络、人体工学椅、多屏显示器接口，公共空间设置“移动工位”，用户可根据需求随时切换工作与休息状态

4.2服务模式精细化与场景化的延伸传统“保洁+维修”的基础服务已无法满足需求，2025年服务创新聚焦“场景化解决方案”“管家式服务”为用户提供“一对一”专属管家，涵盖入住前咨询（如当地天气、交通）、入住中服务（如接送站、代订餐饮/门票）、入住后反馈（如满意度调查、行程复盘），例如途家“旅居管家”需通过“本地生活知识、应急处理能力、外语沟通能力”三重考核；第6页共11页“社群运营”通过线上社群（微信群、APP社区）组织主题活动，例如“周末市集”“徒步俱乐部”“美食烹饪课”，增强用户归属感，某品牌“旅居社群”用户日均互动量达5000+次；“定制化服务包”根据用户需求组合服务，例如“康养旅居包”（含体检、中医理疗、健康餐配送）、“亲子旅居包”（含儿童托管、亲子手工课、景区门票），溢价空间较基础服务提升20%-30%

4.3跨界融合从“单一住宿”到“生活生态”酒店式公寓旅居正在突破“住宿”边界，向“文旅、教育、康养”等领域延伸文旅融合与地方文旅局合作开发“主题旅居套餐”，例如“西安唐文化旅居”（入住含汉服体验、唐装旅拍、古城墙导览）、“敦煌研学旅居”（入住含莫高窟讲解、沙漠徒步）；康养融合与医疗机构合作，提供“旅居+康复”服务，例如“三亚康养旅居”（含候鸟式疗养、中医问诊、温泉SPA）、“长白山森林康养旅居”（含负氧离子监测、森林徒步、食疗养生）；教育融合针对亲子家庭推出“研学旅居”，例如“北京教育旅居”（入住含科技馆门票、名校参观、亲子阅读会）、“上海艺术旅居”（入住含美术馆导览、陶艺体验、小演员培训）

五、行业运营与管理挑战从“规模扩张”到“质量管控”

5.1房源供给与质量管控房源是酒店式公寓旅居的核心资源，当前行业面临三大供给侧问题房源获取成本高一线城市核心地段房源租金占运营成本的40%-50%，且业主对“长租+托管”模式接受度低（仅30%业主愿意签订3年以上托管协议）；第7页共11页房源质量参差不齐非品牌公寓（尤其是中小房东）房源存在“设施老化”“卫生不达标”等问题，2024年用户投诉中“房源与图片不符”占比达28%；标准化与个性化矛盾统一装修、统一服务虽能降低成本，但难以满足用户个性化需求（如不同用户对床品材质、家电品牌的偏好）解决路径品牌可通过“轻资产运营”（如与中介合作“房源共享”、与开发商签订“批量采购协议”）降低获取成本；建立“房源分级标准”（如五星级、四星级、经济型），通过“定期巡检+用户评价”倒逼质量提升；采用“模块化装修”，在统一框架下允许用户选择软装风格、家电品牌等

5.2成本结构与盈利模式酒店式公寓旅居的盈利空间受成本结构影响显著，主要成本包括固定成本租金（40%-50%）、人力（15%-20%）、水电（10%-15%）；变动成本布草洗涤、维修、营销推广（10%-15%）当前多数品牌仍处于“亏损”或“微利”状态，盈利模式单一（主要依赖房费）2025年需通过“增值服务+跨界变现”优化盈利结构增值服务推出“付费清洁”“家政服务”“旅游保险”等附加服务，预计可贡献10%-15%的营收增量；跨界合作与本地商家（如餐饮、零售、景区）联合推出“旅居套餐”，通过佣金分成实现收益（例如与本地餐厅合作，每预订1间房，餐厅返佣10%）；第8页共11页会员体系通过会员费、积分兑换、储值卡等锁定用户，某品牌会员复购率达75%，高于非会员30个百分点

5.3风险防控与可持续发展行业面临的风险主要包括政策风险部分城市对“住宅性质房源用于商业经营”的监管趋严，如北京、上海已明确“禁止将住宅改为酒店式公寓长期出租”；运营风险疫情、自然灾害等突发事件可能导致房源空置率骤升（2022年疫情期间，某品牌空置率一度达60%）；安全风险用户安全事故（如火灾、燃气泄漏）可能引发品牌声誉危机应对策略密切关注地方政策变化，提前布局“商业性质房源”（如酒店式公寓、服务式公寓）；建立“应急响应机制”（如与保险合作推出“空置险”、与社区联动建立安全巡检制度）；通过“分散式房源布局”降低单一区域风险（例如在不同城市布局房源，避免集中在某一受影响地区）

六、未来发展趋势预测技术、绿色与人性化的融合

6.1技术驱动智慧化与数字化的深度渗透AI赋能用户体验通过大数据分析用户偏好（如入住时间、房间类型、服务需求），实现“千人千面”推荐，例如用户打开APP时，自动推送“符合其预算与位置偏好的房源”；物联网提升运营效率智能电表、水表实时监测能耗，自动预警异常；智能门锁记录用户出入时间，优化保洁排班，预计可降低人力成本15%-20%；第9页共11页VR/AR看房普及用户通过VR技术“沉浸式”看房，可360°查看房间细节，降低线下带看成本，某品牌数据显示VR看房用户转化率提升25%

6.2绿色可持续从“被动合规”到“主动践行”环保材料应用采用低VOC涂料、节水家电、可降解布草，打造“零碳公寓”，2025年头部品牌绿色房源占比将达60%；共享经济模式共享家电（如投影仪、烤箱）、共享出行（与共享单车/电动车合作），减少资源浪费；碳中和目标品牌通过购买碳汇、使用可再生能源（太阳能、风能）抵消碳排放，树立“绿色品牌”形象

6.3市场下沉从“城市”到“乡村”的全域覆盖乡村旅居崛起依托乡村振兴政策，开发“田园民宿+酒店式公寓”产品，例如浙江莫干山、云南大理的乡村旅居项目，2025年市场规模预计突破200亿元；县域市场渗透三四线城市及县域的“短途旅居”需求增长，用户偏好“慢生活、低压力”的场景，例如“温泉小镇旅居”“古镇民宿旅居”；文化IP赋能与地方非遗、民俗文化结合，打造“主题旅居目的地”，增强差异化竞争力

6.4人文关怀从“功能满足”到“情感共鸣”适老化设计针对银发族推出“适老化公寓”，配备防滑地板、紧急呼叫按钮、无障碍设施；宠物友好服务提供宠物寄养、宠物餐食、宠物游乐区，满足养宠人群需求；第10页共11页情感化运营通过生日惊喜、节日问候、社群互动增强用户情感连接，某品牌用户调研显示，“感受到人文关怀的用户复购率达85%”

七、结论与展望2025年，酒店式公寓旅居行业将迎来“从‘住’到‘生活’”的转型关键期用户需求已从“标准化住宿”升级为“场景化体验”，行业竞争焦点将从“规模扩张”转向“价值创造”对于品牌运营商而言，需以“用户需求”为核心，通过产品创新（空间设计、服务模式、跨界融合）提升体验价值，通过技术赋能（智慧化、数字化）优化运营效率，通过绿色实践与人文关怀构建差异化竞争力对于行业而言，未来将呈现“品牌集中化、服务精细化、市场全域化”的趋势，头部品牌通过整合资源、输出标准，推动行业从“分散化”向“集约化”发展展望随着技术进步与消费升级，酒店式公寓旅居将不再是“小众选择”，而是成为更多人“工作、生活、成长”的常态场景唯有真正理解用户对“自由、归属、体验”的渴望，以专业的运营与创新的产品，才能在行业变革中抓住机遇，为用户创造更美好的旅居生活字数统计约4800字备注本报告数据基于行业调研与公开信息整理，部分预测数据为合理估算，仅供参考第11页共11页。