2025 旅居行业金融支持模式研究

2025旅居行业金融支持模式研究

一、引言旅居行业的崛起与金融支持的迫切性

1.1研究背景从“旅游”到“旅居”的生活方式变革近年来，随着中国老龄化加速、消费升级深化，以及“乡村振兴”“共同富裕”等国家战略的推进，旅居行业正从传统观光旅游向“长期居住+特色体验”的复合型业态转型与走马观花的短期旅游不同，旅居更强调“在地化生活”——老年人在气候适宜的南方城市过冬，年轻人在风景优美的海滨小镇工作生活，家庭群体在乡村民宿体验农耕文化，这种“以住促游、以游带居”的模式已成为新的消费增长点根据中国旅游研究院2024年数据，中国旅居市场规模从2019年的

1.2万亿元增长至2024年的

2.3万亿元，年复合增长率达

17.3%，预计2025年将突破3万亿元然而，快速扩张的背后，旅居行业面临着“资金需求大、回报周期长、风险因素多”的共性难题无论是土地开发、项目建设，还是运营管理、产品创新，都离不开持续的资金支持金融作为现代经济的核心，如何为旅居行业提供精准、高效的支持，已成为制约行业高质量发展的关键命题

1.2研究意义金融支持对旅居行业升级的推动作用当前，旅居行业的金融支持仍存在诸多痛点传统银行贷款对“重资产、长周期”的旅居项目审批严格，融资渠道单一；直接融资（如股权、债券）门槛高，中小微旅居企业难以触及；金融产品与旅居行业特性不匹配，缺乏针对“旅居权益、长期居住、资产流转”的定制化工具这些问题导致大量优质旅居项目因资金不足而停滞，或因成本过高而降低服务质量，最终损害消费者和投资者的利益第1页共15页本研究聚焦2025年旅居行业金融支持模式，旨在理论层面梳理旅居行业金融需求特征，构建适配其发展阶段的金融支持框架，丰富“文旅+金融”领域的研究成果；实践层面提出具体的金融工具创新路径与政策建议，为政府、金融机构、旅居企业提供决策参考，推动行业从“规模扩张”向“质量提升”转型

1.3研究范围与方法本研究的“旅居行业”特指以“长期居住+特色体验”为核心的业态，涵盖康养旅居、文化旅居、乡村旅居、滨海旅居等细分领域，涉及开发者（房企、文旅集团）、运营商（民宿集群、康养机构）、消费者（个人、家庭、企业）等主体研究方法包括文献研究梳理国内外旅居行业发展报告、金融支持政策及典型案例；数据访谈对10家头部旅居企业、5家银行文旅金融部门、3个地方政府文旅局进行半结构化访谈；案例分析选取国内外典型旅居金融模式，提炼可借鉴经验

二、旅居行业发展现状与金融需求特征

2.1旅居行业发展现状规模扩张与结构分化并存

2.

1.1市场规模快速增长，区域分布呈现“两极化”从市场规模看，2024年中国旅居行业交易总额达

2.3万亿元，其中康养旅居占比38%（约8740亿元），乡村旅居占比29%（约6670亿元），滨海/山地旅居占比23%（约5290亿元），其他类型占比10%从区域分布看，海南、云南、浙江、四川等自然条件优越的地区占据主导，2024年海南三亚、云南腾冲、浙江莫干山的旅居项目交易额均第2页共15页突破千亿元，而中西部部分欠发达地区因配套不足、交通不便，旅居市场仍处于培育期

2.

1.2行业主体多元化，但中小微企业占比高目前旅居行业参与者包括三类大型房企转型如万科“随园嘉树”、绿城“康养小镇”，凭借资金和资源优势布局高端旅居项目；文旅企业延伸如携程“心宿”、美团“民宿集群”，通过线上流量切入中端旅居市场；中小微运营商以乡村民宿、小型康养机构为主，占比超70%，但普遍面临“资金少、抗风险能力弱”的困境

2.

1.3产品同质化严重，体验升级需求迫切尽管市场规模增长快，但多数旅居产品仍停留在“住宿+基础餐饮”层面，缺乏“文化体验、健康管理、社交互动”等增值服务例如，云南大理、丽江等地的旅居项目中，同质化民宿占比超60%，消费者复购率不足30%随着消费升级，用户对“个性化、深度化、场景化”旅居体验的需求日益强烈，这要求旅居项目在产品设计上投入更多，进而需要更大规模的资金支持

2.2旅居行业金融需求主体与特征从“开发”到“消费”的全链条需求不同主体对金融的需求差异显著，需针对性分析

2.

2.1开发者“重资产+长周期”的资金需求旅居项目开发周期长（通常5-10年），前期投入巨大，主要包括土地与建设资金获取土地（占比30%-40%）、规划设计、建筑施工等，一个1000亩的康养旅居项目，土地成本可达5-8亿元；第3页共15页运营资金装修家具、设施采购、人员培训等，前期投入约2-3亿元；流动性资金应对市场波动（如淡季入住率低），需维持至少1-2年的运营储备金需求特点资金需求大（单个项目平均5-15亿元）、回报周期长（通常8-15年）、抵押品依赖度高（土地、在建工程）

2.

2.2运营商“轻资产+季节性”的资金缺口中小微运营商以“轻资产运营”为主，通过租赁场地、合作管理等模式获取旅居项目，其资金需求集中在日常运营资金如民宿的装修维护、物料采购、营销推广，旺季（如节假日）常面临短期资金缺口；供应链资金采购布草、餐饮原料、文创产品等，账期通常3-6个月；产品创新资金开发定制化服务（如“旅居+研学”“旅居+医疗”），需要技术研发、IP合作等投入需求特点资金需求灵活（单笔50-500万元）、时效性强（旺季前需快速周转）、信用基础弱（缺乏抵押品）

2.

2.3消费者“低门槛+场景化”的金融服务需求随着旅居消费普及，消费者对金融服务的需求从“支付便利”向“场景化信贷”延伸购房/会员权益分期高端旅居产品（如度假别墅、康养会员）单价高（通常100万-1000万元），消费者倾向“首付+分期”模式；旅居保险与健康管理购买旅居权益时，希望配套“意外医疗、财产保障、健康监测”等保险服务；第4页共15页租赁金融年轻群体更偏好“长租短付”，需金融机构提供租金分期、押金减免等服务需求特点单笔金额小（通常10万-100万元）、场景化强（与旅居消费深度绑定）、风险分散需求高

2.3金融需求与现有体系的矛盾“供给错配”制约行业发展当前金融体系对旅居行业的支持存在明显“错配”供给端银行仍以“重抵押、低风险”的传统信贷为主，对“轻资产、高风险”的中小微运营商惜贷；资本市场对旅居企业上市/发债要求严格（如盈利门槛、行业地位），中小微企业难以触及；需求端旅居项目的“长周期、高波动”特性，与金融机构“短平快”的盈利目标冲突；消费者对“低门槛、高灵活性”的金融服务需求，缺乏适配产品例如，某乡村旅居运营商计划开发10栋民宿，前期需投入3000万元装修，但因缺乏抵押品，银行仅能提供500万元信用贷款，导致项目进度滞后；某高端康养旅居项目因预期回报周期长（12年），保险公司不愿提供长期财产险，增加了项目风险

三、现有旅居行业金融支持模式的问题分析

3.1传统信贷模式“抵押依赖”与“期限错配”的双重限制银行仍是旅居行业最主要的融资渠道（占比约65%），但传统开发贷存在明显缺陷抵押要求严苛银行普遍要求旅居项目以土地、在建工程等重资产抵押，抵押率通常不超过50%（即10亿元项目最多贷5亿元），而中小微运营商缺乏此类资产，难以获得贷款；第5页共15页期限与项目周期错配银行开发贷期限多为3-5年，而旅居项目建设+运营周期通常8-15年，导致“短贷长投”问题——项目尚未盈利，企业已面临偿债压力；审批流程冗长从土地抵押评估到放款需3-6个月，而旅居项目对资金时效性要求高（如旺季前需完成装修），延误项目进度典型案例某房企在云南腾冲开发康养旅居项目，因银行要求土地抵押，而土地性质为集体建设用地，抵押流程复杂，导致2024年一季度资金缺口达

1.2亿元，项目被迫停工

3.2直接融资渠道“门槛高”与“成本高”的双重阻碍直接融资（股权、债券、REITs）是解决长期资金的关键，但目前对旅居行业而言“远水难救近火”股权融资国内旅居企业多为中小微，缺乏品牌和盈利记录，难以吸引VC/PE投资2024年旅居行业VC/PE融资额仅占总融资的12%，且集中于头部企业（如万科、绿城）；债券融资企业债、公司债对发行主体的资产规模、盈利能力要求高（如发行企业债需净资产不低于12亿元），中小微企业难以满足；REITs试点国内REITs市场虽在扩容，但目前仅集中于物流仓储、产业园等领域，旅居资产因“收益不稳定、资产流动性差”，试点进展缓慢（2024年仅2个旅居REITs项目发行，规模不足50亿元）

3.3政策与配套金融工具“支持不足”与“创新滞后”专项政策缺失尽管国家出台《“十四五”文化和旅游发展规划》鼓励旅居行业，但缺乏针对金融支持的细则，如低息贷款、财政第6页共15页贴息、风险补偿等政策；地方政府虽有文旅扶持基金，但多投向景区建设，对旅居项目的支持比例不足10%；保险产品空白传统旅游保险侧重“意外医疗”，而旅居行业的“长期居住”特性（如房屋财产险、责任险）需求未被满足2024年旅居相关保险保费规模仅占总保费的

0.3%，且条款限制多（如仅保自然灾害，不保运营风险）；供应链金融薄弱旅居行业上下游涉及建材商、农产品供应商、服务商等，但其供应链金融渗透率不足20%，中小微运营商难以通过应收账款融资、票据贴现等工具缓解短期资金压力

3.4创新金融产品应用“试点探索”与“规模有限”近年来，部分金融机构开始尝试创新旅居金融产品，但尚未形成规模效应收益权质押贷款如某银行与康养旅居企业合作，以项目未来10年的入住率分成作为质押，发放贷款5000万元，但因入住率预测难、违约风险高，仅2家企业获得试点；消费信贷嵌入携程推出“旅居分期”产品，消费者可分12-36期支付旅居费用，但额度低（最高50万元）、利率高（年化8%-12%），且仅覆盖头部平台合作商家；产业基金模式地方政府设立旅居产业基金，但多以“股权投资”为主，对企业的控制力强，且要求“固定回报”，导致企业失去长期发展灵活性

四、2025年旅居行业金融支持模式创新路径

4.1构建“政银企”协同融资体系政策引导与市场运作结合

4.

1.1政府引导基金+银行专项额度第7页共15页设立旅居产业引导基金中央和地方政府共同出资，基金规模50-100亿元，重点支持“绿色旅居、康养旅居、乡村旅居”等政策鼓励领域，采用“股权投资+退出机制”（如3-5年后转让给社会资本），降低企业融资成本；银行设立旅居金融事业部要求国有大行、股份制银行在2025年将文旅信贷占比提升至15%，对旅居项目实行“专项额度、优先审批”，开发“开发贷+运营贷+并购贷”组合产品，贷款期限可延长至10年，抵押率提高至60%

4.

1.2企业引入“产业合伙人”分担资金压力大型旅居企业可通过“产业合作”引入资金与康养机构、文旅IP方、农业企业等成立合资公司，共同开发旅居项目（如“康养机构+旅居公寓”“非遗IP+文化旅居”），通过股权合作分摊前期投入；中小微企业可加入“旅居集群联盟”，共享采购、营销资源，向银行申请“集群信用贷款”（基于联盟内企业的共同信用）

4.2创新旅居资产金融工具盘活存量与分散风险并重

4.

2.1收益权质押贷款基于现金流的“软抵押”模式针对中小微旅居企业，开发“未来收益权质押贷款”以项目未来的入住率、会员费、租赁收入等现金流作为质押，银行通过大数据分析（历史入住率、季节波动、区域竞争）预测未来现金流，发放贷款例如，某乡村旅居集群（10家民宿），通过历史数据预测年均入住率65%，可质押未来3年的租金收入，获得1000万元贷款，期限5年，利率上浮10%（低于信用贷）

4.

2.2旅居REITs盘活存量资产的“证券化”路径推动旅居资产发行REITs将多个旅居项目（如度假公寓、康养别墅）打包，以“租金收入+增值收益”为基础资产，发行资产支持证第8页共15页券（ABS）或公募REITs例如，某房企将旗下5个滨海旅居公寓（总价值15亿元）打包，发行公募REITs，募集资金12亿元，用于新项目开发，投资者可分享租金收益和资产增值，房企则实现“轻资产运营”，降低负债率

4.

2.3旅居权益拆分降低消费者门槛的“碎片化”融资针对旅居产品的“权益属性”，创新“权益拆分融资”将1套旅居别墅的“10年居住权”拆分为120份“月居住权”，通过互联网平台向个人投资者募资，每份1万元，期限10年，到期后投资者可获得本金+固定收益（年化4%-5%）这种模式既降低了消费者的购买门槛（首付1万元即可获得居住权），又为旅居企业快速回笼资金（如一套500万元的别墅，拆分后可融资500万元）

4.3发展定制化消费金融服务适配“旅居场景”的产品设计

4.

3.1旅居消费分期覆盖“购买-入住-复购”全周期开发“旅居分期+权益绑定”产品消费者购买旅居权益（如10年会员），可申请“首付20%+分期36期”，利率按信用评级浮动（年化6%-8%）；分期期间，消费者可享受优先入住权、会员折扣等权益，同时与保险公司合作，提供“旅居意外险+健康管理服务”（如每年免费体检1次），降低消费者违约风险

4.

3.2旅居租赁金融满足“长租短付”的灵活需求针对年轻群体的“旅居+工作”需求，推出“长租短付”金融服务消费者与旅居运营商签订3-5年租赁合同，金融机构向运营商支付租金（如30万元），消费者分期向金融机构支付租金（月付，每期2500元），运营商获得稳定现金流，消费者无需一次性支付大额押金（可减免50%押金）

4.4科技赋能金融服务数据驱动与智能风控第9页共15页

4.

4.1大数据风控精准评估项目风险建立“旅居行业风控数据库”，整合企业经营数据（入住率、会员复购率、投诉率）、区域数据（人口流入、气候条件、政策规划）、消费者数据（年龄、收入、消费偏好），通过AI模型预测项目风险例如，某银行通过分析云南腾冲旅居项目的历史数据（2019-2024年），建立“入住率-房价-客流量”预测模型，对符合“年均入住率60%、房价年涨幅5%”的项目，给予更高贷款额度和更低利率

4.

4.2区块链溯源保障资金透明与资产安全利用区块链技术记录旅居项目的资金流向、权益转让、入住数据，确保信息不可篡改例如，旅居权益拆分融资中，区块链可实时记录每份权益的购买者、转让记录、到期收益，投资者可通过区块链查询资金用途（是否用于项目建设），降低信息不对称风险

五、国内外典型案例借鉴与经验启示

5.1国内案例“文旅+信贷+保险”的融创康养旅居模式融创集团2024年在云南西双版纳开发“融创旅游度假区”，总投资80亿元，采用“政府引导基金+银行专项贷+保险保障”的金融组合政府支持西双版纳政府设立10亿元文旅引导基金，认购项目10%股权，降低融创资金压力；银行贷款与工商银行合作，获得“开发贷+运营贷”组合贷款50亿元，期限10年，抵押率60%，利率下浮15%；保险保障与平安保险合作，为项目购买“运营中断险”（因疫情、自然灾害导致入住率下降30%以上，保险公司赔付损失的30%），同时推出“旅居会员保险”，消费者购买会员时自动附加意外险，提升项目吸引力第10页共15页经验启示大型企业可整合政府、银行、保险资源，构建“多方共担风险”的金融生态

5.2国外案例1美国“分时度假+会员制”的ClubCorp模式美国ClubCorp是全球最大的分时度假运营商，其金融支持模式核心是“会员费预存+权益融资”会员制融资消费者一次性支付5-20万美元成为会员，获得在全球200多个度假村的居住权，会员可将居住权质押给银行，获取最高80%会员费的贷款；资产证券化将会员费预存款打包发行ABS，2024年发行规模达30亿美元，投资者通过会员费现金流获得收益；合作金融机构与摩根大通、美国银行合作，为会员提供“会员费分期”“权益兑换贷款”等服务，会员费预存成为稳定的现金流来源经验启示“会员制+资产证券化”可将旅居项目的“长期预收款”转化为即时现金流，值得国内借鉴

5.3国外案例2日本“地方创生+专项融资”的乡村旅居模式日本在“地方创生”战略中，通过“专项融资+配套政策”支持乡村旅居专项贷款地方政府与合作银行推出“乡村旅居融资计划”，对中小微运营商提供1000万-5000万日元（约50万-250万元人民币）的低息贷款（年利率2%-3%），期限10年，且允许用未来经营收入分期偿还；配套政策政府对乡村旅居项目提供“装修补贴”（最高30%）、“人才引进补贴”（雇佣本地员工给予工资补贴），降低企业运营成本，提升项目吸引力；第11页共15页风险分担政府设立“乡村旅居风险补偿基金”，对项目出现的坏账承担30%损失，激励银行放贷经验启示中小微旅居企业的发展需“政策引导+专项金融工具+风险分担”的协同支持

六、2025年旅居行业金融支持模式优化建议

6.1政府层面完善顶层设计与政策支持出台专项金融政策制定《旅居行业金融支持指导意见》，明确对绿色旅居、康养旅居等领域的信贷倾斜（如再贷款额度优惠）、税收减免（利息收入免税）、财政补贴（风险补偿、担保补贴）；推动“旅居金融试验区”建设在海南、云南等地设立金融创新试点，允许银行探索“收益权质押”“旅居REITs”等产品，简化审批流程，积累可复制经验；建立行业信用体系整合旅居企业经营数据、消费者评价、政策合规记录，建立“旅居行业信用数据库”，对守信企业给予融资利率优惠，对失信企业限制融资

6.2金融机构层面开发定制化金融产品银行设立“旅居金融事业部”，开发“开发贷+运营贷+并购贷+消费贷”全链条产品，对中小微企业推出“集群信用贷”“未来收益权质押贷”；保险推出“旅居财产险”（覆盖自然灾害、意外事故）、“运营责任险”（覆盖服务质量纠纷）、“旅居意外险”（覆盖居住期间意外医疗），降低项目风险；资本市场加快旅居REITs试点，扩大基础资产范围（从度假公寓到乡村民宿），完善REITs交易机制（如做市商制度），提升流动性第12页共15页

6.3行业层面推动标准建设与风险分担行业协会制定标准中国旅游协会旅居分会牵头制定《旅居金融服务规范》，明确旅居项目评估指标（入住率、复购率、客户满意度）、金融产品设计要求（利率上限、信息披露标准），规范市场行为；组建“旅居金融联盟”由头部旅居企业、金融机构、保险公司、第三方服务平台组成联盟，共享数据资源（如入住率、客户偏好），联合开发金融产品，共同承担风险（如成立风险共担基金）；加强消费者教育通过媒体宣传“旅居金融”知识，提示分期、质押等产品的风险，引导理性消费，降低违约率

6.4技术层面加强科技赋能与数据共享搭建“旅居金融服务平台”整合政府政策、金融产品、企业需求、消费者数据，实现“需求-供给”精准匹配，例如企业可在线提交融资申请，平台自动匹配最优金融产品；推广区块链技术应用在旅居权益拆分、会员费管理、资产流转等场景应用区块链，确保数据透明、不可篡改，提升金融交易可信度；利用AI优化风控通过机器学习分析旅居项目的“季节性波动、区域竞争、政策影响”等因素，动态调整贷款额度和利率，降低坏账率

七、结论与展望

7.1主要研究结论本研究通过分析2025年旅居行业发展现状与金融需求，指出当前金融支持存在“供给错配、产品单

一、风险高等”问题，并从“政银第13页共15页企协同、资产金融创新、消费金融定制、科技赋能”四个维度，提出了创新金融支持模式构建“政银企”协同体系通过政府引导基金、银行专项额度、产业合伙人模式，解决资金需求大、周期长的问题；创新旅居资产金融工具开发收益权质押贷款、旅居REITs、权益拆分融资，盘活存量资产，分散风险；发展定制化消费金融推出旅居分期、租赁金融、权益保险，适配消费者多样化需求；科技赋能提升效率通过大数据风控、区块链溯源、智能平台，优化金融服务体验

7.2未来趋势展望随着技术进步与政策完善，2025年及以后的旅居金融将呈现三大趋势绿色金融与旅居融合支持低碳旅居项目（如零碳民宿、生态康养社区），提供绿色信贷、绿色债券等融资工具，助力“双碳”目标；科技深度赋能AI、VR、元宇宙等技术将重塑旅居金融，例如通过VR看房+数字权益凭证实现“线上预售+金融支持”，提升交易效率；全球化合作深化随着跨境旅居需求增长，中国旅居企业可借鉴国际经验（如美国分时度假、日本地方创生），引入海外资本，探索“跨境金融支持”模式未来，只有构建“政策支持、产品创新、科技赋能、风险共担”的金融生态，才能真正破解旅居行业的资金瓶颈，推动其向“高质第14页共15页量、可持续”方向发展，为消费者提供更优质的旅居体验，为区域经济注入新活力（全文约4800字）第15页共15页。