2025 年养老地产行业研究报告

2025年养老地产行业研究报告前言老龄化浪潮下的“银发经济”新赛道当中国的出生率在过去十年持续走低，而人均预期寿命突破78岁，一个严峻的现实摆在面前2025年，中国60岁及以上人口占比将超过20%，进入深度老龄化社会这意味着，每5个人中就有1位老年人，养老不再是“家庭内部事务”，而是关乎社会稳定与经济发展的系统性工程在这样的背景下，养老地产作为“居住+养老+服务”的复合型产业，正从边缘走向核心它不仅是解决老年人“住有所居”的物理空间，更是整合医疗、护理、文化、社交等资源的“晚年生活解决方案”然而，行业发展至今，仍面临盈利模式模糊、服务能力不足、政策落地难等诸多挑战本报告将从行业现状、驱动因素、现存问题、未来趋势、典型案例到应对策略，全面剖析2025年中国养老地产行业的发展逻辑，为从业者提供参考

一、行业发展现状规模扩张与结构分化并存

1.1市场规模十年增长超3倍，银发需求“量质齐升”从市场规模看，中国养老地产行业已进入快速扩张期根据中国房地产协会数据，2015年行业市场规模约2000亿元，2023年突破8000亿元，十年间年均复合增长率达

18.5%预计2025年，市场规模将突破

1.2万亿元，其中养老社区开发占比约60%，运营服务占比约40%，整体呈现“开发+运营”双轮驱动的格局值得注意的是，需求端正从“基础生存型”向“品质生活型”转变过去，老年人对养老地产的需求集中于“有地方住、价格低”，如今，他们更关注“医疗便利、服务专业、环境舒适、精神满足”第1页共12页某头部养老企业调研显示，2023年客户选择养老社区时，“24小时医疗支持”占比从2018年的35%升至62%，“社交活动丰富度”占比从28%升至45%，而“价格”占比则从52%降至29%这说明，老年人对养老的认知已从“被动接受照料”转向“主动追求生活质量”

1.2供给结构四大模式并行，CCRC与医养结合成主流当前中国养老地产市场已形成四大核心模式，不同模式在服务能力、客群定位、盈利逻辑上差异显著持续照料退休社区（CCRC）以“一站式全周期养老”为核心，提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护等分级服务代表企业如泰康之家、燕达国际，客群主要为高收入、健康状况较好的活力老人，收费模式为“入门费+月费”，年均入住成本约10万-30万元截至2023年底，全国CCRC社区数量约300个，床位约12万张，占养老社区总床位的25%医养结合型社区依托自建或合作医院，为老人提供“医疗+养老”一体化服务，解决慢性病管理、康复护理等核心需求代表企业如远洋椿萱茂、光大百龄帮，客群覆盖半失能、失能老人，收费模式以“月费+服务费”为主，年均成本约6万-15万元目前，医养结合型社区占比约35%，是市场供给的“主力军”旅居养老/候鸟式社区以“季节性居住+旅游体验”为特色，结合气候、景观优势，提供短期或长期旅居服务代表企业如万科随园嘉树、碧桂园凤凰颐养，客群以退休后有出行能力的老人为主，收费模式为“日租/月租+服务包”，年均成本约3万-10万元这类社区主要分布在海南、云南、青岛等气候适宜地区，占比约15%社区嵌入式养老依托城市社区，提供日间照料、助餐助浴、康复理疗等“家门口的养老”服务，是解决居家养老痛点的重要补充第2页共12页代表企业如乐成养老、亲和源，客群以居家半失能、高龄老人为主，收费模式以“服务费+产品销售”为主，年均成本约1万-5万元截至2023年，全国社区嵌入式养老服务中心超

1.2万个，覆盖80%以上城市社区

1.3区域特征一线与下沉市场“冰火两重天”养老地产的区域分布呈现显著的“梯度差异”一线城市与新一线城市北京、上海、广州、深圳及杭州、成都等城市，老龄化率普遍超过25%，高收入老年群体庞大，对高品质养老服务需求旺盛但土地成本高、政策限制多，导致供给集中于高端CCRC和医养结合社区，价格门槛较高（入门费普遍超百万）二线及以下城市老龄化率在15%-25%之间，中端养老需求占比提升例如，武汉、西安、长沙等城市，土地和人力成本较低，头部房企开始布局“中端普惠型”社区，收费模式更灵活，目标客群为城市中产及退休职工县域及农村市场老龄化率超过20%，但养老资源严重匮乏，80%以上为“空巢老人”，需求以“基础照料+医疗可及性”为主目前，该市场仍以“互助养老”“村级养老站”为主，商业化养老地产项目占比不足5%，但政策正通过“县域医养结合”“农村幸福院”等项目推动资源下沉

二、驱动行业发展的核心因素政策、需求、技术与资本的“四力共振”

2.1政策红利持续释放从“顶层设计”到“落地细则”国家层面，“十四五”规划明确提出“发展银发经济，推进医养结合，实施积极应对人口老龄化国家战略”，2023年《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》进一步细化支持措施，包括对养老机第3页共12页构提供增值税减免、用水用电用气价格优惠；鼓励闲置国企厂房、学校等改造为养老社区；支持保险资金投资养老地产等地方政府也在加速跟进，如上海推出“养老机构建设补贴”（最高500万元），广州对CCRC社区给予土地出让金返还，杭州对社区嵌入式养老服务给予运营补贴（最高200元/人/月）政策的“组合拳”为行业提供了清晰的发展路径，降低了企业转型风险

2.2老龄化需求升级从“被动养老”到“主动生活”中国老年人口结构正在发生变化60-79岁低龄老人占比超60%，他们健康状况较好、消费能力强，更注重“生活品质”而非单纯“生存保障”例如，70岁的李阿姨在2023年选择入住泰康之家，她表示“我不想麻烦子女，更想和同龄人住在一起，有活动、有医疗，还能随时去隔壁医院复查身体，这才是养老该有的样子”需求的升级倒逼企业从“提供房子”转向“提供生活方式”，推动行业从“地产属性”向“服务属性”转型

2.3技术创新赋能“智慧养老”重构服务效率5G、物联网、AI、大数据等技术正在重塑养老服务模式智能监测通过智能床垫、手环监测老人睡眠、心率、跌倒风险，数据实时同步至社区健康管理平台，实现“异常预警-快速响应”的闭环例如，泰康之家已实现社区内90%老人配备智能监测设备，2023年通过数据预警避免了300余起意外事件数字平台整合预约挂号、家政服务、社交活动等功能，老人通过APP即可完成大部分需求某社区数据显示，数字平台使用后，服务响应时间从平均2小时缩短至15分钟，用户满意度提升25%适老化改造VR技术用于老人康复训练，AI语音助手帮助失智老人识别环境，技术让养老服务更“有温度”而非“冷冰冰”第4页共12页

2.4资本加速入局从“单一开发”到“生态整合”养老地产的“高投入、长周期”特性曾让房企望而却步，但近年来资本开始以多元方式介入保险资金泰康、平安等险企通过“保险+养老”模式（如泰康之家的“幸福有约”保单绑定养老社区入住权），既解决了养老社区的长期资金需求，也为老人提供了支付保障产业资本美团、京东等互联网企业布局“智慧养老SaaS平台”，阿里健康、平安好医生提供在线医疗服务，构建“养老+科技+医疗”的生态联盟社会资本2023年养老地产行业融资额达350亿元，较2018年增长120%，民间资本占比提升至45%，行业市场化程度显著提高

三、当前行业面临的主要挑战理想与现实的“落差”尽管养老地产处于“政策红利期”，但发展过程中仍面临诸多痛点，这些问题若不解决，将制约行业的可持续发展

3.1盈利模式单一“卖房子”仍是主要收入来源目前，中国养老地产企业的收入结构中，“房产销售/租赁”占比超70%，而“服务收费”占比不足30%这种“重开发、轻运营”的模式导致一方面，依赖卖房的盈利模式受房地产周期影响大，市场下行时项目去化困难；另一方面，服务收入占比低，难以支撑长期运营成本（养老服务的人力、耗材成本占比超60%）某房企转型案例显示，其投资20亿元建设的CCRC社区，因销售回款未达预期，2023年运营亏损超

1.2亿元，不得不放缓扩张节奏

3.2专业人才短缺“一人难求”制约服务质量养老服务的专业性要求极高，但行业面临“招人难、留人难”的困境第5页共12页数量缺口全国养老护理员缺口超300万人，2023年每千名老人仅配备28名护理员，远低于国际标准（日本为50名，德国为65名）质量不足多数护理员为初中及以下学历，缺乏专业培训，且薪资水平低（一线城市月薪约5000-8000元，低于服务业平均水平），导致人员流失率超40%，直接影响服务连续性职业发展受限养老护理员被视为“体力活”，缺乏职业晋升通道，行业吸引力不足，形成“低质量服务-低收入-低留存”的恶性循环

3.3政策落地与执行存在壁垒尽管政策密集出台，但部分条款在地方执行中存在“温差”土地政策集体建设用地建设养老社区的审批流程复杂，部分地区仍存在“土地性质变更难”问题，导致项目周期延长医保衔接异地医保结算在养老社区中尚未完全打通，老人跨区域入住时，医疗费用报销仍需回户籍地办理，影响服务便利性税费优惠部分地方对养老机构的税费减免存在“申报门槛高、审批周期长”问题，企业实际享受优惠比例不足30%

3.4适老化标准不统一“同质化”与“低端化”并存目前，中国养老地产行业缺乏统一的适老化标准，导致市场呈现“低端模仿”“高端空转”的现象低端项目简单改造现有住宅为养老公寓，仅加装扶手、防滑地板等基础设施，缺乏对老人心理需求的考虑（如缺乏无障碍社交空间、精神文化设施）第6页共12页高端项目过度追求“智能化”，忽视老人实际使用体验（如智能设备操作复杂、数据泄露风险），导致“科技堆砌”而“服务缺位”标准缺失适老化设计、服务流程、人员资质等缺乏行业规范，企业各自为政，消费者难以辨别服务质量，市场信任度低

四、2025年养老地产行业发展趋势从“规模扩张”到“质量提升”面对挑战，行业正在向“高质量发展”转型，2025年将呈现以下五大趋势

4.1服务深度整合“医养康养”三位一体融合加速单一的“居住+护理”模式已无法满足需求，未来养老地产将向“医疗、康复、康养”深度整合方向发展医疗资源嵌入头部企业将自建二级医院或与三甲医院共建“医联体”，实现“小病不出社区、大病快速转诊”例如，泰康之家计划2025年实现每个社区配备1所二级康复医院，医护人员占比提升至30%康复与慢病管理针对高血压、糖尿病等老年常见病建立“预防-干预-康复”体系，通过个性化健康管理方案降低失能风险某社区数据显示，通过“医养结合”干预，老人年均住院天数从12天降至7天，医疗支出减少28%精神文化康养引入书法、绘画、园艺等兴趣课程，组织短途旅行、代际活动，缓解老人孤独感调研显示，参与文化活动的老人抑郁发生率降低40%，生活满意度提升35%

4.2模式创新从“居住空间”到“生活场景”的延伸第7页共12页企业将突破“社区”边界，构建“居住+社交+消费”的多元生活场景C2M定制化服务根据老人健康状况、兴趣爱好、家庭需求，提供“一人一策”的服务包例如，为失独老人提供“情感陪伴+定期探访”服务，为活力老人提供“旅游规划+兴趣社群”服务社区嵌入式服务在城市核心区建设小型养老社区，提供“日间照料+上门服务”，解决居家老人的日常需求万科随园计划2025年在全国50个城市布局“社区养老服务中心”，覆盖100万居家老人“旅居+康养”模式结合季节变化推出“候鸟式”旅居产品，如冬季去海南康养、夏季去青岛避暑，同时配套医疗、康复资源，实现“旅游+养老”的双重价值

4.3技术渗透“智慧化”成为核心竞争力技术将从“辅助工具”升级为“核心服务能力”AI健康管理通过智能穿戴设备实时监测老人健康数据，AI算法生成个性化健康报告，医生根据数据调整干预方案预计2025年，AI健康管理将覆盖80%以上社区老人数字孪生社区利用3D建模技术还原社区环境，老人通过VR设备“云逛社区”，提前了解居住环境；物业可通过数字孪生系统优化资源调度，提升服务效率适老化数字产品开发操作简单的智能终端（如语音控制家电、一键呼叫设备），降低老人使用门槛；针对失智老人，通过人脸识别、行为轨迹分析预防走失

4.4生态构建产业链上下游协同发展单打独斗的模式难以适应复杂需求，行业将向“生态化”方向发展第8页共12页房企+险企+医疗机构如泰康之家联合协和医院、平安保险，构建“保险支付+医疗资源+养老服务”的闭环；社区+本地服务商引入家政、餐饮、电商等本地服务资源，老人可在社区内完成“吃饭、购物、就医”等需求，如万科随园与美团合作，提供“社区团购+上门服务”；技术企业+养老机构如华为与亲和源合作开发“智慧养老平台”，阿里健康提供在线问诊服务，实现“技术+服务”的深度融合

4.5下沉市场崛起县域养老需求释放随着城镇化加速和县域经济发展，三四线城市及农村养老市场将成为新增长点中端普惠型社区头部房企将在人口密集的县域布局“中端养老社区”，收费标准控制在年均3万-8万元，目标客群为城市返乡老人、本地中产家庭；医养结合县域医院改造县级医院为“医养结合”机构，承接周边乡镇失能老人的照护需求，政策通过“床位补贴+医保倾斜”推动落地；互助养老模式在农村推广“互助养老站”，利用闲置校舍、村委会活动室改造，组织低龄老人照料高龄老人，降低运营成本

五、典型案例分析国内外标杆经验的借鉴

5.1国内标杆泰康之家·燕园——CCRC模式的“生态化实践”泰康之家是国内CCRC模式的代表，其“燕园”项目位于北京昌平区，2015年开业至今入住率达95%，核心优势在于“保险+养老”闭环通过“幸福有约”保单绑定养老社区入住权，老人支付保费后，可锁定未来的养老床位，企业获得长期稳定的现金流，解决了CCRC项目“长周期、高投入”的痛点；第9页共12页全周期服务体系社区内配备独立生活区、协助生活区、护理区、康复医院，老人可根据身体状况“无缝切换”服务类型，目前燕园入住老人平均居住时长超8年；医养资源整合自建二级康复医院，与北京协和医院、301医院建立转诊通道，社区内可完成体检、慢病管理、康复治疗等服务，医疗可及性远超普通社区

5.2国际经验日本“团地养老”与美国Life PlanCommunity日本“团地养老”针对城市老年人口密集问题，将公共住房改造为“团地养老社区”，提供“邻里互助+专业服务”，特点是低成本（政府补贴）、高参与度（老人自治管理）、社区氛围浓厚东京某团地养老社区通过“老人志愿者+专业护理员”模式，服务成本降低30%，满意度达92%美国Life PlanCommunity（CCRC）以“持续照料”为核心，提供独立生活、协助生活、记忆照护、康复护理等全周期服务，收费模式为“入门费+月费”，但入门费可通过房产增值收回典型案例如美国太阳城，通过“会员制+会员费”锁定客户，社区内配套高尔夫球场、剧院、医院等设施，满足高端老人需求

六、促进行业健康发展的策略建议

6.1企业层面从“地产思维”转向“服务思维”优化盈利模式降低房产销售占比，探索“租售结合+服务包”模式（如泰康之家的“98万入门费+月费”），通过服务收费（医疗、护理、活动）实现长期盈利；强化人才培养与职业院校合作开设“养老服务专业”，建立“培训-考核-晋升”体系，将护理员薪资提升至当地服务业平均水平的

1.2倍，降低流失率；第10页共12页打造差异化服务结合区域特点和客群需求，突出特色（如南方社区侧重“湿热气候适老化设计”，北方社区侧重“冬季供暖与户外活动”），避免同质化竞争

6.2政策层面从“框架指引”到“细则落地”简化土地审批将集体建设用地建设养老社区的审批流程压缩至30个工作日，允许存量厂房、学校等改造为养老项目；深化医保衔接扩大异地医保结算范围，允许养老社区内的医疗机构纳入医保定点，解决老人“异地就医难”问题；加大财政支持对中端普惠型养老社区给予“床位补贴”（按床位数，年均2000-5000元/床），对护理员培训给予50%费用补贴

6.3社会层面从“单一供给”到“多元协同”行业协会制定标准推动发布《养老社区服务标准》《适老化设计规范》，统一服务流程、人员资质、设施配置，提升市场透明度；家庭与社会共同参与鼓励子女与养老机构签订“监护协议”，明确责任分工；通过“时间银行”“代际互助”等模式，吸引社会力量参与养老服务；技术企业开放资源鼓励互联网、AI企业开发适老化技术产品，降低养老服务成本（如免费提供简易健康监测设备）结论与展望2025年的中国养老地产行业，正站在“规模扩张”向“质量提升”转型的关键节点它不再是简单的“房地产开发”，而是“银发经济”的核心载体，是“老有所养、老有所乐”的民生工程尽管面临盈利模式、人才、政策等挑战，但在政策红利、需求升级、技术创新的多重驱动下，行业将迎来“专业化、品质化、生态化”的高质量发展阶段第11页共12页对于从业者而言，唯有以“服务老人”为核心，以“解决痛点”为导向，才能在行业变革中立足；对于社会而言，养老地产的成熟不仅能提升老年人的生活质量，更能释放“银发经济”的巨大潜力，为经济增长注入新动能未来，随着多方协同发力，我们期待看到更多“有温度、有品质、可持续”的养老社区，让每一位老人都能在晚年生活中感受到尊严与幸福（全文约4800字）第12页共12页。