2025工程行业老旧小区改造工程

2025工程行业老旧小区改造工程前言从“住有所居”到“住有宜居”，老旧小区改造的时代命题当城市的天际线不断被新楼盘刷新，那些承载着几代人记忆的老旧小区，正站在“更新”与“焕新”的十字路口2025年，作为“十四五”规划的收官之年，也是新型城镇化建设向纵深推进的关键节点，老旧小区改造已从“民生工程”升级为“系统工程”，从“局部试点”走向“全面攻坚”数据显示，截至2024年底，全国累计完成老旧小区改造超过21万个，惠及居民超3800万户，但存量老旧小区仍有近17万个，改造任务依然艰巨与此同时，居民对居住品质的需求从“有没有”转向“好不好”，从“基础保障”转向“品质提升”，从“单一功能”转向“全龄友好”在这样的背景下，2025年的老旧小区改造工程，不仅要解决“住有所居”的基本问题，更要探索“住有宜居”的长效路径本文将从行业现状、核心痛点、发展路径、实施策略到未来展望，系统剖析2025年老旧小区改造工程的核心逻辑与实践方向，为行业参与者提供全面参考

一、2025年老旧小区改造工程行业现状规模扩张与结构升级并行

（一）政策红利持续释放，顶层设计不断深化2025年的老旧小区改造，已不再是单一的“城市面子工程”，而是被纳入国家新型城镇化战略、城市更新行动的核心内容从中央层面看，《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》明确提出“2021-2025年改造2000年底前建成的老旧小区

5.3万个以上”，2025年作为规划收官年，政策支持力度进一步加大地方层面，各省市密集出第1页共12页台配套政策北京推行“居民点单+政府接单+社会办单”服务模式，上海试点“15分钟社区生活圈”与老旧小区改造联动，杭州探索“未来社区”理念融入老旧小区更新，形成“中央统筹、地方负责、居民参与”的三级推进机制政策的“精准滴灌”，既体现在财政资金的倾斜（如2024年中央财政下达老旧小区改造资金300亿元，同比增长12%），更体现在改革创新的突破，如允许使用住宅专项维修资金、支持居民提取公积金用于加装电梯等，为行业发展注入政策动能

（二）市场规模稳步增长，社会资本加速入场随着居民需求升级与政策支持，老旧小区改造市场规模从“政策驱动”向“市场驱动”转型据行业测算，2025年全国老旧小区改造市场规模将突破8000亿元，其中基础类改造（水电路气网等基础设施）占比约40%，完善类改造（养老、托育、社区服务）占比约35%，提升类改造（加装电梯、适老化改造）占比约25%值得关注的是，社会资本参与度显著提升截至2024年，全国已有超3000家企业投身老旧小区改造，其中上市公司占比达15%，头部企业通过“EPC+O”（设计施工+运营维护一体化）模式承接项目，如中国建筑、上海建工等国企发挥资金与技术优势，万科、龙湖等民企则聚焦“改造+运营”增值服务，形成“政府引导、企业主导、居民参与”的多元合作格局以杭州某老旧小区改造为例，通过引入社会资本，在保留小区历史风貌的基础上，新增了社区食堂、共享书房、智能充电桩等设施，居民满意度达98%，验证了社会资本参与的可行性

（三）改造类型多元分化，区域特征明显当前老旧小区改造呈现“基础类保安全、完善类提服务、提升类增品质”的三级推进特征从区域看，一线城市（如北京、上海）聚焦“品质提升”，加装电梯、适老化改造、智慧社区建设成为重点，第2页共12页如北京西城区某小区通过“平层插层”技术，在不占用太多空间的情况下新增电梯，解决了老年人出行难题；二线城市（如成都、武汉）侧重“功能完善”，重点补齐养老、托育、便民服务设施短板，成都某小区将废弃锅炉房改造为社区养老服务中心，提供助餐、康复、文娱等服务，覆盖居民2000余人；三四线城市则以“基础保障”为主，优先解决“水漏、墙裂、灯暗”等安全问题，如江苏扬州某小区通过改造，将10年未更换的供水管网全部更新，居民投诉量下降90%这种区域分化，既反映了不同城市的发展阶段差异，也为2025年“因地制宜、分类施策”的改造策略提供了实践依据

二、2025年老旧小区改造工程核心痛点从“有没有”到“好不好”的跨越难题尽管老旧小区改造取得显著成效，但进入2025年，行业正面临从“规模扩张”向“质量提升”转型的关键挑战，核心痛点集中在以下四个方面

（一）资金筹措“政府埋单”难以为继，社会资本“不敢来”“不愿来”资金是老旧小区改造的“生命线”，但当前资金筹措模式仍存在明显短板一方面，政府财政压力持续加大2024年全国一般公共预算中，住房保障支出占比仅

3.2%，远低于教育、医疗等民生领域，且地方政府专项债额度有限，难以覆盖巨大的改造资金缺口（据测算，全国老旧小区改造总投资需求超

1.5万亿元）另一方面，社会资本参与意愿不足改造项目普遍存在“投资大、回报慢、收益低”的特点，如加装电梯每户分摊约5-10万元，居民支付能力有限，而政府补贴往往“拆东墙补西墙”，企业难以通过“改造+运营”实现盈利闭环此外，金融工具创新滞后，REITs、PPP模式在老旧小区改造中的第3页共12页应用仍处于探索阶段，缺乏成熟的退出机制，进一步制约了社会资本的积极性

（二）居民参与“被动接受”替代“主动共建”，改造需求与实际供给脱节老旧小区改造本质是“民生工程”，需要居民深度参与，但现实中“政府拍板、居民配合”的被动模式仍占主流一方面，居民需求表达渠道不畅部分社区通过“问卷调查”收集需求，但问卷设计不科学、结果不公开，导致“少数人决策、多数人不满”，如某小区加装电梯时，1楼居民因担心采光问题强烈反对，最终因沟通不足导致项目搁置半年另一方面，居民参与度与收益感失衡改造后小区环境改善、房价上涨，但居民往往仅支付少量费用（如电梯分摊），却要承担施工期间的噪音、停车难等成本，导致“重改造、轻维护”现象普遍，甚至出现“改完就忘、建完就荒”的情况此外，不同年龄、收入群体诉求差异大老年群体更关注适老化设施，年轻群体重视智能化与公共空间，而中间群体则更在意房价增值与生活便利，如何平衡多元诉求，成为改造前的“必修课”

（三）技术标准“标准缺失”导致质量参差不齐，“一刀切”难以满足个性需求老旧小区建筑结构复杂、管线交叉密集，技术标准的缺失直接影响改造质量一方面，缺乏统一的技术规范目前国家层面仅出台《老旧小区改造通则》，具体到“加装电梯结构安全”“适老化改造细节”“智慧社区系统接口”等领域，地方标准不

一、执行不严格，导致部分项目出现“返工率高、安全隐患多”的问题，如某小区改造中因未考虑房屋承重，加装电梯时出现墙体开裂，被迫停工整改另一方面，新技术应用不足BIM（建筑信息模型）、装配式装修、绿色第4页共12页建材等技术在老旧小区改造中的普及率不足20%，多数项目仍采用传统施工方式，存在“工期长、浪费大、污染重”的问题，与“绿色低碳”的城市发展目标脱节此外，存量建筑改造技术难题多针对20世纪80-90年代的“老破小”，如何在有限空间内实现“一户一表”“雨污分流”，如何保留历史建筑风貌与现代功能需求，技术攻关仍需突破

（四）长效管理“重建轻管”现象突出，改造成果难以持续巩固“三分改造、七分管理”，但当前老旧小区改造普遍存在“重建设、轻维护”的问题，导致改造成果难以长效保持一方面，维护资金无着落改造后小区公共设施（如电梯、路灯、健身器材）的日常维护需要持续投入，但居民尚未形成“付费维护”意识，政府补贴又难以覆盖，导致设施“刚修好就损坏”，如某小区改造后不到1年，因无人管理，健身器材锈蚀严重、儿童游乐设施损坏，居民怨声载道另一方面，管理机制不健全部分小区改造后成立了业主委员会，但因居民参与度低、专业能力不足，难以有效协调物业、施工方、居民之间的关系；部分小区未引入专业物业公司，仍由原自管委员会管理，导致卫生、安保、设施维护“粗放化”此外，数字化管理水平低多数老旧小区尚未建立智慧化管理平台，设备巡检、报修、缴费仍依赖人工，管理效率低、成本高，与“智慧城市”建设要求存在差距

三、2025年老旧小区改造工程发展路径政策、模式、技术三维创新针对上述痛点，2025年老旧小区改造工程需从政策、模式、技术三个维度协同发力，构建“可持续、高质量、惠民生”的发展路径第5页共12页

（一）政策优化构建“多元投入+精准施策”的资金保障体系创新财政支持模式加大中央财政专项转移支付力度，重点向中西部地区、老工业基地倾斜，同时建立“改造效果与资金挂钩”机制，对居民满意度高、可持续性强的项目给予额外奖励推广“政府购买服务”模式，将小区公共设施维护、社区服务运营等纳入政府购买清单，由专业企业承接，政府通过“以奖代补”方式支持，降低财政直接投入压力激活社会资本参与探索“改造+资产运营”盈利模式允许企业通过改造后获取小区广告位、社区商业经营权、增值服务收费等方式实现收益，如某企业通过“改造小区公共空间+引入连锁便利店”，实现年收益超500万元，反哺改造成本完善金融支持工具推广“老旧小区改造专项债”，允许居民以“共同产权”“收益分成”方式申请低息贷款；试点“绿色信贷”，对采用节能建材、光伏屋顶等绿色技术的项目给予利率优惠强化居民资金分担机制建立“基础改造政府主导、提升改造居民付费”的分担原则基础类（水电路气）由政府全额承担，完善类（养老、托育）按“政府补贴+居民付费”分担，提升类（加装电梯、智慧设施）由受益居民与政府共同出资，通过“按户分摊+面积系数”等方式明确责任

（二）模式创新推行“共同缔造+全周期服务”的实施机制以“共同缔造”凝聚居民共识建立“居民议事会”制度改造前通过“院落座谈会”“线上投票”“公示答疑”等方式，充分收集居民诉求，将“改什么、怎么第6页共12页改”的决策权交给居民，如武汉某小区通过“居民议事会”，用3个月时间达成加装电梯的共识，最终实现“零投诉、高效率”推行“居民自治+专业服务”模式改造后由居民选举产生“小区管委会”，负责日常事务协调；引入专业物业公司或社区服务企业，负责设施维护、活动组织，形成“居民参与、专业运营”的长效管理格局推广“EPC+O”全周期服务模式设计施工（EPC）阶段企业全程负责方案设计、工程施工，确保质量与进度；运营维护（O）阶段企业承接改造后5-10年的维护服务，通过“改造质量与运营考核挂钩”，倒逼施工质量提升，如上海建工某项目通过“EPC+5年运营”模式，使小区设施故障率下降60%建立“改造效果跟踪评价体系”从“安全、功能、环境、服务、满意度”五个维度设置评价指标，由第三方机构定期评估，评估结果作为财政补贴与企业信用评价的依据

（三）技术赋能推动“绿色化、数字化、适老化”技术深度应用绿色低碳技术普及推广“绿色建材+节能改造”采用新型保温材料、节能门窗、光伏一体化屋顶等技术，降低建筑能耗，如北京某小区通过改造，年节电

1.2万千瓦时，减少碳排放8吨海绵城市技术应用在小区内建设透水铺装、雨水花园、蓄水池，实现“小雨不积水、大雨不内涝”，同时收集雨水用于绿化灌溉，提升水资源利用效率数字化智慧社区建设第7页共12页构建“智慧社区平台”整合门禁系统、停车管理、能耗监测、养老服务等功能，实现“一码通”出入、“一键报修”、“线上缴费”等便捷服务，如杭州某小区通过智慧平台，居民报修响应时间从3天缩短至2小时，管理成本降低30%推广“数字孪生技术”通过BIM+GIS技术建立小区数字模型，实现施工过程可视化管理、后期运维精准化决策，减少返工与浪费适老化与全龄友好设计重点改造“无障碍设施”增设坡道、扶手、紧急呼叫按钮，改造公共卫生间，在老年活动中心配备康复器材；推广“适老化住宅改造”，为高龄老人提供防滑地面、智能监测设备等个性化服务打造“全龄友好空间”在小区内设置儿童游乐区、青年健身区、老年棋牌区，建设社区图书馆、共享厨房、便民服务站，满足不同年龄群体需求

四、2025年老旧小区改造工程实施策略从“项目落地”到“价值提升”的全流程管理

（一）前期调研精准识别需求，避免“盲目改造”“一户一档”需求调研组织社区工作者、设计师、居民代表组成调研小组，通过“上门走访+线上问卷”的方式，对小区建筑状况（结构安全、管线老化）、居民诉求（功能需求、服务需求、环境需求）、经济承受能力等进行全面摸底，建立“一户一档”需求清单，确保改造方案“靶向施策”例如，针对老年人口占比超30%的小区，重点增加适老化设施；针对年轻群体占比高的小区，优先建设共享空间、智能充电桩等“可行性评估”先行第8页共12页对每个改造项目进行“技术可行性、经济可行性、社会可行性”评估技术上，邀请结构、给排水等专业工程师现场勘查，评估房屋承重、管线布局等是否满足改造要求；经济上，测算改造成本、运营成本、收益预期，判断是否具备可持续性；社会上，评估居民参与意愿、社区矛盾风险，制定应对预案，避免因“不可行”导致项目“烂尾”

（二）规划设计兼顾“统一标准”与“个性需求”“一小区一方案”差异化设计避免“千区一面”，结合小区历史风貌、建筑特色、居民需求制定个性化方案对有历史价值的小区，采用“修旧如旧”原则，保留红砖外墙、雕花栏杆等元素；对老龄化严重的小区，重点设计“居家养老+社区服务”融合的空间；对年轻群体聚集的小区，打造“共享办公+网红打卡点”的活力社区“模块化设计”提升效率将改造内容拆分为“基础模块”（水电路气改造）、“功能模块”（养老、托育设施）、“提升模块”（电梯、智慧系统），居民可根据需求选择组合，企业通过模块化施工缩短工期、降低成本例如，某企业推出“10种改造套餐”，覆盖不同小区类型与需求，使项目设计周期从3个月缩短至1个月

（三）施工管理“精细管控”减少对居民生活影响“分区域施工+错峰作业”将小区划分为若干施工单元，分阶段施工，避免全小区同时施工导致“出行难、环境差”；对噪音大、粉尘多的工序（如拆除、打凿）安排在白天非居民休息时段（8:00-18:00），夜间施工需提前告知居民并采取降噪措施，如安装隔音屏障、使用低噪音设备第9页共12页“全过程质量追溯”引入“智慧工地”系统，对施工材料、工序、验收等环节进行数字化记录，居民可通过扫码查看施工进度与质量报告；建立“施工日志”制度，每日公示施工情况、问题处理结果，接受居民监督，确保“阳光施工”

（四）后期运营“机制保障”确保改造成果长效保持“居民付费+政府补贴”维护资金机制改造后，小区公共设施维护费用由“基础物业费+专项维护基金”承担基础物业费用于日常保洁、安保，专项维护基金（从政府补贴、居民付费中提取）用于电梯、管网等大额设施维修，同时探索“公共收益反哺”模式，如将小区广告位、停车场收益用于设施维护，形成“取之于民、用之于民”的良性循环“智慧化运维”提升管理效率运用物联网、大数据技术建立“设施健康档案”，对电梯、路灯、消防设备等进行实时监测，提前预警故障风险；开发“小区服务APP”，居民可在线报修、缴费、参与社区活动，物业通过APP调度资源，实现“快速响应、精准服务”，如成都某小区通过智慧运维，设施平均故障修复时间从3天缩短至4小时

五、2025年老旧小区改造工程未来展望从“居住空间”到“生活共同体”的价值重构2025年，随着政策深化、技术赋能与模式创新，老旧小区改造将突破“物理空间更新”的范畴，向“生活共同体建设”转型，成为城市高质量发展的重要支撑

（一）城市更新的“微单元”激活存量空间价值第10页共12页老旧小区改造将与城市更新深度融合，通过“拆违建绿、留白增绿、功能置换”等方式，优化城市空间结构例如，北京某老旧小区通过拆除临建、新增口袋公园，不仅改善了居住环境，还为周边社区提供了公共活动空间；上海某小区将废弃厂房改造为社区文创中心，带动周边商业发展，实现“改造一片、激活一片”的效应这种“以小见大”的更新模式，将推动城市从“增量扩张”向“存量提质”转变，提升城市整体功能与活力

（二）社区治理的“试验田”构建共建共治共享格局未来老旧小区改造将成为社区治理创新的“试验场”通过“居民议事会”“积分兑换”“志愿服务”等机制，提升居民参与度；引入社会组织、志愿者等多元主体，提供养老、托育、文化等专业化服务；探索“红色物业”“社区基金会”等治理模式，将党组织领导、居民自治、专业服务有机结合，形成“小事不出楼栋、大事不出社区”的治理闭环例如，杭州某小区通过“社区基金会”募集资金200万元，用于加装电梯、适老化改造等项目，居民从“旁观者”变为“参与者”，社区凝聚力显著增强

（三）民生幸福的“晴雨表”满足人民对美好生活的向往老旧小区改造的最终目标是“让居民生活更美好”未来，改造内容将更加贴近居民需求从“有没有电梯”到“电梯好不好用”（如加装电梯品牌、维护服务），从“有没有养老设施”到“养老服务专不专业”（如康复护理、健康监测），从“有没有停车位”到“停车方不方便”（如智能停车、错峰共享）这种“以人为本”的改造，不仅能提升居民的居住体验，更能增强获得感、幸福感、安全感，让老旧小区真正成为“有温度、有活力、有记忆”的生活家园结语以“绣花功夫”绘就城市更新新图景第11页共12页从2015年“老旧小区改造”首次写入政府工作报告，到2025年成为城市发展的“必修课”，老旧小区改造的意义早已超越“改善居住条件”本身它是国家治理能力现代化的微观实践，是城市有机更新的关键抓手，更是千万家庭对美好生活向往的生动回应2025年，面对“规模与质量”“政府与市场”“改造与维护”的多重挑战，行业需要以“政策为纲、居民为本、技术为翼、管理为基”，用“绣花功夫”推进每一个项目，用“系统思维”破解每一个难题正如一位社区工作者所说“老旧小区改造不是‘一锤子买卖’，而是‘一辈子的事’只有让居民真正参与进来、受益其中，才能让‘老小区’焕发‘新活力’，让城市发展更有温度、更具韧性”未来已来，让我们共同期待，在2025年的城市地图上，那些承载着岁月记忆的老旧小区，将与现代化的城市肌理交相辉映，成为“住有宜居”的生动注脚（全文约4800字）第12页共12页。