存量房税收教学课件

存量房税收教学课件第一章存量房税收概述存量房定义购买过产称为存量房是指已被和使用的房，在中国通常二手房具体包括办记•已理初始登的新建商品房办转记产•已理移登的各类房办记产•已建成但尚未理初始登的房当场产对场前中国存量房市交易活跃，占房地交易总量的50%以上，税收政策市影响巨大存量房交易税费全景图增值税个人所得税纳转让纳转让税人方税人方计额额计税依据全或差税依据核定或核实税率5%或9%税率1%-3%或20%土地增值税契税纳转让纳购买税人方税人方计额计税依据增值税依据成交价税率5%-10%税率1%-3%深圳市存量房税收政策最新动态政策更新要点计税参考价格制度计关自2024年12月1日起，深圳市实施新的税参考价格是指税务机会同住建部产将存量房税收政策门制定的房交易参考价格，用于计为计础•引入税参考价格制度•作最低税基转让调阴•个人住房核定征收个税税率整•抑制阳合同围扩•契税优惠政策范大•保障税收公平协监进场•强化部门同管机制•促市透明计税价格确定机制纳税人申报成交价≥计税参考价申报价＜计税参考价不含税成交价定义及应用报为计计为计以申价格作税依据以税参考价作税依据不含税成交价是指剔除增值税后的房屋产计为产计为报实际交易价格例某房税参考价300万元，实际成例某房税参考价300万元，申成为则为计为则为计计交价320万元，以320万元作税依交价280万元，以300万元作税依算方式不含税成交价=含税成交价÷据据1+适用税率深圳市二手房交易计税价格对比图区计对当报上展示了深圳市不同域二手房交易中税参考价与实际成交价的比情况申计时关将计报价格低于税参考价，税务机按税参考价征税，有效防止低交易价格逃避税为收的行增值税详解个人住房转让增值税政策企业和其他组织转让存量房转让纳额持有2年以上的普通住房免征增值税一般税人按9%税率差征收转让额规纳额持有不足2年的普通住房按5%税率全征收小模税人按5%征收率差征收转让额额计销额购买产产关费个人非普通住房不分持有年限，均按5%税率全征收差算售-不动原价-不动相税城市维护建设税与教育费附加计税基础与税率小微企业减征政策缴纳额为计对以实际的增值税税税依据2023年1月1日至2027年12月31日，规纳维区增值税小模税人、小型微利企业和•城市护建设税7%（市）、5%县个体工商户（城、镇）、1%（其他）资维费减按50%征收源税、城市护建设•教育附加3%产税、房税、城镇土地使用税、印花•地方教育附加2%费税、耕地占用税和教育附加、地方教计应缴应算公式增值税×相税率育附加费•已依法享受上述税其他优惠政策的，可叠加享受印花税政策产权转移书据印花税二级转移登记印花税小微企业减半优惠围级转记为对税率

0.05%适用范房屋二移登行适用象小型微利企业计税依据房屋成交价格税率

0.05%优惠幅度减半征收纳买计税义务人立契人（受人）税依据房屋成交价格适用期限2023-2027年买卖暂纳买政策优惠个人住房免征收税义务人方备注可与其他优惠政策叠加享受个人所得税核定与核实征收核定征收方式核实征收方式免税政策计计满普通住房税价格×1%算公式足条件可免征个人所得税计计费费非普通住房税价格×

1.5%税价格-原值-税-合理用×20%•家庭唯一住房计纳证关费非住宅税价格×3%已居住5年以上税人需提供完整的原值凭及相税票据证•提供完整明材料个人所得税案例分析案例背景选择依据分析张购先生2018年入一套住宅，原值300核定征收适用情况产万元，2024年以450万元出售，期间产较费费•房增值幅度大生装修20万元，税5万元证核定征收计算•无法提供完整原值凭•持有期间装修改造投入大普通住房450万×1%=

4.5万元核实征收适用情况核实征收计算产较•房增值幅度小证450万-300万-5万-20万×20%=•能提供完整原值凭较购时较25万元•原值高或入间近张应选择缴纳先生核定征收方式，个人所得税

4.5万元契税税率及优惠政策1家庭唯一住房90平方米及以下1%90平方米以上

1.5%2家庭第二套住房员当适用条件家庭成在地无其他住房90平方米及以下1%3其他情况90平方米以上2%员当仅适用条件用于改善居住条件，家庭成在地有1套住房一般住房3%产非住宅房3%经济适用房上市交易3%围扩买缴纳买自2024年12月1日起，深圳市契税优惠政策范大，更多家庭可享受1%-2%的优惠税率契税由方，是存量房交易中方承担的主要税种土地增值税政策个人住房转让非住宅类房产转让财规根据税

[2010]53号文件定核定征收率转让暂铺写楼个人普通住房免征收土地增值税商、字等10%时满标转让•需同足普通住宅准和个人条其他非住宅5%件计应纳额转让标积积销算公式税=收入×适用税•普通住宅准建筑面、容率、当规率售价格等符合地定企业间转让扣除项目级进转让产项土地增值税实行四超率累税率（30%-60%），企业房可扣除目包括权额

1.取得土地使用支付的金开础

2.发成本（建筑、装修、基设施等）开费费销费过开

3.发用（管理、售等，不超发成本10%）转让产关费

4.与房有的税土地增值税核定征收案例案例一商铺转让案例二其他非住宅转让转让铺转让李先生一处商，成交价500万元王女士一处工业厂房，成交价800万元计计土地增值税算土地增值税算应纳额应纳额税=500万元×10%=50万元税=800万元×5%=40万元说说适用情形明适用情形明铺产虑别当关商属于商业性房，适用10%的核定征收率，不考原值和增值幅工业厂房属于其他非住宅类，适用5%的核定征收率地税务机转让计产区调度，直接按收入算根据不同房类型和域位置可能会整具体适用税率国有土地收益金政策依据计算方法标深圳市人民政府1999年第56号令征收准按批复房价的1%征收资产计积深圳市国土源和房管理局

[2002]238号算公式批复房价×建筑面×1%文缴纳流程办产过记时缴纳在理房户登一并产记缴纳向房地登机构窗口权权转让时规转让国有土地收益金是指在国有土地使用及地上建筑物、附着物所有，政府按定向方规费收取的一种它不同于税收，属于政府非税收入存量房税费申报流程0102交易前准备房产交易中心申报产证证证签订买卖准备房、身份、婚姻明等材料合同计报查询税参考价格申成交价格预应缴费写费报估税填税申表0304税务窗口缴税不动产登记测额缴纳证关按照系统算金税款提交完税凭及相材料证办产权记取得完税凭理变更登请领产权证提交减免税申（如适用）取新不动相关部门职责分工负责签住建部门房屋交易合同网备案，提供交易信息负责费计税务部门税征收管理，制定税参考价格产记负责办产权转记为缴续环节不动登机构理移登，作税后典型交易税费计算示范深圳某二手房交易案例费计结交易基本信息税算果积卖应缴费•普通住宅，建筑面100平方米方税计过税参考价400万元•增值税免征（持有超2年）实际成交价420万元个人所得税420万×1%=

4.2万元卖购方入价（5年前）300万元•土地增值税免征（个人普通住宅）买•方家庭在深圳无其他住房买应缴费方税契税420万×

1.5%=

6.3万元买卖•印花税免征（个人住房）国有土地收益金420万×1%=

4.2万元税费计算流程图图费计标关键节计骤纳上展示了存量房交易税算的完整流程，注了决策点和算步税人图计导可依据此流程确定适用的税种、税率和算方法，避免因政策理解偏差致的税务风险存量房交易中的税务风险点低报成交价风险原值凭证缺失影响税收优惠政策误用现现现表形式表形式表形式阴规费购虚•阳合同避税•无法提供原始房发票•构唯一住房条件报显场费证隐瞒员产•申价格明低于市价•装修、改造用无凭•家庭成房情况过钱报关费遗误围•通返等方式变相降低申价•相税票据失•解政策适用范风险后果风险后果风险后果罚缴滞纳•税务稽查补税款•无法采用核实征收•被追税款及金计记录关费临罚•入个人信用•无法扣除相用•可能面行政处负续产记•可能构成偷税罪•可能增加实际税•影响后不动登税务筹划与合规建议合理利用核定征收完善原值凭证保存产证状购证根据房增值情况和原值凭保存况，合从房之日起妥善保存以下凭选择理核定征收或核实征收方式购缴证•房合同、发票和税凭证产证关记•增值幅度大且有完整凭→核实征收•房及相登文件证关•增值幅度小或凭不全→核定征收•装修改造发票及相合同测负费维缴纳证•提前算两种方式的税差异•物业、修基金凭虚证违为应严议扫纸质证遗注意构原值凭属于法行，格建采用电子描备份，防止凭失损避免或坏关注政策动态及时调整产调频议房地税收政策整繁，建关•定期注税务部门官方网站发布的政策更新纳热线利用国家税务总局12366税服务咨询具体政策专顾问筹•重大交易前咨询业税务，制定合理划方案存量房税收政策对市场的影响调节市场行为1促进资源配置2控制投机炒房3保障财政收入4促进市场健康发展调节房地产投资行为过计过存量房税收政策通差异化税率设，有效通多套房差异化税率导费导资•引合理住房消•引金流向实体经济产•抑制短期投机炒作•降低房地金融风险进产场稳资•促房地市平发展•平衡投与居住属性对满为倾现导例如，持有2年住房免征增值税的政策，有效减少了短期投机行契税优惠政策向首套房斜，体了房住不炒的政策向国际视角其他国家存量房税收比较美国香港新加坡产资额买买卖主要税种房税、本利得税主要税种印花税、外印花税、家主要税种方印花税、方印花税、额买续产印花税外方印花税特点年度持征收房税，税率层级针对买

0.5%-

2.5%特点多印花税制度特点外国家和多套房拥有者征额费资为进收高税本利得税持有1年以上长期，税基本印花税最高15%累税率内为买进额针对转让率0-20%；1年以短期，按个人所基本方印花税1%-4%累税率外印花税短期，持有36个内转让额买购得税税率征收月征收10%-20%外方印花税新加坡公民第二套单买购买豁免政策自住2年以上，人可免税加收17%，非居民加收30%家印花税非香港永久性居民住额卖内25万美元，夫妻可免税50万美元宅外征收15%方印花税持有3年出售，最高12%与国际相比，中国存量房税收体系具有以下特点环节为环节产

1.交易税收主，尚未全面实施保有房税对给显

2.自住型和改善型需求予明税收优惠存量房税收政策未来趋势1税率调整可能性来将细未或更加精化差异进扩围•一步大首套房优惠范对资购负•投投机性房加大税区试•域差异化税率政策点2数字化申报与监管术级税收征管技升区链术应产记录块技用于房交易数识别•大据分析异常交易•电子发票全面推广•部门信息共享机制完善3绿色建筑税收激励环导保向税收优惠绿节•色能建筑减免契税旧区老小改造税收支持•低碳住宅交易税收优惠常见问题答疑123计税参考价如何查询？个人所得税核定与核实如何选择？契税优惠如何申请？计过选择请税参考价可通以下渠道查询依据申流程产倾请证•深圳市税务局官方网站•房增值幅度大、持有期短→向核定

1.准备申材料身份、户口本、婚姻证证产记征收明、无房明等•深圳市不动登中心官网产倾写请厅终•房增值幅度小、原值高→向核实征

2.填《契税减免税申表》•税务大自助查询端签诺书拨热线收

3.署《个人无房承》•打12366税务服务咨询证选择审时产区•无法提供完整原值凭→只能核定

4.提交税务部门核查询需准备房具体信息，包括小名审过缴纳称楼栋单积征收

5.核通后按优惠税率、号、元号、面等议过测较建在交易前通税款算工具比两种方负选择式的税差异，更有利的方式案例研讨复杂交易中的税务处理多套房交易赠与与继承中的税务问题赵时亲赠案例先生同出售两套住房，一套普通住宅持有3年，一套豪华住宅持有1年直系属（父母、子女、配偶）间与税务处理•免征个人所得税契税减按1%征收•普通住宅免征增值税，个人所得税1%额亲赠•豪华住宅增值税5%（全），个人所得税

1.5%非直系属间与别办报计赠•需分理申，不能合并算•按与所得征收个人所得税，税率20%•契税正常征收3%继产规承房免征个人所得税，契税按定税率征收企业转让存量房转让办楼给转让企业A公司一处公B公司，原值500万，价800万，涉及税务处理纳额规纳额

1.增值税一般税人按9%差征收，小模税人按5%差征收转让费关费应纳额

2.企业所得税收入-原值-税-相用=税所得计

3.土地增值税按核定征收率5%算缴纳

4.印花税双方各按

0.05%互动环节学员提问与实操演练热点问题解答模拟税费计算练习针对员问题进现场场导员学在实际工作中遇到的存量房税收行解答提供多个不同类型的存量房交易景，引学识别•特殊交易情形的税务处理•适用税种与税率执选择计•政策行的边界案例•最优税方式计应纳额•税收优惠的适用条件•算税议径筹•税务争的解决途•分析税务划空间案例分析表格产额计交易类型房情况交易金主要税种算要点选择还个人住房普通住宅，持有3年500万元个人所得税、契税个税核定是核实？铺额计企业商商业用房，持有5年1200万元增值税、土地增值税增值税差算方法赠与交易普通住宅，父子间600万元契税享受优惠税率条件资源推荐与学习路径官方政策文件链接税务局咨询渠道线•《中华人民共和国税收征收管理法》上渠道关调转让营财纳•《于整个人住房业税政策的通知》税

[2010]53号国家税务总局12366税服务平台关调产环节财•《于整房地交易契税个人所得税优惠政策的通知》税

[2023]12号•深圳税务微信公众号计办线•《深圳市存量房交易税参考价格管理法》•电子税务局网站在咨询关产进项额暂办•《国家税务总局于发布〈不动税分期抵扣行法〉的公告》线下渠道区纳厅•各税务局税服务大产记•不动登中心税务窗口专业培训与认证课程税务师培训线上精品课程案例研讨班册师协组课产产举办中国注税务会织的系统程，涵盖房地税税务总局干部学院推出的房地税收政策与实务网各地税务学会定期的存量房税收实务案例分析研专题络课讨收程班课件总结存量房税收政策核心要点计应规则掌握税参考价制度与用规

2.熟悉增值税、个人所得税、契税等主要税种征收定围

3.了解各类优惠政策条件及适用范认识产

4.不同房类型差异化税收处理方式场

5.把握最新政策动向及市影响实务操作关键步骤评费交易前全面估税影响审选择计

2.慎最优税方式证证

3.准备完整原始凭及明材料规报缴纳

4.按定流程申税款关证

5.保存相税收凭激励与展望合规纳税助力房地产市场稳定掌握税收政策提升职业竞争力规纳对产场稳将为职带来显势合税于房地市的定发展具有重要意义深入理解存量房税收政策您的业发展著优维场当竞专赢护市公平，防止不正争提供业价值，得客户信任进对称规•促价格透明，减少信息不•避操作风险，保障交易安全财础筹创•保障政收入，支持城市基设施建设•优化税务划，造增值服务导资场过热过趋势领场•引合理源配置，防止市或冷•把握政策，引市变化场规为产场杂产场专识竞每一位市参与者的合行，都是房地市健康发展的基石在日益复的房地市中，税务业知是不可或缺的核心争力谢谢聆听欢迎提问与交流续联系方式后支持话线电123-4567-8910在咨询平台邮箱taxexpert@example.com。