2025 恒大在养老地产行业展望

2025恒大在养老地产行业展望2025年恒大在养老地产行业展望基于行业趋势与企业战略的深度分析引言老龄化浪潮下的产业转型与企业抉择当中国60岁及以上人口占比突破20%，当“银发经济”成为国家战略重点，当房地产行业从“高速扩张”转向“高质量发展”，养老地产已不再是简单的“地产+养老”概念叠加，而是关乎民生福祉、产业升级与企业转型的重要赛道作为中国房地产行业的曾经巨头，恒大在经历债务重组与战略调整后，2025年是否会将养老地产纳入核心发展方向？其凭借怎样的资源禀赋与转型决心，能否在竞争激烈的养老市场中找到立足之地？这不仅是对企业战略的审视，更是对中国养老产业未来格局的重要观察本报告将以总分总结构为框架，从行业环境、企业条件、挑战与机遇、发展路径四个维度展开分析，力求以专业视角呈现恒大进入养老地产的可行性与战略逻辑，为理解中国养老地产行业的复杂性与潜力提供参考

一、中国养老地产行业发展现状与趋势机遇与挑战并存

（一）市场需求从“生存型”到“品质型”的升级浪潮老龄化加速催生刚性需求国家统计局数据显示，2023年中国60岁及以上人口达

2.97亿，占总人口

21.1%，预计2035年将突破4亿，进入“超老龄化社会”其中，失能半失能老人约4000万，高龄老人超3000万，居家养老占比超90%，但专业照护资源缺口达30%这一背景下，“机构养老”“社区养老”“居家上门服务”三类需求同步爆发，2023年中国第1页共9页养老市场规模突破12万亿元，年复合增长率达15%，预计2025年将超16万亿元消费升级推动品质化需求与传统“能住就行”的养老需求不同，新一代老年人（尤其是“60后”“70后”群体）更注重生活品质他们有储蓄、有健康管理意识、追求社交与精神满足，催生“活力养老”“医养结合”“旅居养老”等细分场景例如，泰康之家的“CCRC持续照料社区”通过“独立生活+协助生活+专业护理”全周期服务，吸引高净值客户年均付费超20万元；万科随园嘉树则主打“社区嵌入式养老”，通过“15分钟养老服务圈”覆盖中端需求，2023年入住率超85%

（二）政策支持从“顶层设计”到“落地细则”的全面赋能国家战略明确产业定位“十四五”规划将“积极应对人口老龄化”列为重点任务，明确提出“发展银发经济，开发适老化技术和产品，培育智慧养老等新业态”2023年《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》进一步细化，要求“支持房地产企业开发适老化住宅和社区养老服务设施”，并通过土地、税收、金融等政策降低企业进入门槛地方政策提供差异化支持各地结合资源禀赋推出特色政策上海通过“存量房改造补贴”支持闲置厂房、学校转型养老社区；深圳对养老项目给予最高500万元建设补贴；海南则依托旅游资源，试点“候鸟式养老”，对旅居养老社区给予土地出让优惠这些政策不仅降低了企业初期投入成本，更引导养老地产向“区域特色化”发展

（三）竞争格局头部企业卡位与“跨界者”入场的混战地产企业主导“资源型”竞争第2页共9页万科、泰康、绿城、保利等头部房企通过“地产开发+养老运营”模式抢占市场泰康以“保险+养老”闭环模式锁定高净值客户，2023年在全国布局34个养老社区，会员超10万人；万科聚焦“社区养老+居家上门”，通过“随园养老”品牌覆盖80%一二线城市；绿城则主打“康养小镇”，将养老与文旅、农业结合，形成差异化产品跨界者入场带来模式创新互联网企业（如阿里、京东）通过智慧养老系统切入，提供远程监测、健康管理等服务；保险企业（如平安、众安）以“保险产品+养老服务”绑定客户，降低获客成本；医疗企业（如爱尔眼科、和睦家）则依托专业医疗资源，打造“医养结合”标杆项目

（四）现存问题从“供给过剩”到“运营困境”的深层矛盾供需错配高端项目过剩与普惠服务不足目前市场上约60%养老项目定位高端（单床均投资超10万元），但高净值客户仅占老年人口3%，导致部分项目入住率不足50%；而面向普通收入群体的普惠型养老社区（单床投资3-5万元）供给不足，尤其在三四线城市，“有机构住不起，居家无人照护”的矛盾突出运营能力薄弱服务标准化与人才短缺制约发展养老地产的核心竞争力在于服务，而非地产本身但多数企业重建设轻运营，存在“服务同质化”“人员流动性高”（护理员流失率超30%）等问题例如，某头部房企虽开发养老社区，但因缺乏专业运营团队，最终将项目整体出售，未能实现长期价值

二、恒大进入养老地产的可行性分析优势与短板的辩证审视

（一）恒大的核心优势资源禀赋与转型契机品牌与土地储备的规模优势第3页共9页恒大作为曾经的“宇宙房企”，在全国拥有超1500个房地产项目，其中部分位于三四线城市核心区域，土地成本低、区位优势明显（如靠近医院、公园等配套）若将部分闲置商业地产或待开发地块改造为养老社区，可快速降低前期投入此外，恒大品牌在中老年群体中仍有较高认知度，有助于项目获客多元化业务的协同潜力恒大在新能源汽车、健康医疗、文化旅游等领域的布局，为养老地产提供协同新能源汽车可开发适老化智能代步车、救护车；健康医疗资源可与医疗机构合作，建立“医养结合”绿色通道；文化旅游项目可融入“旅居养老”场景，吸引季节性客户债务重组下的转型决心2023年恒大启动债务重组计划，明确“聚焦房地产主业”的战略调整养老地产作为“长周期、稳现金流”的民生行业，与恒大“降负债、保交楼”的短期目标形成互补——通过持有运营养老社区，可获得稳定租金与服务收入，改善现金流

（二）恒大的潜在短板转型挑战与固有风险债务压力与融资能力受限截至2023年底，恒大有息负债超2万亿元，虽通过资产处置、债务展期缓解压力，但融资渠道仍受限制（如银行贷款、债券发行困难）养老地产前期投入大（单社区投资5-15亿元）、回报周期长（通常10年以上），对资金链要求极高，恒大需解决“融资难、成本高”的问题运营经验与人才储备不足恒大此前在地产领域以“高周转开发”为主，缺乏养老地产的精细化运营经验养老服务涉及医疗护理、心理疏导、营养配餐等专业第4页共9页领域，需组建专业团队，但目前其核心人才多集中在地产开发，缺乏护理、康复等领域专家，且面临行业人才争夺（如泰康、万科等企业已建立成熟的人才培养体系）品牌信任度与市场认知修复2021年以来的债务危机导致恒大面临“保交楼”“合同纠纷”等负面舆情，部分客户对其信任度下降养老服务直接关系老年人福祉，消费者更倾向选择“口碑好、信誉佳”的品牌，恒大需通过长期努力修复市场形象，重建客户信任

三、恒大在养老地产的潜在挑战政策、市场与运营的三重考验

（一）政策风险土地、资质与标准的不确定性土地政策的区域差异养老地产土地性质多为“医卫慈善用地”，需通过划拨或协议出让获得，且土地用途限制严格（如不得随意改变为住宅）部分地方政府对养老项目的土地规划存在“重审批轻监管”问题，若恒大在三四线城市拿地，可能面临土地性质变更难、配套政策落实不到位等风险资质审批与标准合规养老机构需取得《养老机构设立许可证》，涉及消防、卫生、医疗等多部门审批，流程复杂（通常需6-12个月）此外，国家《养老机构管理办法》要求养老服务需符合“服务安全基本规范”（如护理人员配比、应急设施标准），若恒大在项目设计、服务流程上未能严格合规，可能面临罚款、停业等处罚

（二）市场竞争头部房企与跨界者的双重挤压头部房企的先发优势难以撼动第5页共9页泰康、万科等企业已在养老领域深耕10年以上，形成“品牌+资源+运营”的护城河泰康的“保险支付+养老服务”模式锁定高净值客户，客户生命周期价值超千万元；万科通过“社区嵌入式养老”覆盖中端市场，与万科物业形成协同效应恒大若以“新人”身份进入，需在细分市场找到差异化定位，否则将陷入价格战，利润空间被压缩跨界者的模式创新带来冲击互联网企业通过“智慧养老平台”降低服务成本，医疗企业依托专业资源提升服务质量，跨界者的模式创新对恒大的传统地产思维构成挑战例如，京东健康推出“居家养老上门服务”，通过AI健康监测设备实现远程照护，成本仅为机构养老的1/3，对恒大的普惠型养老项目形成竞争压力

（三）运营管理服务标准化与成本控制的难题服务标准化体系的建立养老服务涉及“生理照护”“心理慰藉”“文化娱乐”等多维度，需制定统一的服务标准（如护理流程、沟通话术、应急处理）但恒大缺乏养老服务经验，若简单照搬其他企业的标准化体系，可能出现“水土不服”——例如，针对北方老人的服务流程与南方老人的习惯差异较大，需结合区域特点定制，这对运营团队的本地化能力要求极高成本控制与盈利平衡养老地产的成本构成中，人力成本占比超50%（护理员月薪约5000-8000元，且流动性高），医疗设备维护、食材采购等成本也居高不下目前行业平均毛利率约15%-20%，净利率仅3%-5%，部分项目需依赖政府补贴恒大若不能通过规模化采购、智能化降本（如引入智第6页共9页能护理机器人）、保险支付（如与商业保险合作）降低成本，将面临盈利难题

四、恒大养老地产的发展路径与策略建议分阶段、差异化、重运营

（一）第一阶段（2025-2026年）试点先行，聚焦细分市场选择2-3个核心城市试点优先选择“老龄化率高、政策支持力度大、恒大有土地储备”的城市，如广州（总部所在地，医疗资源丰富）、上海（高端养老需求集中）、成都（人口流入多，中端市场潜力大）每个试点项目控制规模（200-500张床位），总投资不超过10亿元，降低试错成本定位“中端普惠型”养老社区避开泰康的高端市场与互联网企业的普惠低价策略，聚焦“有一定储蓄、注重服务质量”的中端客户（如退休教师、企业职工），单床位定价

1.5-3万元/月（含住宿、餐饮、基础护理），通过“会员制+服务包”模式吸引客户（如充值10万元成为会员，可享优先入住权）

（二）第二阶段（2027-2029年）模式验证，构建协同生态打造“医养结合+社区嵌入”双模式与三甲医院合作建立“绿色通道”，在社区养老中心设立医务室，提供“日常诊疗+紧急救治”服务；同时开发“居家养老上门服务”，通过恒大物业团队提供助餐、助浴、康复等服务，形成“社区+居家”的服务网络，覆盖更多客户群体引入战略投资者与保险合作与平安养老、泰康之家等保险机构合作，推出“保险+养老服务”产品（如购买重疾险可获养老社区入住优惠），通过保险资金降低融第7页共9页资成本；引入地方国企或产业基金入股，缓解债务压力，同时借助国企资源获取政策支持

（三）第三阶段（2030年后）规模化扩张，输出运营能力标准化复制成熟模式总结试点项目经验，形成“选址-设计-建设-运营”标准化流程手册，在三四线城市批量复制中端普惠型养老社区，利用恒大土地储备优势快速落地，抢占下沉市场探索“养老+”跨界融合结合恒大新能源汽车、文旅资源，开发“适老化智能社区”（配备自动驾驶代步车、智能监测系统）和“旅居养老基地”（如在海南、云南开发季节性养老项目），打造差异化竞争力结论以长期主义拥抱养老产业的星辰大海2025年的中国养老地产行业，正站在“政策红利释放、需求持续升级、模式加速创新”的关键节点对于恒大而言，进入养老地产既是应对行业转型的必然选择，也是企业重建品牌、修复信任的重要契机尽管面临债务压力、运营经验不足、市场竞争激烈等挑战，但凭借其庞大的土地储备、多元化业务协同与转型决心，恒大仍有机会在养老地产赛道占据一席之地然而，养老地产的核心是“服务”而非“地产”，恒大需摒弃“高周转”思维，以“长期主义”深耕运营既要通过精细化服务建立口碑，又要通过模式创新与成本控制实现盈利，更要在社会责任与商业价值间找到平衡若能做到这三点，恒大不仅能在养老地产行业实现自身转型，更能为中国老龄化社会贡献“有温度的解决方案”——这或许是“宇宙房企”在时代浪潮中，从“规模”走向“价值”的必经之路第8页共9页未来已来，养老地产的星辰大海，正等待有准备、有担当的企业去开拓第9页共9页。