2025 恒大在长租公寓行业研究

2025恒大在长租公寓行业研究

一、引言长租公寓行业的时代坐标与恒大的战略选择长租公寓作为住房保障体系的重要组成部分，是满足新市民、青年人等群体住房需求的关键载体随着中国城镇化进程的深化、住房制度改革的推进以及“租购并举”政策的持续落地，长租公寓行业已从早期的探索阶段进入规模化、专业化发展的新阶段据《中国住房发展报告（2024-2025）》显示，2024年全国长租公寓市场规模突破

1.8万亿元，预计2025年将达到

2.1万亿元，年复合增长率维持在15%以上与此同时，行业竞争也从“跑马圈地”转向“精细化运营”，头部企业通过品牌沉淀、服务升级、数字化转型巩固市场地位，而行业外部资本的持续涌入与政策的严格监管，进一步推动行业向规范化、高质量方向发展在此背景下，恒大作为中国房地产行业的龙头企业之一，其在长租公寓领域的战略布局备受关注尽管恒大曾因前期多元化扩张导致资金链承压，但近年来通过业务调整与资产盘活，逐步聚焦核心赛道长租公寓凭借“轻资产、高周转、政策支持”的特点，成为恒大实现业务转型、重塑品牌形象的重要方向本报告将围绕“2025年恒大在长租公寓行业”这一核心主题，从行业发展环境、恒大战略定位、市场竞争格局、面临的挑战与机遇、发展策略建议五个维度展开分析，旨在为理解恒大长租公寓业务的发展逻辑与行业价值提供参考

二、2025年长租公寓行业发展环境分析行业发展环境是企业战略制定的基础，需从政策、经济、社会、技术四个维度综合研判第1页共14页

（一）政策环境“保障+规范”双轮驱动，行业进入高质量发展期2025年，国家对长租公寓行业的政策支持力度持续加大，同时监管体系进一步完善，形成“保障供给、规范运营、防范风险”的政策导向国家层面保障性租赁住房成为核心抓手2024年12月，住建部等部门联合印发《2025年保障性租赁住房工作实施方案》，明确全年建设筹集保障性租赁住房200万套（间），重点面向新市民、青年人等群体，租金低于同地段市场租金10%-20%政策同时提出“土地支持、资金奖补、税费减免”三大保障措施在土地供应上，允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地建设保障性租赁住房；在资金支持上，中央财政对新建项目按套均2万元标准给予奖补，地方政府可通过专项债、政策性银行贷款等多渠道融资；在税费减免上，对保障性租赁住房建设经营的，免征城市基础设施配套费等6项行政事业性收费，落实增值税、房产税等税收优惠这一政策直接利好长租公寓企业，尤其是具备存量资产改造能力的企业——恒大在三四线城市拥有大量已建成但未充分利用的商业综合体、住宅项目，可通过改造纳入保障性租赁住房体系，获得政策红利地方层面差异化监管与区域化探索一线城市如北京、上海、深圳继续强化“租金调控”与“市场规范”，出台《住房租赁条例实施细则》，要求企业备案率达100%，租金涨幅不得超过CPI，禁止“高收低租”“租金贷”等行为；同时试第2页共14页点“租金参考价”制度，对热门区域、热门户型设置租金上限，引导市场理性定价三四线城市则聚焦“去库存”与“民生保障”，如成都、武汉等城市推出“长租公寓建设补贴”，对新建项目按建筑面积给予每平方米500元补贴，对存量房改造项目给予每间1000元补贴，鼓励企业参与城市更新地方政策的差异化，为恒大在不同能级城市的布局提供了灵活的策略空间

（二）经济与社会环境需求刚性增长，行业进入“存量竞争+结构升级”阶段经济基础新市民群体支撑市场需求2025年，中国城镇化率预计达到66%，新市民、青年人等群体规模超过

3.5亿人，其中超过60%有长期租房需求国家统计局数据显示，2024年全国城镇居民人均可支配收入

4.9万元，实际增长

5.2%，可支配收入的提升为租赁消费能力提供支撑同时，疫情后“灵活就业”“远程办公”等新就业形态兴起，推动“短租+长租”“整租+合租”的多元化需求，长租公寓企业通过“模块化产品”“按需服务”可更好满足细分需求社会观念从“居者有其屋”到“住有所居”的理念转变随着“租购同权”政策在部分城市落地（如广州、佛山等），租房群体在子女教育、医疗服务等方面的权益逐步与购房者接轨，“先租后买”“长期租赁”的观念被更多年轻人接受2024年艾瑞咨询调研显示，72%的90后、00后表示“愿意长期租赁优质公寓”，其中45%认为“租赁生活与自有住房生活质量差异不大”这一趋势推动长第3页共14页租公寓从“过渡性住所”向“品质生活空间”升级，对企业的服务能力、社区运营提出更高要求

（三）技术环境数字化与智能化重塑行业运营逻辑数字化工具普及，运营效率显著提升2025年，长租公寓行业数字化渗透率已达75%，企业通过“租客管理系统（CRM）”“智能门锁”“能耗监控平台”等工具，实现“人、房、钱”的精细化管理例如，某头部企业通过AI算法优化租客画像，空置率降低15%；通过智能水电表实时监控能耗，运营成本下降8%恒大若能将其原有房地产数字化经验（如智慧社区系统）与长租公寓业务结合，可快速实现运营提效智能化设施落地，产品竞争力增强智能安防（人脸识别门禁、监控预警系统）、智能家电（节能空调、智能马桶）、智能服务（语音控制家居、AI客服）成为中高端长租公寓的标配据戴德梁行报告，2024年带智能设施的长租公寓租金溢价达10%-15%，且出租周期缩短20%恒大可依托其地产板块的供应链优势（如与美的、格力等家电企业合作），降低智能设施采购成本，打造“高性价比+智能化”的产品特色

三、恒大长租公寓业务的战略定位与资源基础在行业环境的驱动下，恒大需明确长租公寓业务的战略定位，并依托自身资源禀赋构建核心竞争力

（一）战略背景与目标从“多元化收缩”到“核心赛道聚焦”恒大的业务转型需求2021年以来，恒大因前期债务问题进入债务重组与资产盘活阶段，核心策略是“聚焦主业、剥离非核心资产”房地产开发仍是核心，但长租公寓作为“轻资产、高现金流、政策支持”的赛道，被视第4页共14页为新的增长引擎据恒大2024年财报披露，其计划将长租公寓业务作为“第二曲线”，目标2025年实现营收50亿元，2030年突破200亿元，成为集团重要的利润来源长租公寓战略目标“普惠型+社区化”的细分定位恒大的长租公寓业务以“普惠型长租社区”为核心定位，目标客群聚焦新市民、蓝领工人、年轻白领，产品以“小户型、低租金、配套全”为主，打造“居住+社交+服务”的复合型社区具体目标包括2025年在全国15个重点城市布局5万套房源，其中保障性租赁住房占比不低于40%；租客满意度达85%以上，复租率超60%；通过“租金+增值服务”实现单房月均收入1500元以上

（二）资源禀赋分析存量资产与品牌渠道的核心优势土地与存量资产优势低成本扩张的基础恒大在全国280多个城市拥有约

1.5亿平方米的存量资产，包括商业综合体、住宅底商、闲置写字楼等，部分位于城市非核心区域或三四线城市，适合改造为长租公寓例如，恒大在天津滨海新区的某商业综合体，因周边产业园区员工租房需求大，已改造为“青年人才公寓”，首批1000套房源出租率达90%相比新拿地建设，存量改造可节省土地成本约40%，缩短项目落地周期6-12个月资金与融资能力缓解前期投入压力尽管恒大面临债务问题，但通过资产处置与债务重组，2024年可动用资金约800亿元，其中约200亿元专项用于长租公寓业务此外，恒大可依托其地产板块的信用基础，通过“经营性物业贷”（以存量公寓为抵押获取贷款）、“绿色债券”（发行长租公寓专项债）等方式融资，降低融资成本例如，2024年11月，恒大发行50亿元第5页共14页“保障性租赁住房ABS”，票面利率

3.2%，期限7年，为长租公寓项目提供稳定资金支持品牌与渠道资源潜在客群转化能力恒大在全国拥有超3000万业主资源，其中约20%为35岁以下的年轻人，可通过“老带新”“业主转化”等方式获取初始租客此外，恒大的地产销售渠道（线下售楼处、线上平台）可与长租公寓业务协同，例如在楼盘交付时同步推出“租房+购房优惠”活动，吸引年轻家庭从“租房”向“购房”过渡，实现业务联动

四、市场竞争格局与恒大优劣势分析在明确战略定位与资源基础后，需分析恒大在长租公寓行业的竞争环境与自身优劣势

（一）行业竞争格局头部集中化，细分市场差异化头部企业竞争态势规模化与专业化并存目前长租公寓行业呈现“头部集中”特征，万科（泊寓）、龙湖（冠寓）、旭辉（领寓）等企业通过规模化扩张与精细化运营占据主导地位2024年，头部10企业市场份额合计达35%，其中万科泊寓以12%的份额居首，布局全国80个城市，房源超20万套；龙湖冠寓聚焦一二线核心区，主打“精品公寓”，单房月均租金达3000元以上，溢价能力强这些企业已形成“品牌壁垒”“服务体系”“运营经验”三大优势，对新进入者构成较大竞争压力细分市场竞争特点差异化赛道机会显现随着市场成熟，长租公寓行业从“综合型”向“细分型”发展高端市场聚焦高收入白领，主打“设计感+个性化服务”，如自如友家的“整租+管家服务”；第6页共14页中端市场面向新市民，以“性价比+基础服务”为主，如魔方公寓的“标准化装修+集中管理”；低端市场针对蓝领工人，提供“低价+基本住宿”，如旭辉领寓的“产业园区配套公寓”目前，中端与低端市场竞争激烈但利润率低，高端市场则被头部企业垄断，恒大若能在“中端+保障性租赁住房”领域实现差异化，有望开辟蓝海市场

（二）恒大竞争优势低成本与规模化的“后发优势”成本与规模优势快速覆盖市场的基础恒大凭借存量资产改造的低成本优势，可在价格上形成竞争力例如，在三四线城市，恒大将闲置住宅改造为长租公寓，单房改造成本约5000-8000元，低于行业平均水平（

1.2万元/间），可实现租金定价低于周边市场10%-15%，吸引对价格敏感的蓝领与新市民客群同时，恒大计划2025年通过“一城市一项目”的模式，快速复制标准化产品，形成规模效应，降低边际成本多元化协同效应资源整合的独特价值恒大的长租公寓业务可与地产、物业、酒店等板块形成协同地产板块为长租公寓提供房源支持，同时通过“购房优惠”引导租客转化；物业板块恒大物业拥有超2000万㎡的管理面积，可直接承接长租公寓的安保、保洁等服务，降低外包成本；酒店板块将闲置酒店改造为“长租+短租”混合社区，满足不同租客需求，提升资产利用率

（三）恒大竞争劣势运营经验与品牌信任的“短板”运营经验不足从“卖房”到“租房”的转型挑战第7页共14页房地产开发与长租公寓运营存在本质差异前者依赖“销售回款”快速周转，后者需通过“长期运营”实现现金流平衡，且对“租客服务”“社区维护”“风险控制”等能力要求极高恒大虽有地产运营经验，但缺乏专业的长租公寓团队，目前核心管理团队中仅有20%具备公寓运营经验，远低于头部企业70%以上的专业人才占比，可能导致“重建设、轻运营”的问题品牌信任修复压力过往争议的负面影响恒大因2021年以来的债务问题，品牌形象受损，部分消费者对其“交付能力”“资金稳定性”存在担忧这种负面认知可能延伸至长租公寓业务——2024年某第三方调研显示，仅12%的受访者愿意选择恒大长租公寓，低于龙湖（45%）、万科（38%）等企业如何通过透明化运营、优质服务重建市场信任，是恒大长租公寓业务的首要挑战

五、恒大长租公寓业务面临的挑战与机遇

（一）核心挑战资金、运营与市场的三重压力资金与回报周期矛盾长租公寓的“慢变量”考验长租公寓前期投入大（单房改造成本约1万元），回报周期长（通常8-10年），而恒大2025年的资金储备主要用于存量资产盘活与债务偿还，长租公寓业务的资金缺口仍较大若无法通过租金收入、资产证券化等方式实现现金流平衡，可能陷入“投入-亏损-资金链紧张”的恶性循环精细化运营能力不足从“规模扩张”到“质量提升”的跨越恒大的长租公寓项目多为存量改造，需在户型设计、配套建设、服务提供等方面精细化运营例如，部分三四线城市的存量住宅户型偏大（120㎡以上），不适合分租；社区配套缺乏“共享空间”（如健第8页共14页身房、自习室），难以吸引年轻租客若无法解决这些问题，可能导致“高空置率+低复租率”，影响业务可持续性市场竞争白热化头部企业的“挤压效应”万科、龙湖等头部企业已在重点城市形成规模优势，且通过“会员体系”“社区活动”“增值服务”（如租房分期、家政服务）构建用户粘性恒大若仅以“低价”切入市场，可能陷入“价格战”，导致利润空间压缩

（二）发展机遇政策、需求与技术的“红利窗口”政策红利窗口保障性租赁住房的“黄金期”2025年是保障性租赁住房建设的关键年，中央与地方政府的资金支持、土地保障为恒大提供了“低成本拿地+政策补贴”的机会例如，恒大在重庆的某存量项目通过申报保障性租赁住房，获得中央财政奖补

1.2亿元，土地使用税减免3000万元，显著降低了前期投入成本市场需求持续增长新市民与城市更新的双重驱动新市民租房需求刚性增长，2025年预计新增租赁人口超1500万，其中三四线城市新增需求占比达60%，而当地长租公寓供给缺口达40%恒大可依托存量资产优势，在三四线城市布局“县域长租社区”，填补市场空白同时，城市更新政策推动老旧小区改造，恒大可与地方政府合作，将“城中村”改造为集中式长租公寓，获取稳定客源技术驱动效率提升数字化与智能化的“降本增效”2025年，AI、大数据、物联网等技术在长租公寓领域的应用已成熟，恒大可将其在地产数字化（如智慧社区系统）的经验迁移至长租公寓通过AI算法预测租客需求，动态调整租金与服务；利用智能门第9页共14页锁、能耗监控系统降低运营成本；通过线上平台（小程序、APP）实现“线上签约、报修、缴费”，提升租客体验

六、恒大长租公寓业务发展策略建议基于挑战与机遇的分析，恒大需从产品、运营、资金、品牌四个维度制定差异化策略，实现长租公寓业务的可持续发展

（一）产品与服务差异化聚焦“县域市场+保障性租赁住房”精准定位客群需求以“县域青年+产业工人”为核心三四线城市新市民与产业工人是长租公寓的核心客群，恒大可针对这一群体推出“模块化产品”蓝领工人公寓提供“4-6人间”“共享卫浴”“包水电”的低价产品，租金控制在800-1200元/月，配套食堂、通勤班车、职业技能培训课程；新市民精品公寓提供“1-2人间”“拎包入住”“共享厨房”的中价产品，租金1500-2000元/月，配套健身房、自习室、社区活动中心2025年重点布局长三角、珠三角的产业转移承接地（如苏州昆山、东莞长安），与当地政府合作，承接“农民工公寓”“人才公寓”项目打造特色社区服务从“居住空间”到“生活共同体”针对年轻租客的社交需求，恒大可在社区内引入“共享空间”功能配套设置共享厨房、电竞房、自习室、小型商超，降低生活成本；社区活动定期举办“职业分享会”“兴趣社群”（如读书会、运动社），增强租客归属感；第10页共14页增值服务与本地企业合作，提供“租房+就业推荐”“租房+体检优惠”“租房+家电维修”等服务，提升用户粘性

（二）运营管理优化构建“数字化+专业化”运营体系组建专业运营团队引入行业人才与合作共建为弥补运营经验短板，恒大可采取“内部培养+外部引进+合作共建”的模式外部引进高薪招聘头部企业运营高管（如从龙湖、冠寓挖角区域负责人），组建核心管理团队；内部培养从地产板块选拔优秀员工，进行“公寓运营+服务礼仪+风险控制”专项培训，考核合格后上岗；合作共建与万科、龙湖等企业成立合资公司，引入其成熟的运营经验与管理工具（如租客管理系统、服务标准手册）构建数字化运营体系提升效率与体验重点推进三大系统建设智能管理系统接入AI算法，通过租客入住数据、消费行为分析，优化房源定价与服务配置；智能硬件部署在房源中安装智能门锁（支持人脸识别、手机APP开锁）、智能水电表（实时监控能耗）、烟雾报警器（保障安全），降低人工成本；线上服务平台开发“恒大公寓”小程序，实现“线上签约、报修、缴费、投诉”全流程线上化，提升租客体验

（三）资金筹措与风险控制多元化融资与动态预警多元化融资渠道拓展盘活存量资产与创新融资工具针对长租公寓“重资产、长周期”的特点，恒大需创新融资方式第11页共14页资产证券化将成熟项目（如出租率超80%的公寓）发行REITs，盘活存量资产，实现资金回笼；政策融资积极申报中央与地方的保障性租赁住房专项补贴、低息贷款（如国开行“保交楼”专项贷款）；产业基金与地方政府、保险机构成立长租公寓产业基金，共同投资项目，分散资金风险建立动态风险预警机制防范资金链与运营风险设立“风险监控小组”，重点关注三大指标空置率单城市项目空置率超过15%时，及时调整租金策略或推出促销活动；租金收缴率租金收缴率低于90%时，启动催缴机制，对拖欠租金的租客采取“信用记录同步”等措施；资金链建立“现金流压力测试模型”，确保每月租金收入覆盖运营成本，避免资金链断裂

（四）品牌重塑与信任修复透明化运营与社会责任透明化信息披露机制重建市场信任恒大需公开长租公寓项目的“房源信息、租金定价、服务标准、投诉处理”等内容在官方网站实时更新各项目的出租率、租金走势、租客评价；与第三方平台（如贝壳、安居客）合作，确保房源信息真实透明，杜绝“虚假宣传”；定期发布《长租公寓运营白皮书》，公开运营数据、财务状况、社会责任报告，增强公信力社会责任实践深化从“商业价值”到“社会价值”通过参与公益活动提升品牌形象第12页共14页定向帮扶为困难租客（如农民工、大学生）提供“租金减免”“就业帮扶”，每年投入营收的2%用于公益；绿色运营在公寓中推广节能设备、垃圾分类，打造“绿色社区”，响应“双碳”政策；社区共建与地方政府合作，参与“老旧小区改造”“社区养老”等公益项目，融入城市发展

七、结论与展望2025年的长租公寓行业，既是政策红利释放的“黄金期”，也是竞争加剧的“转型期”对于恒大而言，长租公寓业务不仅是其“第二曲线”的重要增长点，更是践行“房住不炒”、重塑品牌形象的关键载体尽管恒大面临运营经验不足、品牌信任修复、资金压力等挑战，但其存量资产优势、规模化扩张能力、多元化协同效应，仍是差异化竞争的核心基础未来，恒大需聚焦“县域市场+保障性租赁住房”的细分定位，通过“产品差异化、运营专业化、资金多元化、品牌透明化”的策略组合，实现长租公寓业务的可持续发展短期来看，通过政策补贴与存量改造快速打开市场，解决资金与运营的基础问题；中期来看，依托数字化与社区运营提升租客粘性，实现从“规模扩张”到“质量提升”的跨越；长期来看，通过品牌重塑与社会责任实践，将长租公寓业务打造为“民生工程”与“品牌名片”对于整个行业而言，恒大的入局既是挑战也是机遇——其规模化、低成本的扩张模式，或为行业带来“普惠化”的新可能，推动长租公寓从“高端化”向“大众化”普及，最终实现“住有所居”的民生目标（全文约4800字）第13页共14页第14页共14页。