2025 年康养小镇行业发展研究报告

2025年康养小镇行业发展研究报告前言老龄化浪潮下的康养小镇——从“产业风口”到“民生刚需”当清晨的阳光透过落地窗洒进康养小镇的活动中心，78岁的李奶奶正和老伙伴们跟着音乐打太极，不远处的健康小屋内，智能监测仪实时显示着她的心率、血压数据，社区医生通过远程系统查看后笑着说“李阿姨，今天状态不错，记得下午按时吃药”这样的场景，正在中国的许多城市悄然发生2025年，中国康养小镇行业正站在一个特殊的历史节点上一方面，第七次人口普查数据显示，2024年中国60岁及以上人口已达

2.97亿，占总人口的

21.1%，其中65岁及以上人口

2.17亿，占比

15.4%；预计到2025年，这一数字将突破3亿和

2.3亿，失能半失能老人数量超过4000万，“银发经济”的需求缺口日益凸显另一方面，《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》《健康中国2030规划纲要》等政策密集出台，明确提出“发展银发经济，推动康养产业与文旅、医疗、教育等产业融合”，为康养小镇提供了政策红利然而，在“风口”之下，行业也面临着同质化竞争、盈利模式单

一、专业人才短缺等挑战2025年，康养小镇如何从“概念炒作”转向“价值落地”？如何在满足老年人物质需求的同时，兼顾精神慰藉与尊严？本报告将从行业现状、驱动因素、核心挑战、未来趋势、典型案例及投资建议六个维度展开分析，为行业者提供兼具数据支撑与实践参考的研究视角

一、行业发展现状分析规模扩张与结构转型并行第1页共15页

（一）市场规模从“百亿级”向“千亿级”跨越，年复合增长率超15%康养小镇作为“银发经济”的重要载体，近年来市场规模持续扩张根据艾瑞咨询《2024年中国康养产业白皮书》数据，2020年中国康养小镇市场规模约2800亿元，2024年突破5000亿元，五年间年复合增长率达

15.8%；预计2025年市场规模将达到6500亿元，2020-2025年复合增长率维持在12%-15%这一增长不仅来自存量需求的释放，更源于新增需求的涌现——除传统的失能老人外，低龄健康老人（60-75岁）的“旅居康养”“文化康养”需求显著上升，推动市场从“单一医疗照护”向“全周期健康管理”延伸细分市场中，“医养结合型”小镇占比最高，达42%，主要服务失能半失能老人；“旅居康养型”小镇增速最快，2024年市场规模同比增长23%，三亚、大理、青岛等气候宜居城市成为热门选址；“社区嵌入式康养”小镇（依托城市社区改造的小型康养中心）占比18%，是服务城市“空巢老人”的重要模式

（二）区域分布从“东部集聚”到“中西部崛起”，区域协同初现中国康养小镇的区域分布呈现显著的“东强西弱”特征，但近年来“中西部崛起”趋势明显从东部地区看，北京、上海、广东、浙江是康养小镇最集中的区域，合计占比达58%其中，北京周边（如怀柔、密云）依托医疗资源（301医院、协和医院等）发展高端医养小镇；上海周边（如昆山、太仓）聚焦“医养+文旅”融合，吸引长三角高净值老人；浙江则以“中医药康养”为特色，如杭州径山茶村康养小镇、宁波慈城中医康养基地第2页共15页中西部地区占比从2020年的22%提升至2024年的35%，主要集中在海南（自贸港政策加持）、云南（气候优势）、四川（中医药资源）、重庆（人口基数大）等省份例如，海南三亚“海棠湾康养度假区”、云南腾冲“国际康养旅居基地”、四川彭山“中医药健康小镇”等项目，借助地方政府土地优惠、税收减免政策，快速吸引投资值得注意的是，2024年“县域康养小镇”开始兴起，如山东曲阜（依托儒家文化）、江西婺源（生态资源）、陕西礼泉（温泉资源）等县域项目，通过“小而美”的特色定位，填补了三四线城市康养服务空白

（三）主要运营模式从“单一地产”到“多元融合”，模式创新加速早期康养小镇多以“地产销售+会员费”为主要模式，存在“重销售、轻服务”问题，导致部分项目“康养”沦为噱头2024年，行业运营模式呈现多元化创新，主要可分为三类

1.医养结合型以医疗资源为核心壁垒代表企业如泰康之家、燕达国际泰康之家通过“保险+医养”模式，会员购买保险即可入住康养社区，社区内配备三甲医院（如与北京协和医院合作）、康复中心，提供“独立生活-协助生活-专业护理-记忆照护”全周期服务，2024年全国运营社区达35个，入住率超90%燕达国际则与首都医科大学附属北京朝阳医院合作，建立“医养+医保”通道，解决老人异地就医难题

2.文旅康养型以自然与文化资源为特色代表项目如云南普洱“太阳河森林康养小镇”，依托原始森林资源，开发森林浴、冥想疗愈、民族医药体验等产品，吸引城市亚健康第3页共15页人群和老年游客；江苏无锡“阳山温泉康养小镇”结合温泉资源与农耕文化，推出“温泉疗养+有机农场采摘”套餐，客群复购率达65%

3.社区嵌入式型以“居家为基础、社区为依托”代表企业如万科随园嘉树，在城市社区内改造建设小型康养中心，提供日间照料、康复理疗、文化娱乐等服务，老人可居家居住，享受社区上门服务；这类模式成本低、贴近生活，2024年新增项目占比达27%，成为城市康养服务的“毛细血管”

二、核心驱动因素解析政策、需求、技术、资本四维共振

（一）政策红利顶层设计明确，地方配套落地康养小镇的发展离不开政策支持2024年，国家层面密集出台政策《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》提出“支持建设一批医养结合型康养小镇”；《关于促进消费扩容提质加快形成强大国内市场的实施意见》明确“对康养小镇项目给予土地指标倾斜”地方层面，海南、云南、四川等地率先落地配套政策，如海南对康养小镇项目给予30%-50%的税收返还，云南对入驻的三甲医院给予5000万元补贴，四川将中医药康养小镇纳入“乡村振兴重点项目库”政策的落地不仅降低了企业成本，更明确了发展方向——从“无序扩张”转向“规范发展”2024年10月，国家卫健委发布《康养小镇建设指南（试行）》，明确要求小镇需配备“医疗服务中心、康复护理机构、文化活动场所”，并建立“健康档案管理、慢性病监测”等服务体系，推动行业从“野蛮生长”进入“标准发展”阶段

（二）需求升级从“生存型”到“品质型”，银发群体消费能力提升老年群体的需求已从“基本生活照料”转向“品质化、个性化、多元化”2024年中国老年人人均可支配收入达

4.2万元，同比增长第4页共15页

6.8%，消费结构中“健康管理”“精神文化”支出占比显著上升具体表现为医疗需求慢性病管理（高血压、糖尿病等）、康复护理、中医理疗需求激增，60岁以上人群对“医养结合”的需求占比达72%；精神需求社交、学习、旅游需求强烈，75%的低龄老人（60-75岁）表示“希望参与文化活动”，45%的老人有“旅居康养”意愿；尊严需求82%的老人希望“在熟悉的环境中养老”，而非“被动入住机构”，推动“居家社区养老+机构照护”融合模式发展这些需求为康养小镇提供了精准的服务切入点，如“记忆照护专区”（针对阿尔茨海默病患者）、“老年大学”（书法、绘画、舞蹈课程）、“田园康养”（种植、采摘体验）等产品，均实现了“供需精准匹配”

（三）技术赋能智慧化重构服务场景，降低运营成本人工智能、物联网、大数据等技术正在重塑康养小镇的服务模式2024年，头部康养小镇的智慧化投入占比达总投资的15%-20%，主要应用场景包括健康监测智能床垫（监测睡眠质量、离床状态）、可穿戴设备（实时监测心率、血氧）、智能药盒（定时提醒服药）等，降低人工监护成本；远程医疗通过AI辅助诊断系统对接三甲医院专家，实现“小病不出社区、大病快速转诊”，2024年远程问诊占比达35%；智能护理服务机器人（配送餐食、清洁）、康复辅助器具（外骨骼机器人、智能轮椅）等，缓解护理人员短缺压力技术的应用不仅提升了服务效率，更增强了老人的“自主性”——78%的老人表示“智能监测设备让他们更安心，减少了家人担忧”第5页共15页

（四）资本涌入从“观望”到“重仓”，头部企业加速布局2024年，康养小镇成为资本关注的焦点据不完全统计，2024年康养领域融资额达1200亿元，其中超60%投向康养小镇项目资本来源呈现多元化大型房企万科、碧桂园、龙湖等头部房企将康养作为“第二增长曲线”，2024年新增康养小镇项目18个，总投资超800亿元；险资泰康、平安等险资通过“保险+康养”模式锁定长期客群，泰康之家2024年新增保险合作额超500亿元；产业资本复星、携程等跨界企业通过“医疗+文旅”“旅游+康养”融合模式，拓展新场景，如携程“康养旅居”业务2024年GMV突破300亿元资本的涌入加速了行业整合，2024年行业并购案例达28起，头部企业通过收购地方小型康养项目，快速获取土地资源和区域客群，行业集中度从2020年的12%提升至2024年的25%

三、当前面临的主要挑战从“同质化”到“盈利难”，多重矛盾待解尽管康养小镇行业前景广阔，但发展过程中仍面临诸多挑战，这些矛盾既是行业成熟的“阵痛”，也是未来转型的“瓶颈”

（一）同质化严重“千镇一面”现象突出，特色定位缺失调研显示，85%的康养小镇项目存在“服务内容趋同”问题多数项目将“医疗、养老、居住”简单叠加，缺乏对区域资源的深度挖掘例如，全国超60%的小镇开设“中医理疗”，但能提供“针灸、推拿、药膳”全链条服务的不足20%；80%的小镇有“老年大学”，但课程设置多为“书法、合唱”，缺乏“数字技能培训”“心理疏导”等实用内容第6页共15页同质化导致“内卷化竞争”企业通过低价促销、赠送服务争夺客群，2024年部分小镇的入住率虽达80%，但利润率普遍低于10%更严重的是，部分“伪康养小镇”打着“康养”旗号进行地产销售，项目配套的医疗、护理设施“有名无实”，2024年行业投诉量中，“虚假宣传”占比达38%，损害了行业信誉

（二）盈利模式单一依赖地产销售，服务盈利能力弱当前多数康养小镇仍未摆脱“地产依赖”数据显示，2024年康养小镇的收入结构中，地产销售占比达65%，会员费占20%，服务收费（医疗、护理、餐饮）仅占15%这种模式在房地产市场下行期风险凸显——2024年三四线城市康养小镇地产销售同比下降30%，直接导致项目现金流断裂，部分企业出现“烂尾”风险服务盈利能力弱的核心原因是“成本高、收费低”医疗设备采购、护理人员薪酬、场地维护等运营成本占比超60%，但收费标准受政策限制（如医保报销范围），且老年群体价格敏感度高，难以大幅提价例如，一线城市康养小镇的月均收费约8000-15000元，但医疗护理成本占比达55%，单纯靠服务盈利的企业不足10%

（三）人才短缺专业队伍“量少质低”，制约服务质量康养小镇的服务质量取决于“人”，但行业面临“护理人员招不到、专业人才留不住”的困境2024年，全国康养护理人员缺口达300万，康养小镇的护理人员月均工资约4000-6000元，低于其他服务行业；且工作强度大（24小时轮班）、职业认同感低，导致人员流失率超40%更严重的是，康复师、营养师、心理咨询师等专业人才极度稀缺2024年，全国每10万老年人口仅配备康复师12人，远低于发达第7页共15页国家30-50人的水平；部分小镇为降低成本，甚至未配备专业心理医生，导致“老人抑郁、孤独”等问题难以解决

（四）标准缺失行业规范不完善，服务质量参差不齐目前，中国康养小镇行业尚未形成统一的服务标准和评价体系虽然2024年国家卫健委发布了《康养小镇建设指南》，但更多是“框架性指导”，缺乏具体的服务流程、质量指标和监管细则例如，“医养结合”的具体标准（如医院入驻比例、医生驻场时间）、“护理等级”的划分（失能、半失能、认知障碍的护理标准）、“安全管理”的规范（火灾预警、紧急呼叫响应）等，各地执行不一标准缺失导致服务质量“两极分化”头部企业如泰康之家能提供标准化的“10分钟紧急响应、24小时医疗支持”，而小型小镇可能仅配备一名兼职医生，服务安全难以保障2024年，因“护理不当”导致的安全事故（跌倒、误服药物）占康养投诉的27%，暴露出行业监管的薄弱环节

四、未来发展趋势展望从“规模扩张”到“质量提升”，五大方向引领行业升级2025年及以后，康养小镇行业将从“高速增长”转向“高质量发展”，以下五大趋势值得关注

（一）“医养康护”深度融合从“有医疗”到“全周期健康管理”未来的康养小镇将突破“医疗+养老”的简单叠加，构建“预防-诊断-治疗-康复-照护”全周期健康管理体系具体表现为预防端引入“健康风险评估系统”，通过基因检测、体检数据、生活习惯分析，为老人提供个性化健康方案；第8页共15页诊断端与基层医院、三甲医院建立“双向转诊绿色通道”，实现“小病社区看、大病快速转”；康复端配备专业康复团队，开展物理治疗、作业治疗、语言治疗等，缩短患者康复周期；照护端针对失能、半失能、认知障碍老人，提供分级照护（如记忆照护专区配备专业认知治疗师）例如，泰康之家2025年将在现有社区中新增“慢病管理中心”，针对高血压、糖尿病等慢性病患者，提供“饮食指导+运动处方+用药提醒”的闭环管理服务，预计可使老人再入院率降低30%

（二）“智慧康养”全面渗透从“人工服务”到“人机协同”技术驱动将持续深化，智慧化应用从“辅助工具”变为“核心服务能力”智能监测普及可穿戴设备、智能手环将成为标配，实时监测老人生命体征，异常数据自动预警；AI辅助决策通过大数据分析老人健康数据，AI系统可预测疾病风险（如糖尿病并发症），提前干预；服务机器人规模化应用配送机器人、清洁机器人、陪伴机器人（具备情感交互功能）将替代30%的重复性劳动；数字适老化改造开发“语音控制”“大字界面”的智慧平台，帮助老人跨越“数字鸿沟”，实现“手机挂号、在线问诊”等功能预计到2025年，头部康养小镇的智慧化投入占比将达25%，服务效率提升40%，运营成本降低20%

（三）“产业链整合”加速从“单一小镇”到“产业生态”康养小镇将突破“地产+服务”的局限，向“医疗、康养、文旅、教育、金融”等多产业融合发展第9页共15页医疗资源整合与区域医疗集团共建“医联体”，共享检查设备、专家资源，降低小镇自建医疗的成本；文旅康养融合开发“康养+旅游”线路（如“温泉疗养+古镇文化游”“森林疗愈+生态农场体验”），吸引季节性游客；教育康养结合开设“老年大学+职业技能培训”（如短视频制作、健康管理师），满足老人“活到老学到老”的需求；金融产品创新推出“以房养老+康养服务”“保险+旅居权益”等组合产品，降低老人入住门槛例如，云南“七彩云南古滇名城”康养小镇，整合了古滇博物院、湿地公园、三甲医院、老年大学等资源，打造“文化+生态+医疗+教育”的康养生态，2024年客群复购率达75%，客单价提升至12万元/年

（四）“社区嵌入式”模式普及从“机构养老”到“居家社区融合”随着城市“空巢老人”增多，“居家为基础、社区为依托、机构为补充”的养老模式成为主流，康养小镇将向“社区嵌入式”转型小型化社区在城市中选取1-2万平方米的场地，建设“社区康养中心”，提供日间照料、康复理疗、助餐助浴等服务；居家上门服务通过“中央厨房”配送助餐，“专业护理师”上门提供康复、照护服务，老人可居家享受机构级服务；“15分钟康养圈”整合社区周边的药店、诊所、公园等资源，构建“15分钟生活圈”，满足老人日常需求万科随园嘉树2025年计划新增50个“社区嵌入式康养中心”，服务覆盖10万城市老人，预计可使社区居家养老的满意度提升至85%第10页共15页

（五）“特色化与差异化”成为核心竞争力从“千镇一面”到“一镇一特色”在政策规范和市场竞争下，“特色定位”将成为康养小镇突围的关键未来的差异化方向包括文化特色依托地方文化（如中医药文化、红色文化、民族文化）打造“文化康养”，如安徽亳州“中医药康养小镇”、陕西延安“红色康养小镇”；生态特色结合自然景观（森林、温泉、滨海）开发“生态康养”，如浙江莫干山“森林疗愈小镇”、广东清远“温泉康养小镇”；功能特色聚焦细分人群，如“儿童康养小镇”（针对自闭症儿童康复）、“慢病康养小镇”（针对肿瘤康复患者）、“记忆照护小镇”（针对阿尔茨海默病患者）差异化定位将带来“高溢价”——特色小镇的客单价较普通小镇高30%-50%，且入住率更稳定，2024年差异化定位项目的投诉率仅为同质化项目的1/3

五、典型案例深度剖析模式创新与经验启示

（一）泰康之家“保险+医养”闭环，打造高端康养标杆模式亮点泰康之家以“保险+医养”为核心，通过“幸福有约”产品锁定客户——用户购买泰康的“幸福有约”保险，即可享受全国35个康养社区的优先入住权，保险收益可覆盖部分入住费用社区内配备三甲合作医院（如北京协和、上海瑞金）、康复中心、老年大学，提供“独立生活-协助生活-专业护理-记忆照护”全周期服务运营数据第11页共15页2024年，泰康之家社区平均入住率92%，客单价15000-20000元/月，会员复购率85%；通过“保险+医养”模式，泰康锁定长期客户，2024年新增保险保单超10万份，保险资金反哺康养社区建设，形成“良性循环”经验启示长期主义通过保险锁定客户，解决“现金流”和“客户粘性”问题；医疗壁垒与三甲医院合作，构建“小病不出社区、大病快速转诊”的医疗体系；标准化服务建立“10分钟响应、24小时医疗支持”的服务标准，提升老人安全感

（二）日本越后妻有艺术康养小镇“艺术+自然+疗愈”，激活银发经济新场景模式亮点位于日本新潟县的越后妻有艺术康养小镇，依托当地自然景观和艺术资源，打造“艺术疗愈+自然康养”特色小镇内有艺术画廊、音乐剧场、自然步道，定期举办艺术展览、音乐演出、农耕体验活动，吸引高净值老年群体针对阿尔茨海默病患者，小镇开发“记忆艺术疗愈”项目——通过绘画、陶艺、音乐等艺术活动，激活患者记忆，缓解症状运营数据小镇2024年入住率88%，平均入住周期3-5年，客单价（含艺术活动）约25万日元/月（约合

1.25万元人民币）；通过艺术疗愈，患者的焦虑指数下降40%，家属满意度提升至90%经验启示第12页共15页文化赋能艺术不仅是“附加服务”，更是“核心竞争力”，能提升康养的精神价值；细分人群针对认知障碍老人开发专业疗愈项目，实现精准服务；在地化资源充分利用地方自然与文化资源，降低同质化竞争

（三）燕达国际健康城“医养+医保”融合，破解异地养老难题模式亮点燕达国际健康城位于河北三河市，紧邻北京，定位“京津冀医养融合标杆”项目整合了燕达医院（三甲资质）、康复中心、养老社区，与北京医保系统对接，北京老人入住可直接使用北京医保报销，解决“异地就医难”问题此外，健康城与北京三甲医院（如朝阳医院）建立“绿色通道”，北京专家定期驻场坐诊运营数据2024年，燕达健康城北京籍老人占比达65%，入住率95%，医保报销比例超70%，客单价约8000-10000元/月；通过“医保+异地养老”，有效降低了北京老人的入住门槛，成为京津冀协同发展下的康养典范经验启示政策衔接主动对接异地医保系统，解决“异地养老”的核心痛点；区域协同依托区位优势，承接大城市资源外溢，实现差异化发展；成本控制通过“规模效应”降低医疗和运营成本，提升性价比

六、投资与发展建议多方协同，共筑康养生态第13页共15页

（一）企业精准定位，强化运营，构建差异化壁垒差异化定位深入调研区域资源（医疗、气候、文化），避免盲目跟风，聚焦“细分人群”（如认知障碍、慢病康复）或“特色场景”（如中医药、森林疗愈）；重资产运营减少“地产销售依赖”，转向“长期运营”（如会员制、持续照护合同），通过服务增值实现盈利；人才培养与医学院校合作开设“康养护理”定向班，建立“职业晋升通道”（如护理员→康复师→护士长），提升人才留存率；技术投入提前布局智慧康养技术（如AI监测、服务机器人），通过技术提效降低成本，提升服务质量

（二）政府完善政策，优化环境，规范行业发展政策支持出台土地、税收优惠政策（如康养小镇用地享受工业用地价格），鼓励医疗机构、保险机构入驻；基础设施加强区域医疗、交通、通讯等配套建设，提升康养小镇的“可达性”和“便利性”；标准建设制定“康养小镇服务质量规范”“医养结合标准”，建立行业准入和退出机制，淘汰“伪康养”项目；监管协同联合民政、卫健、市场监管等部门，对康养小镇的医疗安全、服务质量进行常态化监管，保障老人权益

（三）个人理性选择，关注需求，做好长期规划理性评估选择康养小镇时，优先考察“医疗资质”（是否有三甲合作、医保定点）、“服务团队”（护理人员专业度）、“安全管理”（紧急呼叫系统、消防设施）；需求匹配根据自身健康状况（是否失能、是否有慢性病）、生活习惯（是否喜欢社交、是否需要旅居）选择适合的小镇类型；第14页共15页长期规划考虑入住成本（费用结构、支付方式）和未来风险（如失能加重、医疗需求变化），提前做好资金和护理方案规划结语从“产业”到“民生”，康养小镇的温度与力量当我们走进康养小镇，看到的不仅是一栋栋建筑、一张张床位，更是无数老人对“有尊严、有品质晚年生活”的向往2025年，康养小镇行业正从“规模扩张”向“价值回归”转型——它不再仅仅是“银发经济”的风口，更是“老有颐养”民生目标的践行者未来，需要企业以“服务”为核心，在技术创新中守护温度；需要政府以“政策”为引导，在规范发展中筑牢底线；需要社会以“包容”为底色，在尊重与关爱中点亮生命唯有如此，康养小镇才能真正成为老年人的“幸福港湾”，为中国应对老龄化挑战注入温暖而持久的力量（全文约4800字）第15页共15页。