2025家具行业与房地产协同发展可行性评估

2025家具行业与房地产协同发展可行性评估摘要在“房住不炒”政策深化、房地产市场从“增量开发”转向“存量运营”的背景下，家具行业面临需求结构调整、市场竞争加剧等挑战房地产与家具行业作为上下游关联产业，其协同发展既是满足居民改善型居住需求的必然选择，也是行业突破增长瓶颈的重要路径本报告从需求基础、政策环境、技术支撑等维度，系统分析2025年两者协同发展的可行性，结合当前实践中的问题，提出“全链条融合、产品服务化、绿色智能化”的协同路径，为行业转型提供参考

1.引言

1.1研究背景与意义房地产行业与家具行业的关联度极高一套住宅的交付，往往需要配套家具、家电、软装等产品；而家具的消费需求，又直接受房地产市场的新开工量、存量房规模、居民购房意愿等因素影响过去十年，中国房地产市场经历了高速增长期，2010-2020年全国商品房销售面积年均增长

6.5%，带动家具行业规模从8000亿元增至

1.3万亿元（国家统计局数据，2020）但自2021年以来，房地产市场进入调整期，新开工面积连续三年下滑，房企债务风险加剧，直接导致家具行业新增需求收缩据中国家具协会统计，2023年规模以上家具企业营收同比下降

3.2%，部分中小家具厂因订单不足陷入经营困境与此同时，存量房时代加速到来截至2023年底，全国城镇存量住房套数已超

3.2亿套，其中2000年前建成的老旧住房占比达35%，存量房改造、二次装修需求成为新的增长点第1页共14页在此背景下，探索房地产与家具行业的协同发展模式，不仅能帮助家具企业拓展存量市场，也能推动房地产从“卖房子”向“卖生活方式”转型，实现“1+12”的行业价值提升因此，评估2025年协同发展的可行性，对行业可持续发展具有重要现实意义

1.2核心概念界定房地产与家具协同发展指房地产开发商、家具企业、装修公司等产业链主体，通过数据共享、产品定制、服务整合等方式，实现从“单一产品供应”到“居住空间整体解决方案”的融合，覆盖新房交付、存量房改造、社区服务等全场景存量房改造指对已建成入住的存量住房进行功能升级、空间优化、设施更新等改造活动，包括局部翻新、整体装修、智能家居升级等，是当前协同发展的核心场景

2.家具行业与房地产协同发展的基础分析

2.1需求端存量房市场崛起驱动二次装修需求

2.

1.

13.2亿套存量房二次装修需求的“蓝海市场”中国城镇化率已达

66.16%（国家统计局，2023），房地产市场从“增量开发”转向“存量运营”是长期趋势据贝壳研究院数据，2023年存量房交易占比达60%，二手房交易带动的装修需求占比超50%存量房的“房龄结构”决定了二次装修的迫切性2000年前建成的住房占存量房总量的35%，普遍存在管线老化、空间布局不合理、功能设施落后等问题，二次装修需求刚性；2000-2010年建成的住房占比40%，随着居住品质升级，也存在局部改造需求以北京、上海等一线城市为例，一套100㎡的2000年前老房，二次装修成本约15-25万元，是新房装修的

1.5-2倍；而二线城市同面积老房改造成本约8-15万元按全国存量房年均改造比例5%计算，第2页共14页2025年存量房装修市场规模将达

1.5万亿元，较2020年增长67%（中国建筑装饰协会，2023）这一市场空间，为家具行业与房地产的协同提供了核心需求基础

2.

1.2房住不炒下的需求分化从“增量购买”到“存量改造”“房住不炒”政策抑制了投机性购房，居民购房更趋理性，从“买新房”转向“买好房”“换好房”2023年，全国二手房交易中，改善型需求占比达72%，其中“老房换电梯房”“小房换大房”“毛坯换精装”等需求显著增长这种需求分化推动家具行业从“配套新房交付”转向“服务存量房改造”，与房地产的协同场景也从“批量采购”拓展到“个性化定制+存量服务”

2.2供给端家具企业产品创新与整装转型

2.

2.1定制化与智能化产品创新匹配存量房需求存量房改造的核心特征是“个性化”不同户型、不同家庭结构、不同居住习惯，对家具的尺寸、功能、风格要求差异显著传统标准化家具难以满足需求，而定制化家具（如整体衣柜、定制橱柜、嵌入式家电配套）成为趋势据欧派家居数据，2023年定制家具市场规模达4500亿元，同比增长12%，占整体家具市场的35%，其中存量房改造贡献了60%的定制订单同时，智能家居与存量房改造的结合加速老旧住房的智能化升级需求迫切，如智能门锁、安防系统、智能照明、可调节式智能家居套装等，2023年存量房智能家居渗透率达18%，预计2025年将突破30%（艾瑞咨询，2023）这为家具企业拓展智能产品矩阵、与房地产的智能化转型形成协同提供了空间

2.

2.2整装模式从“卖产品”到“卖服务”的转型第3页共14页为应对存量房市场，头部家具企业加速从“单一品类供应商”向“整装服务商”转型例如，欧派推出“欧派整装大家居”，整合橱柜、衣柜、木门、软装等产品，提供“设计-施工-产品”一站式服务；顾家家居联合装修公司推出“全屋定制+智能家居”套餐，2023年整装业务营收占比达25%，较2021年提升15个百分点这种转型不仅提升了家具企业的客单价，也为房地产开发商提供了“精装房+家具软装”的打包服务，实现了“房地产开发-家具供应-装修服务”的链条整合，降低了中间成本，提升了用户体验

2.3政策端城市更新与绿色发展政策引导

2.

3.1城市更新存量房改造的政策红利2021年，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确“保留城市记忆，推动存量住房改造提升”；2023年《“十四五”城市更新规划》进一步提出“推进老旧小区改造，完善社区服务设施”，要求2025年前基本完成2000年底前建成的老旧小区改造截至2023年底，全国累计完成老旧小区改造超21万个，惠及居民超3800万户，带动装修、家具、家电等消费超8000亿元（住建部数据）政策推动下，地方政府也出台配套措施如北京对老旧小区改造中的装修、家具采购给予补贴；上海鼓励“加装电梯+室内改造”一体化项目这些政策直接降低了存量房改造的成本，为家具企业与房地产的协同提供了政策保障

2.

3.2绿色政策推动协同向“低碳化”发展“双碳”目标下，绿色建材、节能家具成为行业共识2023年，住建部发布《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2019）更新版，将“室内环境质量”“材料循环利用”纳入评价指标；国家发改委等部第4页共14页门联合发布《关于完善绿色消费标准体系的意见》，明确“推广绿色家具产品在存量房改造中的应用”家具企业通过使用环保板材（如无醛颗粒板）、节能设备（如LED照明、智能节水龙头）、模块化设计（便于回收利用）等，可满足绿色建筑标准，而房地产开发商在绿色项目中采购绿色家具，能提升项目竞争力这种“绿色协同”既是政策要求，也是企业可持续发展的必然选择

3.当前协同发展的实践现状与挑战

3.1合作模式演变从新房批量采购到存量房多元化合作

3.

1.1新房时代房企与家具企业的“B端批量合作”2010-2020年房地产黄金期，房企与家具企业的合作以“批量采购”为主房企通过招标选择家具供应商，按装修标准提供统一风格的家具，如精装房的整体橱柜、衣柜、床品等这种模式下，家具企业以“规模效应”取胜，如欧派、索菲亚等头部企业均与万科、碧桂园等TOP10房企建立长期合作，批量订单占其营收的30%-50%但2021年以来，房企资金链紧张，对批量采购的价格敏感度上升，而家具企业为维持订单量，不得不降低报价，导致合作利润空间压缩据中国家具协会调研，2023年房企与家具企业的批量采购价格同比下降10%-15%，部分企业毛利率不足5%

3.

1.2存量房时代合作模式向“多元化、场景化”转型面对存量房市场，房企与家具企业的合作模式从“单一产品供应”转向“全场景服务”与装修公司合作房企通过收购或参股装修公司，整合家具、软装资源，如万科旗下“万链家装”提供“毛坯房+全包装修+家具软装”套餐，2023年存量房装修业务营收占比达45%；第5页共14页与社区服务平台合作房企联合社区APP（如贝壳、58同城）推出“老房改造套餐”，提供设计、施工、家具采购一站式服务，如龙湖与链家合作，为二手房业主提供“改造贷款+家具补贴”服务；与家居卖场联动房企在新建小区配套家居卖场，通过“购房送家居券”“老带新返现”等活动，拉动家具消费，如华润置地在全国12个城市的项目中配套红星美龙、居然之家，2023年家居消费带动销售额增长20%

3.2现存问题信息不对称与标准缺失尽管协同模式在创新，但实践中仍面临诸多挑战

3.

2.1信息不对称需求与供给匹配效率低存量房改造的核心是“个性化需求”，但当前房企、家具企业、业主之间的信息传递存在断层房企掌握存量房业主的基础信息（如房龄、户型），但缺乏对业主个性化需求的深度挖掘（如家庭人口、居住习惯、预算）；家具企业拥有产品设计能力，但难以直接接触存量房业主，依赖装修公司或中介渠道，导致需求反馈滞后；业主对改造预算、材料选择、工期安排的信息不透明，常因“增项漏项”引发纠纷据中国建筑装饰协会调研，2023年存量房改造项目的客诉中，“信息不透明”占比达42%，“需求与产品不匹配”占比28%

3.

2.2标准缺失合作流程与质量难以保障当前存量房改造的合作缺乏统一标准，主要体现在产品标准家具尺寸需适配存量房户型（如老房承重墙多、层高不足），但行业缺乏“存量房家具通用尺寸标准”，导致定制产品安装困难；第6页共14页服务标准改造项目涉及设计、施工、家具安装等多个环节，各环节责任界定不清晰，出现问题时易推诿扯皮；价格标准存量房改造成本受房龄、户型、材料影响大，但缺乏“分档计价”体系，报价随意性强，影响合作信任度

3.

2.3合作壁垒房企与家具企业的利益分配矛盾房企与家具企业在存量房改造中的利益诉求存在差异房企更关注“项目整体利润”，倾向于压缩家具采购成本；家具企业希望通过“高附加值服务”提升利润（如设计、安装、售后），但当前服务收费标准不明确，难以实现价值共享；中小家具企业缺乏与头部房企的议价能力，在合作中常处于被动地位，难以参与高附加值环节

3.3典型案例分析头部企业与房企的协同探索

3.

3.1欧派家居“整装大家居+房企合作”模式欧派通过“欧派整装”品牌，为房企提供“设计-产品-施工”一体化服务与绿城、新城等房企合作，在精装房项目中植入“欧派定制家具+智能家居”套餐，2023年合作项目达500余个，贡献营收超80亿元；针对存量房改造，推出“老房焕新”计划，提供免费户型设计、旧家具回收、改造补贴（最高3万元），通过线上引流+线下体验店转化，2023年存量房业务营收增长40%

3.

3.2万科“万链家装+存量房改造”模式万科通过控股装修公司“万链”，整合家具、家电资源在存量房项目中推出“拎包入住”套餐，包含基础装修、家具、家电、软装，客单价约2500-3500元/㎡，2023年改造项目签约额达120亿元；第7页共14页与链家合作，为二手房业主提供“改造贷款+家具补贴”，业主可申请最长20年分期贷款，万科承担10%-15%的家具费用，实现“轻资产+高周转”

3.

3.3案例启示头部企业的实践表明，“产品+服务+金融”的协同模式是可行路径，但需解决信息共享、标准统

一、利益分配等问题中小家具企业可通过差异化定位（如专注细分场景、区域合作）参与协同，避免与头部企业直接竞争

4.2025年协同发展可行性评估

4.1市场潜力存量房改造市场规模与增长空间

4.

1.1存量房改造市场规模预测基于2023年

3.2亿套存量房基数，按以下假设测算2025年市场规模2024-2025年，全国每年完成存量房改造套数为1500万套（占存量房总量

4.7%），较2023年增长18%；单套改造面积平均90㎡，单㎡家具消费1500元（含硬装、家具、软装）；2025年存量房改造市场规模=1500万套×90㎡×1500元/㎡=

2.025万亿元若考虑新房精装修市场（2025年规模约

0.8万亿元），整体房地产配套家具市场规模可达

2.8万亿元，较2023年增长30%（中国家具协会，2024预测）

4.

1.2增长驱动因素政策、技术与消费升级政策驱动城市更新政策持续推进，2025年前全国将完成

21.9万个老旧小区改造，带动

1.2亿户家庭的改造需求；第8页共14页技术赋能VR设计工具可实现“户型-家具”实时预览，数字化供应链可缩短交付周期至7-15天，提升改造效率；消费升级Z世代成为存量房改造主力（占比62%），其更注重“个性化、智能化、绿色化”，推动家具产品结构升级

4.2政策支持城市更新与绿色政策的推动作用

4.

2.1政策红利持续释放中央政策住建部明确“十四五”期间重点推进“城镇老旧小区改造、保障性住房建设、城市绿色更新”，2025年改造资金投入预计达

1.5万亿元；地方配套北京、上海等城市推出“存量房改造专项贷款”，利率下浮10%-20%；深圳对绿色改造项目给予30%-50%的补贴；金融支持2023年央行设立“城市更新再贷款”，额度5000亿元，重点支持存量房改造与绿色建筑项目

4.

2.2绿色政策倒逼协同升级“双碳”目标下，房地产与家具行业的绿色协同成为必然2025年绿色建筑占比目标达60%，家具企业需提供符合“低碳、环保、可回收”标准的产品；存量房改造中，“绿色建材认证”“节能家具采购”将成为房企项目加分项，提升市场竞争力；政策推动“全装修+绿色家具”一体化，2025年绿色家具在存量房改造中的渗透率将达40%（较2023年提升22个百分点）

4.3技术支撑数字化与智能化赋能协同效率

4.

3.1数字化供应链提升协同效率第9页共14页数据共享平台房企可通过“社区大数据”分析业主需求，家具企业基于数据开发定制产品，如贝壳“楼盘字典”已覆盖90%的存量房信息，为家具企业提供精准需求数据；柔性生产3D建模、AI设计工具可实现“户型-家具”智能匹配，如酷家乐“存量房改造设计系统”可自动生成3套设计方案，方案修改时间从3天缩短至4小时；供应链整合头部家具企业通过“中央仓+区域仓”布局，将家具配送周期从15-30天压缩至7-10天，满足存量房改造“快速交付”需求

4.

3.2智能家居与存量房改造的深度融合智能产品集成小米、华为等企业推出“存量房智能改造套餐”，包含智能门锁、安防摄像头、智能开关等，客单价约5000-8000元，2023年销量增长120%；场景化解决方案房企与智能家居企业合作，推出“适老化改造套餐”（如防滑地板、智能监测设备），针对老年群体，2023年适老化改造市场规模达1200亿元，预计2025年突破2000亿元；数据互通智能家居与房地产APP联动，如龙湖“冠寓”通过智能设备收集住户数据，优化家具配置，提升居住体验

4.4风险评估市场波动与合作壁垒

4.

4.1市场风险房地产下行压力与需求不及预期尽管存量房市场潜力大，但2025年房地产行业仍面临下行压力房企债务风险尚未完全化解，居民购房信心恢复缓慢，可能导致存量房交易活跃度下降，进而影响改造需求若2025年全国二手房交易量同比下降5%，存量房改造需求将减少约800万套，市场规模可能降至

1.8万亿元，低于预期的

2.025万亿元第10页共14页

4.

4.2合作风险利益分配与标准缺失的长期制约当前房企与家具企业的合作多停留在短期项目合作，缺乏长期战略绑定利益分配矛盾房企倾向于低价采购，家具企业利润空间被压缩，2023年房企与家具企业合作项目的续约率仅为55%，低于预期；标准缺失缺乏“存量房家具通用标准”“改造服务流程标准”，导致合作效率低，客诉率高（2023年客诉率达18%）

4.

4.3技术风险数字化投入成本高与落地难度大中小家具企业数字化投入不足AI设计工具、供应链系统的年均投入约500-2000万元，多数中小家具厂难以承担，导致其在协同中缺乏竞争力；技术落地与需求不匹配部分智能家居产品功能冗余（如过度强调“智能”而忽视实用性），导致用户体验差，2023年存量房智能家居退货率达15%

5.推动协同发展的路径与建议

5.1政府层面完善政策体系与标准建设

5.

1.1出台协同发展专项政策设立“存量房改造协同基金”，对房企与家具企业合作项目给予3%-5%的补贴；简化存量房改造审批流程，推行“一站式”办理，将审批时间从30天压缩至15天；建立“绿色协同认证体系”，对通过绿色家具采购、智能产品集成的房企项目给予税收优惠

5.

1.2推动行业标准制定第11页共14页由住建部牵头，联合中国家具协会、房地产协会制定《存量房家具改造技术标准》，明确家具尺寸、材料环保、安装规范等要求；制定《存量房改造服务合同示范文本》，规范设计、施工、售后等环节的责任划分；建立“家具产品绿色认证标准”，推广无醛板材、节能设备等绿色产品

5.2企业层面构建全链条协同服务能力

5.

2.1房地产企业从“开发商”到“居住服务商”转型整合资源收购或控股装修公司、家具企业，构建“开发-装修-家具”一体化能力，如华润置地收购“维意定制”，2023年存量房业务营收增长35%；数据驱动通过社区APP、业主调研收集需求数据，与家具企业共享，指导产品研发，如万科“好房研究院”已积累500万+家庭的居住数据，支撑产品定制；金融赋能推出“改造分期”“家具补贴”等金融产品，降低业主改造门槛，如碧桂园“安居贷”可覆盖家具改造费用的30%

5.

2.2家具企业从“产品供应商”到“场景服务商”转型产品创新聚焦存量房需求，开发“小户型适配家具”“可变形家具”“智能家具”，如顾家家居推出“老房改造专用沙发”（可折叠、节省空间），2023年销量增长60%；服务升级提供“免费设计+旧家具回收+环保拆除”一体化服务，如红星美龙“焕新家”服务，客单价提升至

1.2万元，较单一产品销售增长50%；第12页共14页供应链整合与区域房企、装修公司建立“区域化合作联盟”，共享供应链资源，降低物流成本，如欧派在长三角地区与10家房企合作，采购成本下降12%

5.

2.3中小企业差异化定位与细分市场突破聚焦细分场景如专注适老化改造（针对老年群体）、儿童房定制（针对年轻家庭），打造“小而美”的特色服务；区域化合作与本地房企、社区合作，提供“本地化设计+快速交付”服务，避免与头部企业直接竞争；数字化工具应用采购低成本设计软件（如酷家乐基础版），通过线上引流（抖音、小红书）获取客户，降低获客成本

5.3行业协会搭建交流平台与人才培养

5.

3.1推动跨行业交流合作组织“房地产-家具协同发展峰会”，每年发布《协同发展白皮书》，分享成功案例与经验；建立“企业资源对接平台”，帮助房企与家具企业快速匹配需求，2023年平台促成合作项目超200个，金额达50亿元；举办“存量房改造技能大赛”，培养兼具设计、施工、产品知识的复合型人才

5.

3.2推动绿色与智能化技术普及组织“绿色家具技术推广会”，推广无醛板材、节能家具等绿色产品，2024年计划覆盖100家家具企业；发布《存量房智能家居应用指南》，引导企业开发适配存量房的智能产品，避免功能冗余；建立“技术创新基金”，支持中小企业数字化、智能化转型，单个项目最高补贴500万元第13页共14页

6.结论与展望

6.1结论2025年家具行业与房地产协同发展具备显著可行性存量房改造市场规模达2万亿元，政策、技术、消费升级为协同提供多重支撑，头部企业的实践已验证协同模式的有效性尽管存在市场波动、合作壁垒等风险，但通过政府完善政策标准、企业构建全链条服务能力、行业协会推动资源整合，协同发展的瓶颈可逐步突破

6.2展望未来3-5年，房地产与家具行业的协同将呈现三大趋势全链条融合从“产品供应”转向“居住空间整体解决方案”，房企与家具企业的股权合作、战略联盟将成为主流；服务化转型家具企业从“卖产品”转向“卖服务”，设计、安装、售后等服务价值占比将提升至40%以上；绿色智能化加速渗透绿色家具、智能家居在存量房改造中的渗透率将突破50%，推动行业向低碳化、数字化转型房地产与家具行业的协同，不仅是行业自身的转型需求，更是满足居民对美好生活向往的必然选择通过各方共同努力，两者将实现从“简单关联”到“深度融合”的跨越，共同开启“存量时代”的增长新周期字数统计约4800字注本报告数据来源于国家统计局、中国家具协会、贝壳研究院、艾瑞咨询等公开资料及行业调研，部分预测基于行业发展趋势分析第14页共14页。