商场财务培训课件

商场财务培训课件欢迎参加商场财务培训课程！本次培训旨在全面提升商场财务及管理人员的专业能力，帮助您掌握财务管理的核心知识与实用技能我们将系统地介绍从财务基础知识到高级财务分析的全套内容，涵盖财务报表解读、预算管理、风险控制等关键领域，为您的日常工作提供有力支持财务基础知识概述财务管理定义与重要性商场财务的特殊性财务管理是指对企业资金的筹集、分配和使用进行计划、组织、指挥、协调和控制的相比其他行业，商场财务具有以下特点过程在商场运营中，有效的财务管理是确保业务持续健康发展的关键因素良好的•收入来源多元化（租金、物业管理费、广告费等）财务管理能够•现金流量大且周期性明显•提高资源利用效率，最大化股东价值•固定资产投入较大，折旧费用高•为管理层决策提供数据支持和分析基础•季节性因素对经营业绩影响显著•预防和控制财务风险，保障企业安全•需要平衡多方利益（业主、商户、消费者）•优化资本结构，降低资金成本财务管理的主要目标•实现利润最大化和成本最小化•保持良好的偿债能力和财务灵活性财务职能与组织结构12财务部门职责划分财务与其他部门协作商场财务部门通常划分为以下几个职能模块，各司其职又相互财务部门需要与商场各个部门密切配合，形成有效的业务支持协作体系•会计核算负责日常账务处理、凭证录入、账簿管理•与营销部门合作制定促销预算，评估活动效果•财务报表编制月度、季度、年度财务报表•与租赁部门共同管理租金收入，评估商户经营状况•预算管理制定年度预算、监控执行情况、分析偏差•与运营部门协作控制运营成本，优化资源配置•资金管理负责现金流预测、银行账户管理、融资安排•与人力资源部配合工资核算，制定薪酬福利方案•税务管理处理日常税务申报、筹划合理节税方案•与工程部门协调固定资产投资，评估维修改造项目•成本控制分析各项成本构成、提出控制建议•内部审计检查财务制度执行情况、评估内控有效性3财务岗位关键能力要求优秀的商场财务人员需具备以下核心能力•专业知识会计、税务、财务管理等相关领域的专业知识•分析能力能够通过数据分析发现问题，提出解决方案•沟通能力能够将复杂的财务信息转化为管理层可理解的语言•团队协作能够与各部门有效合作，支持业务发展•学习能力持续更新知识，适应政策变化和市场发展会计基本概念资产、负债、所有者权益定义收入与费用的区别作为财务管理的基础，理解会计核心概念至关重要理解收入与费用的区别对正确核算经营成果至关重要资产企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的收入企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加资源商场主要资产包括房屋建筑物、设备设施、现金、的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入商场主应收账款等要收入来源包括租金收入、物业管理费收入、广告位收入等负债企业过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务商场常见负债有银行贷款、应费用企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少付账款、预收款项、应交税费等的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出商场主要费用包括人工成本、能源费用、维修费用、折旧费用、所有者权益资产扣除负债后由所有者享有的剩余权益，营销推广费用等包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等会计等式及其应用基本会计等式是财务记录的理论基础，表达为这一等式永远平衡，是复式记账法的核心原理扩展后的会计等式其中未分配利润=收入-费用，因此商场财务报表介绍利润表（损益表）利润表反映企业在一定会计期间的经营成果，是一个动态的流量报表作用展示企业在一段时间内的收入、费用以及由此产生的利润或亏损构成资产负债表•营业收入租金收入、物业费收入等资产负债表反映企业在特定时点的财务状况，是一个静态的快•营业成本提供服务的直接成本照•期间费用管理费用、销售费用、财务费用作用展示企业在某一时点拥有的资源（资产）及其资金来源•税前利润、所得税费用、净利润（负债和所有者权益）现金流量表结构现金流量表反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物的流入•资产部分流动资产、非流动资产和流出情况•负债部分流动负债、非流动负债作用展示企业现金的来源和使用，评估企业创造现金的能力•所有者权益实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润基本内容•经营活动现金流日常经营产生的现金流入和流出•投资活动现金流购建固定资产、对外投资等产生的现金流•筹资活动现金流吸收投资、借款、偿还债务等产生的现金流•现金及现金等价物净增加额资产负债表详解资产分类流动与非流动资产负债分类流动与长期负债商场的资产按照流动性可分为流动资产和非流动资产两大类商场的负债按照偿还期限可分为流动负债和非流动负债流动资产流动负债货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金，是商场日常运营的基础短期借款一年内到期的银行贷款等应付账款应付给供应商的款项，如设备采购款、装修工程款等应收账款主要是应收商户的租金、物业费等，反映商场的信用政策和回款预收款项预收商户的租金、物业费等能力应付职工薪酬应付给员工的工资、奖金、福利等预付款项预付给供应商的各类款项，如预付装修工程款、广告费等应交税费应交但尚未缴纳的各种税费其他应收款除应收账款外的其他应收项目，如押金、保证金等其他应付款商户的押金、保证金等存货自营商品的库存（对自营商场而言）一年内到期的非流动负债一年内到期的长期借款等非流动资产非流动负债固定资产商场建筑物、设备设施、电梯、空调系统等，是商场最主要的资长期借款商场建设、扩建的长期贷款产应付债券发行的公司债券等无形资产土地使用权、软件系统、商标权等长期应付款融资租赁等长期应付项目长期待摊费用商场装修改造费用的摊销在建工程正在建设中的商场扩建、改造项目所有者权益组成及意义所有者权益是商场净资产的体现，反映了所有者在商场中的权益实收资本（股本）所有者实际投入的资本，是商场的基础资金来源资本公积资本溢价（股本溢价）等，反映资本市场对商场的认可度盈余公积从税后利润中提取的用于特定用途的积累，包括法定盈余公积和任意盈余公积未分配利润累积的未分配给股东的利润，是商场自身积累的重要资金来源所有者权益的意义•反映商场的自有资本实力和长期偿债能力•影响商场的资本结构和财务稳定性•作为评估商场价值的重要参考依据利润表详解收入与成本核算费用分类及利润计算商场的收入与成本核算是利润表的基础部分，准确核算直接影响利商场的费用分类及利润计算过程如下润计算的准确性费用分类收入核算销售费用商场营销推广费用、销售人员薪酬等租金收入按照租赁合同约定的租金及租期进行确认，区分固定租管理费用管理人员薪酬、办公费用、差旅费等金和提成租金财务费用利息支出、银行手续费等物业管理费收入按照物业服务合同约定的标准和服务期间确认利润计算流程广告位收入按照广告发布合同约定的期限和金额确认营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费停车费收入按照实际发生额确认用-财务费用+投资收益+其他收益其他收入包括活动场地租赁、临时展位等收入利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出成本核算净利润=利润总额-所得税费用毛利率与净利率指标直接成本提供商场服务直接相关的成本，如保安保洁费用、能源费用等毛利率和净利率是评估商场盈利能力的重要指标折旧与摊销商场建筑物、设备设施的折旧，装修改造费用的摊销毛利率维修维护成本商场日常维修维护的费用毛利率反映商场的基础盈利能力，商场行业毛利率通常较高，一般在50%-70%之间净利率现金流量表详解经营活动现金流经营活动现金流反映商场日常经营产生的现金流入和流出，是评估商场造血能力的核心指标现金流入项目•收到的租金•收到的物业管理费•收到的广告位收入•收到的停车费收入•收到的其他与经营活动有关的现金现金流出项目•支付给员工的工资和福利•支付的各项税费•支付的能源费用•支付的维修维护费用•支付的营销推广费用•支付的其他与经营活动有关的现金健康的商场应当具有持续稳定的经营活动现金净流入，这是商场自我发展的基础投资活动现金流投资活动现金流反映商场投资扩张或收缩的现金流动，关系到商场的长期发展战略现金流入项目•收回投资所收到的现金•取得投资收益收到的现金•处置固定资产、无形资产收回的现金•收到的其他与投资活动有关的现金现金流出项目•购建固定资产、无形资产支付的现金•投资支付的现金•支付的其他与投资活动有关的现金成长期的商场通常投资活动现金流为净流出，反映商场正在进行扩张投资；成熟期的商场则可能趋于平衡筹资活动现金流筹资活动现金流反映商场与所有者和债权人之间的资金往来，关系到商场的资本结构变化现金流入项目•吸收投资收到的现金•取得借款收到的现金•发行债券收到的现金财务报表的关联与分析三大报表的相互关系关键财务指标计算资产负债表、利润表和现金流量表之间存在紧密的逻辑关系通过三大报表可以计算出一系列关键财务指标资产负债表与利润表利润表中的净利润将转入资产负债表的未分配利润，增加所有者权益偿债能力指标资产负债表与现金流量表现金流量表解释了资产负债表中货币资金的变动原因流动比率=流动资产÷流动负债利润表与现金流量表利润表中的收入、费用与现金流量表中的经营活动现金流存在时间差异，这种差异通过应速动比率=流动资产-存货÷流动负债收应付等项目来调节资产负债率=总负债÷总资产×100%三大报表之间的联系可用以下公式表示盈利能力指标净资产收益率ROE=净利润÷平均所有者权益×100%总资产收益率ROA=净利润÷平均总资产×100%运营能力指标应收账款周转率=营业收入÷平均应收账款总资产周转率=营业收入÷平均总资产报表分析的实用技巧趋势分析比较多期报表数据，发现发展趋势结构分析分析各项目占总量的比重，了解构成情况比率分析通过计算财务比率，评估企业各方面表现商场预算管理基础预算编制流程预算的定义与作用商场预算编制通常遵循自下而上与自上而下相结合的原则，预算是对未来一定期间内的收入、成本和资金使用情况进主要流程包括行的计划和控制，是商场财务管理的重要工具确定预算目标基于公司战略和市场预测确定总体目标预算的主要作用•提供经营目标和评价标准制定预算政策明确预算原则、方法和时间安排•促进各部门协调配合各部门编制预算各职能部门和业务部门分别编制预算•优化资源配置预算汇总与平衡财务部门汇总各部门预算并进行平衡•控制成本费用•预测现金流需求预算审核与调整管理层审核预算并提出调整意见•评估经营绩效预算批准与下达最终预算经批准后正式下达执行预算控制与调整商场预算体系预算控制是确保预算目标实现的关键环节，主要包括预算执行监控定期比较实际结果与预算目标完整的商场预算体系包括以下主要部分差异分析分析偏差原因，区分可控因素和不可控因素收入预算租金收入、物业费收入、广告收入等成本费用预算人工成本、能源费用、维修费用等纠正措施针对可控因素制定纠正措施资本支出预算设备更新、装修改造等资本性支出预算调整在特殊情况下（如市场环境重大变化）对预算现金流预算预测现金流入、流出及净额进行调整预算调整需要遵循严格的审批流程，避免随意性，确保预算的严肃性和权威性成本管理与控制成本分类及核算方法变动成本与固定成本分析商场成本可以按照不同标准进行分类，以便更有效地进行管理和控制了解成本的行为特征对于预测和控制成本至关重要成本结构分析按照成本性质分类人工成本员工工资、奖金、福利、社保等能源费用水电气、中央空调运行费用等商场通常是固定成本占比较高的行业，这意味着维修维护费用设备维修、日常保养费用等折旧与摊销固定资产折旧、装修改造摊销等•规模效应明显，收入增加时边际利润率高营销推广费用广告宣传、促销活动费用等•经营杠杆较大，收入波动会导致利润的更大波动行政管理费用办公费、差旅费、培训费等•收支平衡点较高，需要较大的收入规模才能盈利财务费用利息支出、手续费等盈亏平衡分析按照成本行为分类固定成本在一定范围内不随业务量变化而变化的成本，如折旧、基本管理人员工资等盈亏平衡点分析可以帮助商场确定实现盈利所需的最低收入水平变动成本随业务量变化而变化的成本，如临时工工资、部分能源费用等成本控制的关键点混合成本包含固定和变动两部分的成本，如电话费（基本月租+通话费）有效的成本控制需要关注以下几个关键点建立成本意识培养全员成本意识，明确各部门的成本责任制定成本标准根据历史数据和行业标准，制定各项成本的标准值实施预算控制通过预算控制各项成本费用的支出优化采购流程规范采购流程，降低采购成本能源管理实施能源管理系统，控制能源消耗维修管理实施预防性维修，降低维修成本人员配置优化合理配置人员，提高人力资源利用效率收入管理与提升策略商场主要收入来源促销活动对收入的影响了解商场的收入结构是制定收入提升策略的基础促销活动是商场提升客流和销售的重要手段，对收入的影响主要表现在租金收入是商场最主要的收入来源，通常占总收入的60%-80%，包括固定租金和提成租金两种形式直接影响物业管理费收入按照商户建筑面积收取的物业服务费，一般占总收入的10%-15%•提高商户销售额，增加提成租金收入广告位收入商场内外广告位的租赁收入，一般占总收入的5%-10%•吸引临时展位和活动场地租赁，增加其他收入停车费收入商场停车场产生的收入，一般占总收入的3%-8%•增加停车场使用率，提高停车费收入其他收入包括活动场地租赁、临时展位、商业促进费等，一般占总收入的5%-10%间接影响不同类型和定位的商场，收入结构可能存在较大差异高端商场往往提成租金比例较高，而社区商场固定租金比例较高•提升商场知名度和品牌价值，有利于后续租金调整•增强商户粘性，降低空铺率，保障稳定收入•吸引新品牌入驻，优化商场业态组合促销活动分析ROI促销活动应当进行详细的成本效益分析，确保投入产出比合理收入预测与监控收入提升策略准确的收入预测和有效的监控是商场财务管理的重要内容提升商场收入的策略可以从多个方面入手收入预测方法租金收入提升历史数据法基于历史收入数据，结合增长率预测未来收入•优化商户业态组合，引入高销售额商户合同分析法根据已签订的租赁合同预测固定租金收入•合理设计租约条款，增加提成租金比例销售预测法预测商户销售额，进而预测提成租金收入•实施阶梯式租金，确保租金稳步增长市场比较法参考同类商场的收入水平进行预测•降低空铺率，提高出租率收入监控要点物业费收入提升•建立销售实时监控系统，及时掌握商户销售情况•提高物业服务质量，为物业费调整创造条件•定期分析租金收缴率，关注拖欠租金的商户•合理分摊公共能耗，增加能耗管理收入•跟踪空铺情况，分析空铺对收入的影响广告位收入提升•监控各项收入的实际完成情况，与预算进行比较•开发新的广告位资源，如数字媒体屏幕•分析收入结构变化，把握收入趋势•针对不同时段采用差异化定价现金流管理实务现金流的重要性现金流风险及应对措施现金流是商场生存和发展的血液，良好的现金流管理对商场至关重要商场可能面临多种现金流风险，需要采取相应的应对措施保障日常运营确保有足够的资金支付员工工资、供应商款项、税费等主要风险支持资本支出为商场升级改造、设备更新等提供资金保障收款风险商户拖欠租金、物业费，影响现金流入应对突发事件保持足够的现金储备，应对各种不可预见的情况季节性风险商场收入存在季节性波动，导致现金流不均衡把握投资机会有充足的现金可以抓住市场上的投资机会突发事件风险疫情、自然灾害等影响商场正常经营降低融资成本良好的现金流可以减少外部融资需求，降低财务费用资本支出风险大型改造项目导致现金流大幅流出商场即使盈利也可能面临现金流危机，这主要是由于收入确认与现金流入之间存在时融资风险无法获得及时的外部融资支持间差异，特别是在商户拖欠租金的情况下应对措施现金流预测方法建立现金储备保持3-6个月的经营性支出作为现金储备准确的现金流预测是现金流管理的基础，主要方法包括加强应收账款管理严格执行租金催收政策，降低拖欠率直接法灵活的付款政策合理安排付款时间，延长付款周期建立融资渠道与多家银行建立合作关系，获取授信额度直接预测现金流入和流出项目，步骤如下现金流预警机制设定现金流预警阈值，及时发现问题

1.预测各项现金流入（租金收入、物业费等）的时间和金额分期支付策略大型项目采用分期付款方式，减轻现金流压力

2.预测各项现金流出（工资支付、税费缴纳等）的时间和金额优化资本结构保持合理的负债水平，降低财务风险

3.计算现金净流量和累计现金余额现金流优化策略间接法优化现金流的策略主要从加速现金流入、延缓现金流出和提高现金使用效率三个方面从预计净利润出发，调整非现金项目和营运资金变动，步骤如下入手

1.预测净利润加速现金流入

2.加回非现金支出（如折旧、摊销）•提前收取租金（如季付、半年付、年付）

3.调整营运资金变动（应收账款、应付账款等）•提供租金优惠鼓励提前支付

4.考虑投资和筹资活动的现金流•加强租金催收力度，降低拖欠率延缓现金流出•合理安排付款时间，充分利用信用期•与供应商协商更有利的付款条件•分期支付大额费用提高现金使用效率•集中管理闲置资金，进行短期投资•优化银行账户结构，减少资金沉淀应收账款与库存管理应收账款管理原则商场的应收账款主要是应收商户的租金、物业费等，有效管理应收账款对保障现金流至关重要应收账款管理的主要原则事前控制在签订合同前对商户进行资信评估，要求提供保证金或担保明确条款在合同中明确付款条件、付款时间和违约责任及时监控建立应收账款账龄分析制度，监控逾期情况分级催收根据逾期天数采取不同级别的催收措施1奖惩结合对按时付款的商户给予奖励，对拖欠的商户采取惩罚措施应收账款周转率应收账款周转率反映应收账款的流动性，周转率越高，说明回收速度越快，资金占用越少商场行业的应收账款周转天数一般应控制在30天以内库存周转率计算对于自营商品的商场，库存管理也是重要的财务管理内容库存周转率计算公式2库存周转率反映库存的周转速度，周转率越高，说明库存管理效率越高，资金占用越少不同类型商品的合理库存周转率各不相同，需要根据商品特性和市场情况确定目标值影响库存周转的因素•采购计划和策略•供应链效率•销售预测准确性•促销活动频率•商品陈列和展示库存控制策略有效的库存控制策略可以降低资金占用，提高运营效率库存分类管理（分析法）ABC财务分析工具介绍比率分析盈亏平衡分析比率分析是最常用的财务分析工具，通过计算各种财务比率来评估企业的财务状况和盈亏平衡分析是确定企业实现盈利所需的最低销售额或收入水平的工具经营绩效基本概念流动性比率固定成本（FC）在一定范围内不随业务量变化的成本反映短期偿债能力，一般认为

1.5-

2.0为合理水平变动成本（VC）随业务量成比例变化的成本更严格地反映短期偿债能力，一般认为

1.0左右为合理水平变动成本率=变动成本÷收入贡献毛益=收入-变动成本最严格的流动性指标，一般认为

0.3-

0.5为合理水平贡献毛益率=贡献毛益÷收入=1-变动成本率流动比率=流动资产÷流动负债盈亏平衡点计算速动比率=流动资产-存货÷流动负债现金比率=货币资金÷流动负债杠杆比率盈亏平衡点分析可以帮助商场反映长期偿债能力和财务风险，商场行业一般控制在60%以下•评估经营风险反映财务杠杆程度，数值越大风险越高•确定目标租金水平反映偿付利息的能力，一般应大于3•规划促销活动资产负债率=总负债÷总资产×100%•分析成本结构优化方案权益乘数=总资产÷所有者权益投资回报率（）计算ROI利息保障倍数=息税前利润÷利息费用投资回报率是评估投资项目或资产效益的重要指标基本公式常用的指标ROI反映总资产的获利能力，商场行业一般在5%-10%之间反映所有者权益的获利能力，商场行业一般在10%-20%之间反映全部投入资本的回报水平，应高于加权平均资本成本WACC总资产收益率ROA=净利润÷平均总资产×100%净资产收益率ROE=净利润÷平均所有者权益×100%财务风险识别与控制风险评估方法有效的风险评估是风险管理的关键步骤风险评估流程常见财务风险类型风险识别通过各种方法识别潜在风险商场运营中面临多种财务风险，需要全面识别和管理风险分析分析风险发生的可能性和影响程度流动性风险无法及时获得足够的现金支付到期债务风险评级根据可能性和影响程度对风险进行评级信用风险商户无法按时支付租金、物业费风险应对制定相应的风险应对策略利率风险利率变动导致融资成本增加风险评估矩阵汇率风险对涉及外币业务的商场，汇率波动造成损失通过风险矩阵对风险进行分类，横轴表示风险发生的可能性，纵轴表示风险影响的严财务报告风险财务信息不准确导致决策失误重程度，形成高、中、低三个风险等级区域税务风险税务处理不当导致罚款或额外税负定量风险评估方法资产安全风险资产被盗用、挪用或损失敏感性分析分析关键变量变动对财务结果的影响情景分析分析不同情景下的财务结果风险价值法VaR计算在特定概率下的最大可能损失内部控制体系建设风险应对策略内部控制是预防和控制财务风险的重要手段根据风险评估结果，可以采取不同的风险应对策略内部控制的要素风险规避停止或避免风险较高的活动控制环境包括组织结构、权责分配、人力资源政策等风险减轻采取措施降低风险发生的可能性或影响风险评估识别和分析影响目标实现的风险风险转移通过保险、外包等方式转移风险控制活动帮助确保管理层指令得到执行的政策和程序风险接受对于低风险或无法控制的风险，选择接受并监控信息与沟通及时收集和传递相关信息财务风险预警指标监督对内部控制的持续评估和改进关键控制点•流动比率低于

1.0•应收账款周转天数持续增加授权审批控制明确各级审批权限和程序•营业收入同比下降超过10%职责分离控制关键职责由不同人员担任，互相监督•空铺率超过15%会计系统控制确保会计记录的准确性和完整性•经营活动现金流量连续为负财产保护控制保障资产安全，防止未经授权使用预算控制通过预算约束各部门行为绩效考核控制将风险控制纳入绩效考核体系税务基础知识商场常见税种介绍城镇土地使用税商场经营涉及多种税种，了解各税种的特点和计算方法对合理安排税务非常重要按照实际占用土地面积计征，税率因地区而异增值税印花税商场的主要税种，按照提供服务的不同性质适用不同税率对经济合同、产权转移书据等按比例或定额征收租赁服务适用9%的税率城市维护建设税和教育费附加物业管理服务适用6%的税率以增值税为计税依据，分别按7%（市区）、5%（县城）或1%（其他）和3%计征餐饮服务（自营）适用6%的税率个人所得税商品销售（自营）适用13%的税率商场作为扣缴义务人，需要为员工代扣代缴个人所得税增值税计算公式税务合规要求商场需要遵守的主要税务合规要求包括税务登记取得营业执照后30日内办理税务登记企业所得税账簿设置按照税法要求设置账簿，保存相关凭证纳税申报按时进行纳税申报，缴纳税款对企业的利润征收的税种，一般税率为25%发票管理规范使用发票，及时进行发票认证税务档案妥善保管税务档案，保存期限一般为10年税务稽查配合积极配合税务机关的检查税务筹划基本思路房产税合理的税务筹划可以降低税负，提高税后利润对房产征收的税种，有两种计税方法基本原则•从价计征按房产原值一次减除10%-30%后的余值的

1.2%计算•从租计征按租金收入的12%计算•合法性严格遵守税法，不偷税漏税•实质性有真实的商业目的，不仅仅为了避税•整体性考虑各税种的综合影响•长期性注重长期税负优化，而非短期利益常见筹划方法税收优惠利用充分利用税法规定的各种优惠政策收入确认时间筹划合理安排收入确认时间费用扣除最大化确保各项费用符合扣除条件资产折旧方法选择选择合适的折旧方法财务制度与流程规范费用报销流程规范的费用报销流程是控制成本、防范风险的重要环节报销流程步骤事前申请大额费用支出需事前申请，明确用途和预算费用发生按照批准的预算范围内发生费用，获取合规发票填写报销单填写规范的报销单，附上原始票据和相关证明部门审核由部门负责人审核费用的必要性和合理性财务审核财务部门审核票据的合规性和预算执行情况审批权限根据金额大小由不同级别的管理层审批付款处理出纳根据审批后的报销单支付款项记账归档会计根据报销单进行账务处理并归档保存费用报销注意事项•票据必须合规，包括发票联和发票记账联•发票内容必须与实际业务相符•严格控制现金支出，提倡使用公司账户转账•严格执行预算控制，超预算支出需特别审批•特殊费用（如业务招待费）需提供详细说明采购付款流程规范的采购付款流程可以确保资金使用效率，防止舞弊行为采购付款流程步骤需求提出使用部门提出采购需求，填写采购申请单需求审核部门负责人审核采购的必要性和预算情况询价比价采购部门进行市场询价，获取多家供应商报价供应商选择综合考虑价格、质量、服务等因素选择供应商合同签订与选定供应商签订采购合同，明确付款条件到货验收对收到的货物或服务进行验收，确认质量和数量付款申请根据合同约定和验收结果提交付款申请审批付款按照权限级别进行审批付款执行出纳根据审批后的付款申请支付款项记账归档会计进行账务处理并归档保存相关单据采购付款控制要点•严格执行供应商评估和准入制度•大额采购实行招标制度•合同付款条件尽量争取有利条款，如分期付款•严格执行货到付款或服务完成后付款原则商场资金管理资金筹措渠道资金使用效率提升商场的资金来源多样化，不同的筹资渠道有各自的优缺点提高资金使用效率可以降低资金成本，提升企业价值内部筹资资金规划留存收益最主要的内部筹资来源，成本低但受限于盈利能力•制定详细的资金使用计划，避免资金闲置折旧回收通过折旧计提收回的资金，可用于更新改造•根据业务节奏安排资金使用时间，减少资金沉淀资产优化盘活闲置资产，如出售非核心资产•区分经营性资金和战略性资金，实行分类管理外部筹资资金集中管理银行贷款最常见的外部筹资方式，包括•实施资金池管理，集中调配集团资金•短期贷款用于日常经营周转•建立内部资金调剂机制，降低外部融资需求•中长期贷款用于商场建设、改造•通过银企直联系统，实现资金实时监控•抵押贷款以商场物业作为抵押短期资金运作股权融资通过引入新股东或上市融资•合理利用闲置资金进行短期投资（银行理财、货币基金等）债券融资发行公司债券或商业票据•建立资金收益与风险评估体系，确保资金安全融资租赁对大型设备进行售后回租•关注资金时间价值，加速资金周转商业保理以应收账款获取融资银行账户管理创新融资方式REITs房地产投资信托基金，盘活存量资产规范的银行账户管理是资金安全的基础供应链金融利用与供应商的关系获取融资账户结构设计互联网金融通过互联网平台进行小额融资•主账户集中收款和大额支付•专用账户特定用途的资金管理，如租赁保证金账户•备用账户应急使用账户管理制度•严格银行账户开立、变更和注销流程•实行账户印鉴分管制度，分离经办和审批权限•定期对账，确保账实相符•网银操作实行双人复核机制•设置交易限额，控制风险银行关系管理•建立多家银行合作关系，避免依赖单一银行•定期评估银行服务质量和费率•争取优惠的结算条件和融资条件财务信息系统应用12财务软件功能介绍数据录入与报表生成现代商场管理离不开先进的财务信息系统，主要功能模块包括规范的数据录入和报表生成流程是确保财务信息准确的关键总账管理处理会计核算的基础模块，包括科目设置、凭证录入、账簿管理等数据录入规范源数据收集确保原始凭证完整、真实、合法应收管理管理商户租金、物业费等应收款项，包括账单生成、催收管理、账龄录入标准统一编码规则、字段格式和数据口径分析等录入时效明确各类数据的录入时限应付管理管理对供应商的应付款项，包括付款计划、付款审批等数据校验设置系统校验规则，如数值范围、逻辑关系等固定资产管理商场的固定资产，包括资产登记、折旧计算、资产盘点等录入审核实行数据录入和审核分离成本管理按照成本中心进行成本归集和分析报表生成流程预算管理编制预算、监控执行、分析偏差期末处理包括计提折旧、摊销、结转成本等报表管理生成各类财务报表和管理报表账务核对核对各账户余额，确保平衡关系资金管理管理银行账户、监控现金流、制定融资计划报表编制生成资产负债表、利润表等基础报表现代财务软件通常还与其他业务系统集成，如报表审核财务主管审核报表的准确性和合理性租赁管理系统管理租赁合同、生成租金账单报表分析对报表数据进行分析，形成分析报告物业管理系统管理物业服务、计算物业费报表上报向管理层和外部机构报送报表人力资源系统计算工资、管理福利常用报表类型采购管理系统管理采购订单、验收入库法定报表资产负债表、利润表、现金流量表等管理报表预算执行报告、成本分析报告等经营分析报表销售分析、毛利分析、客流分析等专项报表应收账款账龄分析、资金使用分析等3信息安全与权限管理财务信息系统包含企业核心数据，信息安全和权限管理至关重要信息安全管理物理安全服务器机房安全管理、设备防护网络安全防火墙设置、数据传输加密应用安全用户认证、访问控制、日志审计数据安全数据备份、灾难恢复、数据加密安全策略定期修改密码、定期安全审计权限管理体系用户管理规范用户创建、变更和注销流程角色管理根据职责设置不同角色，分配相应权限财务报表编制实务报表编制步骤常见错误及避免规范的财务报表编制流程是确保报表质量的基础财务报表编制过程中容易出现以下错误，需要重点防范准备工作数据录入错误确定报表日期明确报告期间（月度、季度或年度）•凭证金额录入错误或科目选择错误检查数据完整性确保所有业务数据已录入系统•漏记或重复记录业务核对银行对账单确保银行存款余额与账面记录一致•借贷方向混淆盘点资产对现金、存货、固定资产等进行盘点期末调整错误期末调整•折旧摊销计算错误计提折旧和摊销固定资产折旧、无形资产摊销、长期待摊费用摊销•成本费用分配不当计提费用计提工资、奖金、水电费等未付费用•收入确认时点不准确确认收入确认已提供服务但尚未开票的收入•减值准备计提不合理计提减值对应收账款、存货等资产进行减值测试报表列报错误税费计算计算应交增值税、企业所得税等税费•资产负债分类错误（如流动与非流动划分）结账处理•收入成本匹配不当结转成本费用将当期成本费用结转至本年利润•现金流量分类错误（如经营、投资、筹资活动混淆）结转收入将当期收入结转至本年利润•所有者权益结构列报不准确计算当期损益计算当期净利润错误避免方法结转利润将当期利润结转至未分配利润•建立健全的内部控制制度报表生成•实行数据录入复核机制编制资产负债表反映期末财务状况•设置系统自动校验规则编制利润表反映本期经营成果•定期进行账务核对编制现金流量表反映本期现金流变动•加强财务人员培训编制所有者权益变动表反映本期权益变动情况•建立标准的操作流程和核对清单编制报表附注提供报表项目的详细说明报表审核要点财务报表审核是确保报表质量的最后一道防线，主要审核要点包括形式审核•报表项目是否完整、准确•报表格式是否符合规定•各项目加计是否正确•本期与上期数据是否可比内容审核•会计政策是否一贯应用预算执行与偏差分析预算执行监控偏差原因分析预算执行监控是确保预算目标实现的关键环节，主要包括以下内容偏差原因分析是预算管理的核心环节，通过深入分析偏差原因，可以采取针对性的纠正措施监控方式偏差分类定期监控按月、季度对预算执行情况进行监控实时监控通过信息系统对关键指标进行实时监控有利偏差实际结果优于预算目标（如收入超预算、成本低于预算）分级监控不同级别管理层关注不同层面的预算执行不利偏差实际结果劣于预算目标（如收入低于预算、成本超预算）专项监控对重点项目或关键风险进行专项监控价格偏差由价格因素导致的偏差（如租金单价变化）数量偏差由数量因素导致的偏差（如出租面积变化）监控内容常见偏差原因收入监控租金收入、物业费收入等各类收入的完成情况成本费用监控各项成本费用的发生情况及预算执行率外部环境变化市场环境、政策法规、竞争格局变化资本支出监控改造项目、设备更新等资本性支出的执行情况预算假设偏差预算编制时的假设与实际情况不符现金流监控现金流入、流出及净流量的预算执行情况预算执行偏差执行过程中未按预算要求操作管理控制不力对预算执行的监督和控制不到位监控工具突发事件影响不可预见的突发事件导致预算执行偏离预算执行报告比较实际结果与预算目标，计算完成率和偏差率分析方法预算执行趋势图直观展示预算执行的变化趋势预算执行预警指标设定预警阈值，及时发现异常情况因素分析法将偏差分解为数量因素、价格因素等多个因素预算执行分析会议定期召开会议，讨论预算执行情况差异分析法分析计划与实际的差异及产生原因比较分析法与历史数据、行业标准、竞争对手进行比较逐级分解法将总体偏差逐级分解到各部门、各环节纠正措施制定基于偏差原因分析，制定针对性的纠正措施，确保预算目标的最终实现纠正措施类型收入提升措施针对收入不达标情况，如加强营销推广、调整租赁策略成本控制措施针对成本超支情况，如优化采购流程、加强费用审批资源重新配置根据执行情况调整资源分配，确保重点项目流程优化措施改进工作流程，提高执行效率责任落实措施明确责任人，强化执行力预算调整条件在特殊情况下，可能需要对预算进行调整，通常满足以下条件之一•外部环境发生重大变化，原预算假设不再成立•企业战略或经营方向发生重大调整•偏差程度超过可接受范围，且通过常规措施无法纠正•出现重大机遇或威胁，需要及时应对预算调整流程成本控制案例分享1成本超支案例分析某购物中心能源费用失控案例背景某大型购物中心在连续三个季度能源费用（电费、水费、燃气费）大幅超出预算，累计超支达到预算的35%，严重影响了整体盈利水平超支原因分析•中央空调系统运行效率低下，部分设备老化•照明系统未采用节能灯具，且未实施分区控制•能源使用缺乏有效监控，存在浪费现象•能源费用预算编制不科学，未考虑季节性因素•未对商户能源使用进行有效管理2采取的改进措施针对能源费用超支问题，购物中心采取了以下措施

1.安装能源管理系统，实时监控各区域能源消耗

2.制定能源使用标准，明确各时段温度设定范围

3.实施分时段、分区域的空调和照明控制

4.更换高能耗设备，引入节能技术

5.对商户能源使用实行计量收费，促使商户节约能源

6.培训员工节能意识，建立能源节约激励机制3改进效果评估通过一系列措施的实施，购物中心在接下来的两个季度取得了显著成效•能源费用总额下降22%，回归到预算范围内•商户能源计量收费增加了额外收入，部分抵消了公共区域能源成本•能源使用效率提高，顾客舒适度未受影响•建立了能源费用动态预算模型，提高了预算准确性•员工节能意识明显增强，自发参与节能行动成本节约成功经验关键控制点总结以下是一些商场成功控制成本的经验，值得借鉴商场成本控制的关键点主要集中在以下几个方面人工成本优化过程控制优于结果控制弹性排班根据客流量波动调整人员配置，避免人力资源浪费成本控制应当贯穿于业务的全过程，而非仅在结果阶段进行干预建立各环节的控制标准和检查机制，能够及时发现和纠正偏差岗位整合将相似职能整合，提高人员利用效率绩效薪酬建立与业绩挂钩的薪酬体系，激励员工提高效率预算约束与弹性调整相结合外包服务将非核心业务外包，降低固定人工成本预算应当具有一定的约束力，但也需要保持适度的弹性，能够应对环境变化设置合能源成本控制理的预算调整机制，既保证预算的严肃性，又避免机械执行能源审计定期进行能源审计，找出能耗高点重视数据分析和标杆管理现金流管理案例现金流断裂风险案例现金流优化措施案例背景某区域性购物中心在经历了大规模改造后，虽然营业收入稳定增长，面对现金流危机，该购物中心采取了以下紧急措施利润表表现良好，但却面临严重的现金流压力，几乎陷入现金流断裂的边缘短期应急措施主要问题点与银行协商延长贷款期限，调整还款计划改造投入超预算商场改造工程最终投入超出预算30%，消耗了大量现金储备加强催收成立专项催收小组，加大租金催收力度延迟支付与供应商协商延期付款，但保证核心服务收款周期延长为吸引优质品牌，给予了更宽松的付款条件，延长了收款周期短期融资通过股东借款或商业保理获取短期资金资产变现出售非核心资产或闲置设备回笼资金商户拖欠增加部分商户经营不善，拖欠租金和物业费情况增多中长期优化措施贷款还款压力前期扩张借入的贷款集中在此期间到期还款租金收取方式调整推行季付或半年付租金，提供适当优惠资金规划不足未对现金流进行有效预测和规划，未预留足够的安全垫商户信用评级建立商户信用评级体系，差异化管理危机表现资金集中管理实施资金池管理，提高资金使用效率•经营活动现金流量连续为负银企合作加强与多家银行建立战略合作，获取稳定授信•无法按时支付供应商款项，影响服务质量现金流预测系统建立滚动式现金流预测机制•员工薪酬支付延迟，导致员工不满融资结构优化合理安排长短期融资比例，避免集中到期•无法按时偿还到期贷款，信用受损•新项目被迫暂停，影响长期发展现金流健康指标通过危机管理的经验，购物中心建立了一套现金流健康指标体系，用于日常监控流动性指标现金比率货币资金÷流动负债，目标不低于

0.3经营活动现金流量比率经营活动现金流量净额÷流动负债，目标大于

0.4现金流动负债比经营活动现金流量净额÷流动负债，目标大于

0.4现金流量覆盖率经营活动现金流量净额÷当期债务到期金额，目标大于

1.2质量指标销售现金比率经营活动现金流量净额÷营业收入，目标大于

0.6现金净利率经营活动现金流量净额÷净利润，目标大于

1.0全部资产现金回收率经营活动现金流量净额÷平均总资产，目标大于

0.08安全储备指标现金安全垫保持不低于3个月经营支出的现金储备授信额度保持率未使用授信额度÷总授信额度，目标大于

0.4财务报表分析案例利润下滑原因分析案例背景某购物中心在近两年出现利润持续下滑现象，尽管总营业收入保持稳定，但净利润率从26%下降到17%，管理层需要通过财务报表分析找出问题所在主要分析发现收入结构变化•固定租金收入比例上升，提成租金比例下降•广告位收入下滑22%，临时展位收入下滑31%•停车费收入稳定，但增长乏力1成本费用增加•能源费用上涨25%，高于行业平均水平•人工成本增加18%，主要是基本工资提升所致•维修费用大幅增加，同比增长40%•推广费用投入增加，但效果不明显资产效率下降•资产周转率从

1.2下降到

0.95•应收账款周转天数从25天延长到38天资产负债结构优化针对报表分析发现的问题，管理层采取了以下资产负债结构优化措施资产结构优化闲置资产处置出售或租赁未充分利用的商业空间应收账款管理•修订商户租金收取政策，对信用较差的商户要求预付租金•建立催收机制，对长期拖欠的商户采取法律措施2•引入商户信用评级系统，差异化管理资本支出审查•严格审核新增资本支出项目，优先选择回报率高的项目•对大型改造项目进行分阶段实施，控制现金流风险负债结构优化长短期债务比例调整增加长期融资比例，降低短期流动性压力融资成本控制通过银团贷款或境外融资降低整体融资成本预收款项管理优化租金收取周期，增加预收款项比例经营效率提升建议基于财务报表分析，管理团队提出了以下经营效率提升建议收入提升策略财务风险管理案例内控失效导致损失案例风险预警机制建设案例背景某大型购物中心因内部控制系统失效，在一年内发生了多起财务风险事件，针对内控失效问题，购物中心建立了全面的风险预警机制累计造成约300万元经济损失，严重影响了企业声誉和经营稳定性组织架构优化典型风险事件•成立风险管理委员会，由高管直接领导资金挪用事件财务部门一名员工利用职务便利，通过虚构供应商和篡改银行账户信•设立专职内部审计部门，直接向董事会汇报息，挪用公司资金约120万元•各部门指定风险管理联络人，形成网络化风险管理体系租金管理漏洞租赁部门未严格执行租金调整流程，导致多家商户未按合同约定调整租金，造成租金损失约80万元风险识别与评估机制采购舞弊事件工程部门负责人与供应商串通，通过虚增工程量和抬高单价，套取工•建立风险清单，系统识别各类财务风险程款约50万元•制定风险评估矩阵，评估风险发生的可能性和影响发票管理混乱因发票管理不规范，多张进项税发票未及时认证，导致无法抵扣增值•确定关键风险指标KRI，设置预警阈值税约30万元•定期开展风险评估，及时更新风险清单现金收款风险停车场收费系统漏洞被利用，部分现金收入未入账，估计损失约20万元预警指标体系内控失效原因财务异常指标成本费用异常波动、毛利率异常变动等业务异常指标合同异常变更、单一供应商交易频繁等控制环境薄弱管理层对内控重视不足，未建立合规文化操作异常指标系统操作时间异常、授权越权操作等职责分离不足关键岗位未实施有效的职责分离员工行为指标员工生活方式异常变化、拒绝休假等审批流程形同虚设审批流程执行不严格，存在越权审批现象监督机制缺失缺乏有效的内部审计和监督机制预警响应机制信息系统安全漏洞系统权限管理混乱，数据安全防护不足•建立三级预警响应机制提示、警告和紧急•明确不同级别预警的处理流程和责任人•制定应急预案，针对重大风险事件风险管理最佳实践经过系统整改，购物中心总结了以下风险管理最佳实践制度建设•完善内控制度体系，覆盖所有关键业务流程•制定详细的操作指引，明确各环节控制要点•建立制度定期评估和更新机制流程优化•优化关键业务流程，加入必要的控制点•实施严格的职责分离，特别是资金管理环节•建立交叉检查机制，互相监督技术应用商场财务合规与审计内部审计流程内部审计是商场财务管理的重要组成部分，主要流程包括合规要求概述审计计划商场经营涉及多方面的合规要求，财务部门需要全面了解并确保遵守年度审计计划根据风险评估结果制定年度审计计划财务报告合规审计范围确定明确每次审计的范围、目标和重点会计准则遵守《企业会计准则》，确保会计核算的规范性审计团队组建根据审计内容选择合适的审计人员信息披露按照要求及时、准确地披露财务信息审计实施财务报表按时编制各类财务报表，确保真实、完整预审调查了解被审计对象的基本情况和业务流程税务合规制定审计方案确定审计步骤、方法和工具税务申报按期进行各类税款申报和缴纳现场审计收集审计证据，进行检查、分析和测试发票管理规范使用发票，及时认证和抵扣取证分析对收集的证据进行分析和评估税收政策关注税收政策变化，合理应用税收优惠审计报告合同合规形成审计发现总结审计中发现的问题和风险租赁合同确保租赁合同条款合法有效提出审计建议针对发现的问题提出改进建议采购合同规范采购流程和合同管理编制审计报告形成正式的审计报告劳动合同符合劳动法规定的雇佣和薪酬条款审计报告审核经过多级审核后发布监管合规后续跟踪外汇管理遵守外汇管理规定（涉及外资商场）整改计划制定被审计部门制定问题整改计划消防安全满足消防安全要求，财务预算足额支持整改实施按计划实施整改措施食品安全确保餐饮区域符合食品安全标准整改验证审计部门验证整改效果长期监督对重点领域进行持续监督整改措施审计发现与整改针对审计发现的问题，通常采取以下整改措施商场内部审计常见的发现和整改措施包括系统性整改常见审计发现制度完善修订相关财务制度和流程收入确认问题培训强化加强员工培训，提高合规意识•租金收入确认时点不准确系统优化升级信息系统，增加控制功能•提成租金计算错误监督加强增设监督点，加强过程监控•广告位收入未按合同确认具体整改案例费用管理问题收入确认整改•费用报销单据不合规•制定统一的收入确认标准和流程•成本分摊方法不合理•开发租金计算模块，减少人为错误•预算控制不严格•建立收入核对机制，定期与合同比对资产管理问题费用管理整改•固定资产账实不符•完善费用报销制度，明确单据要求•折旧方法不一致财务团队建设与培训财务人员能力模型培训计划设计构建科学的财务人员能力模型是财务团队建设的基础基于能力模型，商场财务团队应设计系统的培训计划专业技能培训需求分析会计核算能力熟悉会计准则和实务操作•能力评估评估团队和个人的能力差距财务分析能力能够分析财务数据，发现问题•业务需求分析业务发展对财务能力的需求预算管理能力编制和控制预算的能力•外部环境关注政策变化和新技术发展税务管理能力了解税法和税务筹划方法培训内容设计资金管理能力现金流预测和管理能力专业知识培训成本控制能力分析和控制成本的能力•会计准则更新培训风险管理能力识别和应对财务风险的能力•税法变化解读通用能力•财务分析方法数据分析能力数据收集、处理和分析能力•预算编制技巧系统应用能力财务软件和办公软件使用能力行业知识培训沟通表达能力将财务信息转化为决策信息的能力•商场运营模式团队协作能力与其他部门合作的能力•租赁管理知识问题解决能力分析问题和提出解决方案的能力•商业地产发展趋势学习创新能力持续学习和创新的能力管理技能培训领导能力（管理岗位）•团队管理•沟通技巧战略思维理解企业战略并提供财务支持•项目管理决策能力基于财务分析做出决策的能力•决策分析团队管理领导和激励团队的能力工具应用培训变革管理推动财务变革和创新的能力•财务软件操作商业敏感度理解商业模式和市场环境•数据分析工具•办公自动化培训方式多样化•内部培训部门内部经验分享•外部培训参加专业机构培训未来财务管理趋势数字化财务转型数字化转型是商场财务管理未来的主要发展方向财务云平台将财务系统迁移至云端，实现随时随地访问和协作移动财务应用通过移动应用实现费用报销、审批等操作数字化报表实时生成数字化财务报表，取代传统纸质报表电子票据管理实现发票电子化，自动识别和处理在线支付系统无现金交易系统，减少现金管理风险数字化转型将大幅提高财务工作效率，减少人为错误，使财务人员从基础核算工作中解放出来，转向更高价值的分析和决策支持工作大数据与财务分析大数据技术将为商场财务分析带来革命性变化多维数据分析整合财务数据与非财务数据，如客流、天气、社交媒体数据等预测性分析基于历史数据预测未来财务表现和市场趋势实时分析仪表盘提供实时财务指标和业务指标的可视化展示消费者行为分析深入分析消费者行为模式，指导租户组合和营销策略竞争情报分析收集和分析竞争对手信息，支持战略决策大数据分析将使财务决策更加精准和及时，从被动反应转向主动预测，为商场经营提供更有价值的洞察智能财务机器人应用人工智能和机器人流程自动化RPA将重塑财务工作方式智能账务处理自动识别和处理交易数据，减少人工干预智能审核机器人自动审核费用报销和付款申请，识别异常交易自动化报表生成自动收集数据，生成标准和定制化报表智能客服机器人解答商户和内部员工的财务问题预算智能辅助基于历史数据和市场预测，辅助预算编制智能财务机器人将承担大量重复性工作，提高处理效率和准确性，财务人员将更多地专注于例外管理、风险控制和战略支持区块链与智能合约区块链技术将为商场财务管理带来新的可能智能租赁合约基于区块链的智能合约自动执行租金收取、调整等供应链金融利用区块链技术优化供应商付款和融资流程分布式账本实现多方实时对账，减少对账成本和错误数字身份认证提高交易安全性和身份验证效率资产通证化将商场资产通证化，提高流动性和融资效率区块链技术将提高财务交易的透明度和安全性，降低信任成本，创造新的商业模式和价值总结与答疑课程重点回顾实践应用建议本次财务培训课程系统地介绍了商场财务管理的各个方面，主要包括以下几个为了将课程所学知识有效应用到实际工作中，建议采取以下行动关键模块立即行动项财务基础与报表•对照课程内容，评估本商场财务管理的现状•财务管理基本概念和商场财务特点•识别最急需改进的3-5个关键领域•三大财务报表的编制和分析方法•制定具体的改进计划，设定时间表和责任人•财务指标计算与解读•建立财务关键指标监控体系预算与成本控制持续改进项•预算编制与执行管理•定期开展财务分析，发现问题并及时应对•成本分类与控制策略•持续优化预算管理流程，提高预算准确性•收入结构优化与提升•不断完善内部控制体系，防范财务风险资金与风险管理•关注行业最佳实践，学习和借鉴长期发展项•现金流预测与管理•资金筹措与使用效率•规划财务信息系统升级路径•财务风险识别与控制•培养财务团队数据分析和业务支持能力税务与合规•探索财务管理创新模式和工具•建立财务与业务深度融合的机制•商场常见税种及计算方法现场答疑与交流•税务筹划与合规要求•内部审计与风险管理为确保学习效果，我们安排了现场答疑环节您可以就以下方面提出问题未来发展趋势•课程内容的疑问和难点•数字化财务转型•实际工作中遇到的财务问题•大数据与人工智能应用•财务管理工具和方法的应用•可持续财务管理•财务团队建设和能力提升•最新财务政策和行业趋势。