个人住房贷款常见违规问题及合规风控要点

个人住房贷款常见违规问题及合规风控要点

一、发放虚假按揭贷款

（一）风险点详解所谓虚假按揭贷款，是指房地产开发商或购房者以非真实的购房交易行为向商业银行申请个人住房按揭贷款，以此骗取银行信贷资金的行为假按揭贷款不仅大量占用了银行的信贷资金，挤压了社会正常经济活动对银行信贷资金的健康需求，而且极易形成银行不良贷款的集中爆发，严重危害银行信贷资金安全同时，假按揭贷款也在一定程度上造成了房地产市场虚假繁荣的表象，引诱社会上大量的资金涌入房地产市场，严重危害房地产市场的健康发展因此，无论从银行自身风险防控的角度，还是监管部门宏观政策调控的角度，都必须严加防范虚假按揭贷款从假按揭贷款的形成原因来看，大致可以分为以下三种类型:类型一开发商欺诈型在房地产金融政策日趋收紧的情况下，房地产开发商为尽快实现销售回款或出于套用银行信贷资金的目的，通过公司内部员工或其他关联人员虚构房地产交易行为向银行申请按揭贷款，或伪造相关手续以不符合按揭贷款条件的商品房向银行申请按揭贷款，从而实现其迅速回笼资金或不断进行滚动开发以牟取暴利的目的开发商欺诈是假按揭贷款的主流形式，这种按揭贷款的商品房交易行为往往并不实际完成，合同借款人实际并不承担购房首付款支出和按揭贷款本息的偿还，而是由房地产开发商统一安排首付款和按揭贷款还本付息一旦开发商资金链断裂，银行按揭贷款无法按时偿还，便会集中形成大量的不良贷款类型二购房者欺诈型一些个人购房者为规避银行信贷政策的限制，以其他人员的名义伪造房地产交易行为向银行申请按揭贷款，以达到投机房地产市场或套用银行信贷资金的目的这些贷款的借款人实际上并不拥有房子的使用权和产权，也不是银行贷款资金的使用者，不对银行贷款承担还款责任，所有还款事宜均由一人或少数人统一办理类型三内部欺诈型商业银行内部员工出于完成业务指标的压力或是盗用银行信贷资金的不良目的，利用工作之便虚构房地产交易行为申请按揭贷款如通过购买假身份证、假公章、假房产证，伪造虚假贷款人及房地产交易手续在自己所在的营业部办理二手房按揭贷款后，直接提款或转入以虚假借款人身份开设的银行账户，最终资金被挪作他用上述三种假按揭贷款类型又可以总结出以下五个特征，即为虚假按揭贷款的表现形式一是借款人工作单位或身份证信息具有趋同性如果同一楼盘的多名购房者具有相同的工作单位（尤其是购房者的单位均为楼盘开发商或其关联企业），或来自相同的机构或组织，该楼盘按揭贷款就存在统一操作的可能性二是多笔贷款的联系人和联系电话相同不同借款人的联系电话完全一致，表明按揭贷款手续实际由借款人以外的其他人员统一办理三是同一时间集中发放按揭贷款假按揭贷款既然由开发商或其他实际控制人统一办理，必然具有短时间内集中发放的特点四是同一楼盘的多名购房者按揭贷款首付款和还本付息资金来源于开发商及其关联方（开发商欺诈型），或者其他公司及个人（购房者欺诈型）五是多笔贷款同时逾期考虑到楼盘在某一段时间内的热销等因素，多笔贷款同时发放尚可理解但若同一楼盘的多笔按揭贷款同时逾期，则表明多笔按揭贷款实为开发商或其他公司和个人统一操作，当开发商或统一操作的公司及个人无法偿还本金利息，就导致多笔按揭贷款同时逾期，因此，具备该特点的按揭贷款假按揭嫌疑大大增加

（二）违反法规

1.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发

（2006）54号）第六条

2.《中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知》（银监发［2006）71号）第一条

3.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发［2009）59号）第二条

（三）风险防范措施商业银行及其信贷经办人员在按揭贷款的贷前调查、贷中审查、贷后检查过程中要审慎分析贷款是否具备上述五个特征，在贷前严格审核借款人及合作楼盘资格资质，查验借款人首付款真实情况及来源，尤其要关注首付款资金是否来源于房地产开发商;贷时严格坚持面谈面签制度并认真审核抵押物权证信息；贷后严格监控借款人还本付息资金来源，尤其需要关注还款资金是否来源于开发商，对疑似虚假按揭贷款要尽早采取有效措施加以防范,避免因虚假按揭贷款导致信用风险、合规风险的发生

二、办理零首付、假首付按揭贷款，或降低首付比例发放按揭贷款

（一）风险点详解从处罚案例统计来看，监管部门重点关注的“零首付”“假首付”行为主要有两种一是首付款来源于贷款资金个人客户在申请按揭贷款前，先申请一笔消费贷款或其他贷款，并将贷款资金作为首付款支付给房地产开发商，之后，再以向开发商的转账凭证作为申请按揭贷款的首付款证明，向银行申请住房按揭贷款二是首付款来源于开发商或二手房售房者若首付款来源于开发商，往往与虚假按揭贷款相关联由于房地产开发商急需资金，通过公司内部员工或其他关联人员虚构房地产交易行为向银行申请按揭贷款，为了满足银行对按揭贷款首付资金的要求，开发商先给借款人转账，借款人再将资金转回给开发商，开发商据此向借款人出具首付款收款凭证更有甚者，开发商与借款人一起伪造交易流水，或在未收到购房者资金的情况下，向借款人出具虚假的首付款收据凭证，作为银行按揭贷款的首付款证明

（二）违反法规

1.《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》（银监发（2008〕42号）第三条

2.《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》（银监发〔2009〕59号）第二条

3.《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

（三）风险防范措施按揭贷款零首付、假首付现象，不仅会放大银行按揭贷款信用风险敞口，往往还与虚假按揭贷款等行为相关联，存在被骗贷的风险隐患因此，商业银行及其从业人员应高度重视相关业务风险，要在贷款调查审查环节严格核实借款人首付资金来源，在与开发商签订按揭合作协议时，应要求开发商将按揭首付款收款账户开在贷款行，将其首付款流水纳入银行监控范围，贷款发放前，要认真核验首付资金是否入账，是否足值，并收集相关划款凭证，归入信贷档案中妥善保管

三、借款人财务和收入情况审核不严格，房产支出与收入比超标

（一）风险点详解收集并审验借款人收入情况证明是按揭贷款贷前调查审查的重要环节按照监管要求，商业银行应通过对借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等并通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，综合借款人收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力监管还规定了借款人按揭贷款还款收入比和所有债务与收入比的上限值，即房产支出与收入比二（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入〈二50沆所有债务与收入比二（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入＜二55%“月均收入”的判断要分两类情况一类是工薪阶层人士，这一类人的月均收入主要是靠借款人所在单位出具的收入证明和工资卡流水来判断另一类是自雇人士，即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10%股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者对这一类人申请按揭贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，判断其月均收入，全面分析其还款能力

（二）违反法规

1.《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发12004）57号）第三H^一条、第三十四条、第三十六条

2.《人民银行银监会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发

（2007）452号）第四条

（三）风险防范措施一是要收集借款人收入相关信息并审慎判断借款人收入水平商业银行应收集按揭贷款借款人收入证明、工资卡账户流水等信息，并通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响对于借款人是自雇人士或公司的股东、董事，不能仅仅审核借款人收入证明等个人信息，还应要求借款人提供公司财务报表、业务资料、税单证明等进行审核二是审慎计算借款人按揭贷款还款收入比和所有债务与收入比尤其要注意在计算所有债务与收入比时，应深入了解客户其他债务的月均偿付额，不能仅仅关注当前按揭贷款月还款额，还应加上其他贷款的月均还款额

四、向未封顶楼盘发放按揭贷款

（一）风险点详解监管要求“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”，主要有两个目的一是缩短借款人贷款周期，从而减轻借款人不必要的利息负担；二是向购买主体结构已封顶住房的个人发放按揭贷款，更容易判断借款人贷款需求的真实性，避免出现虚假按揭等骗贷行为，能更好的防范贷款风险

（二）违反法规

1.《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003）121号）第四条

2.《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发12007）359号）第三条

（三）风险防范措施银行在与开发商签订合作协议时，就要认真审核楼盘开发进度，在按揭贷款发放时，要严格审查合作楼盘主体结构是否封顶，避免出现向未封顶楼盘发放个人住房按揭贷款的情况，产生合规风险。