第21章租赁教学课件

第章租赁合同教学课件21第一部分租赁合同概述使用权的转让租金的交换法律性质与要素租赁合同的本质是使用权的转让，出租作为使用权转让的对价，承租人向出租租赁合同属于双务、有偿、诺成合同，人将租赁物的使用权暂时转移给承租人，人支付约定的租金，形成对等的法律关基本要素包括当事人、租赁物、租期和而保留所有权系租金租赁合同的法律依据民法典法律规范合同基本原则权利义务平衡《中华人民共和国民法典》第十四章（第七租赁合同的订立、变更与终止应遵循自愿、百零三条至第七百三十二条）专门规定租赁平等、公平、诚实信用等基本原则，体现当合同的各项内容，包括定义、形式、效力等事人意思自治租赁合同的主体1出租人通常为租赁物的所有权人或有权处分租赁物的人，包括房东、设备所有者等出租人应具有完全民事行为能力和合法的出租权利2承租人取得租赁物使用权的主体，可以是自然人、法人或非法人组织承租人应当具有支付租金的能力和合法使用租赁物的资格3法定代理人对于无民事行为能力或限制民事行为能力人，其法定代理人可代为订立租赁合同，并对合同履行承担相应责任租赁合同的主要内容租赁物1租赁期限2租金及支付3维护与责任4租赁物的种类与范围租赁期限与续租维护与修缮责任租赁物可以是不动产（如房屋、土地）或动产约定明确的起止时间，租赁期限不得超过二十明确规定出租人与承租人各自的维护责任，包（如设备、车辆），应当在合同中明确描述其年，超过部分无效同时规定续租的条件和程括日常维护、重大维修及费用承担方式基本状况、面积或数量、附属设施等序租赁合同的分类经营性租赁融资性租赁也称操作租赁，租期较短，出租人保留资产所也称资本租赁，租期较长，承租人承担维护责有权并承担维护责任，租赁期满后资产仍归出任，租金实质上包含资产成本和融资费用租人组合租赁售后回租企业将自有资产出售给租赁公司后再租回使用，以盘活资产、改善现金流，属于融资租赁的特殊形式经营性租赁特点维护责任归属出租人承担租赁物的维修保养义务，包括重大维修和日常维护，确保租赁物处于正常使用状态成本覆盖不完全单一租赁合同的租金通常不足以覆盖资产的全部成本，出租人需要通过多次出租或残值回收实现盈利合同可取消性经营租赁合同通常包含取消条款，赋予承租人在特定条件下提前终止合同的权利，增加了使用灵活性融资性租赁特点维护责任转移长期租赁关系与经营租赁不同，融资租赁中承租人租赁期限通常较长，接近或等同于资承担租赁物的维护、保养、税费等全产的经济使用寿命，租金总额覆盖资部责任，出租人仅提供融资功能产全部成本并包含出租人的投资回报不可撤销性融资租赁合同通常不可取消，或取消需支付高额补偿，确保出租人的投资回收，体现其实质是一种融资安排售后回租案例解析案例背景甲公司拥有价值1000万元的生产设备，因业务扩张需要资金，但不愿放弃设备使用权交易结构甲公司将设备以950万元出售给乙租赁公司，同时签订租赁合同，约定租期5年，每年租金220万元，期满后甲公司可以1元名义价格回购设备交易效果•甲公司获得950万元现金，改善流动性•甲公司继续使用设备，维持正常生产•乙公司在5年内收回投资并获得收益•甲公司资产负债表结构优化租赁合同的权利义务出租人权利义务承租人权利义务•按约定交付符合要求的租赁物•按约定支付租金•保证承租人对租赁物的使用权•按约定用途使用租赁物•履行维修义务（经营租赁中）•妥善保管租赁物•不得擅自变更租赁物状态•经出租人同意方可改装或转租•在承租人违约情况下有权解除合同•在合同期满时返还租赁物•在出租人违约情况下有权要求减租或解除合同租赁合同的订立流程意向沟通与合同谈判双方就租赁物、租期、租金等核心条件进行沟通和协商，明确各自需求和底线，为合同起草奠定基础合同条款拟定与审核根据谈判结果起草合同文本，详细规定双方权利义务、违约责任等条款，并由双方法务或专业人士审核把关签订合同与履行准备双方确认合同内容无误后签字盖章，完成合同订立随后进行租赁物交接、支付首期租金等履行准备工作租赁合同的变更与解除合同变更法定解除情形提前解除风险•双方协商一致可变更•不可抗力导致合同目•违约责任与赔偿问题合同的无法实现•租赁物返还与验收争•变更应采用书面形式•出租人未按约定交付议租赁物•变更内容可包括租期、•押金退还纠纷租金、用途等•承租人长期拖欠租金•可能面临的诉讼风险•变更后的合同与原合•承租人擅自改变租赁同具有同等效力物用途•租赁物危及承租人安全或健康租赁合同中的保证与担保押金与保证金担保方式押金是承租人为担保其履行合同义务而除押金外，租赁合同还可采用保证、抵向出租人预先支付的一定金额，具有担押、质押等担保方式，增强合同履行的保性质，合同正常履行完毕后应当返还保障•保证第三人承诺在承租人不履行法律性质属于担保金，而非预付租金，义务时承担责任出租人对押金有保管义务但无使用权•抵押承租人或第三人提供不动产作为履约担保•质押承租人或第三人提供动产或权利作为履约担保担保执行承租人违约时，出租人可依法扣除押金或要求担保人承担责任，但应当遵循合理原则，不得过度主张权利租赁合同的法律风险防范合同条款明确细化详细约定租赁物状况、交付标准、使用方式、维修责任、违约责任等，避免模糊条款引发争议权属及使用权确认出租人应提供合法权属证明，承租人应核实出租人身份及出租权限，防止无权处分风险纠纷解决机制设计预先约定争议解决方式（诉讼或仲裁）、管辖法院或仲裁机构、适用法律等，降低纠纷处理成本租赁合同的会计处理基础经营租赁会计处理融资租赁会计处理出租人将租赁资产保留在资产负债出租人确认长期应收款（租赁净投表中，租金收入在租期内分期确认资），不再确认租赁资产承租人租金支出在租期内分期确认承租人确认使用权资产和租赁负债，为费用，不确认相关资产和负债分期确认折旧费用和利息费用租赁费用核算租金、维修费、保险费等相关支出的会计科目选择和账务处理租赁相关税费（增值税、印花税等）的会计处理方法租赁会计准则演变国际财务报告准则IFRS162016年发布，2019年生效，要求承租人对几乎所有租赁确认使用权资产和租赁负债，取消了经营租赁与融资租赁的区分中国租赁会计准则发展2018年修订《企业会计准则第21号——租赁》，基本与IFRS16趋同，强调控制权而非风险和报酬转移作为判断标准资本化租赁的影响•增加企业资产负债表上的资产和负债•改变关键财务比率（如资产负债率）•影响企业融资成本和贷款条件•可能改变企业租赁决策倾向租赁合同的经济影响30%25%40%现金流改善资产负债率变化资本支出节约相比购买资产，租赁通常新租赁准则下，经营租赁通过租赁而非购买，企业可减少前期大额资金支出，资本化导致中国上市公司可节约大量资本支出，将将支付分散到多个期间，平均资产负债率提高幅度，有限资金用于核心业务投改善企业现金流状况对财务指标产生重大影响资，提高资本使用效率租赁合同中的特殊条款续租权与优先购买权解除权与违约金改造与转租限制续租权赋予承租人在同等条件下优先续租的权明确约定双方可行使解除权的具体情形，以及明确租赁物改造的范围、程序和责任，以及转利，优先购买权使承租人在出租人出售租赁物相应的违约金计算标准，平衡双方权益租的条件和流程，防止擅自改造或转租引发纠时享有优先购买的权利纷违约金条款应当合理，过高的违约金可能被法这些条款增加了承租人的稳定性和长期规划能院调整，缺乏威慑力的违约金则无法有效保障改造通常需经出租人同意，且约定改造物归属；力，但可能限制出租人的处分自由权益转租需明确原承租人的连带责任租赁合同纠纷案例分析典型纠纷类型租金支付纠纷拖欠租金、租金标准争议维修责任纠纷维修范围、费用分担转租纠纷未经许可转租、转租收益分配合同解除纠纷解除条件、赔偿数额押金返还纠纷扣除理由、计算标准法院判决要点•租赁物权属不明确，合同效力认定•租金标准合理性的认定标准•维修责任边界的划分原则•违约金过高的调整标准•实际损失的举证责任分配租赁合同的实务操作建议合同签订前的尽职调查•核实出租人身份及出租权限•查验租赁物权属证明文件•了解租赁物实际状况及周边环境•评估承租人的履约能力和信用状况租赁物验收与交接•制定详细的验收标准和程序•编制租赁物清单及状况记录•拍照或录像保存交接证据•填写并签署正式交接文件租赁期间的管理与监督•建立租金支付提醒机制•定期检查租赁物使用情况•及时处理维修和纠纷问题租赁合同的电子化趋势电子合同的法律效力《电子签名法》确认电子合同与纸质合同具有同等法律效力，前提是能够可靠地确定电子签名人身份，并保证电子签名数据的完整性在线签约平台•电子合同平台提供合同模板、电子签名和存证服务•房屋租赁APP集房源展示、合同签订和租金支付于一体•企业租赁管理系统整合租赁全流程的电子化管理电子档案管理随着科技发展和数字化转型，租赁合同电子化成为不可逆转的趋势，带来效率提升和成本节约住宅租赁合同重点12租赁期限与续租规定房屋维修责任划分住宅租赁通常为短期（1-3年），应明区分日常小修缮（通常由承租人负责）确约定续租条件、程序和租金调整机和结构性大修（通常由出租人负责），制中国法律规定承租人在同等条件明确维修请求程序、响应时间和费用下享有优先承租权承担方式3租赁押金管理规范约定押金金额（通常为1-3个月租金）、支付时间、保管方式和返还条件，明确可扣除情形和计算标准，减少退租纠纷商业租赁合同重点租金调整机制经营范围限制物业管理与服务商业租赁期限通常较长，明确约定承租人的经营范详细规定物业服务内容、应建立科学的租金调整机围和限制，防止标准和费用制，如•与商场其他商户产生•公共区域维护与安保•定期调整（如每年上同质竞争•水电暖等基础设施保浮5%）•开展不符合物业定位障•与经济指标挂钩（如的业务•物业费计算方式与支CPI、市场租金水平）•违反法律法规的经营付周期•阶梯式租金（第一年活动•额外服务项目及收费X元，第二年Y元）•损害出租人商业声誉标准•销售额提成租金（基的行为本租金+营业额百分比）租赁合同中的税务问题承租人税务抵扣承租人支付的租金可能获得的税收优惠•企业成本费用税前扣除租赁收入税务•增值税进项抵扣（取得专用发票）出租人获得的租金收入需缴纳•个人住房租金专项附加扣除•个人个人所得税（综合所得或经营所税务风险与合规得）租赁活动中的税务合规注意事项•企业企业所得税•增值税及附加税费•发票管理与取得•租金收入申报义务•转租增值税连续计税问题•税务稽查应对策略租赁合同的国际视角国际租赁合同特点语言选择通常采用双语或英语作货币选择租金支付币种、汇率变为通用语言，但应明确以哪种语言动风险承担、结算方式等需特别约版本为准定文化差异不同国家对租赁交易习惯、期望和理解存在差异，需相互尊重和理解跨境租赁法律适用国际争议解决国际租赁中法律适用的确定原则跨境租赁纠纷解决机制选择•当事人意思自治原则（明确约定适用法律）•国际商事仲裁（CIETAC、ICC等）•最密切联系原则（未约定时适用与合同关系最密切的法律）•司法诉讼（约定管辖法院）•租赁物所在地法律（不动产租赁通常适用物所在地法律）•调解与和解（ODR在线争议解决）租赁合同教学互动环节条款解析练习纠纷模拟讨论分析以下典型租赁合同条款的法律效力和风险案例租户李某租赁王某房屋，合同期内房屋屋顶漏水导致李某财物损失王某称漏水是自然灾害造成，拒绝赔偿•承租人对租赁物的任何损坏均应赔偿请分组讨论双方权利义务、责任划分、解决•出租人有权随时调整租金方案•合同到期自动续期一年•承租人不得以任何理由拒付租金合同条款拟定小组任务针对以下情境设计合理的合同条款•商场铺位租赁的租金调整机制•设备租赁的维修责任分配•住宅租赁的提前解除条件租赁合同知识测验选择题示例判断题示例

1.下列哪项不属于租赁合同的必备要素？

1.出租人出售租赁物，租赁关系自动终止（）•A.租赁物

2.承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人（）•B.租金•C.租期

3.租赁期限超过20年的，超过部分无效（）案例分析题•D.违约金

2.融资租赁与经营租赁的主要区别在于甲公司将一台生产设备出租给乙公司，租期3年•A.租赁物的种类不同合同签订后，发现该设备实际所有权属于丙公司，甲公司只是丙公司的设备管理方•B.租金支付方式不同•C.风险报酬转移程度不同问题该租赁合同效力如何？乙公司如何保障自身•D.合同当事人不同权益？

3.中国《民法典》规定的最长租赁期限是•A.10年•B.15年•C.20年•D.30年课件总结1租赁合同法律框架•《民法典》第十四章专门规定租赁合同•租赁合同是双务、有偿、诺成合同•租赁合同主要类型包括经营租赁、融资租赁、售后回租等•租赁关系建立在平等、自愿、公平基础上2实务操作要点•合同条款的精确设计是预防纠纷的关键•租赁前尽职调查和租赁物交接验收至关重要•电子化趋势为租赁管理带来新机遇和挑战•不同类型租赁有其特殊关注点和实践技巧3风险防范与纠纷解决•明确权利义务，细化维修责任和费用分担•设计合理的租金调整机制和续租条款•保留完整履约证据，建立有效沟通机制参考资料与法律条文法律法规案例汇编推荐书目与在线资源•《中华人民共和国民•《最高人民法院公报》•《民法典合同编》，法典》第十四章租赁租赁合同案例选编王利明著合同（第703-732条）•《租赁合同法律实•最高人民法院关于审•《人民法院案例选》务》，江平著理城镇房屋租赁合同租赁合同纠纷部分•《融资租赁法律与实纠纷案件具体应用法•《中国审判案例要览》务》，梁慧星著律若干问题的解释房屋租赁部分•中国裁判文书网•《融资租赁合同司法•《最高人民法院指导wenshu.court.gov.c解释》性案例》相关案例n•《商品房屋租赁管理•中国法律信息网办法》chinalaw.gov.cn谢谢聆听欢迎提问与交流联系方式与学习资源针对课程内容的任何疑问，欢迎现场提•教师邮箱出或课后交流我们鼓励批判性思考和professor@university.edu.cn深入讨论，共同探索租赁合同的理论深•课程网站度和实践智慧university.edu.cn/lease-law•在线论坛university.edu.cn/forum•办公时间周

二、周四14:00-16:00。