附4：工业园区基础设施建设项目收益与融资自求平衡财务评估报告参考样式

附4年浙江省政府专项债券20X XX义工业区基础设施建设项目项目收益与融资自求平衡财务评估报告咨字第义号X X[20X X]X会计师事务所（或资产评估有限公司）XXX XXX义年月日20X X X化;预测期内对发行人有影响的法律法规无重大变化；

3.预测数据按照谨慎性原则进行预测，即收益预测选择区间数据较

4.低值，成本预测选择区间数据较高值；与项目直接相关的假设

①预测期内项目的建设计划、融资计划

5.等能够顺利执行，项目能够如期完工并交付使用；

②项目在建成投入后能够按照预期假设的出租率及租赁价格进行运营，预测期内发行人预测的各项收入能够顺利执行；

③预测期内出现的年度资金缺口能够由租赁收入统筹安排解决

④预测期内经营运作未受到诸如能源、原材料、人员、交通、电信、水电供应等的严重短缺和成本中客观因素的巨大变化而产生的不利影响；.项目收入和支出预测数据均以收付实现制为基础；6无其他人力不可抗拒及不可预见因素的重大不利影响

7.本报告评估结论是以上述预测假设为前提得出的，在上述预测假设变化时，本报告评估结论无效

（三）运营收入、收入可行性1提示该部分内容应列明收入来源及涉及的相关收费政策依据实O行政府定价、政府指导价的收费项目，应列明文件依据及价格标准;实行市场调节价的收费项目，应对拟采用的收费标准开展市场调研或分析论证，参考如下本项目为工业园区建设项目，主要效益为厂房租赁收入、物业费收入和停车位收入，其他收入如广告费收入等收入因无法推算，并且相对于厂房租赁收入来说较小，所以未计入）厂房租赁收入由租赁单价与出租面积的乘积计算，计算公式如下1厂房租赁收入=每平方收费标准*可供出租厂房面积

①收费标准提示本段内容根据《工程可行性研究报告》内容撰写XX

②可供出租厂房面积提示本段内容根据《工程可行性研究报告》内容撰写或测绘报XX告数据摘录）物业费收入、停车位收入2提示本段内容根据《工程可行性研究报告》内容撰写XX、收入测算2提示该部分内容以《工程可行性研究报告批复》为基础信息，XX对项目收入中政府性基金收入或专项收入分类、分明细测算，并详细说明收入预测的方法及参照标准、历史数据来源等，尽可能用表格列示参考如下本项目建成后，通过项目产生的专项收入偿还本次专项债券本息，专项收入为建设后工业园区的厂房收入、物业收入和停车收入XX）厂房租赁收入1工业园区可租赁面积为租赁价格根据市场分析结果按照X X X xnr,元/疔/月预测，每两年上涨元/由/月，项目运营期内收入共计XX XX X X万元）物业费收入2收费价格根据市场分析结果按照元月预测，项目运营期内X x/017收入共计万元X X）停车位收入3停车位数量为个，停车价格根据市场分析结果按照元/天/个XX XX预测，每两年上涨元/天/个，项目运营期内收入共计万元X X X工业园区义年基础配套设施建设项目各项收入情况x X20X单位万元序号项目20X X年20X X年20X义年20X X年20X X年20义X年20X X年20X X年20X X年20X X年合计1营业收入厂房租赁收入

1.1数量（m2）价格（元/nf/月）物业费收入

1.2数量itf价格（元/m，/月）停车位收入

1.3数量（m2）价格（元标/月）

（四）项目投资支出提示列明项目投资支出构成及测算过程，包括工程费用、预备费、流动资金、建设期利息及发行费等，尽可能用表格的形式列示参考如下根据发改委《关于工业园区年基础配套设施建XX XX20XX设项目可行性研究报告的批复》（发（）号），本项目XX20XX XX投资总额为万元项目投资包括工程费用、其它工程费用、预备XX费、流动资金、建设期利息、发行费等明细详见下表:项目投资估算明细表投资估算（万元）项目工程费用其它工程费用预备费流动资金建设期利息发行费其他合计

（五）运营成本提示该部分内容以《工程可行性研究报告批复》为基础信XX息，列明项目运营成本构成及测算过程，包括各项成本明细、参照标准、依据等，尽可能用表格的形式列示参考如下本项目涉及的成本费用包括人员工资及福利费、动力费、维护修理费、其它管理费本项目设置个新增岗位，其中公司领导人、管理人员人、XX XX X X工作人员人、财务人员人；运营期平均年工资分别为万元、XX XX XX XX万元、万元、义）＜万元，工资总额按每年上涨XX X预测，福利费按照工资的预测，债券存续期内发生的工资及福利X%XX%费义万元x本项目动力费主要为水费和电费，根据可研数据，本项目预计每年用电量为万度，单价为元/度；每年用水吨，单价为元/吨，XX XX XX XX债券存续期内发生的万元XX维护修理费按照建设投资额的义预测，债券存续期内发生的修理X%费万元其他费用包括管理费用、营业费用，其中管理费用按支付工XX资及福利费的计提、营业费用按营业收入的计提，债券存续期X X%X X%内发生的其他费用万元工业园区年基础配套设施建设项目XX XX20XX成本预测表如下项目成本预测明细表单位万元项目动力费工资福利费维护修理费其他费用合计20X义年20X X年20X X年20X X年20义X年20X X年合计

（六）相关税费提示该部分内容以《工程可行性研究报告批复》为基础信息，XX列明项目相关税费，并说明测算参数及依据，尽可能用表格的形式列示参考如下本项目涉及相关税金及附加如下根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（年修订版）的规定收取增值税，厂房租赁收入及停车位收入2017需按缴纳增值税，物业费收入需按缴纳增值税,共计万元X X%X X%XX根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定以增值税的X X%缴纳城市维护建设税，共计万元；根据《关于国家关于进一步加大财X X政教育投入的意见》（财综〔〕号）的规定以增值税的缴纳201122XX%教育费附加，共计万元；以增值税的缴纳地方教育费附加，共计XX XX%万元；根据《浙江省房产税施行细则》以租赁收入的缴纳房产税，XX XX%共计万元；XX项目涉及的相关税金及附加明细表单位万元城市维护建设税教育费附加地方教育费附近项目增值税房产税合计20X X年20义义年20义义年20义X年20X X年20X X年20X X年合计

（七）项目收益提示列明项目债券（融资）存续期内总收入、总成本、总收益,并说明可用于偿还债券（融资）本息的收益参考如下项目债券存续期内预计总收入亿元，预计总成本义亿元，X X X X X预计总收益亿元，可用于偿还债券本息的收益亿元XX XX（）债券还本付息安排A提示列明项目计划发行专项债券规模、已发行规模、期限、年利率和到期本息情况；说明本次发行规模、期限、预计年利率和到期本息情况；说明后续发行规模、期限、预计年利率和到期本息情况；如有债券用途调整，说明调整债券的发行时间、期限、年利率、调整金额、调整后本息偿还安排情况列明本项目融资到期本息总规模，说明付息频率，还本方式，项目收益实现前项目融资还本付息资金通过政府性基金预算收入统筹安排尽可能用表格的形式列示债券还本付息安排表参考如下、发行债券总体情况1项目计划发行专项债券亿元，已发行亿元，其中年已发XX XX20X X行工业园区专项债券亿元，期限年（利率）；义年已发行XX XX XX%20X工业园区专项债券义亿元，期限年（利率义）；已发行工业园区X XX X%专项债券到期本息合计亿元XX、本次发行债券情况2本次发行亿元，其中用作资本金亿元，期限年（债券利XX XX XX息按年利率义％测算），到期本息合计亿元X X X、计划融资情况3）后续计划发行亿元（其中年债券融资亿元，期限1XX XX XX XX年，债券利息按年利率测算），到期本息合计亿元XX%XX）项目计划市场化融资亿元，已市场化融资亿元（其中银行2XX XX贷款亿元，利息按年利率测算），到期本息合计亿元XX XX%X X、付息安排4工业园区年基础配套设施建设项目债券票面利率根据基准X X20X X日（年月日）前五个工作日同期限国债收益率均值及义20XX XX XX20X年义义月至义月部分同期限项目收益专项债券市场平均价格综合确定X基准日（年月日）前五个工作日同期限国债收益20XX XX XX率如下:日期发行期限收益率平均收益率20X X年X X月X X日XX年期X X%20X X年X X月X X日XX年期X X%20X X年X X月X X日XX年期X X%X X%20X X年X义月X X日xx年期X X%20X X年X X月X X日XX年期X X%年月至月部分同期限项目收益专项债券发行结果如下20X X X X X X日期地区票面率平均收益率债券简称发行期限较国债上浮利率20X X年X X月X年期X X%XbpXX日20X X年X义月X年期X X%XbpXX日20X X年X X月XXX年期X X%Xbp X X%日20X X年X义月XXX年期X X%Xbp日20X X年X X月X年期X X%XbpXX日基于谨慎性原则，本期债券利率在基准日（年月日）前五20XX XX XX个工作日同期限国债收益率均值和年月至月部分同期限项目收20XX XX XX益专项债券市场平均价格中取较高值，并适当上浮，拟定本项目利率为%XX义工业园区年基础配套设施建设项目发债万元，发行期X20X X X X限年期，按半年付息、，到期一次还本并支付最后一期利息利息支出X X总额万元（其中建设期利息万元，运营期利息义万元）债券利息XX XX X支出预测表如下债券利息支出预测表Sa年份债务利息支出（万元）20X X年建设期建设期建设期利息小计X X20X X年运营期20X X年运营期20义X年运营期20X X年运营期20X X年运营期20X X年运营期运营期运营期利息小计X X合计X X、债券还本付息总体情况5本项目收费期内各年债券还本付息情况如下:债券还本付息情况表（金额单位亿元）当年新增本金期初当年期末当年当年还本付息合年度新增债券本金新增债券用作资本本金余额偿还本金本金余额偿还利息计金建设期一一义X年X X年运营期一一一X X年X X年X X年X X年合计声明

一、本财务评估报告仅供委托人参考备查使用，委托人可按实际情况将本报告抄送给有关的单位及个人，但我们对该单位及个人不存在合同责任及义务的承诺本报告因使用不当产生的责任与本会计师事务所（评估公司）无关

二、项目单位对提供项目资料的真实性、完整性和合法性负责，并如实披露项目收益预测及其所依据的各项假设

三、我们出具的财务评估报告是基于项目单位对项目收益预测及其所依据的各项假设，在执行财务评估基本程序和方法后，我们没有注意到任何事项使我们认为这些假设没有为预测提供合理的基础

四、我们在报告中引用项目单位的一系列假设，包括有关未来事项和推测性假设，工作中我们无法实质论证，故不应对依照鉴证程序所完成的工作那样予以依赖

五、由于项目假设依据事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大,不确定因素很高，实际结果可能与预测性信息存在差异我们不会对未来经济环境发生变化导致假设条件改变而修改已得出的评估结论，除非项目单位重新委托

六、我们提请报告使用者充分关注项目的发展动态，包括对假设基础可能产生影响的任何变更或发展，并调整预期或改变策略本报告出具日之后，我们不会为此而修改已得出的评估结论，除非项目单位重新委托

（九）市场化融资还本付息安排提示列明市场化融资还本付息情况，尽可能用表格的形式列示市场化融资还本付息安排表参考如下市场化融资还本付息情况表单位万元年度本金利息本息合计X X年X X年X义年X X年X X年X X年X义年X X年合计

（十）收益与融资平衡情况提示根据上面测算的项目收益和债券（融资）还本付息安排，列明项目分年度收支平衡情况（建设期+运营期），尽可能用表格的形式列示，并说明项目总收益对融资本息的覆盖倍数和债券存续期项目收益对本期债券融资本息的覆盖倍数参考如下资金测算平衡表单位万元序号项目2X年20年20年20年20年20年2X年20年2X年合计项目现金流入1业务活动现金流入

1.1厂房租赁收入

1.2物业费收入

1.3停车位收入融资活动现金流入2债券融资款

2.

12.2其他融资款3资本金投入4其他资金项目现金流出11业务活动现金流出

1.1工程建设投资

1.2营运成本

1.

2.1税金及附加

1.

2.2成本费用2融资活动现金流出

2.1债券发行费用偿还债券本金

2.

22.3支付债券利息

2.4偿还其他融资本金

2.5支付其他融资利息三现金结余1期初现金2期内变动3期末现金经测算，本项目建设完成后，可实现厂房租赁收入万元，物XX业费的收入万元，停车位收入义万元，运营成本万元，项XX XX目实现的各项收益合计万元本项目发行债券总额万元，参XX XX照目前地方政府债券发行情况，按照的利率测算，债券利息总XX%额万元，债券本息合计万元根据以上测算，项目收益覆盖XX XX债券本息总额的倍数为义倍，项目预期收益与融资达到平衡X项目收益与融资测算表如下:项目收益与融资测算表单位万元、倍厂房租赁收入物业费收入停车位收入扣除运营成本项目实现的各项收益合计偿还债券本金支付债券利息债券本息合计覆盖倍数

（十一）其他事项说明本项目为工业园区建设项目，营业收入来源主要是厂房租赁收入、物业费收入和停车位收入，待项目运营后有稳定的收入来源，且项目收益实现前，项目融资还本付息资金通过项目资本金和政府性基金预算收入统筹安排本项目投入营运后，从现金流入量来看，主要系经营活动产生的现金流，这说明后续经营情况良好，流入结构较为合理；从现金流出量来看，主要系筹资活动现金流出，用于偿还债务；预计于年总体现金流入流XX出净额转为正数，现金流能实现对融资债务的覆盖

四、风险分析

（一）还本付息风险、运营收益变化形成的还本付息风险1考虑项目的敏感性分析，按项目实现的各项收益的到-

10.00%

10.00%变动，项目收益对债券本息的覆盖倍数范围为倍到倍敏感性测X X XX算分析表如下敏感性测算分析表单位万元、倍项目压力测试指标及结果收益变动百分比-

10.00%-

5.00%

0.00%

5.00%

10.00%项目实现的各项收益债券本息合计覆盖倍数根据以上的测算分析，年浙江省政府专项债券包含的工业20XXXX园区年基础配套设施建设项目具有较强偿债能力，项目申请发行专20XX项债券的本息可通过项目自身收益偿还、债券利率变化形成的还本付息风险2年浙江省政府专项债券包含的工业园区年基础配套20XXXX20XX设施建设项目年利率按照测算，实际执行利率以各期债券票面利率XX%为准在专项债券存续期内，国际、国内宏观经济环境的变化，国家经济政策变动等因素会引起债券资本市场利率的波动，市场利率波动将会对本项目的财务成本产生一定影响，进而影响项目投资收益的平衡考虑项目的敏感性分析，按债券利率的到变动，债券利率变动对债-

10.00%

10.00%券本息的覆盖倍数范围为义倍到倍敏感性测算分析表如下XXX敏感性测算分析表单位万元、倍项目压力测试指标及结果债券利率变动百分比-

10.00%-

5.00%

0.00%

5.00%

10.00%项目实现的各项收益债券本息合计覆盖倍数提示如项目未来确实出现收益暂时无法按时偿还到期债券本金的情况，建议按照《财政部关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预（）号）规定，在专项债务限额内发201789行相关专项债券周转偿还，项目收入实现后再予以归还

（二）预期不确定风险基于对项目收益预测及其所依据的各项假设（包括）项目有关未XX,来事项和推测性假设，通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，不确定因素很高，实际结果可能与预测性信息存在差异

（三）关注到的其他风险、工期变化产生的风险1拖延项目工期的因素非常多，如勘测资料的详细程度、设计方案的稳定性、项目业主的组织管理水平、资金到位情况、承建商的施工技术及管理水平等，从国内已建工程的实际情况来看，要实现项目预定的工期目标有一定的难度项目建设期每年的利息额较大，如果工期拖延，工程投资将增加，并且工期拖延将影响项目的现金流入，使项目净收益减少由政府职能部门做好项目规划用地的预留工作，降低拆迁和工程实施难度，从而减少工程投资细化各阶段设计方案，强化地质勘探工作，减少工程设计方案的变更，避免因设计方案的变更而拖延工期或造成报废工程、收入变动风险

2.收入变动风险是指承办单位完成年度预测收入的不确定性带来的风险本项目收入变动风险主要是项目本身的经营状况、国家、浙江省对税金的规定，导致偿债能力减弱按照债券发行期限和额度，在项目年度预算中编列债券还本准备金专项预算，逐年提取还本资金，减少年度收入不确定性对债务还本造成的影响如确实出现收入无法按时实现的情况，按照《财政部关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预（〕号）规定,因项目取得的政府性基金或专项201789收入暂时难以实现，不能偿还到期债券本金时，可在专项债务限额内发行相关专项债券周转偿还，项目收入实现后予以归还支出变动风险

3.支出变动风险是指项目年度实际支出的不确定性带来的风险本项目支出变动风险主要是项目出现支出规模扩张过快，项目年度资金结余较预测大幅减少，影响还本付息通过市场调查，获得尽可能多的信息获得有关投资环境的市场信息越多，做出的预测就越精确，从而能进行正确的科学决策，包括投资项目选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等尽可能将不确定性降低到最低限度，较好的控制投资过程中的风险加强对经费的管理，坚决压缩不合理支出，减少资金浪费，保证还本付息资金

五、评估结论

（一）结论意见基于财政部对地方政府发行项目收益与融资自求平衡的专项债券的要求，我们没有注意到导致政府专项债券在存续期内出现无法满足专项债券还本付息要求的情况，我们认为年浙江省政府专项债券包含的20XX XX工业园区基础设施建设项目预期收益能够合理保障偿还本金和利息，总体实现项目收益和融资自求平衡

（二）使用限制报告中引用的一系列假设，包括有关未来事项和推测性假设，工作中我们无法实质论证，因此本报告中的评估意见不能被作为鉴证报告来使用会计师事务所XXX（或资产评估有限公司）XXX年月日20XXXX声明

一、项目基本情况

（一）项目概况提示本段内容可参考《工程可行性研究报告批复》及《义初步XX X设计批复》撰写具体描述本项目建设背景、建设任务和建设规模等总概括

（二）项目立项审批情况提示本段内容可根据《工程可行性研究报告批复》及《初步XXXX设计批复》撰写具体描述立项内容、审批机构和审批时间等情况

（三）项目性质提示本段内容可根据《工程可行性研究报告批复》及《义初步XXX设计批复》撰写具体描述义义项目是不是政府投资性项目，是不是公益性项目，是否具有一定收益的工业园区基础设施新建项目，项目自身是否能产生一定收益

（四）项目单位提示本段内容可根据《工程可行性研究报告批复》及实施单位的XX营业执照撰写具体描述项目实施单位为公司，单位性质为和XX XX XX,其他工商基本信息

（五）项目主管部门项目主管部门为XX XX

（六）项目开工、竣工日期，建设期，主要建设内容及规模提示本段内容可根据《工程可行性研究报告批复》及《义义初步XX设计批复》撰写具体如下项目开工日期义义年月日

1.20XX XX项目竣工日期年月日

2.20XX XX XX项目建设期义义年月

3.XX主要建设内容根据实际情况据实撰写

4.项目建设规模项目涉及总占地面积义亩（义平方千米）其中

5.XX,工业园区面积约亩、配套设施面积约亩区域基础工程建设、新建XX XX市政道路、新建产业服务配套工程等建设项目概括

（七）项目前期有关情况提示本段内容可根据实际收集资料据实撰写具体如下规划及许可情况项目可研、初步设计、施工图设计均

1.XX已批复；建设土地已全部获批；项目全线施工许可证已获批发改委立项情况

2.施工监理情况

3.其他情况

4.

二、项目投资概算及资金筹措情况

（一）资金筹措原则提示本段内容可结合项目主体规章制度据实撰写参考如下满足项目建设需要

1.筹措的资金以满足项目建设需要为基本要求，不留资金缺口，也不多占用资金遵守规章制度

2.筹措资金必须要全面遵守国家的有关方针、政策和制度规定，认真执行各项资金筹集、使用、归还的工作程序，严格履行各类合同条款，并在资金筹措的实践过程中，不断改进和完善各项规章制度讲求经济效益

3.资金筹措不仅要满足项目建设的需要，且要讲求经济效益，应当综合考虑利息率、利润率、各类资金来源比例、财务风险等因素，提高资金的使用效益

（二）项目投资概算提示本段内容需要列明项目总投资及投资构成明细，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费等参考如下项目总投资万元，其中建设投资万元，占总投资的XX XXXX%,建设期及债券发行费用万元，占总投资额的义义％投资构成明细详XX见下表金额单位万元序号项目名称金额（万元）占总投资比例（％）1工程费用2工程建设其他费用3预备费4财务费用及债券发行费用合计

（三）资金筹措方案提示本段内容需要列明项目概算资金筹措来源，包括项目资本金资金及占比、发行地方政府专项债券资金及占比、市场化融资资金及占比，项目资本金构成明细，各项资金到位情况，分年度投资计划参考如下项目总投资万元（含发行费），其中资本金万元，占比；XX XXXX%发行地方政府专项债券万元，占比具体如下XXXX%资本金万元其中财政预算安排万元，占比；项目

1.XX XX XX%单位自有资金万元，占比；已发行地方政府专项债券万元，XXXX%XX占比；市场化融资万元，占比目前实际已到位的资本金XX%XX XX%万元，占比XXXX%拟发行地方政府专项债券万元，［撰写方式一］具体筹措方案

2.XX

①发行品种地方政府专项债券；

②债券期限年；

③发行规模发XX行金额万元；

④债券利率固定利率；

⑤付息方式按期付息，XXXX%到期还本［撰写方式二］具体筹措方案根据项目总投资、资金来源和预期工期，拟定项目发行计划，项目建设期内发行计划如下表单位万元付息发行年份备注方式发行规模发行期限债券利率20义义年合计―本项目债券融资成本发行费用按照发行债券本金的确定,XX%债券利息参照浙江省（市）同类型专项债券利率按估算年期总付XX%XX息金额万元，债券融资成本支出总额约为元XXXX项目建设期为义乂年-义年，各项资金投入计划如下单

3.2020*位万元项R20义X年20XX年20X义年合计自有资本金政府专项债合计基于项目实施方案的投资计划和资金筹措安排，本项目建设期和债券存续期内所需资金不存在缺口的情况

三、项目运营收益与融资平衡情况分析

（一）项目评估依据提示该部分内容列示与项目评估相关的相关法律法规、规章制度、可行性研究批复等，参考如下《中华人民共和国预算法》（年月日修订）；

1.20181229《地方政府专项债务预算管理办法》（财预（）号）;

2.2016155中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于做好地方政府专项债券

3.发行及项目配套融资工作的通知》（厅字（〕号）；201933财政部印发《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府

4.专项债券品种的通知》（财预〔）号）；201789《的批复》（文号）；

5.XXX出具的《项目可行性研究报告》；

6.XXX XXX其他与项目相关的依据

7.提示该部分内容列示与项目财务评估相关的法律法规及政策依据

（二）项目收益及现金流入预测假设提示该部分内容列示包括政策稳定、税赋稳定等，对参数预测有重大影响的假设，参考如下预测期内国家及地方现行的法律法规、监管、财政、税收、经济

1.状况和国家宏观调控政策无重大变化；预测期内国家现行的利率、汇率及通货膨胀水平等无重大变

2.。