农村宅基地使用权流转问题与对策

农村宅基地使用权流转问题与对策刘琪付雪冉卢皓全吴瑶瑶如今中央对农村宅基地使用权改革中的参与主体的限制逐渐在放宽［3］,现存法律制度在农村宅基地使用权方面的缺位，带来各类冲突，对农村发展产生了日渐严重的消极影响我国耕地资源的人均占有量不及世界平均水平的1/3,宅基地与耕地资源紧缺且珍贵，如今农业政策中明确指出要以“三权分置”改革为契机盘活农村宅基地使用权，但农村宅基地使用权流转的限制使农民很难通过此获得基础资金纵观现有民法典及现行农业法，对于宅基地使用权流转对象并没有强制性规定如果政府可以根据地方实际进行政策制定和解读，促进基层因地制宜合理流转宅基地使用权，有利于满足农村土地资源合理规划的需要关于农村宅基地使用权的流转问题，学术界历来存在争议从流转价值的角度看，主要分为三种学说自由流转、禁止流转和限制流转［4］前两种学说的学者分别关注农村宅基地使用权流转的入市价值和农村宅基地住房保障的功能而限制流转说的学者认为基于宅基地的市场价值和保障功能，应当实施差异化的宅基地流转管理方式［5］从宅基地使用权流转的合法性角度看，争论聚焦于使用权身份化困境的突破许多学者基本肯定逐步放开宅基地使用权流转的价值，但宅基地使用权的转让和其身份性相矛盾这关系到使用权法律属性的确定，所以克服使用权流转的身份性障碍成为一大重点问题为了破除身份化困境，有学者建议采用宅基地的有偿取得、分离次级使用权和分离身份性成员权与物权等解决方式但有偿取得降低保障性，次级使用权又将权利结构变得复杂［6］o学者对于农村宅基地使用权的争执表明目前农村宅基地使用权流转情况已经与当今农业发展情况不相适应立法上宅基地使用权流转相关立法有待完善，尤其是对农村宅基地纠纷的实际处理以及农村集体土地、宅基地与其上房屋权利行使的相关法律规定需要明确具体的法律法规以维护权利人的应有法定权益温世扬与梅维佳2018学者在《宅基地“三权分置”的法律意蕴与制度实现》［7］中认为，农村社会生产生活水平的提高后，传统的“两权分离”的农村宅基地制度与农户住宅所有权的实现发生冲突，这是推动农村宅基地资格权、使用权分离和农村宅基地使用权流转的现实原因［8］目前城乡一体化趋势增强，越来越多的农民选择入城创业，宅基地的使用权是农民重要的资金来源之一；由于宅基地无法市场化，无法用于担保融资，农民的金融信用获取权被抑制同时随着乡村振兴战略的实施，越来越多的城市人口向乡村流动在此背景下，不仅要解决农村人口进城的问题，更要关注到城市人口选择农村后宅基地的流转落实问题城乡发展一体化要破除城乡双向要素流动的障碍，在此背景下，宅基地的三权分置问题不仅是一个农业问题，同时也是涉及城乡一体化的经济发展的问题在实际操作中，总结各试点经验要推进宅基地交易制度的建立，必须遵循以下原则［n］首先，在流转之前，农村宅基地使用权人需依法取得土地登记，以明确权属，确保农村宅基地使用权没有争议；流转之后，原宅基地权利人不得再向村集体组织申请宅基地，避免资源过分集中导致的农户和村集体以及农户之间的矛盾;其次，农村宅基地使用权流转之后，不得擅自更改其用途，《土地管理法》第六十六条第一款第二项规定“不按照批准的用途使用土地的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权”止匕外，宅基地使用应符合区域规划，不得随意扩建，不得在超过区域规划的范围进行使用权的流转，否则宅基地使用权流转无效［12］；再次，积极引导社会力量参与，通过税收优惠、利率补贴等优惠政策，吸引社会资本盘活利用闲置宅基地［10］以坚持城乡统筹协调发展为目的，推广普及土地产权登记制度、明确产权归属产权明晰是集约利用土地资源的必要前提，首先对农村宅基地使用情况进行地毯式排查建立农村建设用地数据库，从而掌握充足、详细的农村土地数据［4］实践中专门测量宅基地面积，调查宅基地情况，加以登记并对农户下发不动产权证书，也便于贯彻“房地一体”和“一户一宅”的原则，避免过去宅基地私下交易隐形市场的出现针对农村纷乱无序的土地规划进行科学的整合与利用，进行宅基地统一集中管理，土地要素才能通过市场优化资源配置。