新版《珠海经济特区城市更新管理办法》实施

新版《珠海经济特区城市更新管理办法》实施新版《珠海经济特区城市更新管理》已于月日起实施，以下是相关内1220容，希望对大家有帮助珠海多个老旧小区以及多个老旧“城中村”迎来重大利好修订后的《珠500海经济特区城市更新管理办法》（下称更新办法）已于月日起实行，对多1220个条款、内容作了调整，责任更细化，可操作性更强，更接地气其中最引人瞩目的是珠海大幅降低了启动城市更新的门槛旧村拆建门槛降低业主同意即可启动2/3更新办法指出，实施拆建类城市更新的，应当形成更新意愿后方可申报其中，旧住宅区拆建项目建筑物应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可启动;城中旧村拆除重建的，应当经居民大会、村民大会或者社区股份合作公司的股东大会按照有关表决，并获得占全体成员或股东人数三分之二以上同意方可启动“此前城中旧村拆建、旧住宅区改造为主的拆建项目，要以上股东或业90%主同意”珠海市住规建局相关人士昨日在接受记者采访时表示，更新办法降低了拆建项目启动的意愿门槛，只要有三分之二的业主同意，就可开始进行诸如找开发企业合作、补偿协商等工作此举有望加速珠海小区、城中旧村进行城市更新的步伐启动门槛降低后，如何保障大多数居民或村民的利益不受损上述人士表示，政府对此也有周密的考虑，要求在拆建时，必须有以上的业主或股东签订了90%补偿协议才能动工上述人士透露，珠海市住规建部门早些时候对珠海老旧小区进行了摸底调查经统计，目前珠海拥有老旧小区多个，具体如何更新改造、何时改造，需要500政府综合小区的实际情况、区域规划、公交城市配套等因素考虑小区拆旧建新需符合多个条件之一更新办法明确，城市更新分整治类、改建类、拆建类三种类型，需符合“危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要;城市基础设施、公共服务设施亟需完善;环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的;土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级;经市政府批准的其它情形”等条件，才能启动更新改造近日，一则珠海南香里小区即将改造的网帖在网上流传网帖称，小区在业委会四年的共同努力下，将拆除建新房，新房按比例偿还，且为精装修对1:

1.2此，珠海市住规建局随即澄清，南香里不符合省市有关“三旧”改造的规定，不能享受“三旧”改造城市更新政策实施拆建改造“只有符合上述条件之一的才可申请进行城市更新，不是说业主都同意拆建就能拆旧建新，还需要符合规划等条件，要进行审批”住规建局相关人士表示，相当多的老旧小区可能只是整治提升，“如果老旧小区都拆掉建高楼，难以保留城市原有的风貌和特色;另一方面，如果都建高楼，也将给城市人口、公共配套、交通等带来巨大压力”“之所以要等物业管理出炉后，再发布老旧小区城市更新办法，是因为不少老旧小区的问题是缺乏物管长期维护管理导致的”上述人士表示，正常情况下，居民楼房建成后楼龄可维持年，但由于缺乏管理，一些小区建成多年就50〜7020已经很旧了城市更新必须按比例配置公租房通过城市更新，加大公租房供给、提升城市公共配套是更新办法的又一亮点据了解，除城中旧村更新项目外，涉及商品住宅开发的城市更新项目应当配套建设公共租赁住房并无偿移交政府，或者向政府缴交相应费用，由政府统筹异地建设配套建设公共租赁住房的建筑面积不计收地价，但应当完成装修、验收，达到可交付使用的标准更新办法还要求，城市综合服务体必须按比例配置公共租赁住房等住宅其中，用地规模万平方米以上的，按照计容积率建筑面积的配置;用地规模825%5万平方米以上、万平方米以下的，按照用地规模给予建筑面积的至配置，820%25%对于规模较大的更新项目允许分期实施“这实际上是给用地规模万万平方米的城市综合服务体配置公租房设5〜8置的一个比例珠海市住规建局相关负责人表示，此前万万平方米的城市5〜8综合服务体一般按照的比例设置公租房，不利于城市的成片开发更新办法20%实施后，有望推动城市更新项目形成规模效应此外，更新办法还要求，旧工业区改造为科技孵化器等市政府鼓励发展的创新型产业项目;位于海岛的城市更新项目；城中旧村更新项目，应当根据规划需要提供适量补公用地，或者“提供不少于计容积率总建筑面积百分之十的建筑用于城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目”“珠海当前的学校、医院、文化等公共设施的缺口较大，通过城市更新来完善城市配套是办法的一大亮点”上述人士表示，这些补公用地，是用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，不计入拆建类城市更新项目用地红线范围内，将无偿移交给政府若迟迟不动工，将取消原优惠针对往年一些企业申请城市更新项目后，因种种原因迟迟不动工的情况，更新办法也专门做了规定，明确更新单元规划批准后两年内未签订土地出让协议，或超过土地出让协议约定的开工时间一年仍未开工的，取消原批复的规划条件和享受的城市更新优惠政策，并在批准撤消之日起三年内不再受理该用地更新单元规划加快申报等此外，有“不良记录”的企业也将纳入诚信名单上述负责人表示，政府批了不少更新项目，但其中有些没有动起来，所以更新办法明确了一些管促的手段更新办法明确，城市更新单元规划经批准实施后，实施主体应当按程序制订城市更新项目实施方案，经区城市更新部门审核后，报市城市更新部门备案，“城市更新项目实施方案应当包括更新单元内项目实施主体、基本情况、投资计划、建设进度安排、搬迁补偿安置措施、监管措施等内容”珠海市城市更新部门将建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理和依法公布这意味着，信用不好的企业今后将很难再获得城市更新项目以下是办法全文珠海经济特区城市更新管理办法第一章总则第一条为了促进土地节约集约利用，推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象，规范城市更新活动，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本办法第二条本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动第三条本办法所称城市更新，是指由符合规定的主体，对符合条件的城市更新区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建城市更新包含整治类、改建类和拆建类三种类型第四条具有以下情形之一的城市建成区依照本办法规定，可列为城市更新区域，实施城市更新

（一）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的；

（二）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的；

（三）环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的；

（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的；

（五）经市政府（以下简称市政府）批准的其他情形第五条城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳，分类指导、有序推进的原则第六条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划、城市总体规划和土地利用总体规划城市更新实行城市更新单元规划和城市更新计划管理城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，以城市更新中长期计划、年度计划和项目实施方案对城市更新项目进行统筹、监督和管理第七条城市更新由市政府相关职能部门、区政府（以下简称区政府）、土地使用权人或者其他符合规定的主体申报、实施鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施城市更新项目横琴新区和经济功能区管理机构履行区政府的职责第八条本市建立城市更新工作领导协调机制，领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作重大事项进行决策市城市更新行政主管部门（以下简称市城市更新部门）负责统筹、协调、组织、监督全市城市更新工作区政府作为辖区城市更新工作责任主体，依据本办法规定履行城市更新管理相关职责，结合城市更新年度计划，明确目标、责任，积极推进城市更新工作第九条市发展和改革行政主管部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，并对涉及政府投资的城市更新项目实施计划管理市财政主管部门负责按照计划安排核拨市本级城市更新项目资金市国土行政主管部门负责拟订城市更新相关的土地管理政策，以及城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作市规划行政主管部门（以下简称市规划部门）负责拟订城市更新相关的规划管理政策，统筹城市更新的规划管理，制定城市更新相关技术规范，组织编制全市层面城市更新专项规划征地和城市房屋征收管理部门负责城市更新过程中的土地使用权和地上房屋征收工作第十条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施第十一条国土执法、林业执法及城市管理行政执法等部门应当加大工作力度，依法严格查处城市更新单元范围内的违法建设行为第十二条市、区政府应当积极争取和利用国家政策性资金和贷款，引导金融机构探索新模式、新产品，保障城市更新项目的资金需求第十三条市城市更新部门应当建立诚信体系，对企业事业单位、社会团体、其他组织和个人参与城市更新活动的信用记录信息进行管理和依法公布第十四条市城市更新部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导镇政府、街道办事处、居民委员会和村民委员会等应当根据职能积极维护城市更新活动的正常秩序第二章规划与计划第一节城市更新规划第十五条实施城市更新应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实城市更新目标与责任第十六条市规划部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，组织编制全市城市更新专项规划，指导城市更新单元划定、单元规划编制和城市更新计划制定全市城市更新专项规划的规划期限一般为五年，并与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、类型、时序、总体规模和更新策略区政府可根据实际需要，在全市城市更新专项规划指导下组织编制本辖区范围的城市更新专项规划第十七条划定城市更新单元应当综合考虑所在区域社会、经济、文化关系的延续性，结合道路、河流等自然要素和产权边界等因素，并符合以下条件

（一）符合全市城市更新专项规划；

（二）符合基本生态控制线、一级水源保护区、绿地绿线、历史文物保护紫线、水域岸线蓝线、公共服务设施橙线、道路红线、城市基础设施黄线等城市控制性区域管制要求；

（三）符合相对成片的要求，保证基础设施和公共服务配套设施相对完整；

（四）符合有关技术规范的要求一个城市更新单元可以包括多种城市更新类型第十八条划定城市更新单元时涉及下列情形的，依照以下规定分别处理

（一）政府社团用地、特殊用地，不单独划定为城市更新单元；

（二）除通过城市更新实现用地清退外，被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区用地不划入城市更新单元；

（三）未出让的国有建设用地在符合土地利用总体规划、土地利用现状的前提下，应当结合城市更新单元规划进行置换，与补公用地整合使用；

（四）旧工业区及其异地配套的生活用地可作为一个更新单元统一规划建设;

（五）香洲区城中旧村应当整村划定城市更新单元本办法所称城中旧村，是指在我市城镇建成区范围内，由农村集体经济组织和村民保留使用的国有建设用地范围内的建成区域;补公用地，是指无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，不计入拆建类城市更新项目用地红线范围内第十九条编制、修订控制性详细规划应当根据城市更新单元范围，制定城市更新单元的规划指引，明确城市更新单元范围内应当配置的基础设施、公共服务设施的类型和规模第二十条城市更新单元规划应当根据控制性详细规划所确定的强制性内容要求制定，由市规划部门批准后实施未制定控制性详细规划地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施城市更新单元规划的相关内容应当纳入控制性详细规划的制定城市更新单元规划对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应当由市规划部门上报市政府批准后实施，相应内容应当纳入控制性详细规划并予以公布第二十一条城市更新单元规划应当包括以下内容

（一）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；

（二）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

（三）城市更新单元概念性布局规划及单元城市设计指引;

（四）与城市总体规划、控制性详细规划强制性内容及城市更新专项规划内容的衔接说明；

（五）控制性详细规划未覆盖或者对控制性详细规划的强制性内容作出调整的，应当补充公共服务设施论证、交通影响评价、城市更新经济评估等技术；

（六）符合控制性详细规划，但按照相关规定应当进行交通影响评价的，应当补充交通影响评价报告；

（七）文物、历史街区、历史建筑和城市文脉资源的保护方案以及城市景观风貌保护评估；

（八）其他应当予以明确的内容第二十二条因用地整合的需要，城市更新单元规划中的补公用地可以在同一控制性详细规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换，整合集中因规划需要，补公用地超出同一控制性详细规划编制单元进行异地置换的，应当按程序报市政府批准第二十三条鼓励在人口集聚的更新区域减少住宅功能，向城市人口密度低的区域覆盖建设指标第二十四条城市更新单元内的权益人应当按照本办法规定形成申报主体，由申报主体委托有资质的规划编制单位编制城市更新单元规划，并按程序向规划行政主管部门申报规划行政主管部门按照本办法及相关规定程序，对城市更新单元规划予以审批本办法所称申报主体，是指城市更新单元规划的申报单位第二节城市更新计划第二十五条市城市更新部门可以根据需要依据国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划，结合全市城市更新专项规划，制定城市更新中长期计划，报市政府批准实施第二十六条区城市更新行政主管部门（以下简称区城市更新部门）应当结合城市更新单元规划的编制、申报、审批和实施情况，制定城市更新年度计划，年度计划包括申报计划和实施计划申报计划应当包括更新单元范围、现状建设情况、更新方向、更新类型、实施方式、补公用地规模、投资总额等内容实施计划应当包括更新单元范围、更新类型、规划设计条件、实施方式、实施主体、投资总额、开工时间等内容本办法所称实施主体，是指项目各项建设手续的申办单位第二十七条区城市更新部门应当于每年十一月底前向市城市更新部门上报下一年度城市更新年度计划市城市更新部门对各区城市更新年度计划进行汇总，并对计划执行情况进行监督和考核第二十八条城市更新单元规划经批准实施后，实施主体应当按程序制订城市更新项目实施方案，经区城市更新部门审核后，报市城市更新部门备案城市更新项目实施方案应当包括更新单元内项目实施主体、基本情况、投资计划、建设进度安排、搬迁补偿安置措施、监管措施等内容第二十九条市城市更新部门对区城市更新部门申报的城市更新项目实施方案进行汇总后，纳入城市更新实施方案项目库第三十条城市更新年度计划和项目实施方案实行常态申报和动态调整机制，符合条件时可以随时进行申报，批准后及时纳入城市更新年度计划和城市更新实施方案项目库第三十一条区城市更新部门对城市更新实施方案进行动态监管，对已竣工验收的城市更新项目，核实后报市城市更新部门调整出城市更新年度计划和城市更新实施方案项目库第三十二条城市更新项目实施主体自更新单元规划批准之日起两年内未签订土地出让协议，或者超过土地出让协议约定的开工时间一年仍未开工，申请延期未获批准的，由区城市更新部门报原批准机关撤销城市更新优惠政策，调整出城市更新年度计划和城市更新实施方案项目库被撤销规划条件和城市更新优惠政策的，城市更新行政主管部门在批准撤销之日起三年内不再受理该用地更新单元规划申报等事项第三章城市更新实施第一节整治类城市更新第三十三条整治类城市更新是指对更新单元内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能第三十四条鼓励符合本市规定条件的老旧小区实施综合整治更新，全面提升宜居水平老旧小区整治更新办法由市政府另行制定第三十五条整治类城市更新项目的实施方式包括

（一）权利主体实施由更新单元范围内的权利主体申报、实施

（二）政府组织实施因城市规划和管理需要的，由镇街组织实施整治类城市更新项目纳入改建类、拆建类城市更新单元范围的，与改建类、拆建类城市更新项目一并申报和实施第三十六条采取权利主体实施的，应当形成更新意愿后方可申报和实施城市更新单元内建筑物为单一权利主体的，应当取得该主体同意;共有的应当取得全体共有人同意建筑物由业主区分所有的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可启动城中旧村整治的，应当经居民大会、村民大会或者社区股份合作公司的股东大会按照有关规定表决，并获得占全体成员或者股东人数三分之二以上同意方可启动第三十七条采取政府组织实施的，应当征询更新单元范围内相关权益人第三十八条整治类更新项目的费用依法由区政府、权利人或者其他相关人共同承担涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的，区政府给予适当财政补贴。