房地产综管考试题和答案

房地产综管考试题和答案

一、单选题（本题型共15题，每题1分，共15分）

1.下列关于房地产的说法中，正确的是（）A.房地产仅指房屋建筑物本身B.房地产具有不可移动性、独一无二性和保值增值性C.土地所有权归国家所有，房地产交易中转让的是土地使用权D.房地产市场属于完全竞争市场

2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，工业用地土地使用权出让的最高年限为（）A.40年B.50年C.60年D.70年

3.房地产市场中，由房地产开发企业、房地产中介机构、物业服务企业等构成的市场主体是（）A.需求主体B.供给主体C.交易主体D.监管主体

4.房地产开发项目从获得土地使用权到项目竣工验收的第一阶段是（）A.项目策划与可行性研究B.项目设计与报批C.项目施工准备与招标D.项目施工与现场管理

5.房地产估价中，通过选取与估价对象相似的房地产交易案例，对其成交价格进行修正调整后确定估价对象价值的方法是（）A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法

6.在我国，房地产税的纳税人是（）A.房产的使用人B.房产的产权所有人C.房产的开发商D.房产的承租人

7.物业管理活动的主体不包括（）第1页共9页A.业主B.物业服务企业C.房地产开发企业D.社区居委会

8.下列不属于房地产融资主要方式的是（）A.银行贷款B.股权融资C.政府补贴D.发行债券

9.房地产项目可行性研究中，核心是评估项目的（）A.技术可行性B.经济可行性C.政策可行性D.市场可行性

10.房地产经纪机构的主要作用是（）A.直接参与房地产开发B.为交易双方提供中介服务C.制定房地产价格D.管理房地产市场秩序

11.城市规划对房地产开发的影响主要体现在（）A.限制土地用途和开发强度B.决定房地产开发企业的利润C.直接决定房价水平D.影响房地产交易税率

12.房地产交易的基本流程中，“签订合同”属于（）A.交易准备阶段B.交易达成阶段C.交易履行阶段D.交易后续阶段

13.房地产抵押合同生效的条件是（）A.合同双方签字盖章B.抵押物办理抵押登记C.抵押物价值评估完成D.主债权合同生效

14.房地产开发项目的“五证”中，用于证明项目具备预售条件的是（）A.《国有土地使用证》B.《建设工程规划许可证》C.《建筑工程施工许可证》D.《商品房预售许可证》

15.房地产市场调研的首要步骤是（）A.确定调研目标B.设计调研方案C.收集调研数据D.分析调研结果

二、多选题（本题型共10题，每题2分，共20分）第2页共9页

1.房地产开发的主要阶段包括（）A.项目策划与可行性研究B.土地获取与规划设计C.项目施工与质量控制D.竣工验收与交付使用E.物业管理与售后评价

2.物业管理的基本内容包括（）A.物业共用部位、共用设施设备的维护管理B.环境卫生、绿化养护、秩序维护C.物业档案资料管理D.物业装饰装修管理E.代收代缴费用、社区文化建设

3.下列属于房地产税征税对象的有（）A.位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产B.房地产开发企业自建自用的房产C.通过继承方式获得的房产D.用于出租的房产E.农村地区的房产

4.房地产融资的风险类型主要包括（）A.信用风险B.市场风险C.流动性风险D.操作风险E.政策风险

5.房地产市场调研常用的方法有（）A.问卷调查法B.访谈法C.观察法D.实验法E.历史数据分析法

6.房地产经纪服务的主要类型包括（）A.新建商品房销售代理B.二手房买卖经纪C.房屋租赁经纪D.房地产估价咨询第3页共9页E.房地产投资顾问

7.房地产交易中常见的税费包括（）A.契税B.个人所得税C.增值税及附加D.印花税E.土地增值税

8.房地产开发企业资质等级划分的依据通常包括（）A.注册资本B.专业技术人员数量C.开发经营业绩D.资产规模E.市场信誉

9.物业管理服务应遵循的原则有（）A.业主主导原则B.服务第一原则C.依法依规原则D.有偿服务原则E.公开透明原则

10.房地产法律体系的主要组成部分包括（）A.宪法及相关法律B.房地产专门法律（如《城市房地产管理法》）C.行政法规（如《物业管理条例》）D.地方性法规和规章E.司法解释及指导性文件

三、判断题（本题型共10题，每题1分，共10分）

1.我国土地所有权分为国家所有和集体所有两种形式（）

2.房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》的情况下，不得向购房者收取任何预定款性质的费用（）

3.房产税的计税依据是房产原值减去10%-30%后的余值，具体比例由省级政府确定（）

4.物业管理公司经业主委员会同意后，可以将小区公共设施用途变更为商业用途（）

5.房地产抵押合同自双方当事人签字盖章之日起生效，无需办理抵押登记（）第4页共9页

6.房地产市场由于土地资源有限、产品不可移动等特点，属于不完全竞争市场（）

7.市场法适用于评估具有活跃交易市场的房地产，如存量二手房（）

8.房地产开发项目的竣工验收由施工单位组织，建设单位、监理单位、设计单位参与（）

9.房地产经纪机构需具备《房地产经纪机构备案证明》方可从事经纪业务（）

10.房地产税属于地方税，收入归地方政府所有并用于地方公共服务（）

四、简答题（本题型共5题，每题6分，共30分）

1.简述房地产综合管理的定义及核心目标

2.列出房地产开发项目从立项到交付的主要流程步骤（至少6项）

3.说明物业管理的基本内容包括哪些方面（至少4项）

4.简述房地产市场调研的主要内容和作用

5.分析房地产企业在开发过程中可能面临的主要风险类型，并列举至少3种风险的应对措施

五、案例分析题（本题型共3题，每题15分，共45分）案例一某房地产开发企业在开发一个住宅项目时，因未与施工单位明确工期责任条款，且未对施工进度进行动态监控，导致施工单位因材料供应延迟和人员不足，工期延误3个月，项目开盘时间推迟至原计划后的3个月，引发大量已认购购房者投诉要求退房或赔偿，企业因开盘延迟导致资金回笼滞后，影响后续项目资金链问题

（1）该项目在进度管理中存在哪些主要问题？（5分）第5页共9页

（2）针对上述问题，提出3项具体的进度管理改进措施（10分）案例二某小区业主发现物业将小区中心绿化带（规划为公共活动区域）改造为地面停车位，导致业主休闲空间减少，遂向物业公司提出异议，要求恢复绿化物业公司称该改造已获得小区业主委员会同意（但无法提供书面证据），且改造后停车费用于补贴小区物业费，业主权益未受损双方协商无果后，业主向住建部门投诉问题

（1）结合《物业管理条例》，分析该绿化改停车位行为的合法性（7分）

（2）若业主投诉成立，物业应承担哪些法律责任？（8分）案例三某房地产企业计划开发一个商业综合体项目，总建筑面积15万平方米，总投资5亿元，其中自有资金投入

1.5亿元，预计销售总收入

7.5亿元，净利润

2.5亿元目前项目已完成设计和部分前期手续，需在6个月内完成剩余融资

3.5亿元以保障工程建设顺利推进问题

（1）为该企业设计3种可行的融资方案，并分别说明其优缺点（9分）

（2）结合项目特点，推荐1种最适合该项目的融资方案并说明理由（6分）参考答案汇总

一、单选题

1.B

2.B

3.B

4.A

5.B

6.B

7.D

8.C

9.B

10.B

11.A

12.B

13.B

14.D

15.A

二、多选题第6页共9页

1.ABCDE

2.ABCDE

3.AD

4.ABCDE

5.ABCDE

6.ABCDE

7.ABCDE

8.ABCD

9.ABCDE

10.ABCDE

三、判断题

1.√

2.√

3.√

4.×

5.×

6.√

7.√

8.×

9.√

10.√

四、简答题

1.房地产综合管理是指房地产企业或相关主体通过计划、组织、协调、控制等管理职能，对房地产开发、经营、服务全过程的人、财、物、信息等资源进行优化配置，以实现项目目标、提升经济效益和社会效益的系统性管理活动核心目标保障项目顺利实施、控制开发成本、确保工程质量、提升市场竞争力、实现企业可持续发展

2.

（1）项目立项与可行性研究；

（2）土地获取（招标/拍卖/挂牌）；

（3）项目规划设计与报批；

（4）施工前准备（图纸会审、施工招标）；

（5）工程建设与质量监管；

（6）项目预售（取得预售许可后）；

（7）竣工验收与备案；

（8）交付使用与售后管理

3.

（1）物业共用部位及设施设备维护管理；

（2）环境卫生与绿化养护；

（3）公共秩序维护（安全、消防等）；

（4）物业装饰装修管理；

（5）物业档案资料管理；

（6）代收代缴服务（水电费、物业费等）；

（7）社区文化建设与便民服务

4.主要内容市场环境调研（政策、经济、社会文化）、需求调研（消费者特征、购买力、需求偏好）、供给调研（竞争对手、产品类型、价格）、交易调研（交易流程、交易成本、交易政策）作用为企业投资决策提供依据、帮助制定精准营销策略、识别市场机会与风险、优化资源配置

5.主要风险类型

（1）政策风险（如限购限贷、土地出让政策调整）；

（2）市场风险（房价波动、需求变化）；

（3）财务风险（资第7页共9页金链断裂融资困难）；

（4）施工风险（质量事故、安全事故）；

（5）法律风险（合同纠纷、产权纠纷）应对措施政策风险——密切关注政策动态，灵活调整开发策略；市场风险——加强市场调研与预判，采用差异化产品；财务风险——拓展多元化融资渠道，合理控制杠杆率；施工风险——选择优质施工单位，强化过程质量监管；法律风险——规范合同条款，聘请专业法律顾问

五、案例分析题案例一

（1）问题

①合同管理缺失，未明确工期责任条款；

②进度监控机制缺位，未对施工过程进行动态跟踪；

③风险预判不足，未针对材料供应、人员配置等制定应急预案

（2）改进措施

①签订正式施工合同前，明确工期延误责任划分（如违约金计算方式、工期顺延条件）；

②建立进度管理小组，每周召开进度例会并形成书面记录，对比计划进度与实际进度；

③制定风险预案，提前与材料供应商签订长期供货协议，储备备用施工队伍，应对突发情况案例二

（1）合法性分析根据《物业管理条例》第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续本案中物业未办理任何审批手续擅自改造，且无业主委员会同意的书面证据，行为不合法第8页共9页

（2）法律责任

①责令限期恢复原状；

②退还违规收取的停车费；

③对物业企业处以罚款；

④若造成业主损失，需承担赔偿责任案例三

（1）融资方案

①银行开发贷优点是融资成本相对较低、流程成熟；缺点是审批严格、额度受限、需提供抵押担保

②股权融资优点是无固定还款压力、可引入战略投资者；缺点是股权稀释、决策效率降低、需满足资本市场要求

③供应链金融优点是依托核心企业信用、融资灵活；缺点是对供应链上下游企业资质要求高、操作复杂

（2）推荐方案银行开发贷理由项目为商业综合体，属于企业核心开发项目，银行开发贷对项目抵押（土地、在建工程）认可度高；企业自有资金已投入

1.5亿元，资产负债率合理，符合银行贷款条件；项目销售预期明确，还款来源有保障，且6个月的短期融资需求与银行开发贷审批周期匹配第9页共9页。