建筑评估常见试题及参考答案

建筑评估常见试题及参考答案整理

一、单选题

1.建筑评估中，不属于主要评估方法的是（）（1分）A.收益法B.成本法C.市场法D.情感法【答案】D【解析】建筑评估的主要方法包括收益法、成本法和市场法，情感法不属于专业评估方法

2.某建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为1200平方米，其建筑密度为（）（2分）A.

0.4B.

0.6C.

0.8D.

1.2【答案】A【解析】建筑密度=建筑面积/占地面积=1200/500=

0.

43.评估某商业建筑时，最常使用的评估方法是（）（1分）A.收益法B.成本法C.市场法D.剩余法【答案】A【解析】商业建筑评估通常以收益法为主，重点考虑其经营收益

4.以下不属于建筑物重置成本构成的是（）（2分）A.土地费用B.建筑安装费用C.管理费用D.开发利润【答案】D【解析】重置成本不包括开发利润，只计算重新建造或购置的现时成本

5.评估建筑物时，确定折旧率的主要依据是（）（1分）A.建筑物年龄B.市场行情C.建筑质量D.以上都是【答案】D【解析】折旧率综合考虑了建筑物年龄、市场行情和建筑质量等因素

6.某住宅楼实际建成于2000年，评估基准年为2023年，该建筑物的实际年龄为（）年（2分）A.23B.24C.25D.26【答案】C【解析】实际年龄=2023-2000=23年，但考虑到评估基准年，实际年龄应为24年

7.在市场法评估中，选取可比案例应考虑的主要因素是（）（1分）A.交易日期B.交易价格C.区域位置D.以上都是【答案】D【解析】选取可比案例需综合考虑交易日期、交易价格和区域位置等因素

8.某建筑物账面原值为1000万元，评估时重置成本为1200万元，成新率为70%，则评估值为（）万元（2分）A.700B.800C.840D.900【答案】C【解析】评估值=重置成本×成新率=1200×70%=840万元

9.建筑物评估中，四重法是指（）（1分）A.市场法、收益法、成本法、剩余法B.市场法、收益法、成本法、重置法C.市场法、收益法、成本法、折旧法D.市场法、收益法、成本法、比较法【答案】A【解析】四重法是建筑评估中常用的四种主要方法市场法、收益法、成本法和剩余法

10.评估某在建工程时，应重点考虑的因素是（）（2分）A.土地价值B.工程进度C.市场风险D.以上都是【答案】D【解析】在建工程评估需综合考虑土地价值、工程进度和市场风险等因素

二、多选题（每题4分，共20分）

1.以下哪些属于影响建筑物评估价值的因素？（）A.区位因素B.建筑结构C.市场利率D.建筑年龄E.装修情况【答案】A、B、D、E【解析】建筑物评估价值受区位因素、建筑结构、建筑年龄和装修情况等因素影响，市场利率属于宏观因素，不直接决定评估价值

2.建筑物评估中的成本法主要包括哪些内容？（）A.重置成本B.折旧C.土地价值D.开发利润E.管理费用【答案】A、B、E【解析】成本法主要包括重置成本、折旧和管理费用，不包括土地价值和开发利润

3.市场法评估中，修正可比案例的主要内容包括（）A.交易日期修正B.区域因素修正C.个别因素修正D.市场供求修正E.经济环境修正【答案】A、B、C【解析】市场法修正主要包括交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正

4.收益法评估中，确定净收益的主要方法包括（）A.实际收益法B.潜在收益法C.客观收益法D.市场比较法E.成本推算法【答案】A、B、C【解析】收益法确定净收益主要采用实际收益法、潜在收益法和客观收益法

5.建筑物评估中的折旧主要包括（）A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.管理折旧E.自然折旧【答案】A、B、C【解析】建筑物折旧主要包括物理折旧、功能折旧和经济折旧

三、填空题

1.建筑物评估中，______法是通过比较市场上类似建筑物的交易价格来确定评估对象价值的方法【答案】市场（4分）

2.评估建筑物时，______是指建筑物在评估时点的实际价值【答案】评估值（4分）

3.建筑物重置成本是指重新建造或购置与评估对象具有同等功能的全新建筑物的______【答案】现时成本（4分）

4.收益法评估中，净收益通常是指建筑物在正常使用条件下的______扣除运营费用后的余额【答案】总收入（4分）

5.建筑物评估中，______是指建筑物因物理磨损、功能落后或经济环境变化等原因而造成的价值损失【答案】折旧（4分）

四、判断题

1.建筑物评估中的市场法是最常用的评估方法（）（2分）【答案】（√）【解析】市场法是建筑物评估中最常用的方法，通过比较市场上类似建筑物的交易价格来确定评估对象价值

2.建筑物评估中的收益法适用于所有类型的建筑物（）（2分）【答案】（×）【解析】收益法适用于能产生稳定净收益的建筑物，如商业建筑、住宅楼等，不适用于无法产生收益的建筑物

3.建筑物评估中的成本法主要考虑建筑物的重置成本（）（2分）【答案】（√）【解析】成本法主要考虑重新建造或购置与评估对象具有同等功能的全新建筑物的现时成本

4.建筑物评估中的折旧包括物理折旧、功能折旧和经济折旧（）（2分）【答案】（√）【解析】建筑物折旧包括物理折旧、功能折旧和经济折旧三个部分

5.建筑物评估中的市场比较法是通过比较市场上类似建筑物的交易价格来确定评估对象价值的方法（）（2分）【答案】（×）【解析】市场比较法是市场法的一种具体方法，通过比较市场上类似建筑物的交易价格来确定评估对象价值

五、简答题

1.简述建筑物评估中市场法的原理和步骤（5分）【答案】市场法是通过比较市场上类似建筑物的交易价格来确定评估对象价值的方法其原理是“替代原则”，即在同一市场上，具有相同效用的商品，其价格应当是相同的步骤包括收集可比案例、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、计算评估值

2.简述建筑物评估中收益法的原理和步骤（5分）【答案】收益法是通过预测建筑物未来产生的净收益，并将其折现到评估时点来确定评估对象价值的方法原理是“收益现值原则”，即未来的收益具有现值步骤包括预测净收益、确定折现率、计算收益现值、确定评估值

3.简述建筑物评估中成本法的原理和步骤（5分）【答案】成本法是通过重新建造或购置与评估对象具有同等功能的全新建筑物的现时成本，扣除折旧来确定评估对象价值的方法原理是“成本原则”，即资产的价值不应超过其重置成本步骤包括确定重置成本、计算折旧、确定评估值

六、分析题

1.某商业建筑占地面积为1000平方米，建筑面积为3000平方米，实际建成于2000年，评估基准年为2023年已知该区域同类商业建筑的市场价格为每平方米8000元，重置成本为每平方米6000元，成新率为70%请采用市场法和成本法评估该商业建筑的价值（10分）【答案】市场法评估评估值=建筑面积×市场价格=3000×8000=2400万元成本法评估评估值=重置成本×成新率=6000×70%=4200万元

2.某住宅楼占地面积为500平方米，建筑面积为1500平方米，实际建成于2005年，评估基准年为2023年已知该区域同类住宅楼的市场价格为每平方米5000元，重置成本为每平方米4000元，成新率为80%请采用市场法和成本法评估该住宅楼的价值（10分）【答案】市场法评估评估值=建筑面积×市场价格=1500×5000=7500万元成本法评估评估值=重置成本×成新率=4000×80%=3200万元

七、综合应用题

1.某在建工程占地面积为2000平方米，建筑面积为5000平方米，工程进度为60%，实际投入成本为3000万元评估基准年为2023年，预计剩余工程完工需要500万元，预计工期1年已知该区域同类商业建筑的市场价格为每平方米8000元，重置成本为每平方米6000元，折现率为10%请评估该在建工程的价值（20分）【答案】在建工程价值评估采用成本法和市场法相结合的方法成本法评估评估值=已投入成本+剩余工程成本=3000+500=3500万元市场法评估剩余工程完工后的商业建筑价值=建筑面积×市场价格=5000×8000=4000万元剩余工程完工后的商业建筑价值折现到评估时点=4000/1+10%^1=

3636.36万元综合考虑成本法和市场法，该在建工程的价值约为

3636.36万元

八、标准答案

一、单选题

1.A

2.A

3.A

4.D

5.D

6.B

7.D

8.C

9.A

10.D

二、多选题

1.A、B、D、E

2.A、B、E

3.A、B、C

4.A、B、C

5.A、B、C

三、填空题

1.市场

2.评估值

3.现时成本

4.总收入

5.折旧

四、判断题

1.（√）

2.（×）

3.（√）

4.（√）

5.（×）

五、简答题

1.市场法的原理是替代原则，步骤包括收集可比案例、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正、计算评估值

2.收益法的原理是收益现值原则，步骤包括预测净收益、确定折现率、计算收益现值、确定评估值

3.成本法的原理是成本原则，步骤包括确定重置成本、计算折旧、确定评估值

六、分析题

1.市场法评估2400万元；成本法评估4200万元

2.市场法评估7500万元；成本法评估3200万元

七、综合应用题在建工程价值约为

3636.36万元。