建筑评估模拟试题及全解答案分享

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一、单选题

1.建筑物评估中，不属于重置成本构成的是（）（1分）A.土地费用B.建筑成本C.管理费用D.融资成本【答案】A【解析】重置成本是指重新建造与原建筑物完全相同的建筑物所需的全部成本，包括建筑成本、管理费用、融资成本等，不包括土地费用

2.某建筑物评估采用成本法，重置成本为500万元，成新率为70%，则评估值为（）（2分）A.350万元B.500万元C.700万元D.800万元【答案】A【解析】评估值=重置成本×成新率=500万元×70%=350万元

3.建筑物评估中，收益法主要适用于（）（1分）A.工业厂房B.住宅C.商业用房D.政府办公楼【答案】C【解析】收益法主要适用于能够产生稳定收益的建筑物，如商业用房

4.某建筑物占地面积1000平方米，建筑面积2000平方米，楼层高度3米，则该建筑物的层数为（）（2分）A.3层B.4层C.5层D.6层【答案】B【解析】层数=建筑面积÷（楼层数×楼层高度）=2000÷（3×1000/1000）=4层

5.建筑物评估中，市场法的主要缺点是（）（1分）A.数据来源广B.评估结果准确C.缺乏灵活性D.适用范围广【答案】C【解析】市场法的主要缺点是缺乏灵活性，难以适用于缺乏可比交易案例的建筑物

6.某建筑物评估采用市场法，选取了三个可比案例，交易价格分别为300万元、320万元和310万元，则比准价格为（）（2分）A.300万元B.310万元C.320万元D.315万元【答案】B【解析】比准价格=（300+320+310）÷3=310万元

7.建筑物评估中，折旧分为（）（1分）A.物理折旧、功能折旧、经济折旧B.自然折旧、人为折旧、市场折旧C.物质折旧、精神折旧、经济折旧D.有形折旧、无形折旧、市场折旧【答案】A【解析】折旧分为物理折旧、功能折旧和经济折旧

8.某建筑物原值为1000万元，已使用5年，预计使用寿命为20年，残值率为5%，则直线法折旧额为（）（2分）A.45万元B.50万元C.55万元D.60万元【答案】B【解析】直线法折旧额=（原值-残值）÷预计使用寿命=（1000-1000×5%）÷20=50万元

9.建筑物评估中，不属于法定评估事项的是（）（1分）A.房地产抵押B.房地产保险C.房地产租赁D.房地产转让【答案】C【解析】法定评估事项包括房地产抵押、保险和转让等，不包括租赁

10.某建筑物评估采用成本法，重置成本为600万元，成新率为60%，则评估值为（）（2分）A.360万元B.600万元C.660万元D.720万元【答案】A【解析】评估值=重置成本×成新率=600万元×60%=360万元

二、多选题（每题4分，共20分）

1.以下哪些属于建筑物评估的常用方法？（）A.成本法B.市场法C.收益法D.剩余法E.比较法【答案】A、B、C【解析】建筑物评估的常用方法包括成本法、市场法和收益法，剩余法和比较法不属于主要方法

2.建筑物评估中，影响评估值的主要因素有哪些？（）A.建筑物位置B.建筑物面积C.建筑物结构D.建筑物用途E.建筑物成新率【答案】A、B、C、D、E【解析】影响评估值的主要因素包括建筑物位置、面积、结构、用途和成新率等

3.建筑物评估中，折旧的主要类型有哪些？（）A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧E.人为折旧【答案】A、B、C【解析】折旧的主要类型包括物理折旧、功能折旧和经济折旧

4.建筑物评估中，市场法的主要步骤有哪些？（）A.选取可比案例B.交易情况修正C.交易日期修正D.区域因素修正E.个别因素修正【答案】A、B、C、D、E【解析】市场法的主要步骤包括选取可比案例、交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正

5.建筑物评估中，成本法的主要步骤有哪些？（）A.估算重置成本B.估算折旧C.确定成新率D.计算评估值E.分析市场趋势【答案】A、B、C、D【解析】成本法的主要步骤包括估算重置成本、估算折旧、确定成新率和计算评估值

三、填空题

1.建筑物评估中，常用的评估方法有______、______和______【答案】成本法；市场法；收益法（4分）

2.建筑物评估中，折旧分为______、______和______三种类型【答案】物理折旧；功能折旧；经济折旧（4分）

3.建筑物评估中，市场法的主要步骤包括______、______、______、______和______【答案】选取可比案例；交易情况修正；交易日期修正；区域因素修正；个别因素修正（4分）

四、判断题

1.建筑物评估中，成本法适用于所有类型的建筑物（）（2分）【答案】（×）【解析】成本法适用于缺乏市场交易案例的建筑物，但不适用于所有类型

2.建筑物评估中，收益法主要适用于能够产生稳定收益的建筑物（）（2分）【答案】（√）【解析】收益法主要适用于能够产生稳定收益的建筑物，如商业用房

3.建筑物评估中，市场法的主要优点是评估结果准确（）（2分）【答案】（×）【解析】市场法的主要优点是数据来源广，但评估结果不一定准确

4.建筑物评估中，折旧是指建筑物价值的减少（）（2分）【答案】（√）【解析】折旧是指建筑物价值的减少，包括物理折旧、功能折旧和经济折旧

5.建筑物评估中，法定评估事项包括房地产抵押、保险和转让等（）（2分）【答案】（√）【解析】法定评估事项包括房地产抵押、保险和转让等

五、简答题

1.简述建筑物评估中，成本法的适用条件（5分）【答案】成本法适用于缺乏市场交易案例的建筑物，主要适用条件包括

（1）建筑物新建不久，重置成本容易估算；

（2）建筑物用途单一，功能布局合理；

（3）建筑物结构简单，重置成本构成清晰；

（4）建筑物所在地区市场发育不完善，缺乏可比交易案例

2.简述建筑物评估中，市场法的优缺点（5分）【答案】市场法的优点

（1）数据来源广，评估结果更具客观性；

（2）评估过程透明，易于理解；

（3）适用范围广，适用于各种类型的建筑物市场法的缺点

（1）可比案例选取困难，评估结果受主观因素影响较大；

（2）市场波动大，评估结果可能不准确；

（3）交易情况复杂，修正难度大

六、分析题

1.某建筑物原值为800万元，已使用8年，预计使用寿命为20年，残值率为5%假设重置成本为1000万元，成新率为60%，试采用成本法评估该建筑物的价值（10分）【答案】计算步骤如下

（1）估算重置成本1000万元

（2）估算折旧直线法折旧额=（原值-残值）÷预计使用寿命=（800-800×5%）÷20=38万元

（3）确定成新率60%

（4）计算评估值评估值=重置成本×成新率=1000万元×60%=600万元

七、综合应用题

1.某商业用房占地面积1500平方米，建筑面积3000平方米，楼层高度4米，原值为2000万元，已使用10年，预计使用寿命为30年，残值率为5%假设选取了三个可比案例，交易价格分别为1800万元、2000万元和2200万元试采用市场法和成本法评估该商业用房的价值（25分）【答案】市场法评估

（1）选取可比案例1800万元、2000万元、2200万元

（2）计算比准价格（1800+2000+2200）÷3=2000万元

（3）评估值2000万元成本法评估

（1）估算重置成本原值=2000万元

（2）估算折旧直线法折旧额=（原值-残值）÷预计使用寿命=（2000-2000×5%）÷30=

63.33万元

（3）确定成新率成新率=（原值-折旧额）÷原值=（2000-

63.33）÷2000=

96.67%

（4）计算评估值评估值=重置成本×成新率=2000万元×

96.67%=

1933.33万元最终评估值取市场法和成本法的平均值（2000+

1933.33）÷2=

1966.67万元。