工业地产评估考试题及答案揭秘

工业地产评估考试题及答案揭秘

一、单选题

1.工业地产评估中，通常采用的方法不包括（）（1分）A.收益法B.成本法C.市场法D.超额收益法【答案】D【解析】工业地产评估主要采用收益法、成本法和市场法，超额收益法不常用于此领域

2.下列哪项不是影响工业地产价值的因素？（）（2分）A.交通便利性B.土地利用率C.周边环境D.个人喜好【答案】D【解析】交通便利性、土地利用率和周边环境均影响工业地产价值，个人喜好不属于客观因素

3.工业地产评估中，成本法的适用场景通常不包括（）（1分）A.新建厂房B.老旧厂房C.土地评估D.特殊用途厂房【答案】C【解析】成本法适用于新建厂房、老旧厂房和特殊用途厂房，但不适用于土地评估

4.以下哪项指标通常用于评估工业地产的投资回报率？（）（2分）A.成本利润率B.投资回收期C.土地利用率D.资产负债率【答案】B【解析】投资回收期是评估工业地产投资回报率的重要指标

5.工业地产评估中，市场法的核心是（）（1分）A.成本核算B.市场比较C.收益预测D.财务分析【答案】B【解析】市场法的核心是通过市场比较确定评估值

6.下列哪项不属于工业地产评估中的主要评估方法？（）（2分）A.收益法B.成本法C.市场法D.功能分析法【答案】D【解析】工业地产评估主要采用收益法、成本法和市场法，功能分析法不常用于此领域

7.工业地产评估中，通常采用的风险调整系数主要考虑（）（1分）A.宏观经济风险B.市场风险C.政策风险D.以上都是【答案】D【解析】风险调整系数需要考虑宏观经济风险、市场风险和政策风险

8.工业地产评估中，收益法的核心是（）（2分）A.成本核算B.收益预测C.市场比较D.财务分析【答案】B【解析】收益法的核心是通过收益预测确定评估值

9.工业地产评估中，成本法的核心是（）（1分）A.收益预测B.市场比较C.成本核算D.财务分析【答案】C【解析】成本法的核心是成本核算

10.工业地产评估中，通常采用的土地评估方法不包括（）（2分）A.收益法B.成本法C.市场法D.地价指数法【答案】A【解析】土地评估通常采用成本法、市场法和地价指数法，收益法不常用于此领域

二、多选题（每题4分，共20分）

1.以下哪些属于工业地产评估的影响因素？（）A.交通便利性B.土地利用率C.周边环境D.个人喜好E.政策风险【答案】A、B、C、E【解析】交通便利性、土地利用率、周边环境和政策风险均影响工业地产价值，个人喜好不属于客观因素

2.工业地产评估中，成本法的适用场景包括（）A.新建厂房B.老旧厂房C.土地评估D.特殊用途厂房【答案】A、B、D【解析】成本法适用于新建厂房、老旧厂房和特殊用途厂房，但不适用于土地评估

3.工业地产评估中，市场法的核心要素包括（）A.市场比较B.收益预测C.成本核算D.财务分析【答案】A【解析】市场法的核心是市场比较

4.工业地产评估中，收益法的核心要素包括（）A.收益预测B.成本核算C.市场比较D.财务分析【答案】A【解析】收益法的核心是收益预测

5.工业地产评估中，通常采用的风险调整系数考虑的因素包括（）A.宏观经济风险B.市场风险C.政策风险D.自然灾害风险【答案】A、B、C、D【解析】风险调整系数需要考虑宏观经济风险、市场风险、政策风险和自然灾害风险

三、填空题

1.工业地产评估中，通常采用的主要评估方法包括______、______和______【答案】收益法；成本法；市场法（4分）

2.工业地产评估中，影响土地价值的主要因素包括______、______和______【答案】地理位置；交通条件；周边环境（4分）

3.工业地产评估中，收益法的核心是______【答案】收益预测（2分）

4.工业地产评估中，成本法的核心是______【答案】成本核算（2分）

5.工业地产评估中，市场法的核心是______【答案】市场比较（2分）

四、判断题

1.工业地产评估中，收益法适用于所有类型的工业地产评估（）（2分）【答案】（×）【解析】收益法适用于能够产生稳定收益的工业地产评估，但不适用于所有类型

2.工业地产评估中，成本法适用于所有类型的工业地产评估（）（2分）【答案】（×）【解析】成本法适用于新建厂房、老旧厂房和特殊用途厂房，但不适用于所有类型

3.工业地产评估中，市场法的核心是收益预测（）（2分）【答案】（×）【解析】市场法的核心是市场比较

4.工业地产评估中，收益法的核心是成本核算（）（2分）【答案】（×）【解析】收益法的核心是收益预测

5.工业地产评估中，风险调整系数不考虑自然灾害风险（）（2分）【答案】（×）【解析】风险调整系数需要考虑自然灾害风险

五、简答题

1.简述工业地产评估中收益法的核心步骤【答案】

（1）确定评估对象；

（2）预测未来收益；

（3）确定折现率；

（4）计算净现值；

（5）确定评估值（5分）

2.简述工业地产评估中成本法的核心步骤【答案】

（1）确定评估对象；

（2）收集成本数据；

（3）确定重置成本；

（4）确定折旧；

（5）计算评估值（5分）

3.简述工业地产评估中市场法的核心步骤【答案】

（1）选择可比案例；

（2）收集市场数据；

（3）进行因素修正；

（4）计算评估值（5分）

六、分析题

1.分析工业地产评估中收益法的适用场景和局限性【答案】适用场景

（1）适用于能够产生稳定收益的工业地产评估；

（2）适用于长期持有的工业地产评估；

（3）适用于收益预测较为可靠的工业地产评估局限性

（1）收益预测的主观性强；

（2）折现率的确定较为复杂；

（3）适用于所有类型的工业地产评估（10分）

2.分析工业地产评估中成本法的适用场景和局限性【答案】适用场景

（1）适用于新建厂房评估；

（2）适用于老旧厂房评估；

（3）适用于特殊用途厂房评估局限性

（1）成本数据收集难度较大；

（2）折旧确定较为复杂；

（3）适用于所有类型的工业地产评估（10分）

七、综合应用题

1.某工业地产项目，预计未来5年每年的收益分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，折现率为10%请采用收益法评估该项目的价值【答案】

（1）计算每年的净现值第1年100/1+10^1=

90.91万元第2年110/1+10^2=

90.09万元第3年120/1+10^3=

90.16万元第4年130/1+10^4=

90.30万元第5年140/1+10^5=

90.45万元

（2）计算总净现值

90.91+

90.09+

90.16+

90.30+

90.45=

452.91万元

（3）评估价值该项目的评估价值为

452.91万元（25分）---完整标准答案

一、单选题

1.D

2.D

3.C

4.B

5.B

6.D

7.D

8.B

9.C

10.A

二、多选题

1.A、B、C、E

2.A、B、D

3.A

4.A

5.A、B、C、D

三、填空题

1.收益法；成本法；市场法

2.地理位置；交通条件；周边环境

3.收益预测

4.成本核算

5.市场比较

四、判断题

1.（×）

2.（×）

3.（×）

4.（×）

5.（×）

五、简答题

1.确定评估对象；预测未来收益；确定折现率；计算净现值；确定评估值

2.确定评估对象；收集成本数据；确定重置成本；确定折旧；计算评估值

3.选择可比案例；收集市场数据；进行因素修正；计算评估值

六、分析题

1.适用场景适用于能够产生稳定收益的工业地产评估；适用于长期持有的工业地产评估；适用于收益预测较为可靠的工业地产评估局限性收益预测的主观性强；折现率的确定较为复杂；适用于所有类型的工业地产评估

2.适用场景适用于新建厂房评估；适用于老旧厂房评估；适用于特殊用途厂房评估局限性成本数据收集难度较大；折旧确定较为复杂；适用于所有类型的工业地产评估

七、综合应用题

1.第1年100/1+10^1=

90.91万元第2年110/1+10^2=

90.09万元第3年120/1+10^3=

90.16万元第4年130/1+10^4=

90.30万元第5年140/1+10^5=

90.45万元总净现值

452.91万元评估价值

452.91万元。