房产经济学课后习题及答案

房产经济学课后习题及答案

一、单选题

1.在房地产市场中，供给弹性通常（）（1分）A.大于需求弹性B.小于需求弹性C.等于需求弹性D.无法确定【答案】B【解析】房地产市场供给周期长，供给弹性通常小于需求弹性

2.以下哪项不是影响房地产价格的主要因素？（）（1分）A.土地位置B.房屋面积C.政策调控D.居民收入【答案】D【解析】居民收入属于宏观经济因素，直接影响购买力，但非直接价格影响因素

3.房地产投资中的风险主要包括（）（2分）A.市场风险B.流动性风险C.政策风险D.以上都是【答案】D【解析】房地产投资风险涵盖市场波动、变现困难和政策变动等多方面因素

4.以下哪种经济模型常用于分析城市土地用途变化？（）（1分）A.成本收益模型B.区位理论模型C.供需均衡模型D.效用最大化模型【答案】B【解析】区位理论模型研究土地利用的空间分布和变化规律

5.房地产二级市场的交易对象主要是（）（1分）A.新建商品房B.二手房C.土地D.开发项目【答案】B【解析】二级市场指存量房产的交易流通

6.土地增值税的征收对象是（）（2分）A.土地使用权转让B.新建商品房销售C.二手房交易D.土地租赁【答案】A【解析】土地增值税针对土地增值部分的收益征收，主要针对土地转让行为

7.房地产投资中的资本化率主要用于计算（）（1分）A.租金收入B.开发成本C.投资回报率D.土地价格【答案】C【解析】资本化率是衡量投资收益的关键指标

8.以下哪项属于房地产一级市场？（）（1分）A.二手房交易B.土地使用权出让C.商品房预售D.房屋租赁【答案】B【解析】一级市场是政府或土地所有者与开发者之间的交易

9.房地产金融中，抵押贷款的基本特征是（）（2分）A.无担保性质B.短期融资C.长期融资D.无利率约束【答案】C【解析】抵押贷款通常为中长期融资，需提供房产担保

10.房地产价格形成中，地租理论的主要代表人物是（）（1分）A.马克思B.李嘉图C.韦伯D.亚当·斯密【答案】B【解析】李嘉图的级差地租理论是地租理论的重要分支

二、多选题（每题4分，共20分）

1.以下哪些因素会影响房地产需求？（）A.人口增长B.利率水平C.收入水平D.替代品价格E.政策调控【答案】A、B、C、D、E【解析】房地产需求受人口、经济、市场和政策等多重因素影响

2.房地产估价方法主要包括（）A.市场比较法B.收益还原法C.成本法D.假设开发法E.区位因素分析法【答案】A、B、C、D【解析】E属于影响估价的因素，非具体方法

3.房地产市场的特征包括（）A.地域性B.长期性C.异质性D.投资性E.流动性差【答案】A、B、C、D、E【解析】房地产市场具有以上所有特征

4.房地产税收主要包括（）A.契税B.土地增值税C.房产税D.印花税E.个人所得税【答案】A、B、C【解析】D、E虽涉及交易但非专门针对房产

5.影响房地产开发成本的主要因素有（）A.土地费用B.建安成本C.管理费用D.财务费用E.税费支出【答案】A、B、C、D、E【解析】开发成本涵盖全部投入和支出项目

三、填空题

1.房地产市场的______是指房地产商品供求关系及其价格变动的状态（4分）【答案】均衡状态

2.房地产投资中的______是指投资收益与投资总额的比率（2分）【答案】投资回报率

3.土地使用权的______是指土地使用权人依照法律规定和合同约定，对土地进行占有、使用和收益的权利（4分）【答案】处分权

4.房地产估价中的______是指通过比较类似房地产的交易价格来确定估价对象价值的方法（4分）【答案】市场比较法

5.房地产金融中的______是指以房地产作为抵押物向金融机构取得的贷款（4分）【答案】抵押贷款

四、判断题

1.房地产价格总是随着经济发展而持续上涨（）（2分）【答案】（×）【解析】价格波动受供需、政策等多因素影响，并非单向上涨

2.房地产投资风险中，政策风险主要指利率变动风险（）（2分）【答案】（×）【解析】政策风险涵盖税收、规划等多方面政策变动

3.房地产市场的流动性通常高于股票市场（）（2分）【答案】（×）【解析】房地产交易周期长，流动性低于股票等金融资产

4.土地增值税的征收对象包括土地租赁收益（）（2分）【答案】（×）【解析】土地增值税针对转让增值收益，不包括租赁

5.房地产估价必须考虑所有区位因素（）（2分）【答案】（×）【解析】需根据估价目的筛选相关区位因素，非全部纳入

五、简答题

1.简述房地产市场的供求关系及其影响因素（5分）【答案】房地产供求关系是市场核心，供求平衡决定价格影响因素包括

（1）需求人口、收入、利率、替代品价格、政策等

（2）供给土地供应、开发成本、技术进步、政策等供求失衡导致价格波动，需综合分析动态变化

2.简述房地产投资的收益与风险特征（5分）【答案】收益特征长期性、资本增值、租金收入等；风险特征

（1）市场风险价格波动、需求变化

（2）流动性风险变现困难

（3）政策风险调控影响

（4）经营风险管理不善等

3.简述房地产估价的基本原则（5分）【答案】

（1）最高最佳使用原则估价对象应实现价值最大化

（2）替代原则价格由替代性商品决定

（3）预期原则基于未来收益和成本评估

（4）合法原则符合规划用途

（5）贡献原则部分价值按贡献评估

六、分析题（10分）分析当前中国房地产市场的主要矛盾及政策调控方向（10分）【答案】主要矛盾

（1）供需结构性失衡部分城市供给过剩，部分区域供不应求

（2）投资投机行为部分区域价格虚高

（3）区域发展不均衡一线与三四线城市分化明显政策调控方向

（1）需求端因城施策，优化限购限贷

（2）供给端增加土地供应，规范开发行为

（3）金融端防范信贷风险，降低杠杆率

（4）长效机制推进租购并举，完善保障体系

七、综合应用题（20分）某城市住宅项目，土地面积5000平方米，容积率

3.0，建安成本每平方米2500元，管理费用率5%，财务费用率3%，预计售价每平方米10000元，土地出让金500万元，销售税费率3%试计算项目税前投资回报率（20分）【答案】

（1）总建筑面积=5000×3=15000平方米

（2）开发成本=2500×15000=3750万元

（3）管理费用=3750×5%=

187.5万元

（4）财务费用=3750×3%=

112.5万元

（5）总销售收入=10000×15000=

1.5亿元

（6）销售税费=

1.5×3%=45万元

（7）总成本=3750+

187.5+

112.5+500=4550万元

（8）税前利润=

1.5-4550=4950万元

（9）投资总额=4550+500=5050万元

（10）投资回报率=4950÷5050=

98.02%答案页

一、单选题

1.B

2.D

3.D

4.B

5.B

6.A

7.C

8.B

9.C

10.B

二、多选题

1.A、B、C、D、E

2.A、B、C、D

3.A、B、C、D、E

4.A、B、C

5.A、B、C、D、E

三、填空题

1.均衡状态

2.投资回报率

3.处分权

4.市场比较法

5.抵押贷款

四、判断题

1.×

2.×

3.×

4.×

5.×

五、简答题

1.见答案

2.见答案

3.见答案

六、分析题见答案

七、综合应用题见答案。