2025 房地产行业市场现状与 2025 展望研究报告

政策新动向从“短期维稳”

2.到“长期制度建设”的过渡演讲人01政策新动向从“短期维稳”到“长期制度建设”的过渡02头部房企“多元化转型”与“精细化管理”成为生存关键目录03中小房企“生存压力加剧”与“并购重组”成主旋律04短期政策“需求端”支持持续，“供给端”改革深化05长期制度房地产税试点落地，“租购并举”体系成型06市场规模“稳中有降”向“结构优化”过渡07头部房企“开发+经营”模式深化，“城市服务”能力提升08中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识2025房地产行业市场现状与2025展望研究报告引言站在行业转型的关键节点，重新审视房地产的价值与未来房地产行业，作为中国经济的“压舱石”，其发展轨迹始终与宏观经济周期、人口结构变迁、政策调控力度深度绑定从改革开放初期的“住房制度改革”激活市场，到21世纪初的“黄金十年”高速扩张，再到近年来的“房住不炒”定位确立与行业深度调整，房地产行业的每一步跨越都牵动着经济全局与民生福祉2025年，是“十四五”规划的收官之年，也是行业从“规模驱动”向“质量驱动”转型的关键节点——经历了数年的风险化解与结构调整，市场供需关系、企业生存逻辑、消费者购房观念均已发生深刻变化在这样的背景下，我们有必要系统梳理2024年行业的现实困境与亮点，剖析2025年可能面临的机遇与挑战，为行业参与者、政策制定者提供兼具数据支撑与人文关怀的参考视角

一、2024年房地产行业市场现状在“阵痛”与“微光”中寻找平衡

（一）市场供需从“供过于求”到“结构性错配”，分化成为核心特征

1.供给端土地市场“冷中有暖”，新建房市场“以价换量”成主流2024年，全国土地市场延续了2023年的调整态势据中国房地产协会数据，全年全国300个城市住宅用地出让面积约

1.2亿平方米，同比下降

15.3%，出让金约8500亿元，同比下降

12.7%土地市场的“降温”主要源于两方面一是地方财政压力仍在，依赖土地出让收入的模式尚未根本改变，部分城市通过降低土地出让底价、放宽拿地条件吸引房企；二是房企资金链紧张，拿地意愿低迷，TOP100房企拿地金额同比下降约20%，中小房企几乎退出核心城市土地市场但结构性分化同样显著一线城市及强二线城市土地市场表现相对活跃北京、上海、深圳2024年住宅用地出让金同比分别增长

8.2%、

5.6%、

3.8%，核心区域地块因优质学区、地铁规划等因素仍受青睐，溢价率维持在5%-8%例如，上海浦东新区张江科学城一宗纯宅地以32亿元成交，溢价率达7%，吸引了招商蛇口、保利发展等头部房企参与三四线城市则持续“遇冷”，多数城市土地流拍率超过30%，部分县城甚至出现“零成交”，土地市场的“冰火两重天”折射出行业资源向核心城市集中的趋势新建房市场方面，“以价换量”成为房企的普遍策略2024年1-11月，全国商品房销售面积约

11.2亿平方米，同比下降

8.7%，销售额约

11.5万亿元，同比下降

6.3%尽管销售规模持续下滑，但价格端呈现“核心城市稳、三四线城市降”的特征一线城市新房价格环比基本持平，部分热门区域甚至微涨；二线城市价格稳中有降，降幅约1%-2%；三四线城市价格普遍下跌3%-5%，部分城市跌幅超10%例如，郑州、天津等人口流出的二线城市，部分楼盘价格较2021年高点下降近30%，“降价促销”已成为常态，部分项目甚至出现“工抵房”“特价房”等促销手段，房企现金流压力持续显现

2.需求端购买力与预期双重承压，“刚需”与“改善”需求呈现分化需求端的疲软是2024年房地产市场的核心痛点一方面，居民购买力受收入预期影响，2024年全国居民人均可支配收入实际增长约

4.2%，增速较2023年下降

0.5个百分点，其中青年群体失业率一度超过21%，购房者首付能力和月供压力同步上升；另一方面，市场预期仍未好转，房价长期看空、对“保交楼”的担忧、对未来收入的不确定感，使得部分潜在购房者持续观望但需求结构的分化同样值得关注刚需与改善型需求的“此消彼长”趋势明显从客群来看，首次置业的“刚需族”（年龄25-35岁）仍有购房需求，但受限于首付资金和月供压力，更倾向于选择低总价、小户型（60-90平方米）的二手房，尤其是配套成熟的“老破小”或近郊刚需盘例如，成都、武汉等新一线城市的中介数据显示，2024年60-90平方米二手房成交占比达58%，同比提升12个百分点，价格较2023年下降约

1.5%改善型需求（面积120平方米以上，注重品质与环境）的表现相对稳健一方面，部分高收入家庭和“置换客群”（如二胎家庭、改善型换房）对居住品质的要求提升，更愿意为绿色建筑、智能家居、物业服务等增值服务支付溢价；另一方面，一线城市及强二线城市的改善型新房项目去化率普遍高于市场平均水平，例如北京朝阳区某高端改善盘，2024年推出的200平方米以上户型去化率达70%，主要客户为企业高管、私营业主等投资性需求则持续萎缩随着“房住不炒”定位深化，叠加房价预期走弱，投机性购房需求基本退出市场2024年全国投资性购房占比降至15%以下，较2021年下降约25个百分点，尤其是三四线城市，投资客几乎“清仓离场”

（二）政策环境“稳市场”与“防风险”并重，政策工具箱持续丰富

1.2024年政策基调“因城施策”深化，从“需求端”向“供给端”延伸2024年，房地产政策延续“稳字当头”的总基调，但在精准度和覆盖面上进一步深化中央层面多次强调“支持刚性和改善性住房需求”“促进房地产市场平稳健康发展”，地方政府则根据本地市场情况灵活调整政策工具，形成“中央定调+地方创新”的政策格局需求端支持政策持续发力除了常规的降低首付比例（首套房首付比例普遍降至20%-25%，二套房降至30%-35%）、下调房贷利率（首套房LPR加点后利率普遍低于4%，部分城市降至

3.8%）外，各地还推出了针对性措施例如，杭州、南京等城市对人才购房提供最高60万元补贴；青岛、合肥等城市优化限购政策，将非户籍人口购房年限从3年降至1年；郑州、西安等城市推出“购房补贴+契税减免”组合拳，降低购房成本供给端政策聚焦“保交楼”与“防风险”2024年，“保交楼”仍是政策核心，中央财政安排2000亿元专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设，各地通过“纾困基金”“现房销售试点”等方式推动项目复工例如，广州设立200亿元“保交楼”专项借款，上海、深圳通过“国企收购存量房作为保障房”缓解房企库存压力同时，针对房企债务风险，政策进一步细化“白名单”制度，支持优质房企通过股权融资、债务展期等方式化解流动性危机，2024年房企股权融资规模约1200亿元，较2023年增长35%，但高负债房企（如部分民营房企）仍面临融资难问题政策新动向从“短期维稳”到“长期制度建设”的过渡政策新动向从“短期维稳”到“长期制度建设”的过渡2024年政策的另一大亮点是“长期制度建设”的加速推进一方面，房地产税试点扩围预期增强，尽管中央未明确时间表，但部分城市（如深圳、杭州）已启动存量房数据采集，为试点落地做准备；另一方面，保障性住房建设力度加大，2024年全国计划建设保障性租赁住房200万套，较2023年增加15%，重点面向新市民、青年人等群体，政策引导下，“租购并举”制度框架逐步完善此外，城市更新政策的落地值得关注2024年，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2024-2025年改造城镇老旧小区

5.3万个，惠及居民800万户，重点包括水电路气网改造、适老化设施建设、社区服务配套完善等，城市更新不仅为房企提供了新的业务场景（如参与旧改项目开发），也为存量房市场注入活力头部房企“多元化转型”与“精细化管理”成为生存关键头部房企“多元化转型”与“精细化管理”成为生存关键2024年，头部房企（如万科、龙湖、保利发展等）继续推进“降负债、去杠杆”，财务稳健性显著提升据Wind数据，TOP10房企2024年平均资产负债率降至75%以下，较2021年下降约10个百分点，现金短债比普遍超过

1.2倍，债务风险逐步缓解同时，头部房企加速业务多元化，从传统“开发销售”向“开发+经营”转型，重点布局长租公寓、物业服务、康养地产、商业运营等领域例如，万科提出“开发+经营”双轮驱动战略，2024年长租公寓“泊寓”管理规模达80万间，营收占比提升至12%；龙湖通过“开发+商业”模式，天街商业运营收入同比增长18%，占总营收比重达15%；保利发展则重点拓展康养地产，与多家医疗机构合作开发“康养社区”，2024年康养业务签约额突破500亿元多元化转型不仅为房企开辟新的收入来源，也有助于其从“单一开发商”向“城市服务商”转型中小房企“生存压力加剧”与“并购重组”成主旋律中小房企“生存压力加剧”与“并购重组”成主旋律中小房企的日子则愈发艰难2024年，全国房企破产重组案例超300起，较2023年增长25%，部分房企因债务违约、项目停工等问题陷入绝境在“保交楼”政策推动下，行业并购加速，头部房企通过“收并购”获取优质土地和项目，行业集中度持续提升据统计，2024年TOP10房企市场份额达35%，较2021年提升12个百分点，中小房企生存空间被进一步挤压部分中小房企开始探索差异化生存路径例如，聚焦三四线城市“县域市场”，开发低总价、高周转的刚需项目；或转型“轻资产运营”，为本地房企提供设计、营销等服务；还有一些房企通过“合作开发”降低风险，与头部房企或地方国企成立合资公司，共同开发项目消费需求“理性购房”成主流，对“居住价值”的认知重构2024年，消费者购房观念发生显著变化，“理性化”“品质化”成为核心特征一方面，房价长期看空预期下，购房者更加注重“性价比”，对户型设计、配套设施、物业服务等“硬指标”要求更高；另一方面，“房住不炒”深入人心，消费者购房从“投资增值”转向“自住需求”，对“居住体验”的关注度超过“短期收益”从购房者年龄结构来看，“Z世代”（95后、00后）首次置业群体占比提升至30%，他们更注重“个性化”“智能化”需求，对绿色建筑、智能家居、共享社区等新兴概念接受度高，例如，北京某项目推出“元宇宙看房”“智能家居预装”等服务，吸引了大量年轻购房者同时，“银发经济”催生“适老化住宅”需求，一线城市老年人口占比超20%，适老化设计（如防滑地板、智能监测设备、无障碍通道）的住宅项目溢价率达10%-15%

二、2025年房地产行业展望在“分化”与“重构”中迈向高质量发展短期政策“需求端”支持持续，“供给端”改革深化短期政策“需求端”支持持续，“供给端”改革深化2025年，房地产政策仍将以“稳市场”为核心，需求端支持政策或进一步加力预计将有更多城市取消限购、限贷政策，降低首付比例至15%-20%，房贷利率降至

3.5%-

3.8%区间；同时，针对刚需和改善型需求的补贴政策（如购房退税、公积金贷款额度提高）可能在核心城市推广供给端，“保交楼”仍是重中之重，预计中央财政将继续加大专项借款支持，同时推动“存量房盘活”，通过“政府收购+租赁”“共有产权房”等模式消化库存此外，房企融资环境或进一步宽松，优质民营房企有望通过股权融资、并购贷款等方式获得资金支持，推动行业风险逐步化解长期制度房地产税试点落地，“租购并举”体系成型长期制度房地产税试点落地，“租购并举”体系成型2025年有望成为房地产税试点扩围的关键一年根据“十四五”规划，房地产税试点将在2025年前完成“扩围”，预计试点城市将覆盖一线城市及部分强二线城市，税率或设定在

0.3%-

0.8%区间，通过“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，逐步建立房地产税长效机制同时，“租购并举”制度将加速落地2025年全国保障性租赁住房建设目标或达300万套，重点城市（如北京、上海、深圳）将实现“新市民住房保障覆盖率”超80%；住房租赁市场监管体系将完善，通过规范租金涨幅、保障承租人权益、支持长租公寓发展等措施，推动租赁市场规范化、专业化市场规模“稳中有降”向“结构优化”过渡市场规模“稳中有降”向“结构优化”过渡2025年，全国商品房销售面积预计同比下降5%-8%，销售额下降3%-5%，市场规模仍将处于调整期，但降幅较2024年收窄核心驱动因素是“结构性复苏”一线城市及强二线城市销售面积有望增长5%-10%，三四线城市持续下滑，部分人口流出城市销售规模或下降15%以上从产品结构来看，小户型（60-90平方米）刚需盘和120平方米以上改善盘需求增长，100-120平方米“刚改型”产品或成为市场主力，占比提升至35%-40%；同时，存量房交易占比将突破60%，成为市场主导，尤其是一线城市，存量房交易占比达75%以上，二手房市场流动性显著增强市场规模“稳中有降”向“结构优化”过渡

2.房价走势“核心城市稳中有涨，三四线城市持续调整”2025年房价分化将进一步加剧一线城市及强二线城市（如杭州、成都、武汉）因人口流入、产业支撑强，房价或企稳回升，核心区域（如北京东西城、上海浦东）房价同比上涨5%-8%；二线城市整体稳中有降，但部分产业基础好的城市（如西安、长沙）房价降幅收窄至1%-2%；三四线城市房价仍将承压，部分城市因人口持续流出，房价同比下降5%-10%值得注意的是，“学区房”溢价将逐步消退，政策引导下，教育资源均衡化推进，“老破小”学区房价格或下降10%-15%，而“非学区房”但配套成熟的存量房更受青睐

（三）企业转型“多元化+专业化”并行，“轻资产”成为新增长点头部房企“开发+经营”模式深化，“城市服务”能力提升头部房企“开发+经营”模式深化，“城市服务”能力提升2025年，头部房企将进一步深化“开发+经营”转型，从“卖房”转向“提供居住服务”一方面，物业服务业务将成为重要增长点，头部房企物业服务板块营收占比或达20%以上，通过“智慧物业”“社区增值服务”（如养老、教育、电商）提升利润率；另一方面，商业运营、长租公寓、康养地产等“重运营”业务将加速扩张，龙湖天街、万科泊寓等品牌影响力持续增强，预计商业运营收入复合增长率达15%-20%同时，头部房企将聚焦“高价值城市”和“高价值产品”，减少三四线城市低利润项目，增加一线城市及强二线城市核心地段的开发比重，提升项目利润率中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识中小房企的生存策略将更加清晰一方面，聚焦“细分市场”，如县域刚需盘、文旅地产、养老地产等，形成差异化竞争优势；另一方面，积极参与“合作开发”，与头部房企、地方国企成立合资公司，降低拿地、开发风险，共享资源与渠道此外，“轻资产”模式（如代建、咨询服务）将成为中小房企转型方向，通过输出管理能力获取稳定收益

（四）消费者行为“居住品质”与“资产安全”并重，“理性购房”成常态2025年，消费者购房将更加理性，对“居住品质”和“资产安全”的关注度显著提升在“居住品质”方面，绿色建筑（如LEED认证、WELL认证）、智能家居（全屋智能系统、AI家电）、适老化设计、社区配套（托育、养老、医疗）等成为核心竞争力，具备这些特征的住宅项目溢价率可达10%-20%中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识在“资产安全”方面，购房者将更倾向于选择“央企国企开发”项目，对“保交楼”能力强的房企信任度更高；同时，二手房交易中，“产权清晰”“无抵押查封”的房源更受青睐，中介机构将加强房源核验，降低交易风险此外，“租购选择”将更加灵活，新市民、青年人更倾向于“先租后买”，一线城市将推出“租购同权”政策（如租赁者子女可就近入学），推动“租赁市场”与“销售市场”协同发展

三、结论在“阵痛”中孕育新生，房地产行业迈向高质量发展新周期2025年，中国房地产行业将告别“高速增长”的旧周期，进入“高质量发展”的新周期从市场现状来看，供需关系的结构性错配、企业经营的转型阵痛、消费者观念的理性回归，共同构成了行业调整的“阵痛期”；但从长期趋势来看，政策的持续托底、核心城市的人口与产业支撑、存量房市场的活力释放、企业转型的逐步深化，又为行业注入了“新动能”中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识对于房企而言，2025年是“转型攻坚”的关键一年必须摆脱对“高杠杆、高周转”的依赖，转向“低负债、高周转、重运营”的发展模式；必须聚焦核心城市和优质产品，提升居住品质与服务能力；必须拥抱“数字化、绿色化”趋势，通过技术创新降低成本、提升效率对于消费者而言，2025年将迎来“理性购房”的好时机核心城市的改善型需求和优质存量房将更具投资价值，而三四线城市的购房需谨慎评估人口与产业支撑；同时，“租购并举”制度的完善将为不同客群提供更多选择，无论是首次置业的年轻人，还是养老需求的老年人，都能找到适配的居住方案中小房企“差异化生存”与“合作共赢”成共识对于政策制定者而言，2025年的核心任务是“防范风险”与“激发活力”的平衡既要通过制度创新（如房地产税、租购并举）建立长效机制，又要通过精准调控避免市场大起大落；既要支持刚需和改善型需求，又要推动行业向“低杠杆、低风险”转型，最终实现房地产与宏观经济的良性循环总而言之，2025年的房地产行业，既是“挑战”也是“机遇”在行业深度调整的背景下，唯有坚持“房住不炒”定位，推动“高质量发展”，才能让房地产真正回归“居住属性”，为中国经济的长期稳定增长提供坚实支撑（全文约4800字）谢谢。