2025 房屋中介行业产业链上下游研究

一、引言行业背景与研究意义演讲人引言行业背景与研究意义目录产业链上游房源供给端的变革与博弈产业链中游中介服务主体的模式创新与竞争格局CONTENTS产业链下游需求端的变化与服务协同行业趋势与挑战2025年的机遇与突围结论构建“共生、高效、可持续”的产业链生态2025房屋中介行业产业链上下游研究引言行业背景与研究意义引言行业背景与研究意义2025年的中国房地产市场，正处于从“增量开发”向“存量运营”的关键转型期国家统计局数据显示，2024年全国二手房交易占比已达62%，首次超过新房；一线城市存量房交易占比超75%，部分城市甚至突破80%这一变化背后，是人口结构调整、城镇化进入下半场、居民住房需求从“有房住”向“住得好”的转变，而房屋中介行业作为连接房源与客源的核心枢纽，其产业链的健康度直接关系到房地产市场的稳定性房屋中介行业的产业链，上游涉及房源供给端（开发商、房东、租赁机构等），中游是中介服务主体（传统中介、线上平台、区域性中介等），下游则覆盖购房者、租房者、金融机构、配套服务方等2025年，随着技术渗透加深、政策监管趋严、消费习惯迭代，这一链条正在经历前所未有的重构开发商依赖中介分销的模式是否会被颠覆？线上平台与线下门店如何融合？金融与中介服务能否实现深度协同？这些问题的答案，不仅影响行业自身的发展路径，更关乎千万家庭的“安家”需求引言行业背景与研究意义本报告将从产业链上下游的视角，系统拆解2025年房屋中介行业的核心环节、互动逻辑与发展趋势，为行业参与者、政策制定者及投资者提供清晰的分析框架产业链上游房源供给端的变革与博弈新房市场从“开发商主导”到“中介分销常态化”2025年，新房市场仍将是房源供给的重要组成部分，但“增量收缩、存量尾货”的格局已基本确立国家住建部数据显示，2024年全国商品房销售面积同比下降

8.3%，其中新房占比降至38%，而开发商自持物业、保障性住房的比例持续提升，直接导致新房房源的“结构性过剩”——高端改善型房源、城市远郊盘去化压力大，而核心区域刚需盘仍存在缺口在此背景下，中介行业与开发商的关系正在从“简单合作”向“深度绑定”演变2025年，超过70%的头部开发商（如万科、保利、龙湖等）已将中介渠道作为核心销售路径，尤其是尾货、商业地产等非主力产品某头部中介企业（如贝壳）的内部数据显示，其2024年新房分销业务收入占比达28%，较2020年提升15个百分点，且佣金率从传统的2%-3%降至

1.5%-2%（因市场竞争加剧）新房市场从“开发商主导”到“中介分销常态化”值得注意的是，部分开发商开始尝试“去中介化”，通过自建销售团队、线上直营平台（如万科“光年”、龙湖“天街+”线上渠道）降低对中介的依赖但这一模式面临两大挑战一是自建团队的获客成本高（2024年头部开发商自销渠道获客成本达2000元/组，高于中介渠道的1200元/组）；二是专业度不足，难以覆盖跨区域、多业态的销售需求因此，2025年新房市场的主流模式将是“开发商自销+中介分销”的混合形态，中介的角色从“销售工具”升级为“流量入口+专业服务平台”二手房市场从“分散挂牌”到“集中化、专业化运营”二手房市场是2025年房源供给的核心来源，占比超65%与新房不同，二手房房源具有“分散化、个性化”特征个体房东（占比约60%）、二房东（25%）、品牌长租公寓（15%）是主要供给方这种分散性导致房源信息碎片化、真实性难以核验，成为制约中介服务效率的关键痛点为解决这一问题，2025年上游房源供给端正在发生结构性变革品牌中介“房源整合能力”增强头部中介通过“整租改造”“集中收房”等模式，将分散房东房源转化为标准化房源包例如，链家2024年推出“安心住”计划，通过“房源验真+标准化装修+长期托管”，将个人房东房源整合为“托管房源”，供给中介平台销售，其托管房源占比已达总房源量的35%二手房市场从“分散挂牌”到“集中化、专业化运营”政府主导“存量房交易服务平台”落地部分试点城市（如上海、深圳）已建立“官方存量房交易服务平台”，要求房东强制通过平台挂牌，中介需从平台获取房源信息这一政策直接压缩了“非正规房源”的流通空间，推动房源供给向“透明化、规范化”转型租赁机构“C端转B端”合作深化长租公寓品牌（如自如、泊寓）从“个人租客”转向“机构客户”，将空置房源通过中介平台批量转售，2024年租赁机构通过中介出售房源占比达18%，较2020年提升9个百分点土地市场政策调控下的“供给端收缩”与“结构优化”土地市场作为房地产开发的源头，其波动直接影响中介行业的房源供给能力2025年，国家“房住不炒”定位持续深化，土地出让政策呈现“总量稳控、结构优化”特征一线城市土地供给向“保障性住房”倾斜北京、上海2024年保障性住房用地占比达52%，较2020年提升25个百分点，直接导致新房供给中保障房占比上升，中介服务的“商品房房源”供给压力增大三四线城市“去库存”政策持续部分人口流出的三四线城市通过“购房补贴”“落户放宽”等政策刺激新房销售，短期可能增加中介的新房分销业务量，但长期来看，库存消化后土地出让量可能进一步收缩，中介行业需提前布局存量房市场土地产权政策细化2025年新《土地管理法》配套政策落地，明确“集体经营性建设用地入市”规则，允许农村集体土地直接进入租赁市场，这将为中介行业带来“农村房源”新供给（如长租公寓、乡村民宿），但也对中介的“跨区域房源运营能力”提出挑战产业链中游中介服务主体的模式创新与竞争格局传统中介从“门店依赖”到“线上线下一体化”以链家、我爱我家为代表的传统中介，在2020-2024年经历了“阵痛期”一方面，线上平台分流客源（如安居客、58同城的流量占比达中介获客量的45%）；另一方面，高租金、高人力成本（门店租金占运营成本的30%，经纪人薪酬占40%）挤压利润空间2025年，传统中介的核心策略是“降本增效+服务升级”门店“轻量化”转型关闭低效门店（2024年链家关闭门店超200家，占总门店数的12%），将资源向“核心商圈+社区店”集中，社区店面积从300㎡降至150㎡，租金成本降低40%同时，门店功能从“单一交易”转向“服务体验中心”，提供VR看房、法律咨询、金融咨询等增值服务，提升客户粘性传统中介从“门店依赖”到“线上线下一体化”经纪人“专业化”与“数字化”融合要求经纪人具备“房源核验师”“金融规划师”等资质（2025年行业持证经纪人占比目标达80%），并通过AI工具（如智能房源匹配系统、客户需求预测模型）提升服务效率某中介企业数据显示，数字化工具使经纪人日均带看量从3组提升至5组，成交周期缩短15%“直营+加盟”混合模式普及头部中介开始开放加盟业务，通过“品牌输出+标准化管理+供应链支持”快速下沉至三四线城市例如，贝壳2024年推出“加盟品牌赋能计划”，向区域性中介开放平台接口，2025年计划覆盖50个三四线城市，加盟业务收入目标突破50亿元线上平台从“流量入口”到“生态构建者”线上平台（如安居客、58同城、抖音房产）是2020年后中介行业增长最快的细分领域，2024年线上中介业务市场规模达8500亿元，占总市场规模的35%但2025年，线上平台正面临“流量红利见顶”与“信任度瓶颈”，其发展核心转向“生态化、服务化”从“信息展示”到“交易闭环”延伸单纯的房源信息展示已无法满足用户需求，线上平台开始布局“交易服务”例如，抖音房产2024年推出“直播带看+在线签约”功能，用户可通过直播直接与经纪人连线，完成房源预约、合同签署，2025年计划实现“线上交易占比30%”；安居客则联合银行推出“线上预审贷款”服务，将“找房-看房-贷款”流程压缩至7天内线上平台从“流量入口”到“生态构建者”“内容化”与“场景化”获客短视频、直播成为核心获客手段2024年抖音房产“看房直播”日均观看量超1000万人次，转化率达

2.3%（高于传统线上渠道）；小红书通过“装修攻略+房源测评”内容种草，吸引年轻客群（25-35岁用户占比达62%），其房源咨询量同比增长80%“开放平台”策略吸引生态伙伴线上平台不再局限于自身获客，而是向中介机构、开发商、金融公司开放接口，构建“房源-服务-金融”生态例如，58同城接入“贝壳找房”房源库，用户在58同城可直接查询贝壳的真房源；同时引入“度小满金融”提供房贷计算器、贷款产品推荐，2025年计划实现“生态伙伴收入占比25%”区域性中介“本地化优势”与“细分市场深耕”在头部中介和线上平台的挤压下，区域性中介（如成都的“21世纪不动产”、杭州的“满堂红”）凭借“本地化房源掌握度”和“低运营成本”，在细分市场占据一席之地2025年，区域性中介的发展路径呈现“差异化+联盟化”特征聚焦“特定客群”或“特定区域”部分区域性中介选择深耕“高端豪宅市场”（如深圳“中联地产”），通过与开发商合作获取一手豪宅房源，2024年其高端业务收入占比达60%；另一些则专注“租赁市场”（如武汉“爱房网”），推出“长租公寓+短租民宿”的整合服务，租金业务收入同比增长45%加入“中介联盟”应对竞争为突破资源限制，区域性中介通过“联盟”实现房源共享、技术互通例如，2024年“中国地产中介联盟”成立，20家区域性中介加入，共享VR看房系统、房源验真数据库，联盟内房源跨区域流通率提升至28%，交易效率提高20%产业链下游需求端的变化与服务协同客户群体从“单一购房/租房”到“全生命周期住房服务”2025年的房屋中介下游客户群体呈现“多元化、场景化”特征，不再局限于“买房/租房”的单一需求，而是延伸至“居住全生命周期”购房者从“刚需”到“改善+投资”刚需客群（25-30岁，首次购房）注重“性价比”和“通勤便利”，对线上房源对比工具、学区政策解读需求强烈，2024年通过中介平台购买二手房的刚需客占比达58%改善客群（30-45岁，二次购房）关注“居住品质”和“社区环境”，中介需提供“户型分析”“物业调研”“学区资源匹配”等深度服务，某中介高端业务部数据显示，改善客户平均咨询时长达72小时，较刚需客长3倍客户群体从“单一购房/租房”到“全生命周期住房服务”投资客群（40岁以上，多套房持有）关注“租金回报率”和“政策风险”，中介需提供“市场趋势预测”“税费筹划”等专业建议，2024年投资客通过中介交易占比达15%，较2020年提升6个百分点租房者从“临时过渡”到“长期居住”租赁市场的“长租化”趋势明显，2024年全国租房人口达

2.5亿，其中“长期租房（1年以上）”占比达68%，年轻白领（22-35岁）占比超70%他们对“房源真实性”“家具家电配置”“社区配套”要求更高，中介需提供“标准化装修”“维修服务”“社区活动”等附加价值，某长租公寓品牌（自如）通过中介平台获取的租赁房源占比达42%金融服务从“单一贷款”到“全链条资金支持”2025年，房屋交易的“金融属性”日益凸显，金融服务已成为中介产业链的核心协同环节银行与中介的“深度绑定”头部中介与银行建立“战略合作伙伴关系”，例如贝壳与工商银行合作推出“贝壳专属房贷”，利率较市场平均水平低

0.1%-

0.2%，且审批流程从“7天压缩至3天”；同时，银行向中介开放“客户预授信”服务，用户在找房阶段即可获得“可贷额度”，提升交易转化率2024年，通过中介办理房贷的客户占比达75%，其中“银行与中介联合服务”客户占比超60%金融产品的“场景化创新”针对不同客户需求，中介与金融机构合作推出定制化产品金融服务从“单一贷款”到“全链条资金支持”针对刚需客“首付贷+装修贷”组合产品（如“贝壳+海尔消费金融”推出“0首付+0利息装修分期”）；针对改善客“置换贷”（先贷后还，缓解换房资金压力）；针对投资客“杠杆优化”服务（通过“多套房贷款政策解读”降低利息支出）风险控制技术的应用大数据与AI技术被用于金融风险评估，中介平台通过整合用户征信、交易记录、社区数据等信息，构建“客户信用评分模型”，2024年中介合作银行的“不良贷款率”较行业平均水平低

1.2个百分点配套服务从“单一交易”到“一站式生活服务”房屋交易是“多环节服务”的集合，2025年中介产业链下游的配套服务正从“交易相关”向“生活服务”延伸，形成“大居住服务”生态交易配套服务标准化传统的“过户、贷款、税费”等交易环节，已从“中介代劳”升级为“标准化服务包”例如，链家推出“安心服务承诺”，包含“房源验真”“资金监管”“产权保障”等18项服务，用户满意度达92%；58同城通过“第三方服务平台”整合律师、评估师、搬家公司等资源，用户可一键预约，服务响应时间缩短至2小时内居住后服务拓展中介开始关注“居住后的用户需求”，例如租赁客户提供“搬家服务”“家电维修”“社区社交活动”（如“贝壳邻里节”）；配套服务从“单一交易”到“一站式生活服务”购房客户提供“装修设计”“智能家居安装”“物业对接”等服务，某中介企业“居住后服务”收入占比已达15%社区化服务渗透中介通过“社区门店”与“社区居民”建立连接，例如链家在全国2000个社区设立“社区服务站”，提供“免费法律咨询”“房产知识讲座”“社区公益活动”，2024年社区服务用户参与量超500万人次，其中“转化为交易客户”的占比达3%行业趋势与挑战年的机遇与2025突围核心趋势技术驱动、存量主导、服务升级技术重构行业效率AI、VR、区块链等技术将深度渗透产业链各环节AI用于“房源智能匹配”“客户需求预测”，2025年中介客户匹配准确率预计达95%；VR实现“720全景看房”，3D户型建模技术使客户“沉浸式看房”体验提升40%；区块链用于“产权信息溯源”，交易数据上链后，产权纠纷率降低30%存量房成为市场主角2025年二手房交易占比预计突破65%，存量房市场的竞争从“房源获取”转向“服务增值”中介需从“信息撮合者”转型为“居住服务商”，通过“租赁运营”“资产托管”“社区服务”等模式提升客户粘性，某中介企业“存量房增值服务”收入占比已达25%服务标准化与个性化并存一方面，头部中介通过“SOP流程”实现服务标准化（如链家的“30步交易流程”），提升用户信任度；另一方面，中小中介和线上平台通过“AI推荐”“个性化方案”满足细分需求，形成“分层服务”格局，避免同质化竞争主要挑战信任瓶颈、成本压力、政策风险010203房源信息真实性仍是核心痛点运营成本持续高企线下门店政策调控的不确定性房地产尽管政策要求“房源验真”，租金、经纪人薪酬、技术投入政策的“松紧交替”直接影响但虚假房源（如“低价引构成中介主要成本，2024年行市场交易量，2024年部分城市流”“已售未撤”）仍占线上业平均运营成本占收入比达“限购放松”导致中介交易激房源的12%，2024年因虚假房65%，较2020年上升8个百分增30%，但2025年若出现“政源引发的客诉占比达35%中点中小中介面临“成本压力+策收紧”（如提高首付比例），介需通过“人脸识别核利润压缩”，2024年行业注销可能导致市场波动，中介需建验”“实地拍摄”“政府数据中介数量达8000家，较2020立“政策风险预警机制”，灵对接”等手段提升验真效率，年增长40%活调整业务策略但成本增加15%-20%结论构建“共生、高效、可持续”的产业链生态结论构建“共生、高效、可持续”的产业链生态2025年的中国房屋中介行业，正处于“从传统中介到现代居住服务商”的转型关键期产业链上游的房源供给端呈现“存量主导、整合加速”特征，中游的中介服务主体通过“线上线下融合、模式创新”提升竞争力，下游的客户需求则向“全生命周期、多元化服务”延伸未来，行业的健康发展需要“多方协同”中介企业需以“技术为翼、服务为基”，在提升效率的同时强化信任体系；上游房源方需与中介建立“长期、透明”的合作机制，确保房源质量；下游客户需理性选择服务，共同推动行业规范化；政策制定者需完善“监管规则+基础设施”，为行业转型提供支持最终，房屋中介行业的价值将从“简单的交易撮合”转向“居住价值的创造”——通过整合房源、金融、服务等资源，为客户提供“安心、便捷、个性化”的居住体验，这既是行业的突围路径，也是其在房地产市场转型中实现可持续发展的必然选择结论构建“共生、高效、可持续”的产业链生态（全文约4800字）谢谢。