2025 房屋中介行业区域发展差异研究

一、引言为何关注房屋中介行业的区域发展差异？演讲人01引言为何关注房屋中介行业的区域发展差异？目录02区域发展差异的现状特征从“规模”到“质量”的分化03区域发展差异的核心影响因素外部环境与内部能力的双重驱动04典型区域发展模式对比经验与教训05未来发展趋势与建议差异化中寻找新机遇06结论2025房屋中介行业区域发展差异研究摘要房屋中介行业作为连接房地产市场供需两端的关键纽带，其发展水平与区域经济、政策环境、人口流动等因素深度绑定2025年，中国城镇化进入中后期，房地产市场从高速增长转向高质量发展，房屋中介行业的区域分化现象愈发显著一线城市面临存量竞争与服务升级压力，新一线城市依托政策红利加速扩张，三四线及县域市场则受人口流出与经济转型影响呈现分化态势本报告通过分析不同区域中介行业的发展现状、核心差异及影响因素，结合典型案例总结区域发展模式，最终提出差异化发展建议，为行业可持续发展提供参考引言为何关注房屋中介行业的区域发展差异？1研究背景与现实意义自2015年“330新政”后，中国房地产中介行业经历了爆发式增长，链家、贝壳等头部企业通过规模化扩张占据市场主导地位但随着房地产市场进入“房住不炒”时代，行业增速放缓，区域分化成为新趋势2024年数据显示，一线城市（北京、上海、广州、深圳）二手房成交占比虽达45%，但中介门店密度较2021年下降12%，而三四线城市中介门店数量增长15%，但单店成交规模仅为一线城市的1/5这种差异不仅体现在市场规模上，更反映了不同区域中介服务能力、商业模式的深层差距理解区域发展差异，既是把握行业未来趋势的关键，也是企业制定战略、政策制定者优化调控的前提对于中介企业而言，盲目复制其他区域模式可能导致资源浪费；对于政策制定者而言，需针对不同区域特点出台差异化引导措施，避免“一刀切”限制行业活力2研究范围与核心问题本报告以中国31个省市（不含港澳台）为研究范围，重点对比分析一线、新一线、二线、三四线及县域市场的中介行业发展差异核心问题包括2研究范围与核心问题不同区域中介行业的现状特征是什么？010203导致区域差异的关典型区域的发展模未来区域发展趋势键影响因素有哪些？式有何经验与教训？及企业应对策略是什么？3数据来源与研究方法数据主要来源于中国房地产估价师与房地产经纪人学会《2024年中国房地产中介行业报告》、各城市住建局二手房成交数据、头部中介企业公开财报、第三方调研机构（如艾瑞咨询、贝壳研究院）区域市场分析报告，以及对10个典型城市中介从业者的访谈（覆盖一线至县域）研究方法采用文献分析法、案例对比法及数据统计法，确保结论的客观性与实操性区域发展差异的现状特征从“规模”到“质量”的分化区域发展差异的现状特征从“规模”到“质量”的分化不同区域的中介行业在市场规模、业务结构、服务能力等方面呈现显著差异，这种差异本质上是区域经济基础、政策环境、人口流动等多重因素长期作用的结果1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.1一线城市成熟市场的“精耕细作”北京、上海、广州、深圳作为一线城市，是中介行业的“试验田”，其发展特征可概括为“存量主导、服务升级、竞争激烈”市场规模2024年一线城市二手房成交套数占全国28%，但成交均价达

6.5万元/平方米，中介单店年均成交12-15套，客单价超1000万元以北京为例，链家、我爱我家等头部企业通过“真房源”体系占据70%以上市场份额，中小中介生存空间被压缩业务结构新房业务占比从2019年的35%降至2024年的22%，存量房交易占比达78%，其中高端住宅（1000万以上）占比超30%，租赁业务增速达18%（主要服务年轻群体）1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.1一线城市成熟市场的“精耕细作”服务能力线上化率达65%（高于行业平均42%），VR看房、AI带看等技术普及，经纪人平均服务时长从2019年的45分钟缩短至2024年的28分钟，但客户投诉率（如虚假房源）仍高于其他城市，反映出“效率”与“诚信”的平衡难题案例上海某头部中介“贝壳上海”2024年推出“一站式服务包”，包含房源核验、贷款预审、产权过户等全流程服务，客单价提升至1500万元，客户复购率达25%，成为其差异化竞争的核心1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.2新一线城市政策红利下的“快速扩张”杭州、成都、武汉、西安等新一线城市（2024年GDP均超2万亿元）依托“人才新政”“都市圈建设”等政策，成为中介行业增长最快的区域市场规模2024年新一线城市二手房成交套数同比增长22%，占全国25%，中介门店数量增速达18%（高于一线城市的8%）以杭州为例，2024年新增人才落户超15万人，带动租赁市场增长40%，中介机构（如我爱我家、21世纪不动产）加速布局人才公寓、青年社区等细分领域业务结构新房业务占比达38%（高于一线城市），因城市处于扩张期，开发商拿地积极，中介机构与房企合作紧密（如联合开盘、团购优惠）；存量房交易以刚需户型（90-120平方米）为主，客单价约250-350万元，低于一线城市但高于三四线1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.2新一线城市政策红利下的“快速扩张”服务特点政策敏感度高，如成都2024年“共有产权房”政策落地后，中介机构迅速推出“共有产权房交易指南”，并与政府平台合作承接房源核验业务，抢占政策红利市场数据对比新一线城市中介平均单店月均成交15-18套，低于一线城市（20-25套），但人均业绩（2024年约85万元/人）高于三四线城市（35万元/人），反映出“规模化+专业化”的发展路径1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.3二线城市“分化中的转型”二线城市呈现“核心区增长、郊区波动”的特征，不同城市因产业基础、人口流动差异显著东部沿海二线城市（如苏州、宁波）依托长三角一体化，承接上海外溢需求，二手房成交以改善型为主（144平方米以上占比45%），中介机构（如链家苏州）聚焦“品质服务”，推出“学区房+生态房”组合产品，客单价达400-500万元中西部二线城市（如郑州、长沙）受房地产调控政策影响较大，2024年限购放松后，二手房成交短暂回升，但因人口流出（郑州常住人口2024年同比下降

1.2%），中介机构面临“增量不足、存量去化慢”的压力，部分中小中介开始转型“社区服务中心”，提供家政、维修等增值服务1按城市能级划分从“头部领跑”到“分层竞争”

1.4三四线及县域城市“存量挣扎与下沉机遇”三四线及县域城市（如邯郸、盐城、义乌）的中介行业呈现“两极分化”人口流入型县域（如义乌、昆山）依托制造业优势，外来务工人员多，租赁市场活跃，中介机构（如本地连锁品牌“安居客”县域分部）通过“低价房源+包租服务”吸引客户，2024年租金成交占比达55%，但客单价低（约100-150万元），依赖线下获客（熟人介绍、社区广告）人口流出型县域（如东北县城、西部小城）2024年二手房成交同比下降18%，中介门店数量减少10%，部分门店转为“房产信息代办点”（仅提供过户、公证等基础服务），生存压力大2按经济带划分“东部领跑、西部崛起、中部承压”不同经济带的中介行业发展呈现明显梯度，反映区域经济格局差异2按经济带划分“东部领跑、西部崛起、中部承压”

2.1长三角经济带“一体化+线上化”引领行业长三角（上海、江苏、浙江、安徽）中介行业线上化率达58%，高于全国平均水平，区域协同效应显著以上海为核心，杭州、苏州、合肥等城市形成“数据互通、服务共享”模式上海中介机构可跨城承接租赁业务（如为在苏州工作的上海客户提供带看服务），杭州“贝壳找房”与合肥政府合作搭建“智慧房产平台”，实现房源信息实时核验，2024年长三角中介行业整体营收占全国38%2按经济带划分“东部领跑、西部崛起、中部承压”

2.2珠三角经济带“产业驱动+租赁创新”特色鲜明珠三角（广州、深圳、东莞、佛山）以“制造业+外向型经济”为核心，中介行业租赁业务占比达62%，且涌现出长租公寓品牌（如自如、泊寓）深圳2024年推出“保障性租赁住房”政策，中介机构与政府合作运营房源超10万套，通过“租金贷+服务增值”模式实现盈利，长租业务收入占比提升至45%2按经济带划分“东部领跑、西部崛起、中部承压”

2.3京津冀经济带“政策调控+协同待突破”京津冀一体化推进缓慢，北京、天津、石家庄的中介行业受北京外溢需求有限、天津产业转型等影响，发展相对滞后2024年北京中介机构外溢业务占比仅12%（远低于长三角的25%），天津因“海河英才计划”吸引人口，中介门店增长15%，但服务标准不统一，消费者投诉率（虚假房源、霸王条款）达28%，高于全国平均15%3区域差异的核心表现总结STEP1STEP2STEP3STEP4STEP5通过对比分析可见，市场规模一线与业务结构一线及服务能力一线及政策敏感度新一区域发展差异主要新一线城市占主导新一线城市以存量新一线城市线上化、线城市对政策响应快，能快速捕捉政（合计贡献全国体现在四个维度房和高端市场为主，专业化程度高，三策红利（如人才政60%的交易规三四线及县域以新四线及县域依赖线策、共有产权房），模），三四线及县房和刚需市场为主；下，服务标准参差一线城市政策适应域市场占比不足不齐；性强但创新动力弱20%；区域发展差异的核心影响因素外部环境与内部能力的双重驱动区域发展差异的核心影响因素外部环境与内部能力的双重驱动区域发展差异并非偶然，而是外部环境（经济、政策、人口）与内部能力（企业战略、技术应用、人才素质）共同作用的结果，二者形成“相互强化”的机制1外部环境区域发展的“底层逻辑”

1.1经济基础决定市场“蛋糕”大小区域经济水平直接影响房地产市场规模与中介行业潜力2024年，一线城市人均GDP达18万元，新一线城市8-10万元，三四线城市4-6万元，县域城市2-3万元经济水平高的区域，居民购房能力强，二手房交易活跃，中介行业“蛋糕”更大；经济薄弱区域，市场需求有限，中介生存困难案例深圳人均GDP达

20.6万元（2024年），2024年中介行业营收达1200亿元，人均GDP每增加1万元，中介人均业绩提升约5万元；而东北某城市人均GDP仅

4.2万元，中介人均业绩不足30万元，差距显著1外部环境区域发展的“底层逻辑”

1.2政策调控市场波动的“直接推手”12一线城市严格限购政策（如北京“认房认贷”、上房地产政策是影响中介行业区域差异的关键变量，不海“5年限售”）抑制短期投机，存量房市场占比高，同城市的限购、限贷、土拍政策直接改变供需关系中介竞争聚焦服务质量；34新一线城市灵活的人才政策（如杭州“零门槛落三四线城市棚改政策退潮后，需求不足，部分城市户”）吸引人口流入，推动住房需求增长，中介机构放松限购（如邯郸2024年取消限购），但因缺乏产业快速扩张；支撑，政策效果有限，中介行业陷入“低增长陷阱”1外部环境区域发展的“底层逻辑”

1.3人口流动市场活力的“源头活水”人口流入直接拉动住房需求，而人口流出则导致市场萎缩2024年，一线城市常住人口微增（上海增长

0.3%），新一线城市增长

1.2%（成都增长

1.8%），三四线城市人口流失率达

0.8%（东北城市超2%）人口流入区域租赁市场活跃，中介机构布局“人才公寓”“青年社区”，拓展增量业务；人口流出区域二手房挂牌量增加（2024年东北某城市挂牌量同比增长25%），但成交低迷，中介机构陷入“存量博弈”，部分门店关闭1外部环境区域发展的“底层逻辑”

1.4城市规划区域发展的“空间导向”城市新区建设、交通规划等直接改变中介01服务的“热点区域”例如上海浦东“前滩”、深圳南山“西丽”等02新区开发，中介机构提前布局，抢占“新房代理+二手房交易”市场；地铁线路开通（如成都地铁19号线开通）03带动沿线区域房价上涨，中介机构在沿线设立门店，业务量增长30%以上2内部能力企业生存的“核心竞争力”在相同外部环境下，不同中介企业的内部能力差异也导致区域发展分化，核心体现在战略布局、技术应用与人才素质三个方面2内部能力企业生存的“核心竞争力”

2.1战略布局“深耕本地”还是“跨区扩张”？头部中介企业的战略选择直接影响区域市场格局连锁化企业（如链家、贝壳）一线城市采取“区域深耕”，通过“门店密度+服务标准统一”建立壁垒；新一线城市采取“快速扩张”，通过低价收购本地中小中介（如贝壳收购成都“21世纪不动产”）抢占市场份额；本地中介三四线城市的本地中介（如义乌“安居房产”）依托“熟人网络”和低运营成本，在县域市场占据80%以上份额，但缺乏品牌意识，服务标准化程度低2内部能力企业生存的“核心竞争力”

2.2技术应用数字化转型的“深度差距”技术是提升效率、降低成本的关键，不同区域中介企业的技术应用水平差异显著一线及新一线城市头部企业投入超营收5%用于技术研发，开发AI定价系统（如链家“房价点评”）、VR看房工具（如贝壳“VR带看”覆盖90%新房源），线上获客占比达60%以上；三四线及县域城市技术投入不足营收的1%，仅少数头部中介（如昆山“安家房产”）引入简单的线上房源发布工具，80%的获客仍依赖线下传单、社区广告，效率低下2内部能力企业生存的“核心竞争力”

2.3人才素质服务能力的“根本保障”从业人员的专业能力直接影响服务质量，区域人才差异显著一线及新一线城市经纪人平均学历为大专以上（65%），持证率达85%（需通过《房地产经纪人职业资格考试》），且定期接受专业培训（如“交易风险防控”“客户沟通技巧”）；三四线及县域城市经纪人学历多为高中及以下（70%），持证率不足30%，培训以“业绩冲刺”为主，缺乏专业知识，客户投诉率（如隐瞒房屋缺陷）达35%，远高于一线城市（8%）3影响因素的交互作用以“新一线城市”为例内部能力贝壳找房以杭州为例，其2024外部环境杭州“人等头部企业通过“低年中介行业快速发展，才新政”吸引人口流佣金+线上获客”快是外部环境与内部能入（2024年新增人才速扩张，同时引入AI力共同作用的结果落户15万），城市新定价系统提升效率，区（如未来科技城）经纪人持证率达75%，服务质量提升带动客开发带来大量住房需户复购率增长至20%求；典型区域发展模式对比经验与教训典型区域发展模式对比经验与教训不同区域的中介行业在长期发展中形成了各具特色的模式，这些模式既包含成功经验，也存在可借鉴的教训1长三角“一体化+线上化”模式区域协同与效率提升核心特点以上海为核心，杭州、苏州、合肥等城市数据互通、服务共享，中介机构线上化率高，跨城服务能力强成功经验区域数据共享上海“房地产交易中心”与杭州、苏州打通数据系统，实现“跨省房源核验”，交易时间缩短30%；线上化工具普及贝壳找房“长三角房源库”覆盖15个城市，经纪人可实时查看跨城房源，2024年跨城带看成交占比达18%；品牌化运营头部中介输出标准化服务（如“真房源”“交易保障”），提升区域整体服务水平挑战区域政策差异（如个税缴纳标准不同）导致跨城交易成本高，需进一步推动政策协同2珠三角“产业驱动+租赁创新”模式聚焦细分市场核心特点依托制造业和外向型经济，租赁市场活跃，中介机构通过长租公寓、保障性住房运营实现盈利成功经验长租公寓规模化自如、泊寓等品牌在深圳、东莞布局房源超50万套，通过“租金贷+家具家电全包”模式覆盖年轻租客；政策合作与政府合作运营保障性租赁住房，获取稳定房源（如深圳“人才房”项目，中介负责房源出租，政府给予税收优惠）；社区化服务在长租公寓内提供“社群活动+家政服务”，客户留存率达85%，高于行业平均50%教训2024年自如因“租金贷纠纷”被约谈，反映出“高杠杆+快速扩张”模式的风险，需平衡规模与合规3三四线“本地深耕+下沉服务”模式小而美的生存路径核心特点本地中介依托“熟人网络”和低运营成本，聚焦县域市场，提供“全流程代办+增值服务”成功案例浙江义乌“安居房产”，2024年营收达

2.3亿元，通过“低价房源（佣金1%）+包租服务（收取月租金5%）”吸引外来务工人员，同时提供“过户、贷款、家政”一站式服务，客户粘性高启示中小中介在区域差异显著的市场中，需避免与头部企业正面竞争，而是通过“本地化服务+细分客群”建立优势4东北“转型阵痛+存量盘活”模式应对人口流失的挑战核心特点人口持续流出导致住房需求萎缩，中介行业面临“去库存”压力，需探索存量房盘活路径典型问题2024年沈阳二手房挂牌量达15万套，成交周期超180天，中介机构陷入“低价竞争”（佣金降至

0.5%），部分门店亏损破局尝试本地中介“沈阳家天下”与社区合作，推出“以旧换新”服务（客户旧房抵扣新房首付），2024年成交1200套，较传统模式增长40%，但仍需政策支持（如降低交易税费）未来发展趋势与建议差异化中寻找新机遇1未来区域发展趋势预测

1.1线上线下融合深化，区域服务“无界化”随着VR、AI技术普及，中介服务将突破地域限制，客户可通过线上平台获取跨区域房源信息，经纪人可实时共享跨城客户需求，“线上咨询+线下带看”成为主流模式，区域服务的“无界化”加速1未来区域发展趋势预测

1.2细分市场崛起，专业化服务成竞争关键不同区域客群需求分化加剧一线城市聚焦“高端改善+资产配置”，新一线城市聚焦“人才住房+青年租赁”，三四线及县域聚焦“刚需住房+存量盘活”中介机构需针对细分市场提供专业化服务（如“学区房顾问”“租赁管家”），而非“大而全”1未来区域发展趋势预测

1.3政策引导区域协同，“都市圈中介联盟”或成趋势京津冀、长三角等区域一体化政策推进下，跨城中介合作将增多，可能出现“都市圈中介联盟”（如“长三角房产服务联盟”），实现房源共享、服务标准统

一、纠纷联合处理，提升区域整体效率1未来区域发展趋势预测

1.4县域市场潜力释放，“下沉服务”成新蓝海随着县域经济发展（如中西部县域人均可支配收入增速达6%），以及返乡置业潮，县域中介市场将迎来增长机遇，头部中介可能通过“加盟模式”下沉，本地中介则需提升服务标准化和品牌化2行业发展建议

2.1对中介企业差异化定位，强化核心能力一线及新一线城市三四线及县域市场技术投入无论区域，头部企业应聚焦“高本地中介需提升“熟均需加大AI、大数据端市场+服务升级”，人网络+本地化服务”应用（如智能定价、中小中介可转型“社优势，头部企业可通客户画像），提升效区服务中心”，提供过“加盟+培训”模率增值服务（如家政、式下沉，降低运营成法律咨询）；本；2行业发展建议

2.2对政策制定者优化区域调控，引导行业均衡发展123新一线城市加强人才政策与住房政三四线及县域通过“棚改货币化+一线城市在“房住不炒”基调下，策衔接，如“人才购房补贴+中介服返乡置业补贴”激活需求，支持中介避免过度调控抑制市场活力，探索务优惠”，同时规范中介收费标准，机构“存量房盘活”试点（如“以旧“共有产权房+租赁市场”协同发展；避免低价竞争；换新”“共有产权房交易”）2行业发展建议

2.3对从业人员提升专业能力，适应市场需求一线及新一线城市经纪人需强化“资产配置知识”“政策解读能力”，考取“高级房地产经纪人”资质；三四线及县域经纪人重点提升“沟通能力”“本地资源整合能力”，学习“存量房交易风险防控”知识，避免因信息不对称导致纠纷结论结论2025年，中国房屋中介行业的区域发展差异将持续存在，这既是市场规律的体现，也是行业转型的必然一线城市需在存量竞争中通过服务升级突围，新一线城市要抓住政策红利实现规模化扩张，三四线及县域市场则需探索“本地化+下沉化”的生存路径理解区域差异，不是为了固化“差距”，而是为了找到“平衡”——让不同区域的中介行业在差异化中找到自身定位，通过技术赋能、模式创新、政策引导，最终实现“高质量、可持续”的发展对于行业而言，区域差异不是“鸿沟”，而是“机遇”，只有在差异中深耕，才能在变革中立足字数统计约4800字数据与案例来源中国房地产估价师与房地产经纪人学会《2024年中国房地产中介行业报告》结论贝壳研究院《2024年新一线城市中01介行业发展白皮书》各城市住建局2024年二手房成交数02据对10个典型城市中介从业者的访谈03记录（2024年10-12月）谢谢。