XX旧货专业市场提案

一、大沙头旧货专业市场商圈分析区域经营环境分析大沙头沿线商业分布情况

1.1大沙头作为昔日广州的对外港口之一,在八十年代因为交通道路网络的未完善,水路客运一直担当着重要的角色，而随着城市的加速发展，桥梁建设的增加，人民生活水平的整体提高，过去曾一度辉煌的大沙码头由于水路客运的日渐稀落而功能衷退经过的改造，这里曾一Z F度成为广州市著名的大排挡聚集地，“西贡食街”更是成为市民品尝物美价廉、色香味俱全的海鲜的好去处后来因为环保、污染的问题，一度红红火火的“西贡食街”被迫停业正在这个时候，家电业和通讯业的飞速发展，为今日大沙头成为全国闻名的二手旧货市场奠定了坚实的基础时至今日，整个大沙头已经发展成为主要以二手手机、附以二手电脑、二手数码产品买卖的专业市场，并且拥有多户的二手旧货经营商家而广州也因为大沙头的崛起，发展成为3000全国最大的二手产品集散地，全国各地的众多二手商贩都是通过广州进货，其知名度已经达到海外，许多中东地区、甚至经济发展相对落后的东非二手买家都会慕名而来而其他主要以售卖一手手机、电脑数码产品、家用电器等的大型卖场也分布在大沙头二手市场的周边，其中海印区域主要是以卖新品水（调查分析结果将以附件的形式交付）小结通过对市场经营者的两次摸底调查，我们发现许多经营者对未来的二手旧货行业还是十分有信心的，其中大部分商户对于大沙头旧货商圈拥有浓厚的情结，希望能够在这个区域继续经营，因此本项目的位置成为我们最大的优势基于现时正在招商的几个商场的位置分布相对零散，因此商户对于未来的核心商圈确立仍然感到迷惘这种情况对本项目来说，是我们的一个机会（具体详细分析请参阅附件）

二、项目理解与S.W.O.T分析

2.1项目理解项目位置概述项目位于大沙头马路与沿江东路之间的区域，共六层商业建筑项目四至介绍本案东面为水电局属下的建筑，首层除一间土多外无临街商铺在南面是大沙头旧货市场，已成为地区甚至是全国等地知名度与影响力较高的二手交易地区，是大沙头旧货商圈的核心，但由于该地段的新规划而需迁拆今年月该市场将9结束经营西面为本案的附楼，附楼旁边紧靠居民建筑，大沙头马路的临街铺较少，除个别经营音响的店铺、食肆、土多外无其他商铺，该路段的商业氛围较淡本案的北面正对海印广场，海印广场是档次较高的电器商城项目各楼层投入运营的时间首层除北面的喜市多便利店以及南面惠爱餐厅外的中间区域部分（总面积约左右）450于月底可进场装修，计划月份试营业，而惠爱餐厅明年合约期满，而喜市多便利89店合约则要到年才期满2010二层年可归还一部分，余下的商户需到年才撤场0607

三、四层于年底方可交付使用06

五、六层在今年年底可交付年底可交付6F05年底可交付年底交付5F054F06年底交付3F:06交付部分、年全部交付2F:0607中间部分月底交付，其余则需较长时间1F8项目所处商圈区位介绍:沿江东路大沙头旧货市场（深黄色板块）传统二级商:沿江东路往北至海印广场的片区（淡蓝色板块）项目区位示意图传统三级商以大沙头旧货交易市场为核心，辐射至大沙头三马路的新建旧货专业市场（浅绿色板块）以新建的四个旧货专业市场为主的新大沙头旧货商圈（粉色板块）传新统兴核商心商项目分析

2.2S.W.

0.T项目优势（）

3.

2.1S本案的地理位置处于大沙头传统的旧货商圈核心区域，享有“旧货交易到大沙头”的地段知名度优势本案所处区域消费人流最为旺盛的地段，在这里多为专业消费群体（二手旧货交易、音响消费、时尚视听娱乐设备与办公用品消费等）以及属于冲动、追逐潮流型的青年消费群体，因此，所处地段的商业价值相对邻近地段较高大沙头经过多年的艰苦经营，到现在已成为区域较具影响的二手旧货市场，行业商家汇聚因此本案具有较为明确且大体量的商户客源支持综观该区域的专业市场，包括新兴的专业旧货市场，多无仓库配套，个别仅提供小面积空间可间隔仓库，大部分市场要去其他地方租用仓库而本案的四层附楼可作为仓库配套，将具有其他专业市场无可复制的自身优势项目核心竞争优势——地段知名度优势项目劣势（）

4.

2.2S本案在配套资源上缺乏停车场或可供商家及客户临时使用的户外空间，这是项目在推广招商及日后经营过程中所无可避免的硬伤项目位于单行线路段，交通导向的限制使客户的易达性受到一定程度的影响项目的商业层数有六层，商业运营的空间高度过高，四层以上的商业经营将面临严峻的考验与压力由于现阶段仍有部分商户的租约仍未期满，而且各层的交付时间有断层，各层不能统一规划或包装会对项目的招商及正常运营将带来潜在的不利因素，加大操作难度；同时亦不利于项目品牌形象的建立本案的建筑已有一定的时间，其硬件设备都已出现不同程度的损耗，硬件设备对日后的经营可能有一定的影响本案的发展商初次介入二手专业市场，对二手专业市场的经营模式与“行业游戏规则”方面相对处于弱势，而未来数个新兴的二手专业市场都是由一直在该区域运营二手市场的“庄家”操盘，因此本案在竞争上处于较为不利的位置项目核心竞争劣势——商业体量的竖向结构，致使高层商业面临严峻考验项目机遇（）

5.

2.30现阶段已进行大沙头改造的筹备实施阶段，大沙头旧货市场即将拆迁重建,而现时港湾Z F广场的利好前景亦在逐渐升温，未来该区域将成为沿江东大型综合的临江景观休闲娱乐广场，从而提升该地段的形象已对该区域未来的二手旧货商圈发展制定明确目标，政策与资源的支持力度将不断加ZF大，为该区域的发展营造利好的环境目前二手市场普遍经营的种类较多，产品覆盖面广，未有形成专业经营某种类型产品的二手专营市场，而且同一商场内的同属性产品分布亦相对散乱因此，打造规模集约化的二手专营市场是本案的市场机会点项目竞争机遇综述大沙头再造工程以及港湾广场的利好前景，有利于提升地段的形象与影响力，而且二手专营市场的经营模式目前处于市场空白

2.4项目威胁（）

6.T大沙头旧货市场的撤迁，使该地段在行内的影响力有所下降或黯淡，并容易受邻近新兴的二手专业市场趁此形成商圈新坐标从现时各新兴二手专业市场的招租情况分析，目前二手市场铺位的租金水平上升幅度较少（各场都采取首年或半年减半租金的招商策略），未来项目的利润空间可能有所影响项目竞争机遇综述——新兴二手专业市场的切入，对传统商圈带来的威胁项目分析

2.

2.5S.W.O.T核心劣势核心优势商业体量的竖向结构地段知名度优势致使高层商业面临严峻考验确立大沙头商圈腹地地位树立专业优质品牌二手专营市场利好机遇潜在威胁区域利好前景场新兴二手专业市场的竞争市机会点的发掘

三、项目定位建议项目定位

2.1基于我们对大沙头旧货商圈的调查研究，以及与发展商进行过多次的深入沟通,结合现时雄踞大沙头旧货商核心位置的市场状况，并综合考虑未来区域的发展，我们为项目确立以下定位大众二手专营商城定位阐述项目位置——大沙头传统二手贸易腹地经营种类——二手手机批发零售以及办公设备租售项目档次——中档次大众化经营专营W专业，专营更是在专业的基础上的进一步深化，是集中了某种产品经营的规模与优势，产品的规模化经营将更有利于市场的竞争市场（目标客户）定位

2.2鉴于项目所处的地理位置优势，以及该区域较长历史的二手旧货交易氛围，在市场上已具有相当的影响力与知名度，再加上大沙头旧货市场的迁拆，为此，本案的市场（目标客户）定位为承袭大沙头旧货市场的商户资源辐射周边地区的二手经营商户市场客户细分二手手机零售商户以二手手机的零售经营商户为主力目标客户群体思考:由于首层经营面积受到限制,二手零售的商业氛围有待进一步优化,以便为上层商场的经营营造利好氛围二手手机团批商户以二手手机批发业务的商户为主力目标客户群体，主要是大沙头澳讯、海印旧货市场即将撤离的商户思考:该区域数个新兴的二手专业市场是由澳讯、盛贤旧货市场以及海印专业市场的投资商开发,发展商的背景因素在一定程度上对搬迁商户的经营场地选择产生一定的影响二手办公设备经营商户主要针对大沙头旧货市场内经营复印机等办公设备的商户思考:考虑到本案的经营层数较多,高层商场的经营将有很大的压力;止匕夕卜,现时该区域的二手新兴商场都是以手机及配件为主要经营种类,而且整个大沙头旧货商圈对于二手办公设备产品的关注度仍未有重视;综观现时广州商业地产市场的发展,写字楼需求的急速增量对二手办公设备租售业务的发展将带来利好的动力项目形象包装

2.3形象包装是本案有效区隔其他竞争对手，展示个性，凸显优势的有力手段我们通过调查了解到现时新兴二手旧货市场的形象包装情况如下盛贤大沙头旧货海印大沙头二手商场名称澳讯旧货市场宝达电器城市场城大沙头三马路，盛贤旧货市场对面大沙头三马路与位置东华南路大沙头三马路门面宽米180东华南路之间规模不大，装修较风格简洁，立面设装修相对二手交装修一般，较为简装修档次简陋，环境与大沙计较为时尚易市场较豪华单头旧场相似我们亦对二手行业的经营状况进行了一次调研，统计分析后发现二手经营商户对商场的经营环境不需过高级过豪华装修一般，但较为整洁明亮的经营环境选择意向最高商户对商场的配套需求最多的是停车场地、茶水间以及仓库经营办公设备的商户以需求铺位或较大经营面积的居多综合以上市场现状，对本案的形象包装我们提出——大众信息化二手手机及办公设备专营品牌商城形象包装阐述大众信息化—项目的档次及市场形象二手手机及办公设备专营--项目经营业态定位品牌商一项目给予市场上的商户及消费者的信誉保证广告推广语信誉经营•信心保证项目商业及功能规划建议

2.4商场业态定位建议

3.

4.1货为主的，二手交易相对较弱现时的大沙头区域和海印区域，已经成为市民选购

一、二手数码产品的好去处特别是大沙头，已经是购买和出售二手手机的第一选择地大沙头二手手机经营情况分析

1.2根据现场的实地了解，目前整个大沙头旧货交易市场里以经营二手手机的商场有四个，具体分布如下

1.

2.1海印大沙头二手旧货交易市场该市场作为海印集团旗下的二手手机专业市场，拥有良好的品牌信誉作为支撑,而且相对地靠近路面，人流情况比较理想，经营业务主要为零售，兼有少量批发场内的经营环境宽敞、明亮但是面积相对地较小，难以长期聚集人流每个柜位的租金维持在1000〜1300元左右，目前出租率大概在左右90%针对本案的竖向建筑结构，在各楼层的商业定位上必须准确，否则将对高楼层的商业经营甚至整个商城带来危机根据我们对大沙头商圈的研究，我们为项目制定的业态定位商业业态楼层经营模式目标客源以柜位经营为主，规划1〜2间以在澳讯经营的商户为二手手机零售1F铺位引入主力商户主以二手通讯总汇的批发、、二手手机团批，兼顾零售柜位、铺位经营相结合234F商户为主以大沙头经营办公设备、二手办公设备租售以铺位经营为主56F的商户为主建筑立面设计建议

3.

4.2建议本案的建筑立面以简约、时尚的风格为设计构思由于本案具有较为优越的地位位置，可充分利用东、南、北面的建筑立面空间为经营者带来额外的收益建议:在东、南、北面2〜6层（高度约

22.5米）的外立面搭建户外广告牌，并同一规划项目东面首层上檐的招牌利用东面与北面的转角位置作本案的形象宣传在顶层搭建霓虹灯广告牌商场室内装修建议

4.

4.3打造大众化档次的整洁经营场所营造简约、整洁的大众化档次的经营环境，在经营不同种类业务的楼层以不同的色调显示，以突出专业经营的形象营造绿色健康的经营氛围在经营场所以及公共通道多放置绿色植物，墙身点缀塑料绿化装饰，以营造以人为本的健康氛围，体现项目的个性，并形成与区内其他竞争对手的市场区隔室内的灯光设计建议

5.

4.4室内天花安装吊顶射灯，以明亮炽白灯为主要室内光源，尽可能使用节能灯或节能灯与炽光灯混合使用在建筑的立面处理上尽量将室外的自然光引入室内，力求控制灯光布局的密度与数量，节约日常经营成本柜台设计建议

6.

4.5目前市场上的经营柜台尺寸主要为典国逊皿建议本案的柜台尺寸以此为参考，并根据现场的2具体尺寸与装修设计对柜台尺寸进行微调配套设施建议

7.

4.6本着成本控制，建立项目形象个性化与服务差异化的原则，有效区隔市场竞争,建议本案的配套设施为仓库、临时汽车停放点—将附楼改建成仓库，既为本案的商户提供货仓场地,又可对外租赁经营，以降低附楼因处于凹位而不利于经商的影响，提高附楼的使用率在附楼的首层划拨临时停车场地，让需要装卸货物的商家或客户使用，尽量降低本案无停车场的劣势室内zy空调一设置空调，改善通风设备，以优化室内的空气质素，营造舒适的经营环境zy垂直电梯、货梯—由于本案有六层高，若设置手扶电梯将占据较多的空间，一定程度上缩减了本案每层的经营面积，而且手扶电梯上楼需要的时间较长，不利于高层商业的客源引流而且在高楼层经营办公设备需要货梯作为货物运输工具茶水间、洗手间—为经营商户提供便利的设施服务，让商户在行内形成良好的口碑传播休息区一在部分楼层或天台设置休闲区，供客户（主要针对批量交易或办公设备消费客户）在此休息或与商家进行洽谈，又可起到引流客户上楼的作用视象大屏幕一在部分楼层安装视象屏幕，定期滚动播放场内商家信息与经营种类，亦可适量播放宣传广告，营造氛围建议可联系相关的经营者（例如分众传媒），成为其下的室内媒体宣传成员，提供场地由经营者负责广告投放背景音乐一日常播放些流行歌曲及电台节目，有需要时可用作管理处广播使用专业服务平台搭建

3.

4.7针对二手手机批发以及办公设备的经营商户，搭建与外界的信息交流平台，成为大沙头旧货商圈首个信息化二手专营商城;建立本案的专属门户网站与服务中心,为每个经营商户建立身份信息ID库，并针对目标客户市场（市内的写字楼集中区域、大沙头区域）定期进行推广宣传，为商家及客户提供专业的二手交易咨询服务在及行内塑造本案的公平、放心、信誉的品牌二手专营市场形象S H营造大众化、信息化的二手手机及办公设备专营商城，树立行内首个二手旧货交易的品牌商业旗舰，透过完善自身的软硬件配套资源，为二手交易商家及客户提供优质的经营环境与服务，展现大沙头旧货商圈的核心焦点、项目推广策略建议策略构思

4.1目前区域市场的经营种类较多，未有出现专业经营某种产品的专业市场市场上对于二手专营品牌的建立尚未有意识，这是我们切入市场的机会点结合项目的自身情况，综合分析现时大沙头旧货商圈内新兴二手专营市场的推广招商手段，我们为项目提出具有竞争力的推广策略三年租户保障-风险共担投资计划大沙头二手专营信誉品牌工程整体推广策略措施

4.2首层——【超低租金・信心保证】制定“超低租金•信心保证”的推广策略，在初期为商户提供租金优惠，并作出零风险的保障承诺，承诺三年内商户可无理由退租的保证

二、

三、四层——【低成本经营•优质服务保障】推行“低成本经营-优质服务保障”的推广策略，贯彻“做一层-旺一层”的宗旨，利用前期（首层）商户的商旺为后期的高楼层商场推广招商奠定基础在招商策略上沿袭三年租户保障承诺，与商户共担风险建立服务咨询中心，为商户、客户搭建信息平台

五、六层——【信誉经营・资源保证】实行信誉经营-资源保证的推广策略，承袭前期旺盛的商业氛围以及已进场经营商户的口碑，建立本案的品牌二手专营市场形象，并建立行业服务平台,针对目标商户提供优质服务承诺策略构想:鉴于现时的二手手机批发商户以原大沙头旧货市场O的二手通讯总汇占大部分,可否透过商谈引入该专业市场的运营商承租本案的二层至四层进行分租经营,对本案的招商及经营将带来极大的利好推广手段建议

4.3鉴于二手市场经营的现状，大量的媒体宣传未必起到有效的作用，而且投入收益比也较低渗透式单张派发宣传建议针对首层•

二、

三、四层•

五、六层进行次集中式招商每次招3商期间针对目标客户群体进行单张派发，登记意向客户，举行招商推介联谊会,以集中签约的形式营造招商成功的热烈氛围首层招商策略

4.4策略构思考虑到首层的招商面积不大，不建议投入较多资源进行宣传推广,建议将项目的整体建筑进行形象包装，结合宣传单张的派发形象包装对项目的整体立面进行广告包装，以期达到亮点市场，吸引目标客户的关注宣传手段以单张派发为主，针对目标客源的经营场所进行地毯式派发，提高目标客户的信息到达率后阶段招商策略

8.5目的以目标客户群体为核心，以集中爆破式签约完成首层招商策略举行“珠江同乐夜暨港湾手机城招商推介会”邀约客户已登记的意向客户以及在宣传推广时登记的客户形式与珠江日夜游联系，租用游船进行推介会活动，在与邀约客户进行珠江游的同时进行项目推介，并结合港湾广场的利好前景，以及亲身在游船上观看项目的立面形象，在客户之间建立良好的印象，并促进客户现场签约定租直腐以单张宣传为主，针对大沙头旧货市场的商户进行渗透式派单向之前已登记的客户或派单时进行登记的商户（档主）派发活动邀请券（每张券2〜3人为单位），活动前再电话复客户落实参加CALL日后经营旺场策略措施

4.6策略构思为保持商场有持久、良好经营氛围，保障租金收益策略措施:针对在二手市场消费的客户，以小家电、餐饮券或免费维修服务等作为奖品定期举行抽奖活动宣传策略:联系主流媒体，定期进行报纸媒体的宣传炒作，宣传形式以新闻缮稿的形式为主，结合一定的平面广告作形象宣传媒体建议在南方都市报、广州日报刊登软文缮稿，针对大沙头旧货商圈及本案的经营进行宣传炒作

五、项目租赁策略建议大沙头商圈新兴二手旧货市场租金情况（手机经营楼层）

5.1商场名称宝达电器澳讯旧货市场盛贤大沙头旧货市场海印大沙头二手城城经营层数1F2F-1F IF1F2F1F柜位铺位柜铺铺位柜位铺柜铺位柜铺位柜位铺位柜位位位位位位185租金

1000、元、8001400^柜位、元8001000元月1300^约约10020070190月

1300.1700^月；固铺为1600000s0650950m160019001400~1800元月1900管理60费元元30月租金已包含管理费300600月0m分析:目前市场上的租金水平以盛贤旧货市场最高，其次为澳讯旧货市场，而宝达电器城的租金最低，但由于宝达电器城不属于我们的主力竞争对手，其租金水平影响程度不大柜位租金因应不同位置其租金水平不同，首层租金区间在800〜1900元月之间,均值约为1350元月；盛贤旧货市场有负一层，租金区间在800〜1600元月之间，均值为1233元月；二层租金区间在700〜1000元月之间，均值约为850元月（租金已包含管理费）铺位租金相对柜位较高首层铺位租金均值约元月；负一层租金均值约为元月，二20331667层租金均值约为元月（租金已包含管理费）2025柜位铺位元月元月-1F12331667元月元月1F13502033元月元月2F8502025项目租金水平建议

9.2首层租金建议

5.

2.1考虑到首层面积有限，建议以柜台经营模式进行招商,仅设置1〜2间铺位引进主力（实力较强）商户经营,作为场内焦点第一年至第三年的整体租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基1200数，每年上浮3%〜5%计算（视乎当时的市场发展状况确定）

（23）计算模式第年（）（）（）N N3=N-l X1+

0.03-

0.05第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月900第二年租金水平元月1200第三年租金水平元月1500三年的租金均值（）元月900+1200+1500+3=1200首层（柜位）租金计算表第四年首年第二年第三年第五年••••••第N年N-11F9001200150015751654••••••X1+

0.05N-3以上浮幅度5%计算主力铺位的租金以比柜位租金高出左右的幅度进行设定40%第四年首年第二年第三年第五年•••■■•第N年N-11F12601680210022052315•••■••x1+

0.05N-3以上浮幅度5%计算第

二、

三、四层租金建议

5.

2.2柜位租金建议

1.、第二层租金A建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上750浮3%〜5%计算（视乎当时的市场发展状况确定）二层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月700第二年租金水平元月750第三年租金水平元月800三年的租金均值（）元月700+750+800+3=

750、第三层租金B建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上650浮3%〜5%计算视乎当时的市场发展状况确定三层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月600第二年租金水平元月650第三年租金水平元月700三年的租金均值元月600+650+700+3=

650、第四层租金C建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上600浮3%〜5%计算视乎当时的市场发展状况确定四层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月550第二年租金水平元月600第三年租金水平元月650三年的租金均值元月550+600+650+3=600

二、

三、四层柜位租金计算表大沙头旧货交易市场二手通讯总汇

1.

2.2虽然该市场处于整个二手旧货交易市场的深入处，而且装修、整体档次感对比其前面的“海印”市场要差，但是其组建的时间却是最早，经营面积也是几个二手手机市场里最大，同时档位的规划也比较集中目前该市场已经成为整个二手手机市场里的旗舰，其人流、手机种类、手机档次都是处于一个领先的水平特别是一些比较新款的高端机，也能在这个市场里可以找到而这个市场的经营业务也有别于其他几个市场，主要是以批发为主，零售为副许多二手手机商家，包括本地和外地的，也经常来这里采购由于其经营状态良好，因此其租金也相对较高，一般维持在这个水1300—2000平大沙头特价手机市场

1.

2.3这个市场是四个市场里唯一一个没有二手牌照的市场，由于这个最致命的原因,虽然其位置正对沿江路，而且拥有一定的经营面积，但是其人流却是最少的，市场里的经营者由于没有牌照的关系，因此在柜台里只能摆放手机的模型，但私下却可以进行二手手机的交易总体来说，这个市场的人气最少，没有良好的经营氛围大沙头澳讯二手手机市场

1.

2.4澳讯二手手机城位于整个旧货交易市场的边缘，紧邻隔壁的大沙头特价手机市场这个商场在早期曾经面临着客源不足的情况，主要是因为位置不如其他两个商场理想和招商未满的问题，后来经过调整，主要以针对零散客户，并且以中抵挡手机零售为主，渐渐地有所起色，目前已经成为一个人流相对充足的市场该市场主要以零售为主，装修档次相对大众化，租金基本与海印大沙头二手旧货交易市场持平首年第二年第三年第四年第五年••••••第N年2F70075080084088203F600650700735772•••■■•X+4F550600650683717以上浮幅度5%计算铺位租金建议

2.、第二层租金A建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上1800浮3%〜5%计算（视乎当时的市场发展状况确定）二层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月1600第二年租金水平元月1800第三年租金水平元月2000三年的租金均值元月1600+1800+2000+3=

1800、第三层租金B建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上1500浮3%〜5%计算视乎当时的市场发展状况确定三层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月1300第二年租金水平元月1500第三年租金水平元月1700三年的租金均值元月1300+1500+1700+3=

1500、第四层租金C建议前三年租金均值为元月，从第四年起租金按照上年度的整体租金水平为基数，每年上1350浮3%〜5%计算视乎当时的市场发展状况确定四层第一年至第三年的各年租金拟定首年以优惠租金作为引客进场的手段，适度调低租金水平，第

二、第三年则按照整体租金均值进行调整第一年租金水平元月1150第二年租金水平元月1350第三年租金水平元月1550三年的租金均值（）元月1150+1350+1550+3=1350

三、四层柜位租金计算表首年第二年第三年第四年第五年••••••第N年2F1600180020002100220503F13001500170017851874••••••X+4F11501350155016281709以上浮幅度5%计算第

五、六层租金建议

5.

2.3建议第五层前两年的租金为元2月，从第四年起每年按照上年度整体租金水平为基数，每50m年上浮3%〜5%计算（视乎当时的市场发展状况确定）六层与第五层的租金策略相同，将前两年的租金下调至元2月40m

五、六层以铺位经营为主，经营面积可根据客户的需求进行调整各层（柜位）租金计算总表首年第二年第三年第四年第五年••••••第N年1F90012001500157516542F700750800840882••■•••X+3F6006507007357724F550600650683717元后月5F505356590元吊月X+6F40424446以上浮幅度5%计算各层（铺位）租金计算总表第四年首年第二年第三年第五年••■•••第N年1F126016802100220523152F16001800200021002205X+3F13001500170017851874••■•••4F11501350155016281709元后月5F50535659X+6F40元后月424446以上浮幅度5%计算其他经营收入建议

5.3在建筑外力面搭建户外广告牌，以承包的方式让承租方（或租户）负责广告经营或投放租价建议南向望江的广告位每个20〜25万元年；其余东、北面的广告位每个10万元年

六、经营定位策略参考我们经过对港湾广场未来发展进行研究后，结合项目的位置，提出第二套经营定位方案供发展商参考首层至四层大沙头港湾广场手机城

五、六层大沙头主题空中酒吧城-Sky Club定位策略构思Sky Club鉴于大沙头规划改造成港湾广场，成为沿江东板块唯一的大型综合临江景观休闲广场，必然带动庞大的消费群体流入该区域目前沿江东区域没有集中的休闲娱乐消费场所，市场处于空白广州的主题式酒吧仅有白鹅潭风情酒吧街以及解放南的酒吧街，对于珠江景观资源的利用显然有限；而然本案拥有港湾广场的利好资源，将高楼层打造成休闲娱乐场所将具有利好的发展前景酒吧消费对于停车场的需求相对较弱，本案周边的停车场可弥补不足酒吧面积需求较具弹性，而且本案

五、六层的体量不大，有利于全层整体租赁,从而降低高层的空置打造沿江东主题酒吧城亦有利于提高项目的知名度

七、市场调研问卷分析附件一本次我们主要进行了两次调查，第一次调查主要针对现时经营商家的整体经营状态而进行调查，并且适当的将本项目信息进行轻微的透露，让这些商家对项目有一个初始的印象第二次调查的内容主要是将项目的信息进行完整的透露，并且对第一次调查进行适当的补充下面将对调查所得的结果进行分析，从而获知市场情况，指导我们进行下面的工作问卷一成功调查人数95人请问您目前租用商铺的面积多大后以内吊以外5580%20%分析从上图可知，目前旧货市场的商户租用的商铺面积相对较小由于是专业市场,所谓的商铺其实就是柜台的形式，因此有的商户的经营面积在以内，另外有的商户在以外，主要是拥80%51n220%5nf有独立铺面和数个柜台的商户请问您目前商铺的月租金是多少150〜200元m201〜250元m251〜300元m301〜350元m350元后以上252015530分析从上图可以看出，租金水平出现两极分化，租金在350元nV以上的商户和租金在150〜200元球的租户比例最高，说明了整个专业市场的租金水平比较参差位置理想，人流集中的市场能够与位置相对教差，人流稀少的市场拉开较大的差距请问您商铺的租金在过往三年是否有升幅？三年累计起来的升幅金额在多少元m2元后以上6020〜30元m31〜40元m41〜50元m51〜60元m没有291342245分析从上图可以看出，有的商户表示自己的柜台在过去三年没有升幅,另外有的商户表示升47%31%幅幅度大约在20〜30元m2,升幅的幅度不大，说明目前的旧货市场经营情况相对稳定，并且能够轻微的上扬，另外由于现时的旧货市场装修环境一般，也成为制约租金上升的原因之一请问您平均每日的营业额是多少元？（以一个月计算）元或5001〜6001-7001-8001〜9001〜10001〜元以500011000以内6000元7000元8000元9000元10000元11000元上201486425135分析:从上图可以看出，商户每日的营业额情况比较零散，其中比例相对较高的是营业额在9001〜10000元的商户，但根据现场了解，有相当一部分的商户从事批发，因此这个金额未能充分说明现时商户的实际营业额，充其量只是代表了零售的金额请问您对您目前经营的商铺满意吗？如回答满意，请选出你最满意的几项（多选）如那些方面不满意，也请选出不满意的几项层局足客流足有足够的停商场配套空调足够物管服有人流引租金管理费合理够够车位齐全务好茶水间导科学合理2317241116921514满意:分析从上图可以看出，商户最满意现时旧货市场的客流足够，其次是配套齐全由于旧货市场经过一段长时间的健康发展，所以客流方面是十分充足，也成为了商户安心经营的关键，随着港湾广场的建立，相信商户最担心的是大沙头旧货商圈是否延续以前的状态，客源是否依然足够不满意:商场客流少同行没有层高空调物管没有人流引导租金贵管理配套竞争大足够的压抑不足服务差茶水间不科学费高不足停车位2216331355161042316分析从上图可以看出，现时许多商户不满意的选项主要集中在商场的硬件配套不足、没有空调、同行竞争大、租金贵等几个方面，其中空调不足是最多商户不满意的，因此现时正在招商的几个市场都安装了空调，相信拥有舒适、明亮的经营环境，对于经营这来说，是最大的保障听说目前大沙头旧货市场要搬迁，您会搬迁吗不会7124分析通过上表可以看出，成左右的商家表示会搬迁，而也有成左右的客户表示不会搬迁，不会搬迁72的客户主要是有部分拥有熟客，主要通过电话形式可以进行交易,而有一部分是因为竞争激烈，希望能够转换行业如果大沙头三马路准备规划一个手机专业市场，包括一手和二手（可以描述介绍项目情况），您有兴趣租用吗？有没有5936分析约有成左右的客户表示对本项目有一定的兴趣，这个数量相对理想，由于没有透露太多的信息，这批客户6主要是看到大沙头三马路的理想位置而表示有兴趣的，从这里看出地理位置是本项目的最大优势您准备租用多大面积10m以11-20m21-30后31-40吊41〜5051〜6061〜7071〜8081〜9090m以上吊后内2616152121分析在个表示有兴趣的商户当中，有个商户，接近一半的比例表示要租用以内的商铺，说明客户对于5926lOm大铺面的形式不太接受，没有太高承受度目前柜台形式最符合他们的需求小结从以上四个市场了解得知，“海印大沙头二手旧货交易市场”主要是以“海印集团”良好的品牌口碑来进行吸引客户，由于海印集团在大沙头、海印桥一带由来已久，因此有一定的品牌追随者而“大沙头旧货交易市场二手通讯总汇”则走规模路线、以批发为主，零售为副时至今日，已经成为二手手机行业的“龙头”，相反，“大沙头澳讯二手手机市场”则巧妙地避开了前者的风头，坚决地走差异化路线，以零售中抵挡手机为主，同样获得了成功但是，现在整个大沙头旧货交易市场却面临着一次重大的变化，因为已经下令对其进行迁拆，将其改造成z F为“港湾广场”也正在这个时候，周边已经有三个商场打着“二手手机旧货”的旗号进行招商，下面将对这三个商场进行详细地分析，了解其状况大沙头现正招商的二手手机市场情况分析

1.3大沙头现正招商的二手手机市场概况澳讯旧货市场盛贤大沙头旧货市场海印大沙头二手城大沙头三马路，盛贤旧货市场对面大沙头三马路与东华南路之间东华南路门面宽米180风格较为简洁，立面设计较为时尚装修相对二手交易市场较豪华装修一般，较为简单1F2F-1F1F1F2F约约m230012003750375023001900柜位柜位柜位柜位柜位柜位铺位铺位铺位铺位铺位铺《您可以承受的租金是多少201~250元m251〜300元m301~350元m350元M以上251987分析旧货市场的商家对于本项目租金的接受程度维持在201〜300元以，由于二手旧货是大众化的商品，因此租金的幅度应该与商品利润挂钩，并且与市场贴近您期望该市场有那些配套或服务空调洗手间茶水间促销活动服务定期展示zy4641322516分析旧货市场商户对于空调的需求是最明显的，其次是洗手间等设施假如该市场能够提供一个舒适、理想的交易环境、而且档次相对较高，租金合理但需要上楼经营？您是否接5-6受？（舒适、理想的交易环境是指有空调、电梯等配套和完善的管理等）接受不接受3461分析从上图可以看出，大部分商户对于要到、楼经营不太接受，其主要是担心客流不足，客源成56为其最担心的问题而且旧货市场一直以来是以首层经营，充其量都是到二层，因此他们认为上楼经营存在相当大的风险、楼的经营问题成为我们思考的重点56附件二问卷二成功调查人数人147据我所知，目前已经决定对大沙头旧货市场进行搬迁，而附近已经有三个手机市场正在进行招商，请问您的打Z F算是？处在观望比较中，未有定夺已经选择好了8265已经选择的二手专业市场:分析已经选择的客户比例为说明目前仍有充足的客源供我们进行吸纳在大沙头44%,旧货市场即将结束营业之际，把握市场先机，吸引商户的视线将对我们的招商有很关键的作用目前已选择的商户中大部分在盛贤二手市场，而从目前的市场状况分析，盛贤的档次最高，而且盛贤已经开始签约，签约行动对其余未落实场地经营的商户将产生一定的追捧效应目前大沙头三马路与大沙头马路交接处正准备规划一个手机专业市场，包括一手和二手，您有兴趣入场经营吗？有没有10542分析从以上的反馈信息可见，本案的地理位置优势相当有力对于长期在大沙头经营的商家而言，地理位置好的专业市场将是他们选择的首要因素这个手机专业市场拥有6层高，假如二手业务主要在

5、6楼经营，而1〜4楼主要经营一手业务，包括

①引入知名销售商的品牌形象店，例如龙粤、峰星等，

②设置移动营业厅，

③引入ZG著名手机品牌的客户服务中心，例如诺基亚、索尼爱立信等，您是否有兴趣进驻呢有没有5790分析:超过六成的商户表示若有一手业务则不会进驻分析原因是由于一手与二手业务必然会产生一定的冲突，尤其是二手业务的消费群体更着重价格因素，而且二手手机对一手手机的销售亦存在一定的影响，两者相冲而不能形成互补假如二手业务主要在、楼经营，但是其租金相对便宜，您认为租金的幅度控制在56多少为止适合（以一个柜位每月计算），从而让您有兴趣进驻呢元月元月元月451~500401~450350~400183198分析接受租金水平在350〜450元月的接近九成，而大部分商户选择350〜400元月可见

5、6楼的租金很大程度上受到楼层的影响而上升空间有限您认为这个新的手机市场的管理费在多少您能够接受？（每个柜位全包计算包括水电、空调、卫生、保安等）301~350元月251〜300元月201〜250元月150元月5810916分析普遍商户选择200〜250元月区间，与现在的经营场的管理费水平相当同样是这个市场，如果二手业务改在其他楼层经营，有可能是、楼、又或者是、123楼，您认为、楼可以经营什么才能让该市场层层旺场456手机配件、美容手机维修动漫游戏沐足保健餐饮72511365分析普遍商户认为、楼经营手机配件及维修可以带动下层商业的兴旺分析原因，手机配件及维修对于二手手机市56场有一定的互补，需要维修手机及购置配件的消费客源是二手手机的潜在客户之一广州智成房地产顾问有限公司大沙头港湾广场项目组2005-

81000.、、8001400185元月

1300、柜位

800、1000元月；固铺为14C、

100020007001300.17001900m元月1600^160019001900柜台铺位门面米柜位分米及米长两种80x95x50cm,2100x50x90cm

1.21柜位约个,柜位约个;-IF700IF300,位数量—16050档口数约有个，固定档位约间20070元月60元月）300600300——m收费停车场、空调、货梯、电话（宽收费停车场、空调、货梯、喷淋装置、监zy zy收费停车场、货梯、喷淋装置、一带）、喷淋装置、监控摄像头、无天控摄像头、双向手扶电梯、豪华天花吊灯头、单向手扶电梯花吊灯式灯光、双向手扶电梯时间年月试业年月试业年月试业200592005920059管理费包括水电费、空调及卫生租金已包含管理费、空调费、公共水电zy zy费，铺内电费自负；商户从大沙头搬费、保安（小时）、卫生广告推广；由24租金已包含管理费迁后开始计租,前半年5折租金开场日起，一年5折计租吴镇忠范贵然邵建明从上表可以看出，这三个新的市场无论从档次、规模、配套等几个方面都比原来的“大沙头旧货交易市场”有着较大的提升而且其位置都集中在原来的二手旧货市场的北面，希望延续原来大沙头二手旧货市场的商业环境，形成一个新的二手旧货商圈盛贤大沙头旧货市场

1.

3.1其档次在新的三个市场里是最高的，同时经营面积也是最大的完全摆脱了二手旧货市场的感觉，但是租金相对其他两个市场要昂贵一点，而且首次需要二手手机商家到负层经营，对于其心理有一定的影响从现场的销控情况所看和根据其招商人员介绍，目前其经营二手手机的首层和负一层均已达到的出租率，整体出租率处于一95%个相对理想的状态澳讯旧货市场

1.

3.2主要延续其旧场的经营模式，走中低端路线，其最大优势是临近大沙头三马路路面，而且有原来旧场的资源首层出租率也达到左右，二层出租率大概在左右90%70%海印大沙头二手城

1.

3.3海印集团的又一出品，品牌知名度成为其最大的亮点，而且其经营范围与规模对比“盛贤大沙头旧货市场”毫不逊色但是其位置相对偏离原来的二手旧货交易市场商圈，严格来说，其位置已经不属于大沙头的范围其首层出租率相对其他两个市场要差，维持在左右85%小结据资料显示，年，广州旧货业兴起之始就取得了不俗的利润，许多人纷纷跻身这个过去并不引人注目的1996行业从年到年，短短的年时间里，广州的旧货市场和旧货企业上升到多家，吸纳安置下岗工人、19972001530消化农村富余劳力数十万人，旧货业也成为广州市新的纳税增长点近几年新产品愈演愈烈的价格战在一定程度上拉低了二手货的利润空间，旧货市场竞争日益激烈而不少行内的专业人士认为:广州的二手市场包括未来的大沙头二手市场商业圈不能再向横向扩展，而应该“向上拓展”，那些换代快、高科技含量高的产业将会成为二手市场争夺的重点他们认为:二手市场中，录音机、电视、冰箱、部分小家电将逐步被市场淘汰，但像电脑、办公设备、音像等高科技产品的利润空间还是很大的，在美、日等发达国家，二手市场的交易数量比一手的还大现时大沙头新起的这三个市场，定位都集中在手机、电脑设备、办公设备等，也证明了这三个市场的幕后企业，对二手行业是十分看好的而且希望通过自身的独特优势，尽可能地全面吸纳经营二手手机的商户区域未来发展情况分析

1.4＞大沙头旧货交易市场将变身成为❽港湾广场❾早在前几年，已经决定将大沙头旧货市场一带改造成为广州市最大的滨水广场港湾广场Z F但由于种种原因旧货市场的拆迁工作一直未能进行，这也影响了港湾广场的动工目前，有关方面终于放出消息广州市沿江东路大沙头旧货交易市场已经铁定于年月20059日正式开始分步清拆，并计划明年春节前完成拆除同时港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的1正式批复，整片港湾广场将于年全面投入使用2008以下是港湾广场的简介:港湾广场将是一个集办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，并加入古代帆船、相关雕塑等内容，以期重现历史上“海上丝绸之路起点”的古老东方港口城市风貌，整片港湾广场将于年全面投入使用目前，2008港湾广场的总体设计方案已全部完成并得到规划部门的正式批复其中，广场东面靠海印桥方向，以绿化广场占地空间为主的多平方米建筑用地将设有旅游观光码头，这里的大型旅游巴土停车场将成为珠江夜游游客上落2000的集中点而靠东方向还将建设两座楼高两层、占地万平方米的商业功能建筑，建筑物的负一层将设有多个2100车位的停车场“港湾广场”对本区域的发展影响

1.5＞加大市场对本区域的关注度由于港湾广场的建立，引发到现时的旧货二手交易市场需要拆迁，商户将面临何去何从的问题，一时间各个媒体都对这次事件进行报道，从而让大沙头这个区域迅速升温，加深了消费者对本区域的印象，侧面提升了大沙头区域的知名度＞改变了大沙头的区域形象，＞提升区域价值由于大沙头区域一直主要以经营旧货二手生意为主,给消费者有点“破烂、陈旧”的感觉，现在摇身一变成为港湾广场，整个形象都有翻天覆地的改变，提升了自身的区域价值＞填补广州没有沿江大型综合广场的空白大凡知名的城市，都有其代表性的建筑物，“江海城市多以临江临海建筑著称,如上海的外滩、美国的渔人码头等等珠江穿广州而过，却没有这样一座标志性的江边建筑现在港湾广场的建立，能够填补广州这个大都市的缺憾之余，也可以成为广州新的旅游景点和标志性建筑＞带旺本区的经济发展，A突现无限商机由于港湾广场的定位为办公、旅游、商业、休闲于一体的多功能广场，这就意味着大沙头区域有望成为广州继北京路步行街、上下九步行街，天河城一带以及东山农林下路商业街的又一个新生消费热点，重现广州昔日的“外滩”风貌，吸引大量消费群体进入该区域消费，从而为本区带来良好的经济收益＞加速广州城市体系的升级，＞塑造国际化都市形象随着港湾广场的建立，广州“一年一小变-三年一中变・五年一大变”的业绩也进一步体现，为整个广州的都市形象的提升带来利好动力，广州成为国际化大都市的目标将会越来越近区域经营商家的整体摸底调查

1.6我们通过对市场的整体分析，已经对现时市场的情况有一个清晰的了解下面,我们将会对现时市场的经营者进行彻底的了解和调查，获得具有实效的数据，从而指导我们应该如何为本项目作精确的定位。