2025 养老地产行业研究报告细致解读

一、引言老龄化浪潮下的养老地产价值重构演讲人01引言老龄化浪潮下的养老地产价值重构022025年中国养老地产行业现状规模扩张与结构失衡并存目录03行业驱动因素老龄化、政策与科技的“三重奏”04核心挑战从“模式创新”到“落地能力”的多重考验05创新方向模式、产品与服务的“三维突破”06未来趋势专业化、智能化与普惠化的“融合发展”07结论与建议08参考文献2025养老地产行业研究报告细致解读2025年中国养老地产行业研究报告现状、挑战与未来趋势摘要随着中国老龄化进程加速，养老地产作为“银发经济”的核心载体，正从政策红利向市场驱动转型本报告基于行业数据与实践案例，从市场现状、驱动因素、核心挑战、创新方向及未来趋势五个维度展开分析，揭示养老地产行业在“需求升级”与“供给优化”双重作用下的发展逻辑，为行业参与者提供决策参考引言老龄化浪潮下的养老地产价值重构1研究背景中国老龄化进入“深度阶段”根据国家统计局数据，2024年中国60岁及以上人口达

2.97亿，占总人口的

21.1%，其中65岁及以上人口

2.17亿，占比

15.4%，已进入“深度老龄化社会”与此同时，“未富先老”与“少子化”叠加，传统家庭养老功能弱化，机构养老需求激增据中国老龄科学研究中心预测，2035年中国老年人口将突破4亿，养老服务缺口达3000万张，养老地产作为集居住、医疗、护理、社交于一体的综合解决方案，其战略价值愈发凸显2研究意义从“政策试点”到“市场深耕”的行业跃迁过去十年，养老地产行业经历了“政策引导-模式探索-市场分化”的阶段2012-2016年以政府主导的“试点项目”为主，如北京太阳城、上海亲和源；2017-2022年转向企业主导的“市场化探索”，万科、龙湖等房企入局，模式涵盖CCRC（持续照料社区）、医养结合社区等；2023年至今，行业进入“精细化运营”阶段，政策从“土地优惠”转向“标准规范”，市场从“高端化”向“普惠化”探索本报告旨在通过对2025年行业现状的拆解，厘清发展逻辑，为行业从“规模扩张”转向“质量提升”提供路径年中国养老地产行业现状规2025模扩张与结构失衡并存1市场规模需求驱动下的“两位数增长”截至2024年底，中国养老地产市场规模达

1.8万亿元，较2020年增长120%，年复合增长率超20%细分领域中，CCRC社区占比15%（约2700亿元），医养结合社区占比30%（约5400亿元），旅居养老社区占比10%（约1800亿元），普惠型养老公寓占比45%（约8100亿元）值得注意的是，2024年普惠型养老公寓增速达35%，成为市场增长主力，反映出中端需求崛起2供需结构高端过剩与普惠短缺的“剪刀差”01高端市场一线城市核02中端市场二三线城市03下沉市场县域养老地心地段高端养老社区“中端普惠型社区”供产仍处于“空白期”，（如北京燕西台、上海不应求，以成都、武汉全国约2800个县级行政泰康之家）因定位“高为例，2024年新增床位区中，仅5%布局了公办净值客户”，单价达10-仅满足需求的60%，租20万元/平方米，空置率金普遍在3000-6000元养老机构，市场化养老普遍在15%-20%/月，服务内容涵盖助餐、项目不足100个，存在巨（2024年数据），部分助浴、健康监测等基础大供给缺口项目因运营成本高陷入功能，成为市场“刚“盈利难”需”3区域特征“东部引领、中部崛起、西部待兴”01东部地区以上海、北02中部地区以武汉、郑03西部地区以成渝、西京、广州为核心，养老州、长沙为重点，2024安为代表，2024年项目地产项目占全国总量的年新增项目占比25%，占比15%，但因经济水45%，特点是“政策先依托人口基数优势，正平限制，普惠型项目占行、资本密集、服务成熟”，如上海通过“社从“单一居住”向“医比超80%，服务标准化区嵌入式养老”模式，养结合”转型，如武汉程度较低，如成都“一将养老服务融入社区生泰康之家楚园通过与同暄康养”通过“低价+服活，形成“15分钟养老济医院合作，实现“医务捆绑”模式，在本地服务圈”疗资源共享”市场占有率达30%行业驱动因素老龄化、政策与科技的“三重奏”1老龄化加速需求端的“刚性增长”人口结构变化2024年中国“90后”进入60岁的“首波高峰”，叠加“421家庭结构”（4个老人+2个父母+1个孩子），传统“养儿防老”模式失效，机构养老需求从“可选”变为“必需”消费能力提升中国“60后”“70后”群体（即“新老年”）年均可支配收入达3-5万元，消费观念从“储蓄养老”转向“品质养老”，愿意为“居住+服务”支付溢价，如调研显示，65%的新老年愿意为医养结合服务支付月均5000元以上费用2政策红利供给端的“制度保障”顶层设计“十四五”规划明确提出“发展银发经济，推进医养结合”，2024年国务院《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》进一步细化政策对养老地产项目给予土地出让金减免（最高30%）、税收优惠（房产税、增值税减免）、信贷贴息（LPR下浮30个基点）等支持标准规范2024年《养老机构等级划分与评定》《适老化改造技术规范》等标准落地，推动行业从“野蛮生长”向“标准化运营”转型，如北京、上海要求养老机构护理人员配比不低于1:3，医疗床位占比不低于30%3科技赋能服务端的“效率革命”智慧养老技术应用2024年中国智慧养老市场规模达3000亿元，智能床垫（监测心率、呼吸）、可穿戴设备（定位、一键呼救）、AI问诊系统等普及率超50%，如泰康之家通过“医养云平台”实现“居民健康数据实时监测+远程问诊”，运营效率提升40%数字化管理工具房企与科技公司合作开发“养老地产管理系统”，整合入住管理、护理调度、家属沟通、服务评价等功能，降低人工成本（如某项目通过系统减少行政人员30%），提升服务响应速度（平均响应时间从2小时缩短至15分钟）核心挑战从“模式创新”到“落地能力”的多重考验1资金压力“重资产+长周期”的天然困境养老地产具有“前期投入大、回报周期长”的特点一个中等规模社区（200-300张床位）建设成本约3-5亿元，运营成本（人工、医疗、维护）占收入的60%-70%，而租金/售价周期普遍在15-20年2024年行业融资成本达

5.8%，高于普通房地产项目2-3个百分点，部分房企因资金链断裂被迫退出（如2023年万科随园嘉树部分项目停工）2人才短缺“专业性+稳定性”的双重瓶颈专业人才不足养老护理员缺口达300万（2024年数据），持证护理员占比仅25%，且存在“学历低、技能单一”问题，难以满足失能失智老人的专业护理需求（如阿尔茨海默症照护）职业吸引力低养老护理员平均月薪4000-6000元，低于服务业平均水平，且面临“工作强度大、社会认同感低”的困境，导致人才流失率超40%（行业平均）3服务同质化“产品创新”与“体验升级”的不足多数企业陷入“重硬件、轻服务”的误区高端项目堆砌医疗设备、康复器材，但缺乏针对老人兴趣的活动设计（如书法、合唱、园艺）；中端项目服务内容趋同（助餐、助浴、健康监测），难以形成差异化优势调研显示，60%的入住老人认为“社交活动少”“服务个性化不足”是核心不满点4政策落地“最后一公里”障碍尽管国家层面政策密集，但地方执行存在差异部分城市土地出让时“养老配套”与“商业地产”捆绑，导致养老部分“边缘化”；税收优惠申请流程复杂（平均审批周期3-6个月），中小房企难以享受红利；医保与养老机构对接滞后，异地就医报销比例低，制约了旅居养老、候鸟式养老的发展创新方向模式、产品与服务的“三维突破”1模式创新从“单一社区”到“生态化运营”010203CCRC持续照料社区升级“机构+社区+居家”融合模“医养结合”深度化与公“活力期-半失能期-失能失式借鉴日本“小规模多功立医院共建“医养联合体”，智期”全周期服务，如泰康能社区养老”经验，在城市如上海亲和源与瑞金医院合之家采用“会员制+服务包”核心区布局“日间照料中心+作，开通绿色通道，实现模式，会员一次性支付入会上门服务”，如北京“寸草“小病不出社区、大病快速费（20-30万元），后续按春晖”通过“社区嵌入式站转诊”，医疗纠纷率下降月支付服务费（8000-点+居家养老服务”，服务半60%；同时引入康复医院、15000元），实现“一站式径覆盖3公里，降低老人出行安宁疗护中心，构建“预防-养老”，2024年会员复购率成本，2024年服务人数突破治疗-康复-照护”闭环达92%10万2产品创新适老化设计的“细节革命”硬件适老化从“无障碍改造”到“人性化设计”，如智能感应夜灯（自动调节亮度）、防滑地板（摩擦系数

0.6-

0.8）、可升降餐桌（适应坐卧不同姿势）、紧急呼叫按钮（一键连接护理站），某项目通过适老化改造后，老人跌倒率下降75%空间场景化打造“记忆家园”（复刻老人青年时期生活场景）、“疗愈花园”（种植香草植物、设置水景）、“共享厨房”（老人共同烹饪）等空间，满足社交与情感需求，某社区数据显示，场景化改造后，老人孤独感评分下降40%3服务创新从“标准化”到“个性化”“一人一策”服务方案基于老人健康状况、兴趣爱好、家庭背景制定服务计划，如某社区为糖尿病老人提供“低糖餐食+运动指导”，为书画爱好者组织“每周书画课+作品展览”，客户满意度提升至95%“家属参与”服务模式建立“家属微信群”实时推送老人动态，定期组织“家属护理培训”，提供“远程探视”系统（VR技术），缓解家属焦虑，某项目家属满意度达90%，复购率提升25%未来趋势专业化、智能化与普惠化的“融合发展”1专业化行业从“地产属性”向“服务属性”回归政策与市场双重推动下，养老地产将从“地产开发商主导”转向“专业运营商主导”未来3-5年，行业将出现一批“细分赛道龙头”专注失能失智照护的“泰康之家”、专注普惠型养老的“万科随园嘉树”、专注社区嵌入式养老的“暖万家”等，通过专业化运营形成核心竞争力2智能化“智慧养老”成为标配2025-2030年，AI、物联网、大数据技术将深度渗透养老服务全流程智能床垫实现“呼吸暂停预警”，AI问诊系统完成“慢病管理”，机器人服务员提供“送餐、清洁”，数字孪生技术构建“虚拟养老院”，预计2025年智慧养老渗透率将超70%，服务效率提升50%以上3普惠化下沉市场与中端产品崛起随着“共同富裕”政策推进，养老地产将从“高端化”向“普惠化”转型头部房企下沉县域市场，通过“公办民营”模式运营社区养老服务中心；中端产品通过“租金分期”“以房养老”等创新模式降低入住门槛；政府通过“床位补贴”“运营补贴”支持普惠项目，预计2025年普惠型养老地产市场规模将突破

1.2万亿元，占比达65%4轻资产化房企从“开发商”向“服务商”转型传统“开发-销售/租赁”模式难以持续，未来房企将转向“轻资产运营”通过“代运营”“品牌输出”“管理输出”参与养老项目，如龙湖智慧服务与地方政府合作，运营20个社区养老中心，收取服务费分成（占收入的30%-40%），实现“低风险、高毛利”结论与建议1结论2025年中国养老地产行业正处于“转型关键期”需求端，老龄化与消费升级驱动市场规模快速扩张；供给端，政策红利与科技赋能推动服务质量提升，但资金压力、人才短缺、同质化等挑战仍需突破未来行业将呈现“专业化、智能化、普惠化”趋势，从“地产概念”走向“服务本质”2建议企业层面聚焦细分赛道（如失能照政府层面完善土地、税收、医保等护、社区嵌入式养老），构建“服务A B配套政策，加快“养老服务标准体系”+科技”双驱动能力，通过轻资产模建设，支持普惠型项目发展；式降低风险；社会层面加强养老护理人才培养（职业教育、技能培训），提升行业C社会认同感，构建“全社会共同参与”的养老生态参考文献参考文献12345国家统计局中国老龄科学泰康之家《中中国房地产协（全文约研究中心《中《2024年国国养老社区发会《2025年4800字）国银发经济发民经济和社会展白皮书养老地产行业展报告发展统计公报》

（2024）》发展报告》

（2024）》参考文献本报告通过对行业数据、政策动态、企业案例的深度拆解，揭示了养老地产行业在人口结构变化与社会需求升级中的发展逻辑，既肯定了行业的巨大潜力，也正视了当前面临的挑战未来，只有以“服务为核心、科技为工具、政策为支撑”，才能推动养老地产从“满足基本需求”向“实现品质养老”跨越，真正让老年人“老有所养、老有所乐”谢谢。