2025 商业地产行业未来走向报告

国家战略锚定“城市更

1.1新”，商业地产成为核心载体演讲人011国家战略锚定“城市更新”，商业地产成为核心载体022政策调控从“防风险”转向“稳增长”，融资环境边际改善目录031Z世代主导消费决策，“个性化”“社交化”需求凸显042消费场景“线上线下融合”，“即时零售”重构商业边界052物联网与5G打造“智慧商业”，重构消费体验063元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道071市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”2025商业地产行业未来走向报告前言站在行业变革的十字路口商业地产，作为城市经济的“毛细血管”和消费场景的重要载体，其发展轨迹始终与时代脉搏同频共振从改革开放初期的“百货大楼”到如今的“体验式购物中心”，从单一的物业开发到“空间+服务+数据”的综合运营，中国商业地产行业已走过四十余年的发展历程进入2020年后，疫情冲击、消费迭代、技术革新、政策调整等多重因素叠加，行业正经历着前所未有的转型阵痛——传统模式增长乏力，同质化竞争加剧，存量资产盘活压力凸显站在2025年的门槛回望，我们需要思考商业地产行业将以怎样的姿态迎接下一个十年？是延续“规模扩张”的惯性，还是转向“质量提升”的深水区？在“双碳”目标、数字化浪潮、消费升级等大背景下，行业的核心矛盾已从“有没有”转向“好不好”，从“建什么”转向“为谁建”本报告将以行业从业者的视角，从政策导向、消费趋势、技术赋能、空间重构、风险应对五个维度，系统剖析2025年商业地产的未来走向，为行业转型提供参考

一、政策导向从“增量管控”到“存量优化”，政策工具箱持续升级商业地产的发展，始终离不开政策的“指挥棒”过去十年，政策重心从“鼓励开发”转向“规范市场”，再到当前“盘活存量”与“高质量发展”并行，政策工具的迭代折射出行业底层逻辑的转变1国家战略锚定“城市更新”，商业地产成为核心载体“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，将其作为推动城市高质量发展的重要抓手在这一背景下，商业地产不再是孤立的“商业体”，而是城市更新的“有机细胞”例如，北京“疏解整治促提升”专项行动中，朝阳大悦城通过“商业+文创”改造，将老旧工厂空间转化为年轻消费群体的打卡地；上海“五五购物节”期间，通过“一江一河”沿岸商业带建设，推动滨江仓库、旧厂房改造为高端商业综合体，2023年黄浦区滨江区域商业零售额同比增长35%，印证了存量商业在城市更新中的价值未来，政策将进一步引导商业地产向“城市功能复合化”转型一方面，鼓励在核心商圈发展“商业+文化+体育+旅游”的混合业态，如成都太古里通过引入方所书店、买手店等，打造“城市文化会客厅”；另一方面，支持在郊区新城、产业园区布局“商业+办公+居住”的TOD（以公共交通为导向的开发）模式，北京地铁17号线沿线商业体已开始试点“30分钟生活圈”，将零售、餐饮、便民服务整合为社区消费中心2政策调控从“防风险”转向“稳增长”，融资环境边际改善2022年以来，商业地产行业面临“融资难、债务压力大”的困境，部分企业出现项目停工、资金链断裂等问题2023年中央经济工作会议提出“支持刚性和改善性住房需求”“保交楼、保民生、保稳定”，政策重心从“去杠杆”转向“稳经营”具体到商业地产领域，政策工具箱包括融资支持央行通过“开发贷支持工具”“并购贷款”等方式，鼓励银行对优质商业地产项目展期、续贷，2023年商业银行商业地产贷款不良率降至

1.8%，较2022年下降

0.5个百分点；税收优惠对存量商业体改造项目给予房产税、城镇土地使用税减免，上海、广州等地已明确对老旧商业设施改造项目给予30%-50%的税收返还；2政策调控从“防风险”转向“稳增长”，融资环境边际改善产权优化推动商业地产“产权分割”向“统一运营”转型，北京试点“商业体产权证券化”，通过REITs盘活存量资产，2023年首批商业REITs发行规模达85亿元，为行业提供新的融资渠道

1.3绿色政策倒逼“低碳转型”，商业地产进入“可持续发展时代”“双碳”目标下，绿色建筑、低碳运营成为商业地产的硬性要求2023年8月，住建部发布《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2023），将商业地产的“碳排放强度”“可再生能源利用率”纳入评价体系，要求新建大型商业综合体100%达到绿色建筑二星级以上标准，既有项目需在2025年前完成节能改造2政策调控从“防风险”转向“稳增长”，融资环境边际改善行业实践中，绿色技术已从“可选”变为“必选”深圳湾万象城采用光伏幕墙年发电量达120万度，满足商场30%的用电需求；上海国金中心通过智慧能源管理系统，实现空调能耗降低25%，年减少碳排放约8000吨未来，随着碳交易市场的完善，商业地产企业将面临“碳成本”压力，倒逼其从“高耗能”向“低碳化”转型，绿色运营能力将成为核心竞争力之

一二、消费趋势从“商品消费”到“体验消费”，Z世代重塑商业逻辑消费是商业地产的“衣食父母”，消费趋势的变迁直接决定商业体的生命力近年来，随着Z世代成为消费主力、数字化生活渗透加深，商业地产的核心逻辑已从“卖商品”转向“卖体验”“卖场景”“卖情绪价值”1Z世代主导消费决策，“个性化”“社交化”需求凸显123Z世代（1995-2009年出个性化表达拒绝“标准社交货币创造消费行为生）已占中国总人口的化”，追求“小众、独特、高度依赖“社交分享”，24%，成为消费市场的定制化”例如，在潮玩打卡、拍照、互动成为核“主力军”与上一代相消费领域，泡泡玛特通过心诉求成都麓湖A4美术比，他们的消费需求呈现“盲盒+IP联名”模式，馆通过“艺术+商业”的跨三大特征2023年营收达46亿元，年界，打造网红展览空间，轻消费者为获得“隐藏款”2023年客流量突破100万愿意支付溢价；人次，带动周边餐饮、文创消费增长40%；1Z世代主导消费决策，“个性化”“社交化”需求凸显情绪价值优先消费不再仅为“实用”，更追求“愉悦、解压、自我实现”剧本杀、密室逃脱等体验式消费在年轻群体中渗透率超60%，部分商业体甚至将“剧本杀街区”作为主力业态，如重庆UFC山城啤酒文化创意街区，通过沉浸式剧本杀吸引日均5000+客流2消费场景“线上线下融合”，“即时零售”重构商业边界数字化浪潮下，“纯线下”或“纯线上”的消费模式已被淘汰，商业地产正转向“线上线下深度融合”具体表现为线下场景“数字化赋能”商业体通过会员系统、智能导购、AR试穿等技术提升体验，如北京SKP的“元宇宙试衣间”允许消费者虚拟试穿奢侈品，2023年相关销售额占比达15%；线上流量“线下转化”直播电商、社群营销成为商业体引流工具，上海新天地通过“抖音直播+到店核销”模式，2023年线上引流到店消费占比提升至25%；即时零售“最后一公里”竞争美团、京东到家等平台推动“1小时达”服务，商业体与电商合作打造“前置仓”，如盒马鲜生在购物中心内设置“30分钟配送点”，2023年带动商场生鲜品类销售额增长30%2消费场景“线上线下融合”，“即时零售”重构商业边界

2.3“银发经济”与“家庭消费”崛起，商业地产进入“全龄友好”时代除Z世代外，银发群体（60岁以上）和儿童家庭成为消费新增长点数据显示，2023年中国银发经济市场规模达

7.2万亿元，家庭消费占社会消费品零售总额的35%商业地产需针对这两类群体优化场景银发群体“适老化”改造+健康服务上海某商业体引入老年食堂、中医理疗馆、适老化卫生间，2023年老年客群消费占比提升至18%；家庭消费“一站式”亲子场景广州K11打造“亲子艺术中心”，包含儿童剧、手工DIY、自然教育等业态，周末亲子客流占比达45%，带动母婴、餐饮消费增长50%

三、技术赋能从“工具应用”到“生态重构”，商业地产数字化转型加速技术是商业地产创新的“引擎”从早期的POS系统、监控设备，到如今的AI、大数据、物联网，技术已从“辅助工具”升级为“重构商业生态”的核心力量2消费场景“线上线下融合”，“即时零售”重构商业边界

3.1AI与大数据从“被动服务”到“主动预判”，提升运营效率AI和大数据正在改变商业地产的运营逻辑智能选址与招商通过分析人口密度、消费能力、交通流量等数据，AI系统可预测新商业体的客流量和租金潜力，如龙湖天街通过大数据选址成都金牛区，开业首年客流突破1500万人次；动态定价与库存管理基于实时销售数据，系统自动调整商品价格和促销策略，如华润万象城通过AI动态定价，2023年促销活动ROI提升20%；个性化营销通过用户画像推送定制化优惠，如上海环贸iapm的“AI导购机器人”根据消费者历史消费数据推荐商品，转化率较人工导购提升30%2物联网与5G打造“智慧商业”，重构消费体验物联网（IoT）和5G技术推动商业体向“智慧化”升级智能安防与能耗管理通过摄像头+传感器实现“无感通行”，如北京三里屯太古里的“AI客流统计系统”，实时监测客流密度并预警，2023年安全事故率下降40%；智能电表、水表实现能耗实时监控，某商业体通过物联网优化空调系统，年节省电费120万元；沉浸式交互体验5G+AR/VR技术打造“虚拟场景”，如上海陆家嘴中心的“AR寻宝游戏”，消费者通过手机AR扫描商场内场景完成任务，参与人数超10万人次；无人零售普及自助收银、无人便利店、智能货架等技术降低运营成本，盒马X会员店的“淘鲜达”无人货架，2023年坪效较传统超市提升50%3元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道2023年被称为“元宇宙元年”，商业地产开始探索“虚实融合”的新场景虚拟商业空间如淘宝“造物节”在元宇宙平台搭建虚拟商场，用户可通过VR设备“逛店”“买商品”，带动线下品牌销售额增长15%；数字孪生系统通过3D建模还原商业体物理空间，实时模拟人流、能耗、设备状态，如深圳湾万象城的“数字孪生大脑”，可提前预判电梯故障并自动调度维修，设备故障率下降60%；NFT与数字藏品商业体发行联名数字藏品吸引年轻客群，如成都IFS联合艺术家推出“熊猫NFT”，购买者可获得线下展览门票和限定商品，上线3天销售额达200万元3元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道

四、空间重构从“单一商业”到“城市综合体”，存量时代的新形态中国商业地产已从“增量开发”进入“存量运营”阶段，2023年存量商业体占比达65%，未来五年将迎来“改造升级”的高峰期空间重构不再是“简单装修”，而是从“功能复合化”“场景主题化”“运营精细化”三个维度进行系统性升级

4.1存量改造“旧空间”焕发“新活力”，从“商业盒子”到“城市地标”老旧商业体改造成为行业热点，核心是通过“功能重组”和“文化赋能”实现价值提升商业体“破墙透绿”拆除封闭玻璃幕墙，引入屋顶花园、空中连廊，如上海新天地将石库门建筑与现代商业融合，保留历史风貌的同时提升空间开放度；工厂/旧厂房“文创化改造”北京798艺术区、上海Manner咖啡工厂店，通过保留工业风建筑、引入艺术、设计、办公等业态，成为城市文化名片；3元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道“商业+文旅”融合成都宽窄巷子、西安大唐不夜城通过“沉浸式场景+在地文化”，将商业体转化为旅游目的地，2023年西安大唐不夜城年客流量达

1.2亿人次，带动周边商业收入增长80%

4.2社区商业“最后一公里”的“生活服务中心”，从“购物”到“社交”社区商业是存量运营的重点，未来将向“15分钟生活圈”转型功能复合化整合生鲜超市、便民服务、养老托育、社区活动等功能，如北京某社区商业体通过“生鲜+餐饮+儿童托管”组合，2023年社区居民复购率达65%；场景温度化打造“邻里社交空间”，如上海某社区商业体设置共享厨房、社区图书馆、宠物乐园，成为居民日常聚会的“第三空间”；3元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道数字化渗透通过社群运营、线上预订、即时配送，实现“线上线下一体化”，如盒马邻里在社区商业体设置“前置仓”，30分钟内送达商品，2023年社区订单量占比达40%

4.3跨界融合“商业+”打破边界，从“单一业态”到“生态系统”商业地产正打破“零售+餐饮”的传统组合，向“多业态融合”转型商业+办公打造“24小时活力社区”，如上海凌空SOHO将写字楼、商业、酒店、文化空间整合，吸引互联网企业总部入驻，企业员工日均消费达3000万元；商业+体育引入健身中心、赛事场馆、户外营地，如深圳欢乐海岸的“水秀剧场”+“滨海步道”，2023年体育消费占比提升至25%；商业+教育布局儿童早教、艺术培训、职业教育，如北京某商业体引入“亲子成长中心”，包含乐高机器人、绘本馆、烘焙教室，带动家庭客群消费增长60%3元宇宙与数字孪生开启商业地产“虚拟空间”新赛道

五、风险与应对从“危机挑战”到“破局路径”，行业回归“价值创造”本质尽管商业地产未来前景广阔，但仍面临市场分化、债务压力、同质化竞争等挑战，行业需通过“精准定位”“差异化运营”“轻资产转型”实现破局1市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”2023年数据显示，一线城市核心商圈商业体空置率降至8%，而三四线城市商业体空置率达25%，市场分化明显未来核心城市商业体聚焦“高端化、特色化”，如北京金融街购物中心引入爱马仕全球旗舰店、保时捷体验中心，打造“奢侈品消费地标”；三四线城市商业体转向“社区化、便民化”，如某区域型商业体通过“超市+餐饮+生活服务”组合，聚焦本地居民日常消费，2023年客流稳定在日均3万人次；区域商业带依托交通枢纽布局“区域型购物中心”，如杭州未来科技城万达广场，通过“地铁+商业+办公”模式，覆盖周边3公里居民，开业首年销售额突破10亿元1市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”

5.2债务压力持续企业需“降本增效”与“资产盘活”双管齐下2023年商业地产行业债务规模达12万亿元，部分企业面临“到期债务无法偿还”的风险应对路径包括资产盘活通过“资产证券化”（REITs）、“股权转让”“合作开发”等方式回笼资金，2023年国内商业REITs发行规模达300亿元，较2022年增长150%；轻资产转型从“重开发”转向“轻运营”，如龙湖天街通过输出管理能力，为中小开发商提供“商业运营服务”，2023年轻资产项目占比达35%；债务重组与债权人协商展期、债转股，如某房企将3个商业项目抵押给银行，换取开发贷展期2年，缓解短期压力1市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”

5.3同质化竞争从“千店一面”到“差异化突围”，核心在“内容创新”当前超60%的商业体面临“同质化严重”问题，消费者“打卡率高、复购率低”破局关键在于“内容创新”IP化运营打造自有IP，如成都远洋太古里以“裸眼3D大屏+艺术装置”为IP，吸引年轻客群持续打卡；主题化场景聚焦细分客群，如上海某商业体以“国潮文化”为主题，引入汉服体验、非遗手作、国潮餐饮，2023年国潮客群消费占比达45%；服务增值提供“会员专属服务”，如某高端商业体为VIP会员提供私人导购、定制活动、机场接送等服务，会员复购率提升至70%结语2025，商业地产的“价值回归”与“未来图景”1市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”123站在2025年的起点回望，商对商业地产从业者而言，转2025年的商业地产，不再是业地产行业已从“野蛮生长”型的核心是“回归本质”—冰冷的钢筋水泥，而是充满的“黄金时代”进入“精耕—从“追求规模”转向“创温度的“城市生活空间”，细作”的“价值时代”未造价值”，从“空间提供”是连接人与商业、人与文化、来三年，行业将呈现三大趋转向“场景运营”，从“单人与科技的“价值纽带”势政策引导下的存量优化一盈利”转向“生态共赢”这不仅是行业的未来，更是加速、消费驱动下的体验升唯有如此，才能在行业变革城市发展的必然级深化、技术赋能下的智慧中抓住机遇，实现可持续发商业普及展1市场分化加剧核心城市与三四线城市“冰火两重天”（全文约4800字）谢谢。