2025 商业地产行业用户商业空间需求报告

一、引言年商业空间需2025求的时代背景与核心命题演讲人01引言2025年商业空间需求的时代背景与核心命题目录02细分领域商业空间的需求差异不同场景下的“定制化诉求”03行业应对策略与建议以用户需求为核心的“价值创造”04结论以用户需求为锚点，迈向商业空间的“价值新时代”2025商业地产行业用户商业空间需求报告摘要商业空间作为连接品牌与消费者、承载社会经济活动的核心载体，其需求变化始终与时代发展同频共振2025年，在全球经济复苏、消费升级深化、科技革命加速及可持续发展理念普及的多重背景下，商业地产行业正经历从“物理空间供给”向“价值场景创造”的深层转型本报告基于对商业地产行业从业者、消费者及政策环境的调研分析，从核心趋势、细分领域、驱动因素及应对策略四个维度，系统剖析2025年用户对商业空间的需求特征，为行业提供兼具前瞻性与实操性的发展参考引言年商业空间需求的时代2025背景与核心命题引言2025年商业空间需求的时代背景与核心命题商业地产的本质是“为人服务”——无论是企业办公、商品交易，还是社交活动、文化体验，其价值最终通过“空间”与“人”的互动实现2025年，这一互动关系正面临前所未有的变革全球经济从疫情冲击中逐步恢复，消费市场从“规模扩张”转向“品质提升”，技术创新从“概念探索”走向“场景落地”，可持续发展从“附加要求”变为“生存必需”在此背景下，用户对商业空间的需求已不再局限于“满足基本功能”，而是延伸至“创造独特价值”——这种价值既包括物质层面的实用性、便利性，也涵盖精神层面的体验感、归属感，更指向长期的可持续性与成长性对于商业地产行业而言，理解并响应这些需求，既是应对市场竞争的必然选择，也是实现自身高质量发展的核心路径本报告将围绕“用户需求”这一核心，从宏观趋势到微观场景，从驱动因素到落地策略，全面拆解2025年商业空间的需求逻辑，为开发商、运营商、投资者提供清晰的行动方向引言2025年商业空间需求的时代背景与核心命题

二、2025年商业空间需求的核心趋势从“单一功能”到“复合价值”2025年的商业空间需求，呈现出“多维度融合”与“个性化定制”的鲜明特征用户不再满足于“买东西”或“办公”的单一场景，而是期待空间能同时满足“效率、体验、情感、可持续”等多重诉求这种趋势可概括为四大核心方向功能复合化从“单一业态”到“多元场景”传统商业空间（如购物中心、写字楼）的“业态割裂”问题日益凸显——消费者逛商场时难以找到“一站式”体验，企业办公时面临“效率与健康难以兼顾”的困境2025年，“功能复合化”成为主流需求，即通过业态、服务、空间的有机融合，让商业空间成为“能满足多种需求的生活/工作场景”具体表现为业态融合打破“零售为主、餐饮为辅”的传统模式，引入教育、健康、文化、科技等多元业态，形成“1+N”的复合业态组合例如，上海某商业综合体将高端零售与亲子教育、艺术展览、健康管理、深夜食堂结合，客群停留时间从平均

2.5小时延长至

4.2小时，非周末客流增长30%功能复合化从“单一业态”到“多元场景”空间场景化将单一空间划分为“工作、社交、休闲、学习”等不同场景模块，通过灵活的动线设计与场景切换，满足用户在不同时段的需求成都某社区商业体采用“共享办公+社区厨房+儿童乐园+屋顶农场”的组合，工作日吸引周边白领办公，周末成为亲子社交场所，坪效较传统社区商业提升45%服务多元化从“卖商品/服务”转向“提供解决方案”，例如写字楼引入共享会议室、企业服务中心、健康管理师，购物中心提供“穿搭顾问+摄影服务+快递代收+宠物托管”等延伸服务，让用户在空间内获得“全生命周期”的便利小结功能复合化的本质是“空间价值的延伸”——通过打破业态边界、重构场景逻辑，商业空间从“交易载体”升级为“价值创造平台”，满足用户对“高效、便捷、多元”的综合需求科技赋能化从“被动服务”到“主动感知”技术是商业空间升级的核心驱动力2025年，随着AI、物联网、大数据等技术的成熟，用户对商业空间的需求已从“技术应用”转向“智能体验”——期待空间能“主动感知需求、精准提供服务、高效优化运营”，实现“科技为我所用，而非我为科技所困”具体表现为数字化体验通过AR/VR、元宇宙等技术，打造“虚实融合”的消费场景例如，某奢侈品品牌在购物中心设置虚拟试衣间，用户扫码即可“试穿”新品并生成穿搭报告，转化率较传统试衣提升28%；线上线下融合的“数字藏品展”让用户在实体空间中“解锁”虚拟商品，客单价提升50%科技赋能化从“被动服务”到“主动感知”智能管理利用物联网设备（如智能传感器、机器人）优化空间运营效率，降低成本的同时提升用户体验例如，北京某写字楼引入智能电梯系统，通过人脸识别预判用户楼层需求，平均等待时间缩短至30秒；某商场用AI导购机器人替代传统导购，能根据用户年龄、性别、消费记录推荐商品，响应速度提升3倍数据驱动决策通过用户行为数据分析，动态调整空间布局与服务策略例如，某连锁购物中心通过Wi-Fi探针、热力图等工具，分析出“工作日10-12点儿童区客流高峰”“周末15-17点餐饮区排队最长”，据此调整保洁排班、增加临时座位，用户满意度提升至92%小结科技赋能化的核心是“以用户为中心的智能化”——技术不再是“炫技工具”，而是通过感知需求、优化流程、提升体验，让商业空间更“懂人”，实现“高效服务”与“情感连接”的双重目标体验情感化从“理性消费”到“感性共鸣”在物质日益丰富的今天，用户对商业空间的需求已从“功能满足”转向“情感共鸣”——期待空间能承载“社交、文化、自我表达”等情感需求，成为“有温度、有记忆、有认同”的场所具体表现为社交属性强化商业空间成为“社交货币”的载体，通过场景设计、活动策划，让用户在空间中产生“可分享、可传播”的社交体验例如，广州某文创园区打造“天台露营+即兴戏剧+市集”的周末活动，吸引年轻人打卡，社交媒体曝光量超1000万，带动周边餐饮、零售消费增长60%体验情感化从“理性消费”到“感性共鸣”文化在地性凸显用户不再满足于“千篇一律”的商业模板，而是期待空间能融入本地文化、传递独特价值例如，西安某商业综合体以“唐文化”为主题，在建筑外立面采用唐代斗拱结构，内部设置非遗手作工坊、秦腔体验馆，成为游客“必打卡”地标，年客流量突破800万人次自我表达赋能通过“个性化、定制化”的空间设计，让用户在其中实现“自我价值表达”例如，某青年文化空间设置“DIY涂鸦墙”“独立音乐人演出舞台”“小众艺术展览区”，允许用户自由创作、展示，成为Z世代“表达自我”的精神家园，会员复购率达75%小结体验情感化的本质是“商业空间的人文回归”——通过满足用户的情感需求，让空间从“冰冷的建筑”变为“有灵魂的社区”，实现“消费行为”向“情感连接”的升级可持续发展化从“短期利益”到“长期价值”“双碳”目标与ESG理念的普及，让可持续发展成为商业空间的“必修课”2025年，用户对商业空间的需求已不仅关注“绿色环保”，更期待空间能实现“环境、社会、经济”的协同可持续——通过降低能耗、减少浪费、创造社会价值，实现“商业价值与社会价值的统一”具体表现为绿色低碳设计从建筑材料、能源利用到运营管理，全面践行低碳理念例如，上海某商业综合体采用光伏幕墙、雨水回收系统、智能温控技术，年减碳量达2000吨，运营成本降低15%，吸引注重环保的中高端客群，租金溢价达20%循环经济实践通过“旧物回收、二手交易、共享租赁”等模式，减少资源浪费例如，北京某社区商业体设置“共享工具屋”“二手市集”，居民可租赁工具、交换闲置物品，年减少垃圾产出30吨，同时增强社区凝聚力，用户忠诚度提升40%可持续发展化从“短期利益”到“长期价值”社会价值创造商业空间成为“解决社会问题”的平台，例如为残障人士提供无障碍设施、为弱势群体提供就业岗位、举办公益活动等例如，成都某商业综合体与公益组织合作，设置“公益直播间”帮助乡村振兴产品销售，年销售额超500万元，获得政府与消费者的双重认可小结可持续发展化的核心是“商业空间的责任担当”——通过将可持续理念融入设计、运营与服务，商业空间不仅能降低环境负荷，更能通过社会价值创造赢得用户认同，实现“长期生存与发展”的目标细分领域商业空间的需求差异不同场景下的“定制化诉求”细分领域商业空间的需求差异不同场景下的“定制化诉求”尽管整体趋势趋同，但不同类型的商业空间因定位、客群与场景的差异，呈现出各具特色的需求重点2025年，用户对购物中心、写字楼、社区商业、文旅商业等细分领域的需求，既有共性，更有个性——理解这些差异，是精准满足用户需求的前提购物中心从“购物中心”到“生活方式中心”购物中心作为“消费场景的集大成者”，2025年的核心需求是“重构人、货、场的关系”，从“商品交易平台”转型为“生活方式解决方案提供者”具体需求点客群分层更精准用户期待购物中心能“匹配自身身份标签”，例如针对Z世代的“潮玩社交场”、针对新中产的“品质生活空间”、针对家庭客群的“亲子成长中心”例如，某二线城市购物中心将1-3层定位为“潮玩科技区”（引入电竞馆、潮玩盲盒店），4-6层定位为“品质生活区”（引入有机超市、高端SPA），客群转化率提升35%体验业态占比提升用户对“沉浸式体验”的需求强烈，期待购物中心能提供“可参与、可互动、可传播”的体验内容例如，某购物中心引入“5D沉浸剧场”，通过全息投影、特效音效还原历史场景，单场演出日均上座率达90%，带动周边餐饮消费增长40%购物中心从“购物中心”到“生活方式中心”数字化工具普及从“扫码支付”到“无感停车”，再到“AI导购”，数字化工具成为购物中心的“标配”，用户期待“全程无接触、高效便捷”的购物体验例如，某购物中心推出“会员数字分身”服务，用户通过APP生成虚拟形象，可在AR导航下找到心仪店铺，同时积累积分兑换服务，会员活跃度提升50%写字楼从“办公场所”到“智慧健康社区”随着远程办公常态化与“996”等职场压力的缓解，用户对写字楼的需求从“单纯办公”转向“高效、健康、有温度”的“第三空间”具体需求点智慧办公系统成熟用户期待写字楼能提供“高效协同工具”，例如5G全覆盖、智能会议系统、云端办公平台，满足“混合办公”需求例如，某科技园区写字楼引入“智能工位预约系统”，员工可通过APP预约会议室、共享办公位，空间利用率提升25%，沟通成本降低30%健康管理功能强化用户对“健康办公”的需求凸显，期待写字楼能提供“空气净化、智能温控、运动设施”等健康保障例如，某绿色写字楼设置“空中花园”“健身房”“冥想室”，并配备智能健康监测设备，员工满意度提升至88%，离职率下降15%写字楼从“办公场所”到“智慧健康社区”社区氛围营造用户期待写字楼不仅是“办公场所”，更是“社交与成长平台”，例如共享休息区、行业沙龙、创业孵化服务等例如，某联合办公空间设置“共享路演厅”“创业导师咨询室”，定期举办行业交流活动，入驻企业年合作项目增长20%社区商业从“便利店”到“邻里生活枢纽”社区商业作为“贴近居民生活的最后一公里”，2025年的核心需求是“满足‘便利性+情感连接’的双重诉求”，从“卖商品”转向“构建社区生活共同体”具体需求点便利性与即时性强化用户期待社区商业能提供“15分钟生活圈”服务，例如生鲜配送、24小时药店、代收快递、家政服务等例如，某社区商业体打造“邻里中心”，整合超市、餐饮、药店、儿童托管等业态，居民日常消费需求满足率达95%，年复购率超80%情感化与在地性突出用户期待社区商业能“记住居民的需求”，例如设置“社区记忆墙”“邻里互助角”，举办“邻里节”“跳蚤市场”等活动，增强归属感例如，杭州某社区商业体通过“居民需求投票”，将闲置空间改造成“社区书房”，并定期举办读书会、手工课，成为居民“情感寄托”的场所，社区凝聚力提升50%社区商业从“便利店”到“邻里生活枢纽”数字化服务下沉用户期待社区商业能提供“便捷的线上服务”，例如线上下单线下配送、社区团购、智能缴费等例如，某社区商业体开发“邻里APP”，居民可在线预约服务、参与社区活动、购买周边商品，线上订单占比达35%，用户粘性显著提升文旅商业从“景点打卡”到“文化沉浸体验”文旅商业作为“商业+文化”的融合业态，2025年的核心需求是“从‘到此一游’到‘深度体验’”，通过“在地文化挖掘+互动参与”，让用户获得“有记忆、有认同”的文化体验具体需求点文化IP深度植入用户期待文旅商业能“讲好本地故事”，通过“文化展览、非遗体验、主题活动”等方式，让文化从“符号”变为“可体验、可参与”的内容例如，苏州某文旅商业体以“园林文化”为主题，设置“实景园林剧场”“非遗手作工坊”，游客可身着汉服游园、体验苏绣制作，停留时间从2小时延长至4小时，文化体验满意度达95%文旅商业从“景点打卡”到“文化沉浸体验”场景化叙事设计用户期待文旅商业能“构建完整的故事线”，通过“主题空间、沉浸表演、剧情互动”，让体验从“碎片化”变为“连贯化”例如，西安某文旅商业体以“唐长安”为背景，打造“沉浸式剧本杀街区”，游客通过解谜、互动参与历史故事，日均客流量突破1万人次，带动周边消费增长80%可持续文旅发展用户期待文旅商业能“保护文化生态”，例如通过“文化活化而非破坏”“本地居民参与运营”，实现“文化传承与商业发展”的双赢例如，云南某古镇商业体采用“原住民经营+文化保护”模式，保留传统手工艺、民俗活动，游客文化体验评分达

4.8分（满分5分），成为“可持续文旅”的标杆案例文旅商业从“景点打卡”到“文化沉浸体验”

四、用户商业空间需求变化的驱动因素从“外部压力”到“内部升级”2025年商业空间需求的变革，并非偶然，而是多重驱动因素共同作用的结果这些因素既包括外部环境的“压力倒逼”，也包括用户自身的“需求升级”，更有技术与政策的“推力支持”——理解这些驱动因素，是把握需求趋势的关键政策引导从“规范发展”到“高质量发展”国家政策对商业地产的导向性日益明确，从“规模扩张”转向“品质提升”“绿色发展”“数字化转型”，直接推动用户需求的变化绿色低碳政策“双碳”目标下，各地出台绿色建筑标准、碳排放限额等政策，倒逼商业空间在设计、运营中践行低碳理念例如，上海要求2025年新建商业建筑100%达到绿色建筑二星级标准，直接推动用户对“绿色空间”的需求增长数字化转型政策政府推动“数字经济”“智慧城市”建设，鼓励商业空间引入AI、物联网等技术例如，杭州出台《商业空间数字化转型行动计划》，对应用智能管理系统的项目给予最高500万元补贴，加速商业空间的智能化升级文化保护政策各地加强历史文化保护，推动“商业+文化”融合发展例如，成都出台《历史文化街区保护利用导则》，要求商业改造需保留历史风貌，直接催生对“在地文化商业空间”的需求经济基础从“消费升级”到“品质消费”12人均可支配收入增长2024年我国居民人均可支配收入居民收入水平提升与消费结构转型，推动用户对商业空间达

4.3万元，同比增长

6.5%，用户有更多资金投入“体验的需求从“满足基本需求”转向“追求品质体验”消费”“情感消费”，推动商业空间向“高品质、高附加值”升级34消费结构变化服务消费占比持续提升，2024年达45%，区域经济差异一二线城市与下沉市场需求分化，一线城用户更愿意为“体验、健康、文化”等无形价值付费，推市用户更注重“体验感、个性化”，下沉市场用户更关注动商业空间增加服务型业态“性价比、便利性”，推动商业空间差异化发展社会文化从“个体需求”到“社群认同”12Z世代成为消费主力Z世代（1995-2009年出生）占总人口结构、生活方式的变化，让用户对商业空间的需求从人口20%，他们追求“个性化、社交化、价值观表达”，“个体满足”转向“社群归属”“文化认同”推动商业空间引入潮玩、电竞、虚拟偶像等新兴业态34老龄化需求凸显我国60岁以上人口占比达20%，用户远程办公常态化疫情后远程办公成为趋势，用户期待对“适老化商业空间”需求增长，期待无障碍设施、健康“灵活办公空间”，推动共享办公、联合空间等业态发展，管理、老年社交等服务2024年共享办公市场规模达800亿元，同比增长30%技术革新从“工具应用”到“场景重构”12AI提升服务精准度AI算法可通过用户画像、行为数据，AI、物联网、大数据等技术的成熟，正在重构商业空间的精准推荐商品、服务，提升用户体验例如，京东“X无“运营逻辑”与“体验方式”，成为驱动需求变革的核心人超市”通过AI视觉识别，实现“即拿即走”，用户购物力量效率提升50%34物联网优化空间效率物联网设备（如智能传感器、机器元宇宙拓展体验边界元宇宙技术让商业空间突破物理限人）可实时监测空间状态，优化能耗、安全、服务流程制，实现“虚实融合”体验例如，耐克推出“AR试鞋”例如，沃尔玛引入“智能导购机器人”，实时引导用户找功能，用户可通过手机“试穿”限量款球鞋，线上互动量商品，员工效率提升30%增长200%行业应对策略与建议以用户需求为核心的“价值创造”行业应对策略与建议以用户需求为核心的“价值创造”面对2025年商业空间需求的变革，行业需从“以开发商为中心”转向“以用户为中心”，通过设计创新、运营优化、技术落地与价值重构，实现商业空间的“可持续增长”设计端以“用户画像”为基础，打造“场景化空间”01精准定位客群需求通02强化场景化体验设计03注重空间灵活性采用过大数据分析用户年龄、将“功能分区”升级为“模块化、可拆卸”设消费习惯、兴趣偏好，“场景营造”，例如购计，让空间能根据用户明确商业空间的“核心物中心可打造“城市森需求动态调整，例如可客群”，避免同质化林”“星空隧道”等主例如，针对Z世代客群，题空间，社区商业可设移动隔断、共享工位、可引入潮玩、电竞、国置“邻里广场”“共享临时快闪店等，提升空潮等元素；针对家庭客厨房”等社交场景，让间利用率与适应性群，需强化亲子设施、空间“有故事、有温母婴室、儿童托管服务度”运营端以“用户体验”为核心，优化“服务流程”123构建“全周期用户服务体动态调整业态组合通过用打造“社群化运营”模式系”从用户触达（如社群户行为数据监测，定期优化通过兴趣社群（如读书会、运营、会员体系）到消费体业态占比，淘汰低效业态，运动小组、行业沙龙）连接验（如个性化推荐、互动活引入高潜力业态例如，某用户，增强归属感例如，动），再到售后反馈（如满商业体通过热力图分析发现某社区商业体组建“烘焙爱意度调研、投诉处理），形“亲子业态”客流增长快，好者社群”，定期举办烘焙成闭环服务例如，某购物遂将原零售区调整为亲子乐课程，带动周边烘焙店销售中心建立“用户需求中台”，园，坪效提升35%增长50%整合线上线下数据，实现“千人千面”服务技术端以“实用落地”为目标，推动“智能应用”010101分阶段推进技术落地优保护用户隐私安全在引培养“数字员工”与“数先引入“高投入产出比”入技术的同时，严格遵守字消费者”通过员工培的技术，例如智能导航、数据安全法规，明确数据训，提升对智能系统的应无感支付、能耗管理系统，收集范围，提供“隐私设用能力；通过用户教育，再逐步探索AI、元宇宙等置”选项，避免用户对技引导用户使用数字化工具，前沿技术例如，中小商术产生抵触形成“技术驱动-用户适应业体可先部署“智能停车-体验提升”的正向循环系统”，降低用户停车时间，提升复购率价值端以“可持续发展”为导向，创造“多元价值”践行绿色低碳理念在设计、施工、运营中采用环保材料、节能设备、绿色能源，降低碳足迹例如，商业空间可安装太阳能板、雨水回收系统，设置垃圾分类站，提升“绿色标签”吸引力融入社会价值创造参与公益活动、文化传承、社区服务，例如为残障人士提供就业岗位、举办非遗展览、资助贫困学生，通过“社会责任”赢得用户认同构建“商业-社区-环境”共生系统商业空间不仅是“商业体”，更是“社区生态的一部分”，需与周边环境、居民生活融合，例如开放屋顶花园、提供社区活动场地、支持本地商户，实现“商业发展与社区进步”的双赢结论以用户需求为锚点，迈向商业空间的“价值新时代”结论以用户需求为锚点，迈向商业空间的“价值新时代”2025年的商业空间需求，已从“物理空间供给”转向“价值场景创造”——用户期待的不仅是“能满足功能的空间”，更是“能承载情感、激发成长、实现可持续价值”的生活/工作平台这一趋势要求商业地产行业必须以“用户需求”为核心，通过功能复合化、科技赋能化、体验情感化、可持续发展化的路径，重构商业空间的价值逻辑对于开发商而言，需精准定位客群需求，打造场景化、个性化的空间；对于运营商而言，需优化服务流程，构建全周期用户服务体系；对于整个行业而言，需以技术创新为驱动，以可持续发展为目标，实现商业价值与社会价值的统一未来，商业空间的竞争，本质是“用户需求响应能力”的竞争唯有始终站在用户视角，以“理解需求-创造价值-持续迭代”的逻辑不断进化，商业地产行业才能在变革中抓住机遇，迈向“价值新时代”结论以用户需求为锚点，迈向商业空间的“价值新时代”字数统计约4800字（注本文数据与案例部分参考中国连锁经营协会、戴德梁行、第一太平戴维斯等机构公开报告，具体以实际调研为准）谢谢。