2025 商业地产行业空置率研究

一、年商业地产空置2025率的现状与特征演讲人目录2025年商业地产空置

1.率的现状与特征影响商业地产空置率的

2.关键驱动因素不同细分领域商业地产

3.的空置率差异典型案例商业地产空

4.置率问题的实践与反思应对策略与未来趋势展

5.望2025商业地产行业空置率研究前言商业地产空置率——行业韧性的晴雨表商业地产，作为城市经济的毛细血管和消费升级的实体载体，其健康发展直接关系到城市活力、企业运营与民生需求而空置率，作为衡量商业地产运营效率的核心指标，不仅反映着空间资源的配置效率，更折射出行业在经济周期、消费变革与政策调整中的适应性2025年，正值中国经济从高速增长向高质量发展转型的关键节点，叠加后疫情时代消费习惯的长期重塑、房地产市场存量时代的深度推进，商业地产行业正面临前所未有的挑战与机遇在这样的背景下，研究2025年商业地产空置率的现状特征、驱动因素、区域差异及应对策略，既是行业从业者破局的需要，也是理解中国城市经济与消费趋势的重要窗口本文将以现状-驱动-差异-案例-策略为逻辑主线，结合行业实践与数据洞察，系统剖析2025年商业地产空置率的深层逻辑，为行业高质量发展提供参考年商业地产空置率的现状与特2025征1整体空置率从高位徘徊到区域分化加剧2025年第一季度，中国商业地产空置率呈现整体趋稳、区域分化的特征根据中国连锁经营协会（CCFA）与第一太平戴维斯联合发布的《2025年中国商业地产发展报告》，2025年一季度行业整体空置率为

12.3%，较2024年全年的

13.1%下降

0.8个百分点，但仍高于疫情前（2019年为

9.5%）的水平这一数据背后，是不同城市、不同业态的剧烈分化从城市维度看，一线城市（北京、上海、广州、深圳）空置率为

9.8%，较2024年下降

1.2个百分点，主要得益于核心商圈的存量优化与新兴消费场景的崛起；新一线城市（成都、杭州、武汉等）空置率为

13.5%，较2024年上升

0.5个百分点，部分新区商业体因人口导入不足陷入供过于求；三四线城市空置率则高达

18.7%，较2024年上升

1.8个百分点，成为行业重灾区1整体空置率从高位徘徊到区域分化加剧2025年的空置率数据，像一面镜子，照出了商业地产的冰火两重天某头部商业地产运营商的运营总监李总坦言，我们在成都的一个新区项目，开业三年来空置率从15%升到20%，而同期上海陆家嘴的一个老商场，通过商业+文化改造，空置率从18%降到了8%，这就是城市能级与运营能力的差距2业态差异传统零售承压，体验式商业突围不同业态的空置率表现差异显著，传统零售类商业体面临较大去化压力，而体验式、社区型商业则展现出较强韧性2025年一季度数据显示传统零售型购物中心（以服饰、美妆、家电等为主）空置率达

15.6%，较2024年上升

1.1个百分点，其中服饰类品牌空置率最高（

21.3%），部分品牌因线上渠道冲击与线下客流不足，闭店频率明显提升；体验式购物中心（以亲子、文创、运动、餐饮为主）空置率为

10.2%，较2024年下降

0.5个百分点，体验经济的价值进一步凸显，如某城市的潮流文创集合店空置率仅

6.8%，而沉浸式剧本杀+餐饮的复合业态项目，平均空置率低于8%；写字楼市场空置率为

11.5%，核心商圈甲级写字楼空置率

8.3%（因经济复苏、外资企业回归而下降），非核心区域及老旧写字楼空置率达

15.7%，部分企业因远程办公常态化缩减办公面积，导致空置率攀升；2业态差异传统零售承压，体验式商业突围社区商业空置率为

7.9%，显著低于行业平均水平，主要得益于最后一公里消费需求的刚性支撑，生鲜超市、药店、社区食堂等生活服务类业态空置率仅5%左右，而社区零售+社区服务的复合商业体空置率更低3空置周期存量时代去化难成普遍痛点除了空置率数值，空置周期（从项目开业到商铺完全出租的平均时间）更能反映商业地产的运营效率2025年数据显示，新开业商业项目平均空置周期达

14.6个月，较2024年延长

2.3个月，而存量商业体的空置周期则因改造难度更大，平均达

18.2个月以前一个新商场，一年就能满租，现在要两三年，甚至有的项目永远达不到满租某商业地产咨询公司分析师小张指出，2025年我们跟踪的10个新开业项目中，有3个因前期定位失误，至今空置率超30%，开发商不得不通过降价出租、降低免租期等方式硬扛，但这又会导致整体租金水平下行，陷入恶性循环影响商业地产空置率的关键驱动因素影响商业地产空置率的关键驱动因素商业地产空置率的波动，是多重因素交织作用的结果从宏观经济到微观运营，从政策导向到消费变迁，每一个环节都深刻影响着空间的出租效率1宏观经济消费能力与信心的双变量ü宏观经济是影响商业地产需求的底层ü消费信心指数方面，2025年一季度中逻辑2025年，中国GDP增速预计国消费者信心指数为

110.2，虽较为

5.2%，人均可支配收入实际增长2024年有所回升，但低于疫情前水平

4.8%，消费市场呈现总量增长、结（2019年为

118.3），消费者更倾向构升级的特征但这种增长的不均于理性消费，对非生活必需的商业衡性直接传导至商业地产空间需求谨慎；1234ü中小企业经营压力仍存，2025年一季ü人均服务性消费占比提升至

45.6%，度中小企业景气指数为

98.7，低于荣推动体验式商业需求增长，但传统商枯线，部分中小企业因成本上升、订品消费占比下降，导致零售类商业体单减少，缩减商业空间租赁面积，导面临客流与坪效双重压力；致写字楼与零售商业体空置率承压2政策与城市规划有形之手的引导与调控政策是商业地产发展的指挥棒2025年，各地政府围绕城市更新消费升级产业转型等目标，出台了一系列政策，对商业地产空置率产生直接影响城市更新政策北京、上海、广州等一线城市推出老旧商圈改造计划，2025年计划改造老旧商业体120个，通过保留历史风貌+引入新业态提升商业活力以上海南京路为例，2025年完成改造的永安百货，通过引入国潮品牌集合店+文化展览空间，空置率从25%降至10%；房地产调控政策租购并举深化，保障性租赁住房政策向商业地产转化（如将闲置写字楼改造成保障性租赁住房），2025年全国计划改造商业体转化为租赁住房50万套，短期内虽会分流部分商业租赁需求，但长期看可优化存量空间结构；2政策与城市规划有形之手的引导与调控产业政策各地专精特新产业园区建设加速，2025年国家级产业园区空置率降至

8.5%，而传统工业园区因产业转移，空置率达

16.3%，直接影响依托产业的商业配套空间3市场供需新增供应与存量去化的博弈供需关系是决定空置率的核心因素2025年，商业地产市场呈现新增供应仍在释放，存量去化压力犹存的局面新增供应规模2025年一季度，全国新开工商业地产项目规划建筑面积达2800万平方米，同比增长

12.3%，主要集中在三四线城市新区与城市副中心，部分项目因缺乏人口与消费基础，面临开一个空一个的困境；存量去化压力截至2025年一季度，全国商业地产存量约

8.2亿平方米，其中烂尾商业体（停工超过3年）约3500万平方米，盘活难度大，成为空置率托底因素；区域供需失衡新一线城市因人口持续流入，商业供应增速（

15.6%）低于需求增速（

18.2%），空置率相对可控；而三四线城市供应增速（

22.3%）远高于需求增速（

8.7%），空置率持续攀升4消费趋势从物质满足到体验社交的重构üZ世代主导消费决策Z世代（1995-ü消费趋势的变迁，直接决定商业空间2009年出生）消费占比达

42.3%，他的吸引力2025年，中国消费市场们更注重个性化社交化情感化呈现三大趋势，深刻影响商业地产空体验，传统标准化商业体难以满足需置率求，导致空置率上升；1234ü线上线下融合深化2025年线上零ü银发经济与儿童经济崛起60岁以上售渗透率达

28.7%，但线下商业通过人口占比达

20.8%，儿童人口占比场景化即时性优势，在生鲜、医药、

16.5%，推动社区商业中康养服务即时零售等领域仍不可替代，这也倒亲子空间等业态需求增长，而缺乏相逼商业体从卖商品转向卖体验；关业态的商业体空置率明显上升5运营管理从重开发到重运营的能力考验在存量时代，运营管理能力直接决定商业体的出租效率2025年，行业呈现运营能力分化加剧的特点数字化运营头部商业体通过大数据分析消费行为（如客群画像、消费频次、偏好品类），动态调整品牌组合，空置率普遍低于行业平均水平（如某商业体通过AI选品系统，空置率从15%降至9%）；轻资产输出部分开发商从重资产持有转向轻资产运营，通过输出管理能力获取稳定收益，降低空置率风险（如某头部企业2025年轻资产项目占比达45%，空置率较重资产项目低

3.2个百分点）；跨界融合能力商业+文旅商业+体育商业+教育等跨界项目更受资本青睐，如某项目将商业空间与非遗文化结合，引入手作工坊、非遗展览，空置率从20%降至8%不同细分领域商业地产的空置率差异不同细分领域商业地产的空置率差异商业地产涵盖购物中心、写字楼、社区商业、产业园区等多种类型，不同细分领域因服务对象、功能定位、运营模式的差异，空置率表现截然不同1购物中心体验式商业冰火两重天购物中心作为商业地产的主力军，其空置率受消费趋势与运营能力影响最大，呈现两极分化特征城市级购物中心（定位高端、业态全）空置率

11.5%，核心商圈项目因品牌集中度高（如奢侈品、高端餐饮），空置率较低（

8.2%）；而非核心商圈的城市级项目，因缺乏高端客群支撑，空置率达

15.7%；区域型购物中心（定位社区、业态贴近生活）空置率

10.8%，较2024年下降

0.7个百分点，社区化+生活化趋势明显，如某区域型购物中心引入社区食堂老年活动中心，空置率从14%降至9%；主题型购物中心（如文创、电竞、宠物主题）空置率

8.3%，显著低于行业平均水平，这类项目通过精准定位形成差异化竞争力，如某宠物友好型购物中心，因满足养宠人群社交需求，租金溢价达20%，空置率仅

6.5%1购物中心体验式商业冰火两重天

3.2写字楼核心区稳、外围区险写字楼市场的空置率与城市经济活力、产业结构紧密相关甲级写字楼（核心商圈、高端配置）空置率

8.3%，较2024年下降

1.5个百分点，得益于外资企业回归、金融科技等高端产业扩张，如上海陆家嘴甲级写字楼空置率仅

6.8%；乙级写字楼（非核心商圈、基础配置）空置率

12.7%，受传统制造业企业外迁影响，部分企业缩减办公面积，导致空置率上升；产业园区写字楼（科技园区、研发办公）空置率

7.9%，低于行业平均水平，高新技术产业（如人工智能、生物医药）的快速发展，带动研发办公需求增长，如北京中关村科技园区空置率仅

5.2%3社区商业刚需支撑、韧性凸显社区商业因服务半径小、需求刚性，空置率长期保持低位城市核心区社区商业空置率

7.5%，生活服务类业态（生鲜超市、药店、便利店）占比超60%，客流稳定，空置率仅5%左右；城市新区社区商业空置率

9.2%，新区入住率不足（约60%-70%），导致生活服务需求不足，部分社区商业面临配套先行、商业滞后的困境；商业+社区服务复合体空置率

6.8%，如某社区商业体引入社区医院老年大学儿童托管等服务，通过服务+商业联动，空置率降至

6.8%，租金水平提升15%4产业园区产业驱动、分化明显产业园区的空置率与产业政策、产业集群度直接相关高新技术产业园区空置率

8.5%，受益于专精特新政策支持，人工智能、新能源等产业集群效应显著，如深圳南山科技园空置率仅

6.2%；传统制造业园区空置率

16.3%，传统产业面临转型升级压力，部分企业外迁或产能缩减，导致配套商业空间空置率高企；产业园区商业配套空置率

12.1%，依赖园区内企业员工消费，受产业波动影响大，如某汽车制造园区商业体，因企业裁员导致空置率从8%升至18%典型案例商业地产空置率问题的实践与反思典型案例商业地产空置率问题的实践与反思理论分析需结合实践案例，才能更具说服力2025年，商业地产行业涌现出多个应对空置率问题的典型案例，其经验与教训值得借鉴1成功案例上海新天地——存量改造+业态创新破局背景上海新天地是1990年代建成的老旧石库门建筑群，2018年开始改造，2021年重新开业，初期因定位模糊、业态同质化，空置率高达30%措施精准定位聚焦年轻、潮流、国际化客群，引入网红餐饮、文创集合、艺术展览等业态，淘汰传统零售品牌；文化赋能保留石库门建筑风貌，打造石库门文创周露天电影展等文化IP活动，提升空间吸引力；数字化运营开发新天地APP，整合会员积分、活动预约、品牌互动功能，会员复购率提升40%；1成功案例上海新天地——存量改造+业态创新破局成效2025年一季度，新天地空置率降至

8.5%，租金水平较2021年提升35%，日均客流达8万人次，成为上海城市更新+商业的标杆项目启示存量商业体改造需文化+商业深度融合，通过差异化定位与数字化运营，才能破解空置率困局

4.2困境案例武汉光谷某新区商业体——定位失误+人口不足的双重陷阱背景武汉光谷某新区商业体于2023年开业，规划总建筑面积12万平方米，定位区域型购物中心，初期引入120家品牌，空置率一度达25%问题定位失误盲目引入高端零售品牌（如奢侈品集合店），忽视新区人口以年轻白领、大学生为主，消费能力有限；1成功案例上海新天地——存量改造+业态创新破局人口导入不足新区规划入住人口20万，但2025年实际入住仅8万，且STEP1多为租房人群，消费频次低；运营能力不足缺乏专业运营团队，品牌调整缓慢，活动策划同质化，难STEP2以吸引客流；结果2025年一季度，该商业体空置率达32%，部分楼层长期半营业，STEP3开发商陷入降价出租-租金下行-运营亏损的恶性循环启示商业地产开发需先规划后建设，精准调研区域人口结构与消费能STEP4力，避免盲目跟风高端化、大型化1成功案例上海新天地——存量改造+业态创新破局

4.3转型案例北京某老旧写字楼——商业+租赁住房的存量盘活背景北京某核心商圈老旧写字楼，建成于2000年，因设施老化、租金高，空置率达40%，2024年启动转型改造措施政策支持利用北京市商业体改租赁住房政策，将部分楼层改造为保障性租赁住房，享受税收优惠；业态融合保留底层商业为社区配套（生鲜超市、便利店），其余楼层转型为商办+租赁住房混合空间；智慧化改造引入智能门禁、共享办公设施、线上报修系统，提升居住与办公体验；1成功案例上海新天地——存量改造+业态创新破局成效2025年一季度，该项目空置率降至15%，租赁住房出租率达90%，底层商业出租率达85%，租金总收入较改造前提升20%启示存量商业体可通过政策支持+功能转型盘活，商业与租赁住房的融合，能有效提升空间利用效率应对策略与未来趋势展望应对策略与未来趋势展望面对2025年商业地产空置率的复杂局面，行业需从开发驱动转向运营驱动，通过多维度策略优化空间配置，实现高质量发展1短期应对策略精准施策，缓解存量压力010203优化定位与业态组合对空创新租赁模式推广灵活置率超15%的项目，开展客强化数字化工具应用通过租赁（如按季度租赁共群调研与消费需求分析，淘享空间租赁），降低企业大数据分析消费行为，动态汰低效业态，引入体验式入驻门槛；探索租金+分成调整品牌组合；利用AI虚拟社区化健康化新物种（如模式，与优质品牌（如网招商，提前锁定优质租户，红餐饮、文创工作室）共享宠物医院、银发经济服务中缩短招商周期；收益，降低空置风险；心）；2长期发展趋势行业重构，迈向高质量运营绿色化与可持续发展商业地产将全面推行低碳设计，采用节能空调、光伏屋顶、雨水回收系统，绿色认证项目空置率较普通项目低3-5个百分点；智慧化与场景化融合AI导购智能停车无人零售等技术普及，提升消费体验；商业空间从购物场所转向生活方式中心，增加运动、康养、教育等场景化服务；社区化与轻资产化社区商业占比提升至50%以上，成为商业地产主力；开发商从重资产持有转向轻资产运营，通过输出管理能力获取稳定收益，降低空置风险；跨界融合与生态构建商业+文旅商业+体育商业+科技等跨界项目增多，形成商业生态系统，提升空间综合价值与抗风险能力结语以韧性思维破解空置率困局2长期发展趋势行业重构，迈向高质量运营2025年商业地产空置率的研究，不仅是对行业数据的分析，更是对空间价值重构的思考在经济转型、消费变革与存量时代的背景下，商业地产的空置率问题，本质是空间供给与需求错配的问题破解这一困局，需要政府、开发商、运营商与消费者的共同努力政府需加强规划引导与政策支持，开发商需从重开发转向重运营，运营商需以创新思维优化业态与服务，消费者则以多元需求驱动空间升级正如一位深耕行业20年的企业家所言商业地产的价值，不在于建筑本身，而在于它如何连接人与需求、人与城市2025年的空置率数据，终将成为行业从规模扩张转向质量提升的转折点唯有以专业洞察为笔，以创新实践为墨，方能在存量时代书写商业地产的新篇章2长期发展趋势行业重构，迈向高质量运营（全文约4800字）谢谢。