2025 商业地产行业运营研究

一、年商业地产行业运营2025的宏观环境与趋势特征演讲人2025年商业地产行业运营的宏观环境与趋势特征当前商业地产运营的核心痛点与深层矛目录盾2025年商业地产运营模式创新路径CONTENTS典型案例分析与实践启示案例启示结论与展望2025商业地产行业运营研究摘要商业地产作为城市经济的重要载体，其运营效率直接关系到城市空间价值释放、消费场景创新与产业生态构建2025年，在“双循环”经济格局深化、数字化技术迭代加速、消费需求多元化升级的背景下，商业地产行业正经历从“规模扩张”向“质量提升”的转型关键期本报告以“宏观趋势-行业痛点-创新路径-案例实践”为逻辑主线，结合政策导向、市场数据与行业实践，系统分析2025年商业地产运营的核心挑战与破局方向，为行业从业者提供兼具实操性与前瞻性的参考框架年商业地产行业运营的宏观环2025境与趋势特征2025年商业地产行业运营的宏观环境与趋势特征商业地产的运营逻辑始终与时代背景深度绑定2025年，中国经济进入“高质量发展”攻坚期，商业地产不再仅是“空间提供者”，更需成为“城市功能的整合者”与“消费价值的创造者”这一转型中，宏观环境的四大核心趋势正重塑行业运营的底层逻辑

（一）政策导向从“增量开发”到“存量优化”，城市更新成核心抓手“十四五”规划明确提出“实施城市更新行动”，商业地产政策重心从“新增供给”转向“存量提质”2024年以来，多地出台专项政策北京要求核心区商业综合体“功能复合化”，上海试点“商业空间弹性改造”，广州推动“老旧商圈数字化升级”以深圳为例，2025年城市更新政策将商业配套纳入“民生福祉”考核，要求旧工业区改造中商业部分占比不低于20%，且需引入“首店经济”“夜间经济”等新业态2025年商业地产行业运营的宏观环境与趋势特征政策的深层逻辑在于一方面，新增商业地产面临“供过于求”压力（2024年全国商业综合体库存去化周期达18个月，较2019年增加7个月）；另一方面，存量商业体普遍存在“功能老化”“体验不足”问题（据中国连锁经营协会调研，2024年一二线城市30%的存量商业体租金回报率低于4%）政策通过引导存量改造，倒逼行业从“重建设”转向“重运营”，例如上海新天地通过“保留历史建筑+引入新业态”的模式，2024年租金回报率提升至

8.5%，较改造前增长60%经济基础消费升级与产业转型双轮驱动，商业空间功能重构经济结构转型与消费升级正在重塑商业地产的服务对象与价值逻辑从消费端看，2024年中国居民人均可支配收入实际增长

5.2%，其中“服务型消费”占比达

45.6%，消费者对“体验感”“个性化”“文化认同”的需求显著提升以成都为例，2024年“首店经济”带动商业销售额增长18%，“沉浸式剧本杀”“主题市集”等业态客流占比超30%从产业端看，商业地产与“新经济”的融合加速科技企业（如华为、字节跳动）将总部办公与商业配套结合，打造“科技+商业”综合体；生物医药、人工智能等产业园区配套商业空间，形成“产业+生活”生态圈例如北京中关村生命科学园，2024年引入20家社区医疗诊所、15家健康管理中心，商业配套租金收入占比提升至25%，远超传统零售业态经济基础消费升级与产业转型双轮驱动，商业空间功能重构

（三）社会变迁人口结构与生活方式变革，商业空间“场景化”“社区化”人口结构与生活方式的变化，推动商业空间从“单一购物场所”转向“多元生活场景”一方面，Z世代成为消费主力（占比达41%），其“悦己”“社交”“个性化”需求显著，传统“盒子型”商业体吸引力下降（2024年传统购物中心客流同比下降12%）；另一方面，老龄化加剧催生“适老化”商业需求，社区商业需增加“居家养老服务”“健康管理”等配套社区商业的“社区化”特征尤为突出2024年，一线城市社区商业覆盖率达85%，且呈现“小型化”“生活化”“高频化”趋势深圳某社区商业体“社区生活中心”通过引入生鲜超市、便民维修、儿童托管等业态，日均客流达5000人次，复购率超60%，租金坪效达8元/平方米/天，高于区域平均水平30%经济基础消费升级与产业转型双轮驱动，商业空间功能重构

（四）技术革命数字化与智能化深度渗透，商业运营“效率化”“精准化”技术是商业地产运营升级的核心引擎2025年，大数据、AI、物联网等技术将实现全场景落地数据驱动决策通过分析消费者行为数据（如热力图、支付偏好、停留时长），优化业态组合与营销活动例如上海某商业综合体运用“消费者画像系统”，将Z世代客群占比提升至55%，高净值客群消费频次增加28%；智能空间管理物联网设备（如智能照明、能耗监控、安防系统）降低运营成本北京某写字楼通过智能系统，2024年能耗成本下降15%，空间利用率提升12%；线上线下融合“元宇宙+商业”成为新趋势，虚拟试衣、数字藏品、线上直播等技术提升消费体验杭州某购物中心推出“虚拟会员卡”，用户可在线上完成积分兑换、停车缴费，带动线上流量转化至线下消费20%当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾尽管宏观环境为商业地产带来新机遇，但在实践中，行业仍面临“同质化竞争”“流量获取难”“资产价值管理不足”等痛点，这些问题的背后是运营逻辑与市场需求的脱节

（一）同质化竞争从“千店一面”到“千城一面”，特色缺失导致价值稀释商业地产同质化已成为行业顽疾2024年，全国新增商业综合体中，“购物中心+超市+影院”的传统组合占比达68%，导致“品牌重复入驻”“客群重叠”“体验同质化”例如某新一线城市2024年新增5家商业体，均以“轻奢+亲子”为定位，最终导致2家商场空置率超30%，租金同比下降10%深层原因在于一是开发端盲目复制成功模式，缺乏对区域客群、文化特色的调研（如某商业体照搬一线城市“网红业态”，在三四线城市因客群消费力不足而失败）；二是运营端“重招商、轻运营”，未能通过差异化定位形成核心竞争力（某商业体虽引入知名品牌，但业态组合混乱，最终沦为“品牌集合店”，失去独特性）当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾

（二）流量获取难从“被动等待”到“主动运营”，传统获客模式失效传统商业地产依赖“地理位置+广告投放”的获客逻辑，在流量红利消退后逐渐失效2024年，中国商业综合体日均客流较2019年仅增长5%，但线上平台流量成本上涨30%，线下客流转化率下降至

2.5%核心问题在于流量质量低“打卡式消费”占比超40%，用户停留时长不足

1.5小时，复购率低（某网红商场客流中，二次到店率仅15%）；用户粘性弱缺乏“会员体系”与“情感连接”，传统会员活动（如积分兑换、生日礼）对年轻客群吸引力下降（Z世代会员流失率达35%）；线上线下割裂多数商业体未实现“线上会员-线下消费”数据打通，营销活动难以精准触达用户（某商业体线上线下数据割裂，导致促销活动转化率仅

1.2%）当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾

（三）运营效率低从“粗放管理”到“精细运营”，成本与收益失衡商业地产运营成本持续上升与收益增长乏力的矛盾日益突出2024年，商业综合体平均运营成本占营收比例达35%（含人力、能耗、维修等），较2019年上升8个百分点；但同期平均租金回报率仅

5.2%，部分项目租金连续3年下降效率问题集中体现在空间利用率低“黄金铺位”与“低效空间”并存，部分商业体因动线设计不合理，导致30%的面积客流量不足（某商场“边角区域”租金仅为“黄金区域”的1/3，且长期空置）；运营成本高传统人工服务占比超60%，人力成本年增长10%（如保洁、安保、客服等岗位），智能化工具应用不足（某商业体智能安防系统覆盖率仅20%，人工巡逻成本占安保费用的70%）；当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾数据应用滞后多数商业体仍依赖“经验判断”而非“数据决策”，招商、调改、营销等环节缺乏精准数据支撑（某商业体因未及时调整滞销业态，导致年亏损超2000万元）

（四）资产价值管理不足从“重开发”到“重资产”，长期价值挖掘缺失商业地产从“销售型”转向“持有型”后，资产价值管理能力成为核心竞争力，但多数企业仍存在“重短期收益、轻长期增值”的问题2024年，全国商业地产资产证券化率仅8%，远低于美国（35%）、日本（28%），核心原因在于资产运营同质化多数商业体仅通过“租金+广告”实现收益，缺乏“资产增值”手段（如品牌合作、IP授权、空间租赁等多元化收入）；风险防控能力弱对宏观经济波动、政策变化的应对不足，部分商业体因疫情、消费下滑等因素，租金拖欠率上升至12%（某商业体因未提前储备“抗风险业态”，2024年现金流断裂）；当前商业地产运营的核心痛点与深层矛盾绿色与可持续价值未释放商业地产在“碳中和”背景下，绿色建筑、节能改造的价值尚未被充分挖掘（2024年，仅15%的商业体达到国家绿色建筑标准，节能成本降低空间达20%）年商业地产运营模式创新路径20252025年商业地产运营模式创新路径针对上述痛点，商业地产运营需从“空间提供”转向“价值创造”，通过“场景重构、服务升级、技术赋能、生态整合”四大路径，构建可持续的运营体系产品端从“单一空间”到“场景生态”，打造差异化体验商业空间的核心竞争力在于“场景体验”，需基于客群需求重构空间功能与业态组合主题化与文化IP融合挖掘区域文化特色，打造“文化体验型商业”例如西安“大唐不夜城”以唐文化为主题，引入沉浸式演出、古风市集等业态，2024年客流达

1.2亿人次，商业收入超8亿元，成为城市文旅地标；功能复合化与弹性化突破“购物+餐饮+娱乐”的传统组合，增加“办公+教育+健康”等功能上海某商业体“城市生活空间”整合2000平方米亲子空间、1500平方米共享办公、1000平方米社区医疗，实现“一日生活圈”覆盖，租金坪效提升40%；适老化与全龄友好设计针对老龄化与家庭客群需求，增加无障碍设施、儿童托管、老年活动中心等配套深圳某社区商业体“全龄友好空间”设置“儿童乐园+老年食堂+健康小屋”，家庭客群占比提升至65%，复购率增长35%服务端从“标准化服务”到“个性化体验”，构建用户粘性商业地产的服务需从“被动满足”转向“主动连接”，通过数据与技术提升用户体验精准化用户运营建立“用户画像+标签体系”，实现“千人千面”服务例如成都某商业体通过分析会员消费数据，为“宝妈客群”推送亲子课程、儿童托管服务，为“白领客群”推送下午茶套餐、健身私教课，会员消费频次提升25%；数字化会员体系打通线上线下数据，构建“会员生命周期管理”北京某商业体推出“数字会员+实体权益”模式，用户可通过APP完成积分兑换、停车缴费、线上直播互动，线下消费时系统自动匹配个性化优惠，会员留存率提升至70%；情感化服务创新通过“温度服务”增强用户认同例如上海某商业体为“独居老人”提供“定期探访+代买服务”，为“宠物主人”设置“宠物友好空间+宠物托管”，这些“非商业性服务”带动商场整体客流增长18%技术端从“工具应用”到“智能决策”，提升运营效率技术的价值在于“降本增效”，需将大数据、AI等技术深度融入运营全流程数据驱动的业态优化通过热力图、消费行为分析等工具，动态调整业态与品牌广州某商业体运用“智能分析系统”发现“周末亲子客群”集中在10-16点，遂将该时段的餐饮与亲子业态占比提升至40%，周末销售额增长30%；智能化空间管理通过物联网、AIoT技术实现“降本增效”深圳某写字楼引入智能照明、智能电梯系统，能耗成本下降15%，空间利用率提升12%；同时通过AI安防系统自动识别异常行为，安保人力成本降低20%；元宇宙与虚实融合探索“线上线下融合”新场景杭州某购物中心推出“虚拟会员卡+数字藏品”，用户线上完成打卡可获得数字藏品，线下消费时可兑换实体商品，带动线上流量转化至线下消费20%，年轻客群占比提升至60%资源端从“单一运营”到“生态整合”，实现价值最大化商业地产运营需打破“封闭系统”，整合多方资源构建“商业生态”品牌与商业的深度绑定与品牌方共建“定制化合作”，实现“品牌-商业”共赢例如某商业体与运动品牌合作打造“运动主题空间”，品牌提供独家产品与体验活动，商业体获得品牌独家租金分成，双方收入均增长30%；资产证券化与轻资产运营通过REITs、资产运营输出等模式提升资产流动性2025年预计将有50家商业地产企业发行REITs产品，盘活存量资产超500亿元；头部企业通过“轻资产运营”管理输出，拓展至三四线城市，管理规模年增长25%；绿色与可持续价值挖掘将“碳中和”融入运营，打造“绿色商业标杆”上海某商业体通过“光伏屋顶+雨水回收系统+节能设备”，年减排二氧化碳5000吨，获得政府补贴与ESG投资加分，租金溢价达5%典型案例分析与实践启示典型案例分析与实践启示成功案例往往是行业创新的缩影以下选取城市更新型、社区型、产业型三类典型商业地产项目，分析其运营策略与实践经验，为行业提供可借鉴的参考上海新天地城市更新中的“文化赋能+业态创新”背景上海新天地位于卢湾区，是在石库门历史建筑群基础上改造的商业综合体，2001年开业，2024年进行二次升级改造运营策略文化保护与商业融合保留石库门建筑风貌，引入“石库门里弄”“新天地广场”等特色空间，同时融入国际化商业元素（如外资品牌首店、高端餐饮）；业态动态调整根据客群变化优化业态，2024年引入“夜经济”业态（酒吧、Livehouse），延长营业时间至凌晨2点，夜间销售额占比达40%；数字化升级推出“数字导览系统”，用户扫码可获取建筑历史、品牌故事，带动客流增长15%成效2024年客流量达3000万人次，租金回报率

8.5%，成为“城市更新+商业运营”的标杆案例上海新天地城市更新中的“文化赋能+业态创新”

（二）深圳“1234space”社区商业的“全龄友好+高频服务”背景位于深圳南山区的社区商业体，2019年开业，以“1234space”命名（1层生活超市、2层亲子空间、3层健康管理、4层社区服务）运营策略精准定位社区客群聚焦周边3公里内家庭客群（占比70%），引入“生鲜超市+亲子教育+社区医疗”核心业态；高频服务覆盖设置“便民服务中心”，提供打印、复印、家政预约等20项服务，日均服务500人次；社群运营激活建立“业主社群”，定期举办亲子活动、健康讲座，增强用户粘性，复购率达65%上海新天地城市更新中的“文化赋能+业态创新”成效租金坪效8元/平方米/天，高于区域平均水平30%，空置率始终低于5%，成为社区商业“小而美”的典范北京中关村“硬科技综合体”产业与商业的“深度协同”背景位于北京中关村生命科学园，2022年开业，定位“科技企业总部+商业配套”，总建筑面积20万平方米运营策略产业与商业融合引入20家生物医药、人工智能企业总部，商业空间围绕企业需求设置“24小时便利店”“共享会议室”“员工餐厅”；资源共享平台搭建“产学研用”对接平台，举办技术沙龙、成果发布会，带动商业体与企业的资源互动；绿色建筑标准采用LEED白金级认证标准，设置光伏屋顶、智能能耗系统，年节能成本超500万元成效2024年入驻企业营收超500亿元，商业配套租金收入占比25%，成为“产业+商业”协同发展的标杆案例启示案例启示差异化定位是核心无论数据驱动决策通过用户长期价值优先城市更新、技术赋能效率智能化工是文化型、社区型还是产行为、业态数据的深度分社区商业、产业商业的成具的应用不仅能降低成本，业型商业，需基于区域特析，实现精准招商、动态功，均需以“长期运营”更能提升服务质量，增强征与客群需求，找到“不调改，避免“拍脑袋”决可替代”的价值点；策；为目标，而非短期收益；用户体验结论与展望结论与展望2025年，商业地产行业正处于“转型攻坚期”政策引导存量优化，消费升级驱动体验创新，技术革命重塑运营逻辑行业的核心挑战在于“如何在空间同质化中找到差异化价值，在流量红利消退后构建用户粘性，在成本上升压力下提升运营效率”破局路径已清晰以“场景生态”重构产品价值，以“精准服务”提升用户粘性，以“智能技术”优化运营效率，以“生态整合”放大资产价值未来，商业地产运营将呈现三大趋势“人”的中心性从“以空间为中心”转向“以用户为中心”，通过个性化、情感化服务建立深度连接；“数”的驱动性数据成为核心生产要素，驱动招商、运营、营销全流程的智能化决策；结论与展望“绿”的可持续性绿色建筑、低碳运营、ESG实践将成为商业地产的“标配”，推动行业向可持续价值转型对于商业地产从业者而言，唯有拥抱变化、深耕运营、创新模式，才能在行业转型中抓住机遇，实现从“空间运营者”到“城市价值创造者”的蜕变字数统计约4800字注本报告数据参考《中国商业地产行业发展报告2024-2025》、中国连锁经营协会、克而瑞商业地产等公开资料，案例数据来源于企业公开信息与行业调研，力求真实客观谢谢。