自学房地产法易错试题及答案纠错

自学房地产法易错试题及答案纠错

一、单选题

1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用权出让最高年限不包括（）（1分）A.居住用地B.工业用地C.教育用地D.商业用地【答案】C【解析】教育用地属于土地使用权出让最高年限中的特殊用地类别，有特定年限规定，并非不包括

2.下列关于房地产抵押的说法，正确的是（）（2分）A.在建工程抵押期限最长不超过5年B.房屋抵押权实现后，抵押财产所有权发生转移C.同一抵押物不得设定多个抵押权D.抵押权人必须事先书面通知抵押人【答案】B【解析】房屋抵押权实现后，抵押财产所有权转移给抵押权人；在建工程抵押期限根据项目建设期限确定；同一抵押物可设定多个抵押权；抵押权实现无需事先通知抵押人

3.房屋租赁合同中，租赁期限最长不得超过（）（1分）A.5年B.10年C.15年D.20年【答案】D【解析】根据《民法典》规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效

4.土地使用权出让方式不包括（）（2分）A.招标B.拍卖C.挂牌D.协议出让【答案】无【解析】根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让，此项为干扰项

5.商品房预售许可证的办理主体是（）（1分）A.购房人B.开发商C.房地产中介D.政府主管部门【答案】B【解析】商品房预售许可证由开发商申请办理，需满足特定条件

6.房地产经纪机构从事经纪活动时，必须具备（）（2分）A.企业法人资格B.个人执业资格C.专业培训证书D.政府批准证书【答案】A【解析】房地产经纪机构必须依法设立为企业法人，具备法人资格

7.房屋租赁合同中，关于押金的表述，正确的是（）（1分）A.押金不得超过月租金的两倍B.押金必须以现金形式支付C.押金必须在合同签订时支付D.押金可用于抵扣租金或违约金【答案】D【解析】押金可用于抵扣租金或违约金，但不得随意没收

8.土地使用权出让金主要用于（）（2分）A.土地开发B.市政建设C.公共服务设施建设D.以上都是【答案】D【解析】土地使用权出让金专项用于土地开发、市政建设和公共服务设施建设

9.房地产抵押权的设立，必须办理（）（1分）A.公证B.登记C.备案D.备案或公证【答案】B【解析】房地产抵押权必须办理抵押登记

10.根据《民法典》，租赁物危及承租人安全，承租人可以（）（2分）A.要求减少租金B.解除合同C.要求赔偿损失D.以上都是【答案】D【解析】租赁物危及承租人安全时，承租人有权要求减少租金、解除合同并要求赔偿损失

二、多选题（每题4分，共20分）

1.以下哪些行为属于违法建设？（）A.擅自改变房屋结构B.占用规划红线外土地建房C.未取得建设工程规划许可证施工D.超过批准期限未竣工E.在原有建筑上增加建筑面积【答案】A、B、C、D【解析】违法建设行为包括擅自改变房屋结构、占用规划红线外土地建房、未取得建设工程规划许可证施工和超过批准期限未竣工

2.房地产经纪活动中，委托人与房地产经纪机构之间可能存在的法律关系包括（）A.买卖合同关系B.租赁合同关系C.代理关系D.侵权关系E.服务合同关系【答案】C、E【解析】委托人与房地产经纪机构之间主要存在代理关系和服务合同关系

3.土地使用权出让合同的主要内容应包括（）A.出让金数额B.支付方式C.土地用途D.使用年限E.开发建设要求【答案】A、B、C、D、E【解析】土地使用权出让合同应包括出让金数额、支付方式、土地用途、使用年限和开发建设要求等内容

4.房屋租赁合同中，关于押金的约定，可能有效的包括（）A.押金不超过两个月租金B.押金必须一次性支付C.押金可抵扣部分租金D.押金必须在合同期满后退还E.押金可因承租人违约而没收【答案】A、C、D【解析】押金约定可能有效包括不超过两个月租金、可抵扣部分租金和合同期满后退还，但不得因承租人违约而随意没收

5.房地产抵押权的实现，需要满足的条件包括（）A.抵押权有效设立B.债务履行期届满C.债务人未履行债务D.抵押物价值足够E.抵押权人书面通知债务人【答案】A、B、C【解析】房地产抵押权的实现需要满足抵押权有效设立、债务履行期届满且债务人未履行债务

三、填空题

1.房地产经纪机构提供中介服务时，应当遵循______、______和______原则【答案】合法、诚信、公平（4分）

2.土地使用权出让的最高年限，居住用地为______年，工业用地为______年【答案】七十年；五十年（4分）

3.房屋租赁合同中，租赁期限不得超过______年，超过部分无效【答案】二十年（2分）

4.房地产抵押权的设立，必须办理______登记【答案】不动产（2分）

5.商品房预售许可证的办理，开发商需满足______条件【答案】已交付全部土地使用权出让金（4分）

四、判断题

1.房地产抵押权实现后，抵押财产所有权立即转移给抵押权人（）（2分）【答案】（×）【解析】抵押权实现后，抵押财产所有权转移给抵押权人，但需完成法律程序

2.土地使用权出让可以通过招标方式实现（）（2分）【答案】（√）【解析】根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让可以通过招标方式实现

3.房屋租赁合同中，关于押金的约定可以约定因承租人违约而没收全部押金（）（2分）【答案】（×）【解析】押金约定不得因承租人违约而随意没收，需符合法律规定

4.房地产经纪机构从事经纪活动时，可以收取任何形式的费用（）（2分）【答案】（×）【解析】房地产经纪机构收取费用需符合法律规定，不得收取非法费用

5.土地使用权出让金专项用于土地开发，不得挪作他用（）（2分）【答案】（√）【解析】土地使用权出让金专项用于土地开发，不得挪作他用

五、简答题（每题4分，共12分）

1.简述房地产抵押权的设立条件【答案】房地产抵押权的设立条件包括抵押物符合法定条件、抵押权人具有完全民事行为能力、抵押合同合法有效、办理抵押登记等

2.简述商品房预售的条件【答案】商品房预售的条件包括已交付全部土地使用权出让金、持有建设工程规划许可证、已确定施工进度和竣工交付日期、已办理预售许可证等

3.简述房地产经纪机构应具备的资质条件【答案】房地产经纪机构应具备的资质条件包括企业法人资格、具有专业资质的房地产经纪人员、固定的经营场所、必要的办公设备等

六、分析题（每题12分，共24分）

1.分析房地产抵押合同中常见的法律风险及防范措施【答案】房地产抵押合同中常见的法律风险包括抵押物权属不清、抵押权设立不合法、合同条款不明确等防范措施包括确保抵押物权属清晰、合法设立抵押权、合同条款明确具体、办理抵押登记等

2.分析房屋租赁合同中押金条款的常见争议及解决方法【答案】房屋租赁合同中押金条款的常见争议包括押金数额、退还时间、扣除条件等解决方法包括明确约定押金数额、退还时间和扣除条件、协商解决争议、依法维权等

七、综合应用题（每题25分，共50分）

1.某开发商拟开发一商品房项目，需办理土地使用权出让，请分析其应准备的材料及办理流程【答案】开发商办理土地使用权出让应准备的材料包括企业法人营业执照、项目可行性研究报告、土地使用权出让金、建设工程规划许可证等办理流程包括向政府主管部门提出申请、提交相关材料、政府审核、签订土地使用权出让合同、支付出让金、办理土地使用权登记等

2.某房屋租赁合同中，约定押金为两个月租金，合同期满后承租人要求退还押金，但出租人提出因承租人违约需扣除部分押金，请分析双方争议的法律依据及解决方法【答案】双方争议的法律依据包括押金数额是否合理、扣除条件是否合法解决方法包括根据合同约定及法律规定判断押金数额合理性、审查扣除条件是否合法、协商解决争议、依法维权等。