房产税培训课件名称

房产税培训课件第一章房产税概述:房产税的定义与性质房产税在我国税制中的地位房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收作为地方税种,房产税是完善地方税体系的一种财产税它属于财产税类,是地方的关键环节,是推进财税体制改革的重要税收的重要组成部分内容房产税具有调节收入分配、增加地方财政收入、促进房地产市场健康发展的重要作用房产税的历史沿革与政策背景1年试点启动2011上海、重庆两市率先开展房产税改革试点,探索对个人住房征收房产税的可行性与实施路径2政策目标确立建立健全地方税体系,调节收入分配,抑制投机性购房行为,促进房地产市场平稳健康发展3全国推广进程积极稳妥推进房地产税立法工作,为全国范围内实施房产税改革奠定法律基础和实践经验4市场健康发展房产税的法律依据基本法律框架行政法规地方性规定《中华人民共和国税收征收管理法》为房产《中华人民共和国房产税暂行条例》明确规各省、自治区、直辖市根据国务院授权,结合税征收管理提供根本法律依据,规范税收征纳定房产税的纳税人、征税对象、税率、计税本地实际情况制定具体实施细则和配套政策行为依据等核心要素文件房产税的征收必须严格遵循税收法定原则,确保征税行为的合法性与规范性,保护纳税人的合法权益第二章房产税的征税对象与范围:征税对象房产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋这些区域的房产因其商业价值和经济功能,纳入征税范围•城市中心商业区的写字楼、商铺•县城及建制镇的住宅与经营用房•工矿区的办公楼、宿舍等建筑•独立于房屋的建筑物如车库、仓库不征税范围农村房产及房屋附属建筑物不属于征税范围附属建筑物包括围墙、烟囱、水塔、变电塔等独立构筑物经营性房屋自用房屋用于生产经营、出租、商业活动的房产,按规定税率全额征收房产税个人非营业用的住宅,部分地区享受免征或减征优惠政策房产税纳税人产权所有人经营管理单位房屋产权的法定所有人是房产税的主要纳税义产权属于全民所有的房产,由经营管理单位作务人,包括个人、企业、事业单位等为纳税人缴纳房产税特殊情形承租人房产出租的,由产权所有人缴纳;产权出典的,由产权所有人、承典人不在房产所在地的,或产承典人缴纳;融资租赁房产由承租人自融资租权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人赁合同约定开始日次月起缴纳或使用人纳税第三章房产税计税依据与计算方法:计税余值法计税租金法适用于自用房产以房产原值一次性扣除10%-30%后的余值作为计税依据,适用于出租房产以房产租金收入为计税依据,税率为12%税率为

1.2%个人出租住房适用优惠税率4%,鼓励住房租赁市场发展扣除比例由省级政府确定,考虑房屋损耗和维修等因素重要提示:选择计税方法取决于房产的实际用途自用房产采用计税余值法,出租房产采用计税租金法准确判断房产用途是正确计税的前提房产税计算公式详解从价计征公式从租计征公式企业应纳税额=房产原值×1-扣除比例应纳税额=租金收入×12%×

1.2%示例:某公司出租商铺年租金60万元,示例:某企业房产原值500万元,扣除比年应纳房产税=60万×12%=

7.2万例30%,年应纳房产税=500万×1-元30%×

1.2%=

4.2万元从租计征公式个人住房应纳税额=租金收入×4%示例:个人出租住房年租金12万元,年应纳房产税=12万×4%=

0.48万元房产原值的确定固定资产账面原值附属设施计入原值房产原值应按照会计制度规定,在固定资产账簿中记载的房屋原价包括房屋的购置价款或建造成本供暖系统:中央空调、暖气设备供水排水:给排水管道系统原值应包含与房屋不可分割的附属设施价值,确保计税基础的完整性和准确性电气设施:照明、动力供电系统地下建筑物原值规则电梯设备:客梯、货梯及相关设施地下建筑物按照地上房屋建筑的有关规定核算房产原值,计入应税房产范围包括地下商场、停车场、仓储设施消防系统:消防栓、喷淋、报警系统等智能化系统:楼宇自控、安防监控第四章房产税税率与优惠政策:

1.2%12%4%从价计征税率从租计征税率个人出租优惠税率按房产余值计税的标准税按租金收入计税的标准税个人出租住房享受的减按率,适用于企业、单位自用率,适用于企业出租房产税率,减轻个人税收负担房产免征范围减免政策•国家机关、人民团体、军队自用房产•纳税人纳税确有困难的,可申请定期减免•由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产•因风、火、水、地震等严重自然灾害•宗教寺庙、公园、名胜古迹自用房产遭受重大损失的,可申请减免•老年人、残疾人等特殊群体优惠政策•个人所有非营业用的房产•保障性住房、公租房税收优惠•经财政部批准免税的其他房产房产税优惠案例解析国家机关办公用房免税个人非营业用房免征个人出租住房减按4%某市政府办公大楼属于国家机关自用房产,用于张先生拥有一套自住住房,该房产属于个人非营李女士将自有住房出租,年租金收入10万元按行政办公和公共管理,根据规定全额免征房产业用房,根据现行政策免征房产税个人出租住房优惠税率4%计算,年应纳房产税税4000元若张先生将该房产用于出租或经营,则需按规定免税范围仅限于自用部分,如有对外出租或经营缴纳房产税相比企业12%税率,个人出租住房税负大幅降低,部分,应依法缴纳房产税鼓励住房租赁市场发展第五章房产税申报与缴纳流程:010203纳税义务发生时间申报周期确定填写申报表将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴房产税按年征收、分期缴纳具体纳税期限由纳税人应准确填写《房产税纳税申报表》,申报内纳;自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起省、自治区、直辖市人民政府确定,通常分为按容包括房产坐落位置、用途、面积、原值或租金缴纳;委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续月、按季、按半年或按年申报收入、适用税率等信息之次月起缴纳0405提交申报资料缴纳税款向房产所在地主管税务机关报送申报表,并附房产产权证明、租赁合同、财通过银行转账、电子税务局、办税服务厅等渠道缴纳税款,取得完税凭证务报表等相关证明材料房产税申报注意事项准确申报房产信息及时变更申报信息房产位置:详细填写房产所在省市区、街道、房产发生买卖、赠与、继承等产权转移时,应门牌号码,确保地址信息准确完整在产权变更之日起30日内向税务机关申报变更房产用途:明确区分自用、出租、闲置等不同用途,不同用途适用不同计税方法房产用途改变如自用改为出租、租金标准调整、房产扩建改建等情况,应及时办理申报变房产面积:按照房产证或实测面积准确填报建更手续筑面积和使用面积房产价值:自用房产应申报原值及扣除比例;出租房产应申报租金收入准备完整证明材料•房产权属证明:房产证、不动产权证书•租赁合同:房屋租赁合同及租金收款凭证•财务凭证:房产原值入账凭证、发票•特殊情况证明:减免税申请、损失鉴定报告等房产税逾期缴纳及处罚滞纳金计算标准纳税人未按规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金滞纳金总额不得超过应纳税额的5%上限建议纳税人按时申报缴纳,避免额外经济损失强制执行措施经税务机关责令限期缴纳,逾期仍未缴纳的,税务机关可以采取下列强制执行措施:

1.书面通知纳税人开户银行冻结相当于应纳税款的存款

2.查封、扣押纳税人价值相当于应纳税款的商品、货物或其他财产

3.依法拍卖或变卖查封、扣押的财产,以拍卖或变卖所得抵缴税款第六章房产税实务操作案例:案例一某企业房产税计算实例:基本情况:ABC科技公司拥有一栋办公楼,房产原值2000万元,所在省份规定扣除比例为30%,该办公楼全部用于企业自用办公计算过程:计税依据=2000万×1-30%=1400万元年应纳房产税=1400万×

1.2%=

16.8万元如按季申报缴纳,每季度应纳税额=

16.8万÷4=

4.2万元案例二个人出租住房税额计算:基本情况:王先生将个人所有的一套住房出租,年租金收入15万元计算过程:年应纳房产税=15万×4%=

0.6万元6000元如按月申报缴纳,每月应纳税额=6000元÷12=500元案例三房产变更后的税务处理:案例分析房地产开发企业房产税处理:开发建设期待售期间出售后商品房在建造期间,尚未完工验收,不征收房产税商品房建成后至出售前,房地产开发企业将开发商品房出售后,产权转移至购买方,由购买方依法承土地使用权已取得但未开工建设的,不征收房产产品用于出租、出借、职工福利、奖励、对外担房产税纳税义务房地产开发企业不再承担该部税投资等,应按规定缴纳房产税分房产的纳税义务空置待售的商品房不征收房产税,但企业应保留相关证明材料备查自用房产税务处理出租房产税务处理房地产开发企业将开发产品转为自用如自用办公、经营,应从房产使用当月起按照房房地产开发企业将开发产品用于出租,应从租赁合同约定的起租日期次月起,按照租金产原值缴纳房产税收入的12%缴纳房产税自用房产原值应按实际开发成本确定,并按规定扣除比例后计算应纳税额免租期内暂不征收房产税,但应从实际收取租金之月起缴纳第七章房产税与相关税种关系:契税房产税对房屋产权转移征收,在产权转移时一次性缴纳,属于行为税对房屋保有环节征收,按房产余值或租金收入计税,属于财产保有税土地增值税对转让国有土地使用权及地上建筑物取得的增值额征收,属于收益税城市维护建设税城镇土地使用税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税为计税依据,用于城市维护建设对使用城镇土地的单位和个人征收,按土地面积计税,与房产税并行这些税种从不同环节、不同角度对房地产进行税收调节,共同构成我国完整的房地产税收体系纳税人应准确理解各税种的征税环节、计税依据和适用范围,避免重复征税或漏税契税计算与优惠政策契税基本概念契税是对房屋、土地等不动产产权转移时,向产权承受人征收的一种财产税契税的纳税人是在中国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人计税依据与税率计税依据:契税的计税依据为不动产的成交价格,包括土地使用权出让、转让价格,房屋买卖价格等税率范围:契税税率为3%-5%,具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在此范围内确定首套房优惠改善型住房免征情形个人购买家庭唯一住房,面积90平方米及以下的,减按个人购买家庭第二套改善性住房,面积90平方米及以下国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地1%税率征收;面积90平方米以上的,减按

1.5%税率征的,减按1%征收;面积90平方米以上的,减按2%征收房屋用于办公等,免征契税;城镇职工按规定首次购买公收有住房,免征契税案例:李先生购买首套住房,成交价格200万元,房屋面积120平方米应纳契税=200万×

1.5%=3万元土地增值税与城镇土地使用税概述土地增值税征税范围:对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收计税方法:采用四级超率累进税率,按增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率30%-60%增值额计算:增值额=转让收入-扣除项目金额包括取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、税金、加计扣除等优惠政策:个人销售住房暂免征收土地增值税;建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税城镇土地使用税征税范围:对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收计税方法:以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,按年计算、分期缴纳税额标准:实行分级幅度税额,大城市每平方米

1.5-30元,中等城市

1.2-24元,小城市

0.9-18元,县城、建制镇、工矿区

0.6-12元免税范围:国家机关、人民团体、军队自用土地;由国家财政部门拨付事业经费单位自用土地;宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地等与房产税的关系:城镇土地使用税与房产税通常同时征收房产税针对房屋建筑物,城镇土地使用税针对土地两者共同构成对不动产保有环节的税收调节第八章房产税最新政策动态:年房产税政策调整趋势2024-2025立法进程加快房地产税立法工作稳步推进,相关部门正在深入研究论证,广泛征求意见,为全国范围内实施房地产税改革做好制度准备试点经验总结上海、重庆试点城市经验得到系统总结,为全国推广提供实践参考试点中暴露的问题和挑战将在新政策中得到优化完善税基税率调整未来可能对计税依据、扣除标准、税率水平进行调整优化,更加科学合理地反映房产价值和市场变化征管能力提升加强信息化建设,完善房地产信息系统,实现房产信息全面联网,提高税收征管效率和精准度地方政府税率调整权限房地产税立法进展展望在国家规定的税率范围内,省级人民政府可结合本地实际情况,在法定幅度内确定具体适用税率房地产税法草案正在研究起草中,将明确征税范围、税率、征收管理等核心问题立法过程将充分听取各方意见,确保税制设计科学合理地方政府可根据经济发展水平、房地产市场状况、财政收入需求等因素,适度调整税率水平,实施差异化税收政策预计未来几年内,房地产税法将提交全国人大审议,为全面实施房地产税改革提供法律依据房产税政策对房地产市场的影响抑制投机促进合理消费增加地方财政收入促进市场稳定发展房产税增加了房产持有成本,提高了投机性购房房产税作为地方税种,全部收入归地方政府所有,房产税作为长效调控机制,有助于平抑房价过快的经济门槛,有助于遏制炒房行为,引导居民理性为地方政府提供稳定可持续的财政收入来源上涨,稳定市场预期,防范房地产市场风险购房有助于减少地方政府对土地出让金的依赖,优化通过税收手段调节供需关系,促进房地产市场平通过税收调节,促进住房资源合理配置,推动住房地方财政收入结构,增强地方财政自主性和可持稳健康发展,为实体经济发展创造良好环境回归居住属性,满足人民群众住有所居的需求续性房产税改革是一项复杂的系统工程,需要统筹考虑经济发展、社会稳定、财政收入等多方面因素,稳妥推进、循序渐进,确保改革取得预期效果第九章房产税电子申报与管理:电子税务局操作流程登录系统访问国家税务总局或省级税务局电子税务局网站,使用纳税人识别号、密码或数字证书登录系统选择申报类型进入我要办税模块,选择税费申报及缴纳,在财产行为税申报中选择房产税申报填写申报表系统自动调取已登记的房产信息,纳税人核对确认后填写相关数据,系统自动计算应纳税额提交申报核对申报数据无误后,点击提交,系统生成申报回执,纳税人可下载打印保存缴纳税款选择缴款方式银行划款、第三方支付等,完成税款缴纳,系统自动生成电子完税证明申报系统使用技巧常见问题及解决方案•提前完善纳税人基础信息和房产登记信息,提高申报效率登录失败:检查网络连接,清除浏览器缓存,或联系税务机关重置密码•利用系统的批量导入功能,快速录入多处房产信息房产信息错误:到办税服务厅办理房产信息变更登记•定期保存申报数据,避免因网络问题导致数据丢失计算结果异常:核对录入数据是否准确,检查适用税率和计税方法•充分利用系统的申报辅导功能和在线帮助文档缴款失败:确认银行账户余额充足,检查网络支付环境•申报成功后及时下载保存申报表和完税证明无法提交:检查必填项是否完整,附件是否符合格式要求房产税纳税信用管理级信用A1纳税信用综合评价90分以上级信用B2纳税信用综合评价70-90分级信用C3纳税信用综合评价40-70分级信用D4存在严重失信行为,信用评价40分以下纳税信用等级评定逾期缴纳的信用影响税务机关每年对纳税人进行一次纳税信用评价,根据评价结果将纳税人分为A、B、C、D四个等级•逾期申报扣减信用评分•欠税记录纳入信用档案评价指标:包括税务登记、纳税申报、税款缴纳、账簿凭证管理、税务检查配合等多个维度•影响贷款审批和利率优惠评价结果应用:A级纳税人可享受税收优惠、简化办税程序等激励措施;D级纳税人将受到重点监管和联合惩戒•限制政府采购和招投标资格•影响企业评优评先•高管任职和出境受限第十章房产税培训总结与答疑:重点知识回顾1征税对象与纳税人房产税对城市、县城、建制镇、工矿区的房屋征收,纳税人为产权所有人或经营管理单位2计税方法与税率自用房产按余值计税

1.2%,出租房产按租金计税12%或4%3优惠政策国家机关自用房产、个人非营业用房免征,个人出租住房减按4%征收4申报缴纳按年征收、分期缴纳,可通过电子税务局便捷办理,逾期缴纳将产生滞纳金并影响纳税信用5相关税种了解契税、土地增值税、城镇土地使用税等相关税种,综合把握房地产税收体系常见问题汇总问个人住房是否需要缴纳房产税问房产税和物业费有什么区别::答:目前除上海、重庆试点城市外,个人所有的非营业用住房暂免征答:房产税是国家征收的税款,用于地方财政收入;物业费是支付给物收房产税但如果个人将住房用于出租或经营,则需要按规定缴纳房业公司的服务费用两者性质完全不同,不能相互替代产税问房产原值如何确定问房产税可以减免吗::答:房产原值按照会计制度规定在固定资产账簿中记载的房屋原价答:符合法定免税条件的可以免征,如国家机关自用房产、个人非营确定,包括购置价款或建造成本,以及不可分割的附属设施价值业用房等纳税确有困难或遭受重大自然灾害损失的,可申请减免问房产部分出租部分自用如何计税问逾期申报会有什么后果::答:应分别计算自用部分按房产余值的

1.2%计税,出租部分按租金收入答:逾期申报将被处以罚款,逾期缴纳需加收滞纳金每日万分之五,并影响的12%个人4%计税需合理划分各部分面积比例纳税信用等级,可能导致贷款受限、招投标受限等不良后果房产税征收范围示意图城市商业写字楼城市住宅小区城市房产（征税）农村房产（不征税）城市办公楼农村宅基地住房城市房产征税农村房产不征税•商业写字楼与办公楼•农村宅基地住房•住宅小区与公寓•农业生产用房•商铺与购物中心•村集体用房•工业厂房与仓库•农村附属建筑房产税计算流程图计税方法选择申报与缴纳房产分类税额计算房产税优惠政策一览表优惠类型适用对象优惠内容申请条件免征国家机关自用办公用房全额免征提供机关单位证明免征事业单位国家拨付经费的自用房产免征提供财政拨款证明免征个人住房非营业用住房免征试点城市除外提供产权证明和用途证明免征宗教场所寺庙、教堂自用房产免征提供宗教部门证明减征个人出租住房减按4%税率征收提供租赁合同减免困难纳税人定期减免税申请困难减免并经批准减免灾害受损房产根据损失程度减免提供损失鉴定报告互动环节房产税计算实操练习:练习题一企业自用房产:某制造企业拥有一栋厂房,房产原值800万元,所在地扣除比例为30%,全部用于生产经营请计算该企业年应纳房产税额计算过程:计税余值=800万×1-30%=560万元年应纳房产税=560万×

1.2%=

6.72万元练习题二部分出租房产:某公司拥有一栋办公楼,原值1500万元,扣除比例30%其中60%自用办公,40%对外出租,年租金收入200万元请计算年应纳房产税总额计算过程:自用部分应纳税额=1500万×60%×1-30%×

1.2%=

7.56万元出租部分应纳税额=200万×12%=24万元年应纳房产税总额=

7.56万+24万=

31.56万元练习题三个人出租住房:王女士将自有住房出租,月租金8000元,年租金收入

9.6万元请计算年应纳房产税额计算过程:年应纳房产税=

9.6万×4%=

0.384万元3840元关键要点:正确区分自用与出租、企业与个人,选择正确的计税方法和税率是准确计算房产税的关键未来展望房地产税立法与改革趋势:1全国房地产税立法进程房地产税法草案正在深入研究论证阶段,将明确征税范围、税基、税率、征收管理等核心制度立法进程坚持积极稳妥、循序渐进的原则,充分考虑各方面因素预计未来几年内将提交全国人大常委会审议,为全面实施房地产税改革提供坚实法律基础2可能的政策调整方向扩大征税范围:逐步将个人住房纳入征税范围,建立全面的房地产税制度优化税率结构:建立更加科学合理的累进税率或差别化税率,体现税收公平原则完善优惠政策:设置合理的免征面积或免征额度,保障基本居住需求强化征管能力:建立全国统一的不动产登记信息平台,实现信息共享和联网查询3对纳税人的影响预测持有成本增加:多套房产持有者税负将明显上升,促使其优化房产配置市场更加理性:投机性购房减少,住房回归居住属性,市场供需关系更加平衡区域差异化:不同城市根据本地情况实施差异化政策,一线城市税负可能较高税收负担转移:部分持有成本可能通过租金转嫁给承租人,影响租赁市场房地产税改革势在必行房地产税改革是完善现代税收制度、促进社会公平、推动房地产市场健康发展的重要举措我们应积极了解政策动向,做好充分准备,依法合规履行纳税义务。