房地产专业定价培训课件

房地产专业定价培训课件第一章房地产估价概述房地产估价的定义与意义专业估价与非专业估价的区别房地产估价是专业估价师运用科学方法，对特定房地产在特定时点的价值专业估价由具备资质的估价师执行，进行分析、测算和判断的过程它为遵循规范的程序和方法，具有法律效市场交易、金融决策、政府管理提供力非专业估价则缺乏系统性和权威专业的价值参考依据性，不能作为正式交易或法律依据估价的法律责任与职业道德房地产估价的特点理解估价的本质特征是掌握专业估价方法的前提估价既是一门科学，也是一门艺术，需要专业知识与实践经验的完美结合价值与价格的区别估价是模拟市场定价估价提供价值意见价值是房地产本身所蕴含的效用和市场认估价师通过收集市场数据、分析交易案可度的综合体现，是理论上的客观存在例、运用专业方法，模拟市场参与者的决价格则是实际交易中买卖双方达成的具体策过程来确定价值这是一种基于市场规金额，受谈判、时机等因素影响估价目律的专业判断，而非替代市场本身的价格标是揭示价值而非预测价格形成机制房地产估价的应用场景房地产估价在现代经济活动中扮演着重要角色，广泛应用于金融、政府管理、企业经营等多个领域金融与交易领域管理与决策领域抵押贷款估价为银行发放房地产抵押贷款提供价值依据，控制信贷风征收补偿为政府征收房地产提供补偿标准，平衡公共利益与私人权利险司法拍卖确定法院拍卖房产的起拍价格，保障各方合法权益资产评估企业改制、上市、并购中的资产价值确定交易定价为买卖双方提供合理的价格参考，促进交易公平进行投资决策为房地产投资提供价值分析和风险评估估价师的市场角色第二章房地产估价的基本原则独立、公正、客观原则估价假设与价值时点估价师必须保持独立性，不受委托方估价必须明确价值时点，即估价结论或利益相关方的不当影响以客观事对应的特定日期同时需要设定必要实为依据，公正地进行分析判断，确的估价假设，如产权清晰、市场正常保估价结论的可靠性和公信力等前提条件，确保估价结论的适用范围明确估价程序与方法选择估价程序详解科学规范的估价程序是保证估价质量的关键每个环节都需要严格执行，确保估价工作的系统性和完整性估价委托与合同签订明确估价目的、对象、价值时点等基本事项，签订正式委托合同，约定双方权利义务及收费标准实地勘察与资料收集对估价对象进行实地查看，记录房屋状况、周边环境等信息收集产权资料、市场数据、政策文件等相关资料估价方法应用与数据分析选择适当的估价方法，进行详细的数据分析和价值测算运用多种方法相互验证，确保结论的合理性估价报告撰写与审核编制规范的估价报告，详细说明估价依据、过程和结论经过内部审核后提交给委托方，必要时进行现场答疑第三章房地产估价方法总览房地产估价有三大基本方法，每种方法都有其特定的适用条件和应用场景掌握这些方法是成为专业估价师的核心能力成本法市场比较法通过测算房地产的重置成本，扣除各项折旧后选取近期成交的类似房地产案例，通过比较调确定价值适用于新建房产或特殊用途房产的整确定估价对象价值最直观、最常用的估价估价方法收益法其他辅助方法根据房地产未来预期收益，采用适当的还原利包括假设开发法、基准地价修正法等特殊方率折现计算价值主要用于经营性房地产的估法，用于特定类型房地产或特殊估价目的价成本法详解成本法基于价值等于重置成本减去折旧的原理，通过测算在当前条件下重新建造相同房地产所需的成本，扣除各种折旧后确定价值成本构成要素折旧类型土地取得成本土地出让金、拆迁补偿费、前期工物理折旧因使用磨损和自然程费等老化造成的价值损失建筑安装成本建筑工程费、安装工程费、设备购功能折旧由于设计落后、功置费能缺陷导致的贬值专业费用勘察设计费、监理费、评估费等经济折旧外部环境变化引起的价值减损管理费用建设单位管理费、销售费用投资利息开发建设期间的资金成本开发利润开发商应得的合理利润成本法适用于新建房产、特殊用途房产或缺乏交易案例的房产估价，但对于旧房或市场活跃的普通住宅，需要结合其他方法验证成本法案例分析某住宅小区项目，建筑面积平方米，建成年现需对其进行估价80003010203测算重置成本计算折旧确定估价结果土地成本元㎡；建安成本元建筑物设计使用年限年，已使用年物理折房地产价值重置成本综合折旧1200/2800/503=×1-㎡；专业费用、管理费用、利息及利润合计旧率；功能折旧率；无经济折率元㎡总价值=3/50=6%=2%=4800×1-8%=4416/元㎡重置成本总计元㎡旧综合折旧率万元800/4800/=8%=4416×8000=

3532.8关键提示折旧的准确计算对估价结果影响重大需要根据实际勘察情况合理判断各类折旧的程度，避免机械套用折旧公式市场比较法详解市场比较法是房地产估价中最直接、最常用的方法它通过将估价对象与近期成交的类似房地产进行比较，经过适当调整后确定估价对象的价值选取可比案例选择与估价对象相似的近期成交案例，通常需要3个以上可比案例案例应具有可比性，包括区位、用途、建筑结构等方面相似建立比较基础统一价格单位、付款方式、计价币种等，使可比案例与估价对象具有可比性确定统一的比较基础是准确调整的前提进行交易情况修正对非正常交易因素进行修正，如急售、关联交易等确保可比案例反映的是正常市场价格水平进行市场状况调整将可比案例成交时的价格调整到估价时点的价格水平，反映市场价格的时间性变化进行房地产状况调整对区位、权益、实物状况等因素进行调整，包括地段、楼层、朝向、装修等多个方面的差异修正确定估价结果综合各可比案例调整后的价格，运用简单算术平均、加权平均等方法确定最终估价结果市场比较法实操案例以某市中心区二手住宅估价为例，展示市场比较法的具体应用过程估价对象基本情况位置A区核心地段；楼层10/20层；面积100㎡；朝向南；装修精装；成交时间2024年1月收益法详解收益法基于房地产价值等于其未来收益的现值原理，通过预测房地产未来的净收益，采用适当的资本化率或折现率将其转换为现值这是评估经营性物业价值的主要方法收益法基本公式资本化率确定方法市场提取法从类似房地产的交易案例中提取资本化率安全利率加风险调整值法资本化率安=其中为房地产价值，为年净收益，V A全利率风险调整值+为资本化率R投资收益率排序插入法根据不同投资净收益测算渠道收益率确定年净收益年租金收入年总费用=-资本化率的选择直接影响估价租金收入市场租金可出租面积•××结果，需要结合市场实际情况出租率谨慎确定总费用管理费、维修费、保险费、•税费等收益法案例分享某甲级写字楼物业，总建筑面积㎡，可出租面积㎡现对其整体价值进行估价2000016000收益测算过程租金收入测算运营费用测算净收益与价值市场租金水平元㎡月管理费租金的年净收益180/·8%=32,832,000-元8,536,320=24,295,680可出租面积㎡维修费租金的160005%资本化率（根据市场数据确定）=6%出租率保险费租金的95%1%物业价值亿元=24,295,680÷6%=

4.05年租金收入税费租金的12%元=180×16000×12×95%=32,832,000年总费用元=32,832,000×26%=8,536,320该写字楼位于核心商务区，租金稳定且有上涨预期未来可能面临的主要风险包括区域商业竞争加剧、租户流失等，需要在实际运营中加强资产管理，维持高出租率和租金水平第四章房地产估价相关法规与标准房地产估价行业受到严格的法律法规约束，估价师必须熟悉并遵守相关规定，确保估价工作的合法性和规范性12《资产评估法》核心内容估价师执业规范与职业道德年实施的《资产评估法》确立了资产评估行业的法律地位，明包括《房地产估价规范》、《房地产估价师执业行为准则》等规范性2016确了评估师的权利义务、执业规范、法律责任等内容房地产估价作文件，要求估价师保持独立、客观、公正，不得出具虚假报告，维护为资产评估的重要组成部分，必须遵守该法规定行业声誉和社会公信力34估价报告格式与内容要求估价行业最新政策动态估价报告应包括封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、关注自然资源部、住建部等主管部门发布的最新政策文件，及时了解估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告等部分格式规行业改革方向、技术标准更新、管理制度变化等信息，确保执业活动范、内容完整是报告有效性的基本要求符合最新要求估价师职业发展与市场前景估价师资格考试行业需求与发展趋势房地产估价师职业资格考试由人力资源随着房地产市场的成熟和金融创新的发社会保障部和住房城乡建设部共同组织展，专业估价服务需求持续增长实施考试科目包括不动产登记与确权需要大量估价•房地产制度法规政策•房地产金融创新拓展估价应用场景•房地产估价原理与方法•城市更新和存量资产管理带来新机遇•房地产估价实务•国际化业务需要高端估价人才•房地产估价案例分析•未来年，估价师缺口预计达万人3-510通过考试并满足工作年限要求后，可申请注册为房地产估价师第五章房地产定价实务操作房地产定价是开发商、投资者、中介机构等市场主体的核心决策之一科学合理的定价既要反映市场规律，又要符合企业经营目标定价与估价的区别与联系估价是对既有房地产价值的判断，定价是对待售房地产价格的设定估价提供价值参考，定价综合考虑成本、市场、策略等因素两者相互关联但目标不同定价策略与市场定位定价策略包括撇脂定价、渗透定价、竞争定价等需要根据产品特点、目标客群、市场竞争状况选择合适策略精准的市场定位是成功定价的前提定价中的风险控制定价过高可能导致滞销，过低则损失利润需要建立价格监测机制，及时跟踪市场反应，灵活调整价格策略同时要防范政策风险和市场波动风险影响房地产价格的因素解析房地产价格形成是多种因素综合作用的结果深入理解这些因素及其相互关系，是科学定价的基础宏观经济环境区位与交通增长、收入水平、货币政策、利率水平等宏地段优势、交通便利性、商业配套、教育医疗资GDP观经济因素影响购买力和市场需求源等区位因素是价格差异的主因市场预期房屋品质购房者对未来价格走势的预期、市场情绪等建筑质量、户型设计、装修标准、物业服务心理因素会影响当前购买决策等实物因素直接影响产品价值政策调控配套设施限购限贷、税收政策、土地供应等政策因素对市周边学校、医院、公园、商场等配套设施完善程场供需关系产生重要影响度影响居住体验和保值能力定价实务案例分析案例背景某新开发住宅项目定价策略项目位于城市新区，总建筑面积15万㎡，主力户型90-120㎡，周边配套逐步完善开发商需要制定合理的开盘价格策略市场调研阶段定价策略制定周边竞品价格25000-28000元/㎡开盘价26000元/㎡（略低于竞品）目标客群首次置业及改善型客户策略快速去化+分批调价市场去化周期6-8个月预期利润率30%1234成本测算实施效果土地成本8000元/㎡首批开盘去化率75%建安成本6000元/㎡三个月后调价至27000元/㎡其他费用及税金3000元/㎡整体项目周期缩短至10个月成本合计17000元/㎡成功要点准确的市场定位+合理的价格策略+灵活的调整机制定价不仅是数字游戏,更是对市场的深刻理解和对时机的精准把握房地产市场数据分析工具介绍大数据时代，掌握专业的数据分析工具是估价师和定价人员的必备技能这些工具帮助我们更科学地认识市场、预测趋势、做出决策数据来源渠道分析方法可视化工具•官方统计国家统计局、地方统计部门发描述性统计均价、中位数、标准差等基本统Excel基础数据处理和图表制作布的房地产开发投资、销售数据计量交互式仪表盘和动态报表Power BI交易平台链家、贝壳、房天下等主流平趋势分析时间序列分析、移动平均、增长率•专业的数据可视化平台Tableau台的挂牌和成交信息计算高级统计分析和机器学习建模Python/R专业机构中指院、克而瑞等研究机构的对比分析区域对比、项目对比、同比环比分•市场报告析政府公开土地出让、规划审批等公开信相关性分析价格影响因素的相关系数计算•息熟练运用这些工具能够大幅提升工作效率和分析深度为估价和定价提供更可靠的数据支持,,数据驱动的定价决策在信息化时代，数据分析能力已成为房地产专业人士的核心竞争力通过科学的数据收集、分析和可视化，我们能够更准确地把握市场脉搏，做出更明智的价值判断和定价决策数据不会说谎，让数字说话，让证据支撑决策第六章房地产估价报告撰写技巧估价报告是估价师工作成果的最终体现，是委托方决策的重要依据一份优秀的估价报告应当结构清晰、逻辑严密、表述准确、说服力强1报告结构规范严格按照《房地产估价规范》要求组织报告结构,包括封面、目录、声明、假设限制、估价结果报告和技术报告等必备部分2语言表达专业使用规范的专业术语,避免口语化表达逻辑清晰,层次分明,做到准确、简洁、严谨重要结论要有充分的论证支持3数据图表准确数据来源可靠,计算过程正确,结果精确到合理位数图表制作美观规范,能够直观展示关键信息,增强报告说服力4规避常见错误避免估价假设不明确、方法选择不当、调整系数缺乏依据、结论前后矛盾等常见问题报告完成后要认真审核检查估价报告范例展示通过典型案例解读，帮助学员掌握不同类型房地产估价报告的撰写要点住宅估价报告要点商业物业报告要点•强调商业价值分析，包括客流、商圈、业态•收益法通常是主要方法，租金测算要充分•详细分析运营成本和资本化率选择依据•关注租约条款、租户质量等影响收益的因素•提供投资回报率等财务指标分析第七章房地产估价案例综合演练综合案例背景某市区拟对一处商住混合用途房地产进行抵押贷款估价该房地产位于城市次中心，总建筑面积㎡，其中商业㎡（底A50001500层），住宅㎡（层）建成于年，目前商业部分自营，住宅部分对外出租35002-620180102案例分析与方法选择数据收集与市场调研该房地产用途复杂，需要分别估价后汇总商业部分适合用收益法，住宅收集产权资料、租赁合同、周边租金行情、类似物业成交案例、市场资本部分可用市场比较法或收益法考虑到都在出租经营，统一采用收益法更化率等数据实地勘察确认房屋状况、周边环境、交通配套等情况为合理0304收益测算与价值计算报告撰写与结论形成商业租金元㎡月，住宅租金元㎡月，出租率均为年运营编制规范的估价报告，详细说明估价依据、过程和结论商业部分价值约120/·50/·90%费用率资本化率根据市场提取为分别计算商业和住宅部分价万元，住宅部分约万元，总价值约万元25%7%280021004900值后汇总案例讨论与答疑通过互动讨论，加深对估价方法和实务操作的理解，解决学员在实际工作中遇到的疑难问题问题如何处理估价对象存在问题当多种方法估价结果差问题如何应对委托方对估价123瑕疵的情况？异较大时如何处理？结果的质疑？解答首先要明确瑕疵的性质和影响程度解答首先检查数据和计算过程是否有误解答保持专业和客观立场，用数据和事实对于合法但影响使用的瑕疵，应在价值测算如果无误，需分析差异原因，判断哪种方法说话详细解释估价依据、方法选择和计算中予以扣减；对于违法违规的瑕疵，需在报更适合估价对象和估价目的可以赋予不同过程如果质疑合理，可以补充调查或调整告中特别说明，并根据估价目的采取不同处权重进行加权平均，但必须充分说明理由假设条件但绝不能为迎合委托方而违背客理方式观事实第八章房地产估价中的新技术应用科技进步正在深刻改变房地产估价行业新技术的应用提高了估价效率和准确性，也为行业发展带来新的机遇和挑战大数据与人工智能通过海量交易数据的机器学习，AI可以快速识别价格影响因素和市场规律自然语言处理技术能够自动提取房源信息，图像识别技术可以评估房屋状况，大幅提升数据采集和分析效率自动估价系统AVMAVM系统基于数学模型和大数据分析，能够快速给出估价参考值主要应用于批量估价、快速评估等场景虽然不能完全替代人工估价，但可以作为有效的辅助工具，特别适合标准化住宅的初步估价地理信息系统GISGIS技术能够直观展示房地产的空间分布、区位特征和周边配套通过空间分析功能，可以精确测算交通便利性、配套丰富度等区位因素，为估价提供更科学的量化依据热力图、等值线图等可视化工具增强了分析表现力虚拟现实技术VR/AR虚拟现实技术可以实现远程看房，减少实地勘察成本增强现实技术能够叠加显示房屋信息、周边配套等数据，提升勘察效率特别是在疫情等特殊时期，这些技术显示出巨大的应用价值新技术是工具而非替代估价师要积极拥抱技术创新，同时保持专业判断的核心价值，实现人机协同，创造更大的专业价值估价师职业道德与法律风险防范职业道德是估价师的生命线，法律风险防范是执业安全的保障每一位估价师都应该将诚信和合规放在首位职业操守与诚信建设法律风险案例警示独立性原则不受委托方或利益相关方不当影响，保持独立的专业判断客观公正以事实为依据，不偏袒任何一方，确保估价结论的公正性专业胜任只承接自己专业能力范围内的业务，持续学习提升专业水平保密义务严格保守委托方和估价对象的商业秘密及个人隐私案例某估价师受开发商委托进行项目评估，为获取高额报酬，明知市场行情下行仍出具明显偏高的估价报告该报告被用于融资，最终导致银行损失后果估价师被吊销执业资格，承担连带赔偿责任，并被追究刑事责任教训任何情况下都不能违背职业道德出具虚假报告短期利益换来的是职业生涯的终结和法律责任的承担风险控制措施

1.建立完善的内部质量控制体系，严格三级审核课程总结与知识回顾通过本次培训，我们系统学习了房地产估价的理论、方法和实务操作让我们一起回顾课程的核心内容理论基础三大方法估价的定义、原则、程序和法规体系成本法、市场比较法、收益法的原理与应用职业道德报告撰写执业规范、法律责任与风险防范估价报告的结构、内容和质量控制新技术应用定价实务大数据、AI、GIS等技术在估价中的运用影响价格的因素分析和定价策略制定常见考试题型单选题考察基本概念、原理和方法的理解多选题考察知识的综合运用和辨析能力判断题考察对规范条款和常见误区的掌握案例分析题考察实际问题的分析和解决能力结业测试与证书说明测试安排证书申请流程理论测试（分钟）

1.完成全部课程学习

602.参加并通过结业测试包括单选、多选、判断题，考察理论知识掌握情况，满分

1003.提交个人信息和学习总结分案例分析（分钟）

4.经审核后颁发结业证书90提供真实案例，要求选择估价方法、进行数值计算、撰写报告结业证书是参加本次培训的证明，可作为继续教育学时认定的依据摘要评分标准两部分成绩各占50%，综合得分70分以上为合格持续教育与职业发展取得证书不是终点，而是新的起点建议•关注行业动态，及时了解政策法规和技术标准的更新•参加行业协会组织的培训交流活动，拓展专业网络•积累实践经验，在实际工作中不断提升专业能力•考取房地产估价师职业资格，获得执业资格•向更高层次发展，成为行业专家或管理者感谢与祝福致谢与激励感谢各位学员的积极参与和认真学习！在培训过程中，大家展现出了强烈的求知欲和专业精神，这是成为优秀估价师的重要品质专业源于学习，卓越源于实践每一次估价都是对专业能力的检验，每一房地产估价不仅是一项技术工作，更是一项需要责任心和使命感的专业服份报告都是对职业声誉的积累务我们的每一个判断都可能影响重大决策持续学习，终身成长坚守初心，成就梦想房地产市场在不断变化，估价技术在持续进步保持学习的热情，不断更新知识选择成为房地产估价师，就是选择了一份需要专业、责任和担当的职业无论面储备，才能在竞争激烈的行业中立于不败之地记住，你今天学到的知识，将成对什么样的诱惑和压力，都要坚守职业道德底线，用专业和诚信赢得尊重为明天决策的依据成为专业估价师，共创美好未来！祝愿各位在房地产估价领域取得卓越成就，为行业发展贡献自己的力量！。