房地产项目维修培训课件

房地产项目维修培训课件第一章房地产项目维修的重要性与目标维修保障房屋安全提升业主满意度延长资产使用寿命确保建筑结构安全稳固，消除安全隐患，保及时响应维修需求，提供优质服务体验，增通过科学的维护保养，延缓建筑老化进程，护业主生命财产安全，维持房屋使用功能正强业主信任感，提升项目品牌价值与市场竞保持物业保值增值，降低长期运营成本常运转争力维修管理的法律法规与行业标准核心法律法规维修资金管理政策《物业管理条例》明确物业服务企业维修养护责任住宅专项维修资金管理办法•《民法典》规定共有部分维修责任与资金使用维修资金筹集、使用、监督机制•《建筑法》建筑工程质量管理与维修标准应急使用程序与审批流程•《民用建筑修缮工程设计与施工质量控制规程》技术标准与操作规范维修资金增值保值要求•房地产项目维修的分类与范围010203小修（日常维修）中修（定期维修）大修（全面翻新）及时修复零星损坏，保持房屋正常使用包括对建筑主要部位进行定期修缮，恢复原有功能对建筑进行综合性修缮改造，延长使用寿命包门窗五金更换、墙面局部修补、管道疏通、灯具包括屋面防水翻修、外墙粉刷、楼梯扶手更括结构加固、外立面改造、设备系统全面更更换等日常性维护工作换、管道系统局部更新等新、节能改造等大型工程主要维修范围覆盖建筑本体设施设备公共区域基础与结构给排水系统道路与停车场•••屋面与防水供电与照明绿化与景观•••外墙与保温电梯与扶梯配套设施•••门窗与栏杆消防与安防标识系统•••维修让建筑焕发新生通过科学的维修改造，老旧建筑重获生机，居住环境显著改善，社区品质全面提升，真正实现资产保值增值的目标第二章房屋本体结构维修基础123房屋完损状况判定危险房屋分类处理结构安全隐患识别完好房结构完好，装修良好，设备齐全正A级无危险，结构安全•墙体裂缝类型判定（温度裂缝、沉降裂常缝、结构裂缝）级有危险点，需加固处理B梁板变形与承载力评估基本完好房结构完好，有轻微损坏，可正•级局部危险，需立即停用并加固C常使用地基沉降观测与监测•级整体危险，必须拆除重建D一般损坏房结构基本完好，有明显损坏，•钢筋锈蚀与混凝土碳化检测需要修缮严重损坏房结构损坏严重，危及安全，需大修安全第一原则发现危险房屋或重大结构隐患时，必须立即采取应急措施，设置警示标识，疏散人员，并报告主管部门房屋安全巡查实务制定巡查计划现场细致检查确定巡查频次、路线、重点部位，配备专业工具与记录表格观察结构变化、裂缝发展、渗漏痕迹、设备运行状态记录分析评估及时整改处理详细记录问题，拍照存档，分析原因，评估风险等级制定整改方案，落实责任人，跟踪验收，形成闭环管理重点巡查部位清单屋面系统防水层完整性、排水畅通、保温层状况案例某小区楼体裂缝处理外墙立面裂缝、空鼓、脱落、渗水痕迹发现6号楼外墙出现斜向裂缝，宽度3mm经专业机构鉴定为温度应力裂缝，结构构件梁柱节点、承重墙、楼板变形不影响结构安全采取灌浆修补+弹性防水涂料处理，并加强观测处理后裂地下空间基础墙体、防水系统、通风排水缝未再发展，业主满意第三章设施设备维修管理给排水系统空调系统供水设备、管网、水箱、排水泵站的维护保养与应急抢修中央空调、分体空调、新风系统的运行维护、节能控制与故障处理强弱电系统供配电、照明、通讯、网络、监控系统的安全运行与技术升级消防系统电梯系统消火栓、喷淋、报警、防排烟系统的检测维护与消防安全管理电梯、扶梯的日常检查、定期维保、安全监测与应急救援设施设备是物业正常运转的基础保障，必须建立完善的管理制度，明确各系统的责任主体、维护标准、检查周期和应急预案，确保设备安全高效运行空调与给排水系统维护要点空调系统维护管理给排水系统维护管理供水系统维护1设备运行维护周期•每日运行参数检查、异常声音监测•水箱水池定期清洗消毒（每半年一次）•每周过滤网清洁、冷凝水排放检查•二次供水水质检测（每季度一次）•每月制冷剂压力测试、电气连接检查•水泵运行状态检查（每周）•每季全面保养、性能测试、节能评估•管网压力监测与漏损控制排水系统维护2节能管理措施•雨污水管道疏通清理（雨季前必查）优化运行时间、温度设定合理化、定期清洗维护提高效率、采用变频技术、加装能耗监测系统•化粪池定期清掏（每季度）•排水泵站设备维护保养•管道防腐与防冻措施常见故障制冷效果差、漏水、噪音大、不启动等诊断要点检查制冷剂、清洁过滤网、检查电气系统、排查管道堵塞应急预案爆管、停水、污水倒灌等突发情况，应立即启动应急响应，关闭相关阀门，疏散影响区域人员,及时通知业主,组织抢修强电与弱电系统维护强电系统安全管理配电室管理保持整洁干燥，配备绝缘工具，严格执行操作规程，定期检测接地电阻供电设备维护变压器、配电柜、电缆的巡检、测温、清洁，及时更换老化部件照明系统维护公共照明定期检查，损坏灯具及时更换，推广LED节能灯具应急电源管理发电机、UPS定期启动测试，确保应急供电可靠电气安全风险防控触电事故预防严格持证上岗、使用合格工具、断电作业、设置警示标识火灾隐患排查检查线路老化、过载、接触不良、私拉乱接等问题，及时整改防雷接地检测每年雨季前检测防雷装置，确保接地电阻符合标准弱电系统维护实务安防监控系统通讯网络系统•摄像头清洁、角度调整、录像存储管理•电话、网络、有线电视线路维护•门禁系统维护、权限管理、故障排查•机房环境监测与设备保养•周界报警系统定期测试•光纤网络故障排查与修复•监控中心设备维护与数据备份•智能化系统升级与优化电梯系统维修管理日常安全检查1每日运行前检查轿厢内外清洁、按钮灯光、平层精度、开关门顺畅性、异常声音、应急通话装置功能测试2每周维护保养运行记录分析、曳引机检查、制动器调整、导轨清洁润滑、限速器安全钳检查、电气控制系统测试每月全面检测3按照国家标准进行全面检查，包括机械系统、电气系统、安全保护装置，填写维保记录，发现问题立即整改4年度质检验收特种设备检验机构进行年检，检测报告存档，不合格项目限期整改，确保电梯安全合格运行老旧电梯更新改造政策困人应急处理使用年限超过15年的电梯应进行安全评估，考虑大修或更新接到报警后立即通话安抚乘客，通知维保单位，联系消防政府补贴部分城市对老旧电梯更新改造提供财政补贴支持救援，现场疏导人员，做好记录上报加装电梯鼓励既有住宅加装电梯，完善审批流程，简化手续应急救援建立24小时应急救援机制，30分钟内到达现场消防设施设备维护消火栓系统自动喷淋系统室内外消火栓定期检查、试水测压、更换老化水带、保持箱门开启灵活、水泵定期启动测试、消防喷头完好无遮挡、湿式报警阀检查、压力表读数正常、管道无渗漏、定期末端试水、系统联动测水池水位监测试火灾自动报警防排烟系统探测器清洁测试、手动报警按钮检查、声光报警器功能测试、主机运行状态监测、联动控制系统调送风口排烟口检查、风机运转测试、防火阀动作试验、排烟管道清洁、应急照明与疏散指示完好试灭火器材配置安全疏散设施按规范配置数量和型号、定期检查压力、更换过期药剂、摆放位置明显、使用方法培训、建立检查疏散通道畅通无堵塞、安全出口标识清晰、应急照明正常、防火门闭门器有效、逃生窗开启灵活台账消防设备定期检测与隐患整改每月进行全面检查，每季度委托专业机构检测，每年进行系统全面维保发现隐患立即整改，重大隐患上报消防部门，建立隐患台账，跟踪整改进度，确保消防安全万无一失定期组织消防演练，提高应急处置能力专业团队保障设备安全运行训练有素的维修团队是物业服务质量的保障从日常巡检到应急抢修从设备保养到技术,升级专业的维修人员用精湛的技术和负责的态度守护着每一位业主的安全与舒适,,第四章维修流程与操作规范维修申请业主通过热线、APP、现场等渠道报修，客服记录详细信息，生成工单派单审批根据维修类型分配责任部门，维修主管审核，确定维修方案与预算现场施工维修人员携带工具材料上门，规范操作，文明施工，做好安全防护质量验收业主确认维修效果，质检员检查工艺质量，填写验收单，闭合工单回访归档客服电话回访满意度，收集意见建议，维修记录归档，数据统计分析维修质量控制标准材料质量施工工艺服务标准•使用合格产品•按规范操作•响应及时•品牌型号统一•关键工序监督•态度友好•进场验收检查•隐蔽工程验收•现场整洁•建立供应商档案•成品保护措施•保修承诺维修记录与档案管理建立完善的维修档案系统，详细记录每次维修的时间、地点、内容、材料、费用、责任人等信息档案分类管理，便于查询统计定期分析维修数据，找出高频问题，制定预防措施维修档案保存期限不少于5年，重要维修项目永久保存维修资金管理与使用规范维修资金筹集渠道资金使用监督机制首期筹集购房时按规定比例缴纳，专户存储，专款专用业主决策重大维修项目需经专有面积2/3以上且人数2/3以上业主同意续筹补充资金余额不足30%时，按规定比例续筹公开透明使用方案、审批流程、资金明细向业主公示利息收益资金存款利息归业主所有，用于补充维修资金审计监督接受业委会、审计部门、行政主管部门监督检查公共收益物业经营性收入可用于补充维修资金专户管理设立专户，专款专用，不得挪作他用资金使用案例分析与风险防范成功案例风险防范要点某小区屋面防水大修，维修资金50万元业委会组织业主表决通过，公开招标选定施工单位，聘请第三方监理，全程公示进度和费用工程顺利完•严格审批程序，防止违规使用成，结余资金返还专户，业主满意度高•工程预算合理，防止超支浪费•施工质量监管，防止偷工减料•资金流向透明，防止挪用侵占第五章维修安全与应急管理施工安全管理要点突发维修事件应急预案业主沟通与投诉处理人员资质特种作业人员持证上岗，定期安火灾事故立即报警，启动消防预案，提前告知维修前通知业主，说明时间、内119全培训，签订安全责任书组织疏散，扑救初期火灾容、影响范围，争取理解现场防护设置警戒线、安全标识，配备防爆管漏水关闭水源阀门，排水抢险，通知文明施工控制噪音时段，保持现场整洁，护用品，搭建安全防护设施业主，尽快修复减少对业主影响高空作业使用合格脚手架、安全带，严禁停电故障启用应急电源，查明原因，联系及时沟通遇到问题主动说明，协商解决方酒后、疲劳、带病作业供电部门，及时恢复案，不推诿扯皮动火作业办理动火证，配备灭火器，专人电梯困人安抚被困人员，通知维保单位，投诉处理认真倾听，查明原因，及时整监护，清理可燃物联系消防救援，分钟内解救改，回访满意度30临时用电专业电工操作，线路规范，漏电燃气泄漏疏散人员，禁用明火，开窗通服务承诺维修质保期限，后续跟踪服务，保护，防止触电事故风，报警抢修建立信任关系第六章维修项目管理实务010203项目立项与计划招标与合同签订施工过程管控确定维修项目目标、范围、预算，编制详细施工计划，明确时间制定招标文件，公开比选，评标定标，签订施工合同，明确双方监督施工质量、进度、安全，协调各方关系，处理现场问题，材节点，分解工作任务，配置资源权利义务，约定质量标准料验收把关，隐蔽工程验收0405竣工验收结算保修与回访组织竣工验收，检查工程质量，整理竣工资料，办理结算审计，移交维保单位明确保修期限，建立回访机制，及时处理质量问题，总结经验教训，完善管理流程供应商与承包商管理供应商管理承包商管理•建立合格供应商名录•审查资质证书与业绩•定期评估供应商资质与信誉•签订规范施工合同•货比三家，择优选择•安全生产责任书•材料质量验收与台账管理•施工过程监督考核•建立长期合作关系•建立黑名单制度质量验收与绩效考核制定详细的验收标准和考核指标，包括工程质量、进度控制、安全文明施工、业主满意度等验收不合格的限期整改，整改不到位的不予结算对承包商进行绩效评价，优秀者列入优先合作名单，不合格者取消合作资格典型案例分享某地产集团维修管理成功经验业主满意度提升举措维修缺陷快速响应机制定期开展业主满意度调查，收集意见建议维修透交房前验收介入建立24小时报修热线和智能报修系统，承诺小修明化，业主可查询维修进度设立业主开放日，邀物业公司提前介入项目，参与分户验收和综合验不过夜、急修30分钟响应设立维修工程师岗请参观维修设施开展便民维修服务，免费小维修收，提前发现问题，督促开发商整改，确保交房质位，统筹协调维修资源建立维修备件库，常用材获好评建立业主档案，个性化服务满意度从量，减少后期维修压力建立验收问题清单，跟踪料随时调用实施维修满意度考核，与绩效挂钩75%提升至92%整改进度，不留遗留问题成效显著该集团维修响应速度行业领先，维修投诉率下降60%，业主满意度大幅提升，物业费收缴率达98%，项目品牌价值显著增强，成为行业标杆维修技术新趋势与创新智能化设备监测远程维护技术绿色节能技术物联网传感器实时监测设备运行状态，温度、压通过互联网实现设备远程监控、诊断、调试专照明改造节电以上屋顶光伏发电系LED70%力、电流等参数异常自动报警大数据分析预测家远程指导现场维修，提高效率技术辅统，自发自用雨水回收利用系统，节约水资VR/AR设备故障，提前维护保养，从被动抢修转为主动助维修培训，降低培训成本，提升技能水平源外墙保温节能改造，降低空调能耗智能控预防制系统优化能源使用新材料应用管理创新高分子防水材料，使用寿命长达年维修管理，移动化办公•20•APP自修复混凝土，微裂缝自动愈合二维码设备管理，扫码查档案••纳米涂料，防污自洁功能维修知识库，经验共享传承••节能玻璃，保温隔热性能优越智能派单系统，优化资源配置••物业维修团队建设与培训维修工程师维修技工负责维修项目管理、技术把关、质量监督、疑难问题处理，要求大专以上学历，5年以上维修经验负责日常维修、设备保养、应急抢修，要求掌握水电、泥木等多项技能，持证上岗维修调度员材料管理员负责报修受理、工单派发、进度跟踪、回访记录，要求熟悉维修流程，沟通能力强负责维修材料采购、验收、保管、发放、盘点，要求熟悉材料性能，账务清晰培训体系与考核标准岗前培训在岗培训新员工入职培训，学习公司制度、安全规范、操作流程、服务标每月技术培训，学习新技术、新工艺、新材料，分享维修案例，提准，考核合格后上岗升专业能力绩效考核技能竞赛月度考核维修质量、效率、满意度，与薪酬挂钩，优秀者晋升，不定期举办维修技能大赛，激发学习热情，选拔优秀人才，树立技术合格者淘汰标兵理论结合实践，提升维修能力维修技能培训不能纸上谈兵，必须理论与实践相结合通过现场演练、案例分析、师徒传帮带等方式，让维修人员真正掌握技能，能够独立处理各类维修问题，为业主提供专业优质的服务第七章老旧小区维修与加装电梯实务老旧小区维修难点加装电梯政策与流程资金筹措困难征求意见维修资金不足或未建立，业主缴费意愿低，资金来源单一，大修项目难以启动本单元专有面积2/3以上且人数2/3以上业主同意，签订书面协议方案设计管线老化严重委托有资质设计单位，编制施工图，通过审图机构审查水电管线使用30年以上，频繁跑冒滴漏，更换涉及入户施工，协调难度大规划审批结构安全隐患向规划、建设部门申请，公示无异议后核发规划许可证、施工许可证墙体开裂、楼板渗漏、屋面漏雨，危及居住安全，需要专业检测评估施工安装配套设施缺失选择有资质施工单位，监督施工质量，做好安全防护无电梯、无停车位、无物业管理，居住品质差，改造需求强烈应对策略验收使用•争取政府老旧小区改造资金支持竣工验收，特种设备检验，办理使用登记，投入使用•多渠道筹集维修资金•分步实施，优先解决安全隐患资金支持•引入专业物业管理公司政府按比例补贴（各地政策不同），可使用维修资金，也可业主分摊，鼓励社会资本参与•发动居民参与，共建共治典型案例某老旧小区电梯加装项目该小区建于1995年，6层无电梯，老年人上下楼困难业主自发组织加装电梯，历时8个月，克服资金、协调、施工等重重困难，最终成功加装3部电梯政府补贴20万元/部，业主分摊30万元/部电梯投用后,房价上涨15%,居民生活质量显著改善物业维修中的法律风险与责任划分开发商保修责任1在保修期内（防水5年、主体结构设计寿命），因质量问题产生的维修由开发商承担超出保修期的维修由业主或维修资金承担2物业公司维护责任物业公司负责共用部位、共用设施设备的日常维护保养因维护不当造成损失的，应承担赔偿责任专项维修需使用维修资金业主自身责任3业主对专有部分的维修承担责任因业主装修、使用不当造成共用部位损坏的，业主承担维修费用和赔偿责任4第三方侵权责任因外部原因（如施工、车辆碰撞等）造成物业损坏的，由侵权人承担维修责任和赔偿责任维修纠纷预防与处理纠纷预防措施纠纷处理途径•签订详细的物业服务合同，明确维修责任边界协商解决双方友好协商，达成一致意见•建立完善的维修制度，规范维修流程调解处理请业委会、居委会、物业主管部门调解•维修前充分沟通，明确费用承担仲裁裁决有仲裁协议的，申请仲裁•维修过程透明公开，接受监督诉讼解决向人民法院提起诉讼•保留完整的维修记录和凭证注意诉讼时效一般民事权利保护期限3年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算业主委员会与维修工作的协作维修需求征集维修方案审议业委会收集业主维修建议，了解共性问题，形成维审议物业公司提交的维修方案，论证必要性和可行修需求清单，提交物业公司性，提出修改意见信息公开披露业主决策组织及时公示维修项目进展、资金使用情况，接受重大维修项目组织业主表决，按照法定程序征业主监督，增强透明度求意见，确保决策合法有效工程质量监督维修资金监管对维修施工进行监督检查，参与工程验收，维护业监督维修资金使用，审核预算和决算，确保资金专主合法权益款专用，无挪用侵占协作机制与沟通平台建立业委会、物业公司、业主三方协作机制，定期召开联席会议，沟通维修工作利用微信群、公众号、公告栏等渠道，及时发布维修信息设立业主意见箱，收集反馈建议遇到分歧时，本着维护业主利益、保障物业安全的原则，友好协商解决维修质量监督与持续改进12建立三级质检体系实施过程质量监控维修人员自检、班组互检、质检员专检，层层把关，确保维修质量符合标准关键工序旁站监督，隐蔽工程验收留痕，材料进场抽检，发现问题立即纠正34开展质量巡查抽检建立质量问题追溯机制每月对完工维修项目进行抽查,检查维修效果、工艺质量、安全措施，不合格的返工维修出现质量问题，追查原因，分析责任，举一反三，防止类似问题再次发生维修服务满意度调查持续改进措施•每季度进行满意度调查•分析低分项原因，制定改进计划•优化维修流程，提高效率•加强人员培训，提升技能•创新服务方式，超越期望将满意度调查结果与绩效考核挂钩，持续改进，不断提升维修服务水平维修管理信息化工具介绍移动报修维修管理系统APP业主随时随地报修，上传照片描述问题，实时查询维修进度，完工单自动派发、进度跟踪、材料管理、费用核算、数据统计分析工后评价服务，极大提升用户体验等功能一体化，提高管理效率设备监测平台维修档案系统物联网设备实时采集运行数据，异常自动报警，预测性维护，减电子化存储所有维修记录，快速查询历史信息，分析维修规律，少故障停机时间为决策提供数据支持数据分析工具系统集成平台维修数据可视化展示，分析高频故障点、维修成本、响应时效等与财务、客服、工程等系统集成，数据互联互通，实现业务协指标，发现管理短板同，消除信息孤岛数据驱动的维修决策支持通过大数据分析，识别维修热点区域和高频问题，优化维修资源配置预测设备故障趋势，提前安排维护计划评估维修供应商绩效，优化合作关系分析维修成本构成，挖掘节约潜力用数据说话，让维修管理更加科学精准未来展望房地产维修管理的挑战与机遇面临的挑战发展的机遇城市更新政策支持1建筑老龄化加剧国家大力推进城市更新和老旧小区改造，政府资金投入加大，维修市场需求旺盛，专业维修企业迎来发展机遇大量房屋进入维修高峰期，维修需求爆发式增长，资金和技术压力巨大科技赋能转型升级2物联网、大数据、人工智能等新技术应用，智慧维修成为可能，提升管理效率，降低运营成本，创造新价维修成本上升值人工、材料价格持续上涨，维修资金增值困难，收支平衡压力增大专业化市场化趋势维修服务从物业附属转向专业化、市场化，涌现专业维修公司，服务标准化、产品化，市场空间巨大3技术人才短缺年轻人不愿从事维修工作，技术工人老龄化，技能传承断层4业主期望提高对维修服务的质量、速度、体验要求越来越高，传统模式难以满足未来方向拥抱变化，顺应趋势，加强技术创新，提升服务能力，培养专业人才，建立行业标准，推动房地产维修管理向更高质量、更可持续的方向发展结业考试与知识回顾重点知识点总结典型问题解析•维修管理法律法规与行业标准问维修资金使用需要哪些程序？•维修分类、流程与质量控制答制定方案、业主表决、公开招标、实施监督、竣工验收、资金结算、信息公示•房屋结构、设施设备维修要点问电梯困人如何处理？•维修资金管理与使用规范答安抚乘客、通知维保、联系消防、30分钟内救出、做好记录、分析原因、预防再发•安全管理与应急处置•老旧小区改造与电梯加装考试内容与要求理论考试实操考核综合评定闭卷笔试，时间90分钟，满分100分，60分及格现场操作，考察实际技能，满分100分，60分及格理论60%+实操40%，综合得分60分以上为合格，颁发培训证书•单选题30分•安全操作规范•多选题20分•常见故障诊断优秀学员（85分以上）优先推荐就业或晋升•判断题10分•维修工具使用•简答题20分•维修工艺标准•案例分析20分•应急处置能力培训总结与行动计划学员培训收获分享优秀学员心得体会通过这次培训，我系统学习了维修管理知识，掌握了实用技能，更新了管维修管理不仅是技术活，更是管理艺术要用心服务，换位思考，急业主理理念特别是案例分析环节，让我看到了自己工作中的不足，也学到了很所急要不断学习新技术、新工艺，提升专业能力要建立系统思维，从被多好的经验做法回去后我要把学到的知识应用到实际工作中，提升维修服动维修转向主动预防感谢这次培训机会，让我开阔了眼界，增强了信心务质量，为业主创造更好的居住环境我将带领团队不断进步，为公司发展贡献力量制定个人及团队维修提升计划短期目标（个月）中期目标（个月）长期目标（个月）1-33-66-12整理培训资料，组织团队学习分享，梳理现有维修完善维修管理制度，优化工作流程，加强人员培引入信息化管理系统，探索智能化维修，打造专业流程，查找存在问题，制定改进措施训，建立质量监督机制，提升业主满意度10%维修品牌，成为行业标杆行动计划要具体可行，分解到人，明确时间节点，定期检查进度，及时调整优化通过持续改进，不断提升维修管理水平，为物业保值增值、业主安居乐业作出贡献致谢与联系方式感谢参与感谢各位学员的积极参与和认真学习！本次培训虽然结束，但学习永不止步希望大家将所学知识应用到实际工作中，不断探索创新，提升维修管理水平培训支持团队联系方式后续学习资源推荐培训咨询热线400-123-4567•《物业维修管理实务手册》技术支持邮箱training@property.com•《建筑设施设备维护技术》微信公众号房地产维修管理学院•《物业管理法律法规汇编》在线学习平台www.property-training.com•在线课程智慧维修管理•行业论坛维修管理经验分享如有任何问题，欢迎随时联系我们我们将持续为您提供专业的培训和技术支持服务•专业期刊《现代物业》持续学习，终身成长祝各位工作顺利，事业有成！培训机构房地产维修管理培训中心地址XX市XX区XX路XX号|电话010-12345678官网www.property-training.com|邮箱info@property-training.com。