搬迁房屋评估师培训课件

搬迁房屋评估师培训课件第一章搬迁房屋评估概述搬迁房屋评估的定义搬迁房屋评估是指在城市更新、基础设施建设、棚户区改造等搬迁项目中，由专业评估机构和注册房地产估价师对被搬迁房屋的市场价值、重置成本或收益价值进行专业测算的过程评估结果是确定搬迁补偿金额的核心依据评估的重要性准确的房屋评估是保障被搬迁人合法权益、维护社会公平正义的关键环节科学评估能有效避免补偿纠纷，促进搬迁项目顺利推进，是政府公信力和城市治理能力的重要体现0102评估师的核心角色主要职责作为独立第三方，评估师运用专业知识客观评定现场勘察、数据分析、方法选择、报告撰写、质房屋价值疑答复职业要求搬迁评估的法律法规基础核心法律框架2025年政策动态《中华人民共和国城市房地产管理法》是搬迁房屋评估的根本法律依住房城乡建设部在2025年发布了《关于进一步规范房地产估价行为的通据，明确了房地产估价机构的资质要求、估价原则和法律责任第三十知》，重点强调三条规定，国家实行房地产价格评估制度，评估必须由具有相应资质的•加强估价机构信用管理，建立黑名单制度机构和人员进行•推行估价报告电子化备案《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）是行业技术标准，详细规•强化估价质量抽查机制定了估价程序、方法选择、参数确定、报告编制等技术要求，是评估师•完善估价师继续教育体系开展工作的操作指南•规范搬迁评估收费标准重要提示评估师必须熟悉国家法律法规及地方实施细则，及时跟踪政策变化，确保评估工作合法合规精准评估，保障权益每一次现场勘察都是对专业的坚守，每一份评估报告都承载着公平与信任注册房地产估价师资格要求12报考条件注册流程具备大专及以上学历，房地产估价相关专业工作满规定年限（专科6年、本科4年、硕通过全国统一考试后，向省级住建部门提交注册申请，经审核合格后获得注册证书和士2年、博士1年），或其他专业需相应增加工作年限执业印章，有效期3年34继续教育执业规范每个注册期内需完成不少于90学时的继续教育，其中必修课60学时，包括法律法必须在注册机构执业，不得同时在两个以上机构执业，不得以个人名义承接业务，执规、职业道德、技术标准等内容业中应保持独立、客观、公正2025年最新管理办法强调加强信用管理，建立估价师诚信档案；实施动态监管，对违规行为从严处理；推进数字化管理，实现证书电子化查询搬迁房屋评估流程详解受理委托现场勘察签订委托合同，明确评估目的、对象、基准日、要求等，收集产权证、规实地查看房屋结构、装修、设施，测量面积，拍摄照片，核实权属，了解划证等基础资料周边环境方法选择报告撰写根据房屋类型、用途、市场状况选择市场比较法、成本法或收益法进行测编制评估报告，经内部审核后提交委托方，并做好质疑答复准备算时间要求质量控制档案管理一般项目需10-15个工作日，复杂项目可适当延实行三级审核评估师自查、项目负责人复所有资料需归档保存不少于15年，确保可追溯性长核、技术总监终审评估方法一市场比较法基本原理适用范围通过对比近期相似房屋的成交价格，经过交易情况、交易日期、区域因素、个别因适用于房地产市场发达、成交案例充足、可比性强的住宅、商业用房评估是搬迁素等修正，得出评估对象的市场价值评估中最常用的方法案例分析北京市某搬迁项目市场价对比项目评估对象可比案例1可比案例2位置朝阳区某小区同小区相邻小区面积85㎡88㎡82㎡楼层5/6层3/6层6/6层成交价-

6.8万元/㎡

6.5万元/㎡修正后单价-

6.75万元/㎡

6.72万元/㎡经过交易时间、楼层、装修等因素修正后，确定评估对象单价为

6.73万元/㎡，总价约572万元评估方法二成本法计算原理适用条件与注意事项成本法是以房屋重置价格为基础，扣除各项折旧后得出房屋现成本法适用于新建、在建房屋或市场交易不活跃的特殊房屋在搬迁评估中，常值计算公式为用于老旧住宅、自建房、工业厂房等类型注意事项•准确测算建安成本，考虑地区差异关键参数确定•合理确定折旧率，避免过度折旧重置价格当前市场建造同类房屋的成本•关注土地价值，分别评估地价实体折旧因物理磨损导致的价值减损•考虑无形损耗和功能性贬值功能折旧因设计落后造成的贬值经济折旧外部环境变化引起的价值损失典型案例老旧住宅搬迁成本核算某市1995年建成的6层砖混结构住宅，建筑面积80㎡经测算，当前重置单价为3200元/㎡，总重置价

25.6万元该房屋已使用28年，经济寿命50年，综合折旧率为42%经成本法评估，房屋现值约

14.8万元，加上分摊土地价值8万元，最终评估价值

22.8万元评估方法三收益法适用条件计算模型参数选择收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商铺、写字基本公式为评估价值=年净收益÷资本化率其中年净收资本化率综合考虑无风险报酬率、风险报酬率、管理负担补楼、出租住宅等要求收益和风险均可量化益=年租金收入-年运营费用偿等因素，通常在4%-10%之间实例分享商业房屋搬迁收益评估案例背景某临街商铺，建筑面积120㎡，位于成熟商圈，常年出租经营餐饮周边同类商铺月租金约280元/㎡，年租金收入约40万元收益项目金额（万元/年）年租金收入

40.0年运营费用（税费、维修、管理等）

8.5年净收益

31.5资本化率6%评估价值525万元收益法评估结果为525万元，与市场比较法相互印证，确保评估结果的合理性和准确性评估报告专业与规范的体现一份完整的评估报告包括委托方及评估机构信息、评估对象描述、评估目的和基准日、价值类型和定义、评估依据、评估方法、评估过程、评估结果、特别事项说明、评估师声明等核心内容搬迁房屋评估中的常见问题与解决方案1产权不清晰的处理2房屋结构复杂的评估技巧3政策变动对评估的影响遇到产权证缺失、权属争议、共有产权对于加建、改建、混合结构房屋，应分密切关注国家和地方政策调整，特别是等情况时，评估师应要求委托方提供权别测算各部分面积和价值重点核查建限购、限贷、税费政策变化对市场价格属证明文件，必要时要求出具公证或法设是否合法，区分合法建筑与违建部的影响评估基准日应与政策时点匹院判决对于历史遗留的无证房屋,需核分利用建筑图纸、现场测绘，准确计配，在报告中充分披露政策背景，必要实规划许可、建设手续，结合实际占有算各类用途面积，采用差异化评估方时进行敏感性分析，确保评估结果的时使用情况综合判断法效性和适用性技术难点应对沟通协调策略•装修评估区分可移动与不可移动装修•业主异议处理耐心解释评估依据和方法•附属设施合理评估院落、车库、储藏室•政府部门协调及时报告特殊情况•特殊结构古建筑、文物建筑需专项评估•争议调解提供补充说明和论证材料•环境影响污染、噪音等负面因素量化•信息公开增强评估过程透明度案例研讨北京市年搬迁评估疑难问题解析20252025年3月，北京市住建委组织26家估价机构召开专家座谈会，就搬迁评估实践中的疑难问题进行深入研讨，形成了重要共识和指导意见老旧小区改造评估平房院落评估商住混合用房对于纳入改造但未实施的老旧小区，评估时应核心区平房院落应重点评估土地价值，房屋价按实际用途分类评估，商业部分采用收益法，充分考虑改造预期对市场价值的影响，但不得值根据实际结构和保存状况确定，历史文化价住宅部分采用市场比较法，综合确定整体价值高估潜在增值值另行评定典型疑难案例及专家建议案例某胡同平房产权人拥有房屋所有权证，但土地为集体土地性质，评估中如何处理？专家建议应核实土地历史沿革和合法性，若属历史遗留合法用地，可参照国有土地上房屋评估；若土地性质存疑，需由政府相关部门先行确认后再评估评估报告应在特别事项中详细说明土地权属情况及对评估结果的影响座谈会强调，评估师遇到疑难复杂情况应及时与行业协会和主管部门沟通，不得擅自降低评估标准或违规操作，确保评估结果经得起检验评估报告质量控制与规范报告格式统一要求评估报告应严格按照《房地产估价规范》要求编制，包含封面、目录、致委托方函、注册估价师声明、估价假设和限制条件、评估结果报告、评估技术报告、附件等完整内容报告文字应简洁准确，逻辑清晰，数据真实可靠，结论明确避免使用模糊语言和主观臆断搬迁补偿政策解读国家层面政策要点地方实施细则《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收各地根据实际情况制定具体补偿标准和操作细补偿应遵循公平、公开、公正原则，不得低于被则如北京市规定住宅按照评估价格的100%-征收房屋的市场价格补偿内容包括房屋价值120%补偿，非住宅按照评估价格补偿；上海市补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等实行价格补偿加奖励的模式；深圳市探索先补偿后搬迁机制补偿标准与评估结果的关系评估价值是确定补偿金额的核心依据，但最终补偿还需考虑政策性奖励、困难补助、过渡费用等因素评估师应准确理解政策，确保评估结果符合补偿政策要求，既保障被搬迁人权益，也考虑项目可行性补偿方式选择货币补偿产权调换混合补偿直接支付房屋评估价值及相关费提供安置房，按评估价值与安置部分货币、部分产权调换，灵活满用，适用于异地安置或自主购房房价值差额结算，适用于原地或足不同需求就近安置评估师职业道德与法律责任独立、客观、公正原则维护公共利益与客户权益评估师必须保持独立性，不受任何单位或个人不当影响坚持客观评估，以事实和数在保护委托方合法权益的同时，必须维护社会公共利益当两者冲突时，公共利益优据为依据公正对待各方利益，不偏袒任何一方这是评估师职业操守的核心要求先不得为迎合委托方要求而虚假评估，损害第三方或社会利益违规行为及处罚案例违规行为案例描述处罚结果出具虚假报告某评估师受开发商指使，故意高估房屋价值以抬高补偿成本吊销执业资格，5年内不得重新注册，罚款10万元泄露商业秘密某评估机构将委托方信息泄露给竞争对手通报批评，暂停承接业务6个月，罚款5万元违规收费某评估师私下收取加急费辛苦费等不合理费用没收违法所得，行政处罚2万元，通报批评超范围执业某未注册人员冒用他人资质开展评估业务移交司法机关，涉嫌非法经营罪法律责任警示评估师因故意或重大过失出具错误报告，造成委托方或相关当事人损失的，应承担相应赔偿责任构成犯罪的，依法追究刑事责任沟通是桥梁，信任是基础专业的评估需要真诚的沟通，每一次耐心解答都是对职业精神的践行，每一份信任都源于公正透明的工作态度评估软件与技术工具应用常用评估软件介绍中房评估系统集成市场数据查询、评估模型计算、报告自动生成功能，支持多种评估方法估价大师提供丰富的案例库和参数模板，智能推荐可比案例，提高评估效率房评通移动端APP，支持现场勘察数据采集、照片上传、语音记录，实现无纸化办公GIS地理信息系统地图可视化展示评估对象及可比案例位置，分析区域因素影响数据采集与分析技术激光测距仪精确测量房屋尺寸，误差小于2mm无人机航拍获取建筑全景和周边环境影像数据爬虫技术自动采集网络房源信息，建立市场数据库统计分析软件SPSS、Excel进行数据清洗和回归分析未来趋势大数据与AI辅助评估人工智能和大数据技术正在深刻改变房地产评估行业机器学习算法可以分析海量交易数据，自动筛选可比案例，智能修正影响因素计算机视觉技术能够识别房屋装修档次和建筑质量区块链技术保障评估数据真实性和可追溯性评估师应积极拥抱新技术，提升专业能力现场勘察实务操作指导1勘察前准备携带产权资料、委托合同、勘察表格、测量工具、相机、录音笔等提前与业主预约时间，告知勘察目的和流程穿着专业，佩戴工作证2安全注意事项进入现场前观察周边环境，注意施工危险区域检查房屋结构安全，避免进入危房勘察老旧房屋时注意电线老化、楼板开裂等隐患两人以上同行，保持通讯畅通3关键数据采集技巧系统测量各房间尺寸，绘制平面草图拍摄建筑外观、室内各房间、装修细节、设施设备、损坏部位等照片不少于30张记录朝向、楼层、层高、结构、装修、配套设施等信息4现场问题快速判断发现违建、产权争议、严重质量问题应立即拍照记录并告知委托方遇到业主质疑评估目的或拒绝配合，应耐心解释并请委托方协调对于复杂情况及时请示项目负责人，不擅自处理勘察重点沟通要点记录规范建筑结构类型、建成年代、维护状况、装修了解房屋历史、装修时间、维修记录、使用文字描述客观准确、照片清晰完整、测量数据标准、设施完备性情况、业主诉求精确、草图比例合理评估报告撰写实操结构框架报告应包含封面、目录、致函、声明、摘要、正文（委托方、对象、目的、基准日、依据、方法、过程、结果）、假设限制、附件等完整结构内容要点评估对象描述详尽具体，评估依据充分合规，方法选择合理论证，测算过程逻辑清晰，结论明确无歧义语言规范使用专业术语准确，文字表达简洁流畅，避免口语化和模糊表述，数字、单位、格式统一规范常见错误及避免方法常见错误错误示例正确做法评估对象描述不清房屋位于某小区房屋位于××市××区××路××号××小区×栋×单元×室评估依据不充分仅列举法律法规名称注明具体条款和文号，如《房地产估价规范》GB/T50291-2015第

5.

3.2条方法选择缺乏论证采用市场比较法根据评估对象为住宅、市场交易活跃、可比案例充足等特点，选用市场比较法计算过程不透明直接给出结果列明参数来源、修正系数、计算公式和详细步骤结论表述模糊房屋价值大约500万评估对象在2025年X月X日的市场价值为人民币500万元典型搬迁评估案例分享案例一城市更新项目中的评估实践项目背景深圳市某老旧片区城市更新，涉及住宅1200户、商铺150间，总建筑面积约18万㎡项目位于成熟商圈，市场交易活跃评估难点解决方案•房屋类型多样住宅、商铺、办公混合•分类评估住宅采用市场比较法，商铺采用收益法•产权复杂部分房改房、自建房•批量作业建立标准化流程，组建10人团队•装修差异大从毛坯到豪华装修•技术支持运用评估软件和GIS系统•时间紧迫要求3个月完成•充分沟通设立现场咨询点，及时答疑案例二农村土地征收搬迁评估特点某县高速公路建设征收农村集体土地及地上房屋，涉及3个村庄、500余户评估特点房屋多为自建，无产权证；建筑质量参差不齐；附属设施如禽舍、井台需单独评估；树木、青苗补偿需专业评估；征地补偿与房屋评估同步进行评估中采用成本法为主，参考当地建安成本和类似房屋交易价格，合理确定补偿标准，得到村民认可案例中遇到的挑战与应对主要挑战包括群众对评估不理解，认为补偿偏低；个别钉子户漫天要价；评估时间与搬迁进度矛盾等应对策略加强政策宣传，举办评估说明会；逐户沟通，个性化解决问题；配合政府依法推进，维护项目进度评估师与政府部门协作政府监管要求与配合流程评估机构承接政府委托的搬迁评估项目，必须严格遵守政府监管要求主要包括01资质审查提交机构资质证书、估价师注册证书、业绩证明等材料02方案报备评估方案需经政府相关部门审查同意后实施03过程监督接受政府抽查现场勘察质量、评估数据真实性协作要点04成果验收•主动沟通，及时报告进展和问题•严格执行政府规定的评估标准评估报告需通过政府组织的专家评审•配合政府处理群众来访和投诉•参与政策制定和标准完善研讨政策咨询与疑难问题反馈机制建立畅通的沟通渠道是保障评估工作顺利进行的关键评估机构应指定专人对接政府部门，定期汇报项目进展遇到政策理解分歧、疑难技术问题时，应及时书面请示，不得擅自处理政府部门应建立快速响应机制，在5个工作日内给予答复重大疑难问题可提交专家委员会研究决定行业发展趋势与职业规划技术创新驱动转型市场需求持续增长大数据、人工智能、区块链等新技术应用，评估效率和准确性大幅提升，行业进入数城市更新、棚户区改造、基础设施建设持续推进，搬迁评估需求旺盛，行业前景广阔字化时代专业化水平提升国际化视野拓展行业监管日趋严格，从业门槛提高，专业化、规范化成为主流，优质机构和人才更具借鉴国际先进评估理念和方法，参与一带一路项目，行业国际化程度不断提高竞争力搬迁评估师的职业发展路径成长阶段（3-5年）初级阶段（1-3年）注册估价师，独立承担项目，积累各类房屋评估经验，提升专业能力助理估价师，协助完成现场勘察、资料收集、数据整理，学习评估方法和流程专家阶段（10年以上）成熟阶段（5-10年）继续教育与资格维护继续教育课程内容学习形式考核要求注册房地产估价师每个注册有效期内需完成不少于90包括集中面授培训、网络在线学习、专题研讨会、学术继续教育学时通过培训考勤、在线学习记录、考试成绩学时的继续教育必修课（60学时）法律法规更交流会、自学考试等多种形式鼓励参加行业协会组织等方式认定未完成规定学时的，不予延续注册培训新、技术标准规范、职业道德规范、典型案例分析选的高端培训和国际交流活动机构需在住建部门备案，培训证书全国互认修课（30学时）专业领域深化、评估软件应用、市场调研方法、沟通协调技巧等资格证书管理与更新流程注册有效期材料提交注册证书有效期3年提供继续教育证明、执业情况报告1234延续注册审核通过到期前3个月提出申请颁发新的注册证书重要提醒注册证书到期未延续的，需重新参加全国统一考试执业期间有违规行为的，可能被拒绝延续注册请及时关注注册有效期，提前准备延续材料学习交流，共同成长每一次培训都是知识的积累，每一次交流都是经验的分享，让我们携手并进，共同推动行业专业化发展评估师常用法规文件汇编介绍重点法规文件目录法律层面•《中华人民共和国民法典》（物权编、合同编）•《中华人民共和国城市房地产管理法》•《中华人民共和国土地管理法》•《国有土地上房屋征收与补偿条例》部门规章•《房地产估价机构管理办法》•《注册房地产估价师管理办法》•《房屋征收评估办法》技术标准•《房地产估价规范》GB/T50291-2015•《城镇土地估价规程》GB/T18508-2014地方性法规•各省市房屋征收补偿实施细则•地方搬迁评估指导意见•地方估价行业管理规定如何快速查找与应用法规建立电子法规库关注政策更新将常用法规文件分类整理，建立电子检索系统，按关键词快速查找订阅住建部、自然资源部等官方网站和公众号，及时获取最新政策评估报告案例分析练习练习目标通过对真实案例的分组讨论和分析，加深对评估方法、流程、报告撰写的理解，提升解决实际问题的能力学员将扮演评估师角色,独立完成评估任务并接受点评案例背景介绍1某市旧城改造项目，需评估一栋6层砖混结构住宅楼，建于1998年，总建筑面积3200㎡，共24户提供产权证、规划证、现场照片等资料分组任务分配2将学员分为4-5组，每组5-6人各组需完成现场勘察模拟、评估方法选择论证、评估测算、报告框架编制小组讨论与演练3各组内部讨论45分钟，明确分工，完成任务鼓励充分交流，头脑风暴，提出创新思路成果展示与点评4各组派代表汇报（10分钟），讲解评估思路、方法应用、关键结论讲师逐组点评，指出优点和不足，总结经验教训重点关注问题•评估方法选择是否合理？依据是什么？•评估假设和限制条件是否充分披露？•可比案例选取是否恰当？修正系数如何确定？•特殊情况（如违建、产权瑕疵）如何处理？•成本法中重置价格和折旧如何计算？•评估结果是否合理？有无异常？•报告结构是否完整？逻辑是否清晰？•如何应对业主可能提出的质疑？评估师职业风险防范法律风险经济风险虚假评估、违规操作可能面临民事赔偿、行政处罚甚至刑事责任评估失误导致损失赔偿，影响机构信誉和经济利益纠纷风险声誉风险评估结果引发争议，卷入诉讼或行政复议不当行为被曝光，损害个人和机构专业形象风险识别与应对策略风险类型识别要点应对策略委托方施压要求提高或降低评估结果坚持独立客观原则，书面说明拒绝理由，必要时终止委托资料不全产权证明、规划文件缺失书面告知委托方补充资料，在报告中充分披露限制条件市场数据不足缺乏可比交易案例扩大搜索范围，采用替代方法，进行敏感性分析技术难题特殊结构、复杂产权请教专家，查阅文献，审慎处理并充分说明时间压力委托方要求限期完成合理安排进度，保证质量优先，协商延期或增加人手结业考核与证书颁发培训考核内容与形式证书意义与后续支持理论考核（60分）证书效力闭卷笔试，时间90分钟内容涵盖法律法规、评本培训证书由住建部门认可，作为继续教育学时证估原理、方法应用、报告撰写等题型包括单选、明，记入注册估价师个人档案优秀学员可获推荐多选、判断、简答、案例分析参加高级研修班实操考核（40分）后续支持根据提供的案例资料，完成评估报告主要内容编技术咨询提供长期技术支持，解答实务疑难问题写，包括对象描述、方法选择、测算过程、结论等时间120分钟资源共享加入学员交流群，共享案例和资料考核标准进修机会优先参加专题培训和学术交流活动职业推荐为优秀学员提供就业或项目合作机会总分100分，60分及格优秀（90分以上）、良好（80-89分）、合格（60-79分）、不合格（60分以下）3090%500+培训课时学员合格率培训学员系统全面的专业培训历届培训平均通过率累计培养专业人才培训总结与学员反馈课程回顾在过去的培训中，我们系统学习了搬迁房屋评估的理论基础、法律法规、评估方法、实务操作、职业道德等全方位内容通过案例分析、实操演练、专家讲解，大家对搬迁评估有了深入理解，专业能力得到显著提升实务技能职业素养现场勘察、方法应用、报告撰写职业道德、沟通技巧、风险防范理论知识行业视野法律法规、评估原理、技术标准发展趋势、政策动态、技术创新学员提问与答疑问遇到业主对评估结果强烈不满，情绪激动时怎么办？答保持冷静和专业，耐心倾听业主诉求，用通俗语言解释评估依据和方法，展示可比案例和计算过程如业主仍有异议，可提供书面答复或安排二次沟通必要时请委托方或政府部门协调，但坚持评估结论的独立性和客观性问评估软件能否完全替代人工判断？答评估软件是辅助工具，能提高效率和准确性，但不能替代估价师的专业判断软件提供的参数和建议需要结合实际情况调整，特殊情况的处理更需要专业经验和综合分析能力评估师应善用工具，但不能过度依赖搬迁房屋评估师守护公平，助力城市发展评估师的使命我们的责任以专业知识和职业操守，客观公正评定房屋价坚持独立、客观、公正原则，用精准评估架起值，保障被搬迁人合法权益，维护社会公平正政府与群众之间的信任桥梁，促进和谐搬迁义共同的愿景推动行业规范化发展，提升专业服务水平，为城市更新和社会进步贡献专业力量城市的发展离不开搬迁评估师的专业支撑每一次公正的评估，都是对人民权益的保护；每一份专业的报告,都是对城市未来的贡献让我们以高度的责任感和使命感，做好每一项评估工作，用专业赢得信任，用公正守护和谐感谢参与，期待共赢未来！祝愿各位学员在搬迁房屋评估事业中取得优异成绩，为城市发展和社会进步做出更大贡献！让我们携手并进，共创美好明天！。